﻿

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-96295/2020

07 декабря 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  29 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен  07 декабря 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карелиной А.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» (191186, город Санкт-Петербург, улица Большая Конюшенная, 7, 10Н, ОГРН: 1027809242350, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2002, ИНН: 7825016519), 

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076), 

третьи лица: 

1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», 

2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 29.11.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга                (далее - ответчик) с требованием об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды №03-А633719 нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Конюшенная, д.7, литера А, пом.10-Н, общей площадью 155, кадастровой номер 78:31:0001184:3974, путем изложения договора в редакции истца. 

Определением суда от 30.10.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и судебное заседание на 17.12.2020, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга». 

Определением суда от 17.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2021  производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы.

25.03.2021 в суд поступило заключение общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» от 24.03.2021, в связи с чем производство по делу возобновлено определением от 30.03.2021.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2021 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» Горячук Елене Леонидовне.

10.09.2021 в суд поступило  заключение эксперта от 03.09.2021, в связи с чем определением арбитражного суда от 14.09.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 29.11.2021 эксперт ООО «АЛЬФА Консалт» Горячук Елена Леонидовна поддержала экспертное заключение, дала ответы на вопросы сторон, что отражено на аудиопротоколе судебного заседания, письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Протокольным определением судом отклонено ходатайство Истца о назначении по делу повторной экспертизы, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

ООО «Фирма «Чорек» является арендатором нежилого помещения 10-Н, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, литера А, на основании договора аренды № 03-А080470 от 27.06.2003, заключенного между Обществом и Комитетом по управлению городским имуществом.

29.11.2019 Истец обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок (вх. СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» № 93497-32/19). 

16.03.2020 Комитетом было издано распоряжение № 230-рк о передаче помещения Обществу в аренду на новый срок, пунктом 2.3 которого Учреждению было поручено обеспечить рыночную оценку арендной платы, после чего направить Обществу проект договора аренды.

18.08.2020 Истцом был получен для подписания договор аренды № 03-А633719. Размер арендной платы (п.3.1) был установлен Комитетом на основании отчета об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за Объект от 03.07.2020 № КО001/00006/2020, изготовленного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и составил на момент заключения Договора:

- за 1 кв.м. в год с учетом НДС 28 012,86 руб.;

	- в квартал с учетом НДС 1 089 000 руб.;

- в квартал без учета НДС 907 500 руб.

Истец не согласился с указанным в договоре размером арендной платы и заказал проведение альтернативной оценки рыночного размера арендной платы в ООО «КонсалтПроект». 

Согласно Отчету об оценке № 009-08/20, величина рыночной арендной платы составила:

- за 1 кв.м. в год с учетом НДС 20 260,80 руб.;

	- в квартал с учетом НДС 787 638 руб. 60 коп.;

	- в квартал без учета НДС 656 365 руб. 50 коп.

08.09.2020 Общество с сопроводительными письмам (полученными Комитетом и Учреждением 15.09.2020) направило Комитету и Учреждению подписанный договор аренды № 03-А633719 с протоколом разногласий, которым предложило изменить пункты 3.1, 3.6 (в связи с альтернативным размером арендной платы), 6.14 (в соответствии с п.2  ст. 609 ГК РФ) и исключить пункт 6.10 договора аренды.

Поскольку во внесудебном порядке стороны к содержанию договорных условий не пришли, преддоговорный спор рассмотрен арбитражным судом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений, по требованию о понуждении к заключению договора на определенных условиях, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае на рассмотрение суда были переданы разногласия по отдельным договорным условиям.

Так, стороны не достигли соглашения по размеру арендной платы (Пункты 3.1., 3.6, 6.10 Договора).

В целях определения размера подлежащей внесению по Договору арендной платы, судом была назначена судебная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта Горячук Елена Леонидовна ООО «АЛЬФА Консалт» от 03.09.2021, рыночная величина арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 7, литера А, пом. 10-Н, общей площадью 155,5 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001184:3974,  по состоянию на дату проведения экспертизы -22.03.2021 г. - составила:   за 1 кв. м в год, с учетом НДС – 24 912  руб., в квартал, с учетом НДС – 968 454  руб., в квартал, без учета НДС – 807 045  руб.

В судебном заседании 29.11.2021 эксперт дала подробные ответы на вопросы сторон. Так, эксперт пояснила, что в качестве источников информации были использованы, в том числе справочники, содержащие в себе общую методологию оценки; эксперт указала, что  наличие охранного статуса не оказывает существенного влияния на рыночную арендную ставку, поэтому не может быть рассмотрено в качестве обременения; эксперт пояснила, что предложение встроенных коммерческих помещений на рынке аренды в зоне «Золотого треугольника» сформировано объектами в работоспособном техническом состоянии, т.е. выбор аналогов из данной территориальной зоны обуславливает отсутствие влияния данного фактора на величину арендной ставки. Поскольку в материалах дела и открытых источниках информации отсутствует Техническое обследование здания, в котором расположен Объект исследования, оно принято исходя из наиболее типичной ситуации для центральной части города для зданий дореволюционной постройки – удовлетворительное. Эксперт также указала, что близость к Невскому пр., а, следовательно, и к станции метрополитена «Невский проспект/Гостиный двор» (ближайший источник самого большого потока людей для данной локации), Аналогов №№4, 5 по сравнению с остальными объектами, была учтена корректировкой на «расстояние до ближайшей станции метрополитена, в то время, как дополнительная корректировка на расстояние до Невского пр. приведет к двойному учету и искажению итогового результата. В процессе расчетов, проводимых экспертом, был проведен анализ принятой выборки аналогов на соответствие основным критериям нормального распределения (анализировался коэффициент вариации и критерий абсолютного отклонения). Должное обоснование проводимых корректировок и очередности их проведения, обусловленной методологией оценки, приведено на стр.28 Заключения. Включение в выборку предложений по аренде, опубликованных в открытых источниках не только в 2021 году (до даты составления Заключения), но и в предшествующем ему 2020 году обусловлено желанием Эксперта максимизировать выборку аналогов, расположенных в локации Объекта исследования и сходных с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. В свою очередь, использование аналогов, дата предложения которых отлична от даты оценки (до даты оценки и после), возможно с применением корректировки на дату предложения, поскольку публикуются данные о тенденции изменения стоимости встроенных коммерческих помещений.

Как указала эксперт, единственным источником рыночной информации о величине скидки на торг является информация, полученная от участников рынка (риэлтерских и иных организаций, занимающихся реализацией объектов коммерческой недвижимости в объемах, позволяющих сделать вывод о средней величине данного показателя на рынке). Результат опроса риэлтерских организаций, проведенного ГУП «ГУИОН», содержит в себе мнения специалистов не относительно Объекта исследования или использованных в проведённом расчете аналогов, а отражает значение скидки на торг в целом по рынку в зависимости от функционального назначения помещений, поэтому является одним из достоверных источников рыночной информации.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости арендной платы. 

Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. 

Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные. 

Доводы истца об использовании при оценке базы данных ГУП ГУИОН не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости арендной платы и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. 

Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства. 

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. 

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной арендной платы. 

	Учитывая изложенное, спорные договорные условия суд полагает возможным изложить в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора:

Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании заключения судебной экспертизы, подготовленного ООО «АЛЬФА Консалт» по состоянию на 22.03.2021, 

в следующем размере - за 1 кв.м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) - 24 912 руб.

Плата за аренду Объекта в 2020 году с учетом НДС составляет в квартал 968 454 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта в 2020 году без учета НДС составляет в квартал 807 045 руб.

Ставка НДС равна 20%, что составляет 161 409 руб.

Пункт 3.6. Договора:

Арендная плата по Договору вносится Арендатором на

Счет № 40101810200000010001 в Северо-Западное ГУ Банки России, 

БИК 044030001

Получатель: ИНН 7В40066803, КП 784201001, УФК по г, Санкт-Петербургу (СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»)

Код бюджетной классификации 83011105072020100120.

В течение двадцати дней со дня подписания Договора вносится:

арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 807 045 руб. сумма, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по Договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 807 045 руб. При этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 Договора и предшествующий истечению срока действия Договора.

Арендная плата, вносимая за последний платежный период, подлежит последующему пересчету с учетом действующих на дату пересчета нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы.

Пункт 6.10 Договора:

Установить размер арендной платы за объект, не ниже указанного в заключении судебной экспертизы, подготовленном ООО «АЛЬФА Консалт» по состоянию на 22.03.2021. 

Пункт 6.14 Договора суд полагает возможным изложить в следующей редакции: Договор аренды от 27.06.2003 № 03-А080470 считать расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу, что не противоречит положениям пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

Поскольку  стороны не сообщали суду о наличии каких-либо иных разногласий по Договору, в остальной части суд считает возможным утвердить редакцию Договора, представленную на л.д. 31- 47  т. 1  арбитражного дела №А56-96295/2020.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу положений абзаца второго части 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Однако данное правило не действует при распределении судебных расходов по делам об удовлетворении требований неимущественного характера. В подобных делах при частичном удовлетворении требований заявителя судебные расходы подлежат возмещению в полном объеме противоположной стороной.

При частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Общество заявило требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, реализовав тем самым предусмотренный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты права.

Суд принял часть пунктов договора в редакции, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

В рассматриваемом случае преддоговорный спор носит неимущественный характер, правила о пропорциональном распределении расходов не применяются, спорный договор изложен судом в редакции, отличной от предлагаемой Комитетом (обязанным заключить договор лицом),  соответственно, расходы Общества на уплату государственной пошлины подлежат отнесению на Комитет - ответчика по делу.

В тоже время результаты проведенной по делу судебной экспертизы по существу представляют собой среднее значение между тем, что просил Истец (20 260,80 руб. за 1 кв.м.) и предлагал Ответчик (28 012,86 руб.), а именно  24 912 руб. за 1 кв.м., в связи с чем суд считает необходимым оставить расходы по оплате судебной экспертизы на Комитете имущественных отношений                        Санкт-Петербурга и на обществе с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» в фактически понесенном размере (по 20 000 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» при заключении договора аренды № 03-А633719 нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Конюшенная, д. 7, лит. А, пом. 10Н, общей площадью 155,5 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001184:3974, определив следующую редакцию договорных условий, по которым у сторон имелись разногласия:

Пункт 3.1. Договора:

Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании заключения судебной экспертизы, подготовленного ООО «АЛЬФА Консалт» по состоянию на 22.03.2021, 

в следующем размере - за 1 кв.м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) - 24 912 руб.

Плата за аренду Объекта в 2020 году с учетом НДС составляет в квартал 968 454 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта в 2020 году без учета НДС составляет в квартал 807 045 руб.

Ставка НДС равна 20%, что составляет 161 409 руб.

Пункт 3.6. Договора:

Арендная плата по Договору вносится Арендатором на

Счет № 40101810200000010001 в Северо-Западное ГУ Банки России, 

БИК 044030001

Получатель: ИНН 7В40066803, КП 784201001, УФК по г, Санкт-Петербургу (СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»)

Код бюджетной классификации 83011105072020100120.

В течение двадцати дней со дня подписания Договора вносится:

арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 807 045 руб. сумма, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по Договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 807 045 руб. При этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 Договора и предшествующий истечению срока действия Договора.

Арендная плата, вносимая за последний платежный период, подлежит последующему пересчету с учетом действующих на дату пересчета нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы.

Пункт 6.10 Договора:

Установить размер арендной платы за объект, не ниже указанного в заключении судебной экспертизы, подготовленном ООО «АЛЬФА Консалт» по состоянию на 22.03.2021. 

Пункт 6.14 Договора:

Договор аренды от 27.06.2003 № 03-А080470 считать расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части утвердить редакцию договора, представленную на л.д. 31- 47  т. 1  арбитражного дела №А56-96295/2020.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу  Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» 6 000 руб. государственной пошлины.

Расходы по оплате судебной экспертизы остаются на Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и на Обществе с ограниченной ответственностью «Фирма «Чорек» в фактически понесенном размере (по 20 000 руб.).

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья 							Бугорская Н.А.