Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-77355/22-93-570

17 июня 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 6 июня 2022 года. 

Решение  в полном объеме изготовлено 17 июня 2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" (123001, ГОРОД МОСКВА, САДОВАЯ-КУДРИНСКАЯ УЛИЦА, 32, СТР.1, ОГРН: 1027739292283, Дата присвоения ОГРН: 01.10.2002, ИНН: 7728142469, КПП: 770301001)

к Госинспекции по недвижимости (101000 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД ЛУБЯНСКИЙ 3/6 СТР.6 , ОГРН: 5067746661351, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2006, ИНН: 7701679961, КПП: 770101001)

о признании незаконным постановления от 18.03.2022 №705-ЗУ/9074863-22 по делу об административном правонарушении,

при участии:

от заявителя – Бакин А.А. дов. от 01.03.2022 №43/22, диплом.

от ответчика – Дроздов Д.В. дов. от 18.05.2022 № ГШ-Д-21344/22, диплом

УСТАНОВИЛ:

ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным постановления Госинспекции по недвижимости от 18.03.2022 №705-ЗУ/9074863-22 по о привлечении к административной ответственности по ч.1 ст.6.7 КоАП г. Москвы с назначением наказания в виде штрафа в размере 200 000  руб.

Госинспекцией по недвижимости представлены материалы дела об административном  правонарушении и отзыв на заявление, согласно которому против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель заявителя в судебном заседании поддерживал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Госинспекции по недвижимости в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и пояснений на него, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа суд не связан с доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме на основании ч. 7 ст. 210 АПК РФ.

Установленный ч.2 ст. 208 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого постановления заявителем не пропущен. 

В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Как следует из материалов дела, главным инспектором Управления контроля за объектами недвижимости по Западному административному округу Госинспекции по недвижимости Выскваркой И.И. 01.02.2022 проведено выездное обследование земельного участка по адресу: Москва, ул. Барклая, вл. 10А.

По сведениям Информационной системы по формированию и ведению реестра объектов недвижимости города Москвы (ИС РЕОН) земельный участок по адресу: Москва, ул. Барклая, вл. 10А с кадастровым номером 77:07:0005008:103, общей площадью 875 кв.м, предоставлен ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» в соответствии с договором аренды от 12.05.2009 № М-07-034163 (в редакции дополнительных соглашений) на срок до 06.07.2032 для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр. Договор является действующим.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) вид разрешенного использования земельного участка: эксплуатация здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

Согласно данным портала Росреестра и сведений из ЕГРН на участке расположено четырехэтажное нежилое здание (в том числе подземных 1), площадью 2801,6 кв.м по адресу: Москва, ул. Барклая, д. 10А. На здание оформлено право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев - Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Активо Четырнадцать» под управлением ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал», что подтверждается записью в ЕГРН от 17.11.2020 № 77:07:0005008:1108-77/051/2020-3.

01.02.2022 в ходе обследования установлено, что участок используется под размещение указанного здания. Часть помещений в здании на момент обследования использовалась под размещение букмекерской конторы.

ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» нарушило ограничения по использованию земельного участка, содержащиеся в договоре аренды от 12.05.2009 № М-07-034163, изменив вид разрешенного использования земельного участка и использует земельный участок под размещение букмекерской конторы.

Изменения в договор аренды в установленном порядке не внесены.

Таким образом, ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» использует земельный участок с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами.

В соответствии с информацией ИС РЕОН на дату проведения планового (рейдового) обследования договор аренды имел статус действующего, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от в части изменения разрешенного использования земельного участка не заключалось, т.е. распорядительный акт полномочного органа власти города Москвы об изменении целевого назначения земельного участка ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» не выдавался.

Земельный участок предоставлен под определенные цели, а именно: для эксплуатации административного здания.

Таким образом, Обществом нарушены п.5, ст.4, п.2, ст.8, п.1 ст.28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», ответственность за данное нарушение предусмотрено ч.1 ст.6.7 КоАП города Москвы.

По указанному факту инспектором Госинспекции по недвижимости в отношении ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" был составлен протокол от 04.03.2022 № 9074863 по ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы. 

Данный протокол составлен в присутствии полномочного представителя Общества – Артемчика А.В., действующего на основании доверенности от 01.03.2022 № 43/22, при наличии сведений о надлежащем извещении законного представителя Общества о дате, времени и месте составления протокола об административном правонарушении.

Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении заместителем начальника Управления административного производства Госинспекции по недвижимости в отношении ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" вынесено оспариваемое постановление от 18.03.2022 №705-ЗУ/9074863-22 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы с назначением наказания в виде штрафа в размере 200 000 руб.

Данное постановление вынесено в присутствии полномочного представителя Общества -Артемчика А.В., действующего на основании доверенности от 01.03.2022 № 43/22, при наличии сведений о надлежащем извещении законного представителя Общества о дате, месте и времени рассмотрения дела об административном правонарушении.

Проверив порядок привлечения заявителя к административной ответственности, суд считает, что положения 25.1, 28.2, 28.4, 29.7 КоАП РФ соблюдены административным органом. Нарушений процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, которые могут являться основанием для отмены оспариваемого постановления в соответствии с п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 №10, судом не установлено. Постановление вынесено в срок, установленный ст.4.5 КоАП РФ. 

В соответствии с ч.1 ст. 6.7 КоАП г.Москвы  нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от пятнадцати тысяч до двадцати пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «С землепользовании в городе Москве» при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использование земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «С землепользовании в городе Москве» собственники земельных участков землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

Также, в соответствии с п.5 ст.1 Земельного Кодекса Российской Федерации единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

В данном случае судьба земельного участка определена договором аренды земельного участка от 29.11.1994 № М-08-001358, составленного в соответствии с действующим законодательством. 

В этой связи изменение установленного функционального назначения здания, расположенного на земельном участке, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, влечет изменение функционального назначения земельного участка, и как следствие, вида разрешенного использования.

Согласно ч. 5 ст. 4, ч. 2 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», в заключаемых органами исполнительной власти города Москвы договорах аренды устанавливаются требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы, при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка. 

В соответствии с ч. 2.1. ст. 8 Закона, фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка; в случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Вместе с тем, учитывая, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться б совокупности с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

Обследованием, проведенным 01.02.2022 установлено, что участок используется под размещение указанного здания. Часть помещений в здании на момент обследования использовалась под размещение букмекерской конторы.

Согласно п. 1.1 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений) участок предоставлялся в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения, торгово-развлекательный центр.

Согласно п. 1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения) установленные в п. 1.1 разрешенное использование и цель предоставления Участка могут быть изменены или дополнены на основании распорядительного акта органа власти города Москвы.

ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" нарушило ограничения по использованию земельного участка, содержащиеся в договоре аренды от 12.05.2009 № М-07-034163, изменив вид разрешенного использования земельного участка и использует земельный участок под размещение букмекерской конторы.

Изменения в договор аренды в установленном порядке не внесены.

Таким образом, ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" использует земельный участок с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами.

В соответствии с информацией ИС РЕОН на дату проведения планового (рейдового) обследования договор аренды имел статус действующего, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от в части изменения разрешенного использования земельного участка не заключалось, т.е. распорядительный акт полномочного органа власти города Москвы об изменении целевого назначения земельного участка ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" не выдавался.

Земельный участок предоставлен под определенные цели, а именно: для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения, торгово-развлекательный центр.

В том случае, когда участок предоставляется в аренду для определенного вида использования, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Следовательно, Заявитель мог совершать на земельном участке только деятельность, предусмотренную Договором аренды.

В силу ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Таким образом, заключая договор, Заявитель принял на себя обязательства по использованию участка именно для тех целей, которые указаны в договоре - для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр.

В договор аренды не вносились изменения, позволяющие использовать земельный участок для иных целей.

Согласно п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с ч.2 ст.8 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве» при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом.  

При  изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать цели использования, установленной в договоре аренды земельного участка.

В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ цель предоставления земельного участка является существенным условием договора аренды земельного участка.

Учитывая положения п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453 ГК РФ изменение (дополнение) цели предоставления земельного участка осуществляется в виде дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

Заявителем также нарушена ч.1 ст.615 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Представленные доказательства, отвечают признакам относимости и допустимости, согласуются между собой и в своей совокупности свидетельствуют о наличии в действиях общества события административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.6.7 КоАП города Москвы, а также содержат фактические сведения, имеющие значение для правильного разрешения дела, и в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 26.2, п.п. 1, 2 ст. 26.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях являются доказательствами по делу об административном правонарушении.

Таким образом, Заявителем нарушены требования и ограничения по использованию земельного участка, что может быть квалифицированно, как правонарушение, предусмотренное ч.1 ст. 6.7 Закона города Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях».

В соответствии с ч.2 ст.8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. 

При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В данном случае вид использования установлен договором аренды для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое установлено путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

Пунктом 3.3.4 постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» определена возможность использования объектов капитального строительства и земельных участков с учётом вспомогательных видов разрешенного использования.

При этом суммарная доля общей площади всех объектов капительного строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капительного строительства.

Действующим законодательством внесение вспомогательных видов разрешенного использования в сведения ЕГРН не предусмотрено.

Однако, согласно условиям договора аренды земельного участка от 12.05.2009 № М-07-034163 арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия договора, в том числе эксплуатировать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления. 

В связи с чем пункт о возможности использования земельного участка с учетом вспомогательных видов подлежит внесению в условия договора аренды.

Исходя из изложенного, для рассмотрения вопроса оформления дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части добавления пункта о возможности использовать земельный участок под вспомогательные виды разрешенного использования, Обществу надлежало обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящего в городе Москве» в рамках административного регламента, утверждённого п. 1.13 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Учитывая вышеизложенное, в действиях  ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" содержится состав административного правонарушения, выразившийся в нарушении требований и ограничений по использованию земельной участка, содержащихся в оформленном акте разрешенного использования земельной участка или установленных правовыми актами города Москвы, а также правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, проектной и иной документацией, определяющий условия использования  земельного  участка.

Общество не приняло все возможные и зависящие от него меры для соблюдения норм и правил, за нарушение которых ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы предусмотрена административная ответственность, не проявило необходимой внимательности, заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась.

При этом заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии у него возможности для соблюдения нарушенных правил и норм.

Размер ответственности в рассматриваемом случае административным органом определен в минимальном размере, с учетом правил, определенных ст.4.1 КоАП РФ. 

Таким образом, оспариваемое постановление является законным и обоснованным, а требование о его оспаривании не подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с ч.3 ст.211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 71, 75, 167-170, 156, 176, 208, 210, 211 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене постановления Госинспекции по недвижимости от 18.03.2022 №705-ЗУ/9074863-22   о привлечении ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ"  (ОГРН 1027739292283) к административной ответственности по ч.1 ст.6.7 КоАП г.Москвы с назначением наказания в виде штрафа в размере 200 000 руб. – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в десятидневный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья:

В.Д. Поздняков