ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-4985/2024

г. Саратов

12 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Жаткиной С.А., 

судей Антоновой О.И., Романовой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Ардабацким А.Д.,

при участии в судебном заседании: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2 - представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от 21.03.2024, 

от прокуратуры Саратовской области - представитель ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области и индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 июля 2024 года по делу №А57-4985/2024

по иску заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования - Ртищевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области 

к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 КФХ ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности  ничтожной сделки, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования - Ртищевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (далее – истец) с исковым заявлением к  администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО1 КФХ ФИО2 (далее – ИП ФИО1 КФХ ФИО2, предприниматель) о признании договора купли-продажи земельного участка площадью 17000 кв.м. с кадастровым номером 64:30:240103:292, расположенного по адресу: Саратовская 7 А57-4985/2024 область, 

<

...>, недействительным, применении последствий недействительности  ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08 июля 2024 года по делу №А57-4985/2024 исковые требования удовлетворены.

Суд признал договор купли-продажи земельного участка площадью 17000 м2 с кадастровым номером 64:30:240103:292, расположенного по адресу: Саратовская 7 А57-4985/2024 область, 

<

...>, заключенный 06.03.2023 между ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>, Саратовская область, Ртищевский район, пос. Центральная усадьба совхоз «Выдвиженец») и администрацией Ртищевского муниципального района Саратовской области, недействительным. 

Применил последствия недействительной ничтожной сделки, обязав ИП ФИО1 КФХ ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером 64:30:240103:292 администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области. 

Обязал администрацию Ртищевского муниципального района Саратовской области возвратить ИП ФИО1 КФХ ФИО2 денежные средства в сумме 113 373 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП ФИО1 КФХ ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в жалобе.

Администрация Ртищевского муниципального района Саратовской области также обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, поскольку основания признания договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 КФХ ФИО2 доводы апелляционных жалоб поддержал.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, с учетом возражений на них, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Ртищевской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения требований законодательства при предоставлении индивидуальному предпринимателю - главе КФХ ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292 площадью 17 000 кв.м. с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», расположенного по адресу: 

<

...>.

В ходе проверки установлено, что 20.08.2002 между администрацией ОМО Ртищевского района и КФХ «Талисман» в лице главы КФХ ФИО2 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельного участка площадью 880 кв.м. с видом разрешенного использования «для строительства склада», расположенного по адресу: Саратовская область, Ртищевский район, п. Братство.

На основании декларации об объекте недвижимости от 17.11.2016 и договора аренды земельного участка от 20.08.2002 ФИО2 24.11.2016 зарегистрировано право собственности на нежилое здание «Склад-зернохранилище» площадью 785 кв.м. с кадастровым номером 64:30:240103:69.

Между администрацией Ртищевского муниципального района и ИП ФИО1 КФХ ФИО2 24.12.2018 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2002.

ИП ФИО1 КФХ ФИО2 06.12.2022 обратился в администрацию Ртищевского муниципального района с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 17 000 кв.м. и утверждении схемы его расположения.

Постановлением администрации Ртищевского муниципального образования № 1091 от 13.12.2022 предварительно согласовано предоставление данного земельного участка и утверждена схема его расположения.

На основании указанного постановления в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между администрацией Ртищевского муниципального района и ИП ФИО1 КФХ ФИО2 06.03.2023 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292.

Как указывает истец, площадь предоставленного администрацией Ртищевского муниципального района земельного участка в аренду ИП ФИО1 КФХ ФИО2 более чем в 21 раз превышает площадь принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. 

При этом необходимость в предоставлении земельного участка площадью 17000 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости площадью 785 кв.м. никаким образом не обоснована.

Полагая, что сделка по продаже земельного участка противоречит требованиям закона и является ничтожной, прокурор обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпункт 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ разрешает продажу без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка по указанному основанию являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является также наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Такие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 №1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 №935-О отметил следующее. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

В соответствии со статьями 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Истец утверждает, что предпринимателем по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приобретен в собственность земельный участок (площадью 17 000 кв. м) в 21 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен (площадь застройки земельного участка составила 4,6%). То есть земельный участок приобретен с нарушением действующего законодательства, действия предпринимателя повлекли нарушение прав потенциальных покупателей земельного участка на его приобретение путем участия в конкурентных процедурах.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 64:30:240103:292, площадью 17 000 кв. м, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, предоставлен предпринимателю без проведения торгов в порядке реализации им права на выкуп земельного участка под существующим объектом недвижимости с кадастровым номером 64:30:240103:69 (склад зернохранилище).

Судом установлено, что земельный участок отчужден в собственность предпринимателя без проведения конкурсных процедур, при этом площадь предоставленного ему в собственность земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта. 

Доказательства, обосновывающие площадь предоставленного предпринимателю на праве собственности земельного участка, в материалы дела не представлены (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для признания по иску прокурора спорной сделки недействительной (ничтожной), как заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, с применением последствий ее недействительности путем возложения на предпринимателя обязанности возвратить администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером 64:30:240103:292, возложения на администрацию Ртищевского муниципального района Саратовской области обязанности вернуть предпринимателю денежные средства в размере 113 373 руб. 

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что размер выкупленного земельного участка соразмерен площади размещенного на нем объекта недвижимости и вспомогательного объекта, поскольку здание склада площадью 785 кв.м. и прилегающие территории, на которых расположены сооружения, задействованы в сельскохозяйственной деятельности, осуществляемой ответчиком, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Фактическое использование земельного участка не опосредует само по себе довод о нуждаемости для эксплуатации объекта недвижимости именно указанного земельного участка. Доказательств наличия технологического процесса, для выполнения которого требовалась бы вся площадь земельного участка, предприниматель не привел.

Более того, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по указанному основанию, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. 

При этом, согласно объяснениям ИП ФИО1 КФХ ФИО2 от 19.09.2023 часть спорного земельного участка площадью примерно 16200 м2 (свободная от застройки) в настоящее время используется им в качестве автостоянки сельскохозяйственной техники, что в силу законодательства не является основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без проведения торгов.

Указанные обстоятельства сами по себе подтверждают отсутствие у заявителя необходимости в эксплуатации незастроенной части спорного земельного участка в целях эксплуатации возведенного объекта недвижимости на момент подачи в администрацию района заявления о выкупе земельного участка.

Доводы жалобы администрации об отсутствии необходимости установления обстоятельств соразмерности принадлежащего заявителю объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм действующего земельного законодательства с учетом приведенного правового регулирования и правовых позиций высших судов по вопросу применения положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено. 

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 июля 2024 года по делу №А57-4985/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            С. А. Жаткина

 

Судьи                                                                                                           О. И. Антонова

 

Е. В. Романова