ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-22929/2023

Дело № А41-56167/23

29 ноября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 ноября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  29 ноября 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Ирисриэлтинвест» - ФИО2 по доверенности от 17.02.2023 паспорт, диплом, 

от администрации городского округа Щёлково Московской области - ФИО3 по доверенности от 30.12.2022, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ирисриэлтинвест» на решение Арбитражного суда Московской области от 22.09.2023 по делу № А41-56167/23, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ирисриэлтинвест» (далее – ООО «Ирисриэлтинвест», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к администрации городского округа Щелково Московской области (далее – ответчик, администрация) с требованиями об изменении  договора аренды земельного участка № 16-1710/18 от 16.05.2018, а именно дополнить его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с 01.06.2023 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582». 

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Ирисриэлтинвест» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Представитель ООО «Ирисриэлтинвест» поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Представитель администрации возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Ирисриэлтинвест».

Как следует из материалов дела, 16.05.2018 между администрацией Щелковского муниципального района (арендодатель) и ООО «ИрисРиэлтИнвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16-1710/18, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3579 кв. м, с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства многофункционального торгового центра, расположенный по адресу: 

<

...> а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставляется для строительства многофункционального торгового центра.

Соглашением от 22.01.2021 срок договора продлен на 3 года до 11.05.2024.

Как указывает истец, на указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, площадью 150,3 кв. м, объект торговли, принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2023 и заключением эксперта от 27.01.2019 по арбитражному делу № А41-14487/19.

Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Из искового заявления также следует, что земельный участок является ограниченным в обороте, что подтверждается представленным в материалы дела  протоколом заседания Межведомственной комиссии по градостроительному регулированию территории, расположенной в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области от 12.07.2019;  заключением ГБУ МО «Мособлгеотрест» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, согласно которому рассматриваемый земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 № 460/20 «Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области»).

Часть земельного участка, ограниченная в пользовании (ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников.

Часть земельного участка ограниченная в пользовании (теплотрасса, ливневая канализация, газопровод, ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников, производить земляные работы на глубину более 0,3 м.

Также решением Мособлархитектуры от 21.06.2022 об отказе ООО «ИрисРиэлтИнвест», согласно которому невозможно размещение объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, полностью или частично расположенном в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области в связи с планируемым размещением линейного объекта.

На основании изложенных обстоятельств, истец обращался к ответчику с претензиями внести изменения в договор аренды в части расчета арендной платы исходя из размера земельного налога, ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Соответственно, в настоящем случае независимо от условий договора аренды арендная плата должна исчисляться на основании норм законодательства.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 названного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 49 названного Кодекса к указанным объектам относятся, среди прочего, объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

В соответствии в указанным выше постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Как разъяснено в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, Принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Суд первой инстанции верно установил, что спорный земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 № 460/20 «Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области»).

Ответчиком данное обстоятельство надлежащими доказательствами не опровергнуто.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылки общества на представленный ответчиком градостроительный план земельного участка, который был подготовлен 28.10.2013, так как Проект планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области утвержден постановлением Правительства МО от 18.06.2014 № 460/20, то есть после разработки данного градостроительного плана.

В то же время, данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы именно для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

При этом размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7, подлежит установлению в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 по делу № А41-51086/2018).

Как следует из договора аренды, земельный участок площадью 3579 кв. м, с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, предоставлен для строительства многофункционального торгового центра.

Доказательств осуществления строительства такого объекта не представлено.

Как поясняет сам истец и следует из представленных в материалы дела документов, земельные участки с кадастровыми номерами 50:14:0050303:2576, 50:14:0050303:363, 50:14:0050303:2577, а также смежный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:103316, планируемый объект капитального строительства - многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка в соответствии со ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ являются имущественным комплексом, единым недвижимым комплексом (решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2021 года по делу № А41-75619/19, акт экспертного исследования от 12.03.2021 № 759/38-6-21, № 816/38-6-21).

Между тем, данный объект - многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка - не возведен, доказательств обратного не представлено.

В материалы дела представлено разрешение на строительство от 04.02.2021 № RU50-14-17586-2021, выданное Министерством жилищной политики Московской области в отношении строительства многофункционального торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:363.

Доказательств получения разрешения на строительство указанного объекта в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 не представлено.

При этом, как указывалось выше, право на приобретение в собственность земельного участка и, соответственно, право на установление размера арендной платы, не превышающего размера земельного налога, имеют собственники расположенного на этом участке объекта.

Поскольку многофункциональный торговый центр не возведен на спорном участке, сформированном и предоставленном в аренду для этой цели, постольку отсутствуют правовые основания для удовлетворения искового заявления.

На земельном участке находится принадлежащее истцу на праве собственности другое нежилое здание (не многофункциональный торговый центр) с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, площадью 150,3 кв. м, объект торговли. Однако доказательств формирования земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 в имеющейся площади и предоставления его в аренду истцу для целей эксплуатации данного объекта суду не представлено.

Суд также обоснованно указал на отсутствие доказательств соответствия площади спорного участка размеру, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости истца, расположенного на нем.

При этом имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области от 03.08.2020 по делу № А41-14487/19 по иску ФИО4 к ООО «Ирисриэлтинвест», администрации городского округа Щелково Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об установлении границ земельного участка.

В рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза, результаты которой признаны арбитражным судом надлежащим доказательством. В соответствии с заключением эксперта установлены границы, координаты и площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, в площади 289 кв. м.

Арендованный земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 имеет площадь 3579 кв. м.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.09.2023 по делу № А41-56167/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.    

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

С.В. Боровикова

Е.Н. Виткалова