Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-6448/2022

01 августа 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2022 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильясовой А.Х., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 09.02.2005, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРСО-МОНОЛИТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.07.2000, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о признании права собственности и возложении обязанности передать объект незавершенного строительства,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Ханты-Мансийска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Муниципальное бюджетное учреждение «Городская централизованная библиотечная система», общество с ограниченной ответственностью «МОНОЛИТ-В», ФИО1, ФИО2,

 

при участии представителей:

от истца: ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 28.01.2022 № Д-60), ФИО4 (паспорт, диплом, доверенность от 15.06.2022 № Д-171),

от ответчика: ФИО5 (участвовала онлайн) (паспорт, диплом, доверенностьот 15.06.2022), ФИО6 (участвовала онлайн) (паспорт, диплом, доверенностьот 15.06.2022),

от Администрации города Ханты-Мансийска: ФИО7 (паспорт, диплом, доверенность от 19.05.2020 № 01-Исх-1064),

от других третьих лиц: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» (далее – Истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРСО-МОНОЛИТ» (далее – Ответчик) с требованиями:

признать право собственности ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» на объект незавершенного строительства – жилой дом, строящийся на земельном участке, площадью 8506+/- 21 кв.м., кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:39, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов;

обязать ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» передать ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» результаты незавершенного строительства жилого дома, строящегося на земельном участке, площадью 8506+/-21 кв.м., кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:39, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 8506+/-21 кв.м., кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:39, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов к ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС».

Исковые требования мотивирования наличием правопритязаний со стороны истца на строящийся многоквартирный жилой дом, земельный участок, после одностороннего отказа от исполнения трехстороннего инвестиционного договора.

В качестве правового основания истец указал статьи 219, 702, 715, 729, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определениями от 14.04.2022, от 22.06.2022, от 15.07.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц Администрацию города Ханты-Мансийска (далее – Третье лицо-1), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Третье лицо-2), Муниципальное бюджетное учреждение «ГОРОДСКАЯ ЦЕНТРАЛИЗОВАННАЯ БИБЛИОТЕЧНАЯ СИСТЕМА» (далее – Третье лицо-3), общество с ограниченной ответственностью «МОНОЛИТ-В» (далее – Третье лицо-4), ФИО1(далее – Третье лицо-5), ФИО2 (далее – Третье лицо-6).

Ответчик предоставил отзыв (направлен в электронном виде 16.06.2022, т. 1 л.д. 109-116), обобщенную позицию (направлена в электроном виде 14.07.2022, т. 2 л.д. 36-45), ссылаясь на разъяснения Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – ПП ВАС № 54) полагает, что к правоотношениям по трехстороннему инвестиционному договору следует применять нормы главы 30 ГК РФ, а после отказа в одностороннем порядке Истца от исполнения Договора у него не возникает прав на строящийся многоквартирный жилой дом (подробная аргументированная позиция раскрыта в названных документах). Кроме того, Ответчик акцентировал внимание на наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) обременений в отношении земельного участка в виде ареста и запрета на совершение регистрационных действий, что является дополнительным препятствием для удовлетворения требования о передаче земельного участка в собственность Истца.

В свою очередь ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» (Истец) привел контрдоводы в письменных пояснениях (т. 3 л.д. 48-58), обосновывая позицию о применении к правоотношениям сторон норм о подряде. Ссылаясь на односторонний отказ от исполнения договора и статью 729 ГК РФ, считает несостоятельной позицию Ответчика и возникновением у заказчика строительства права требовать передачи результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат. Относительно возникновения прав на земельный участок высказал мнение о совершении между сторонами меновой сделки, оформленной в пунктах 2.6.1., 2.6.9., 2.7. Договора в редакции пунктов 3, 4 Дополнительного соглашения от 29.11.2019 № 2.

Так же в судебном заседании 29.07.2022 Истец передал для приобщения к материалам дела письменные пояснения.

Администрация города Ханты-Мансийска (Третье лицо-1) предоставила отзыв (направлен в электронном виде 01.06.2022, т. 2 л.д. 97-101), считает иск предъявлен обоснованно.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (Третье лицо-2) предоставила отзыв (направлен в электронном виде 15.06.2022, т. 2 л.д. 104-108). Сообщило, что собственником земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101030:39 является ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» и в оношении объекта недвижимости имеются зарегистрированные ограничения (обременения) прав в виде ипотеки в пользу ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС», запрещения регистрации и ареста. Сведений о постановке на государственный кадастровый учет на незавершенный строительством объект по адресу указанного земельного участка не имеется. Просило принять решение на усмотрение суда, рассмотреть дело без участия представителя.

Муниципальное бюджетное учреждение «ГОРОДСКАЯ ЦЕНТРАЛИЗОВАННАЯ БИБЛИОТЕЧНАЯ СИСТЕМА» (Третье лицо-3) предоставило отзыв (направлен в электронном виде 11.07.2022, т. 3 л.д. 31-33), полагает иск подлежащим удовлетворению, ходатайствовало рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Другие третьи лица отзывы не представили.

Суд, заслушав представителей, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

29.11.2016 между Истцом (Инвестор), Администрации города Ханты-Мансийска (Третье лицо-1) (Технический заказчик) и Ответчиком (Застройщик) заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома, в редакции дополнительных соглашений к нему (далее – Договор, т. 1 л.д. 149-150, т. 2 л.д. 1-72), по условиям которого: 

- Инвестор поручает Застройщику и финансирует проектирование и строительство Объекта (первоначальная редакция пункта 2.1. Договора). При заключении Дополнительного соглашений от 29.11.2019 № 2 редакция дополнена: … основные характеристики которого указаны в Техническом задании (Приложение № 1), в размерах и в сроки, указанные в Договоре (Приложение № 5, 8 к Договору).

- Технический заказчик поручает Застройщику и принимает на себя обязательства по контролю за реализацией мероприятий по строительству Объекта (пункт 2.2. Договора).

- Застройщик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству объекта в соответствии с Техническим заданием (приложение № 1), условиями Договора, проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные сторонами и обеспеченные финансированием (пункт 2.3. Договора).

Объектом является 120-ти квартирный жилой дом в границах улиц Комсомольская - К. Маркса - Пионерская, строительство которого будет обеспечено застройщиком на земельном участке, сформированном из земель (земельных участков), принадлежащих Застройщику на праве собственности:

- кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:28, общая площадь 2 242 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, Свидетельство о государственной регистрации права от 01.04.2016 г. № 86-86/001-86/010/2016-509/2;

- кадастровый (условный) номер 86:12:0101030:38, общая площадь 6 264 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, Свидетельство о государственной регистрации права от 07.04.2016 г. № 86-86/001-86/010/2016-634/2.

В первоначальной редакции пункт 2.6. договора предусматривал распределение прав собственности на Объект между сторонами следующим образом:

На квартиры:

- ½ общей площади квартир – доля Инвестора;

- ½ общей площади квартир – доля Технического заказчика.

На подземный паркинг:

- принадлежит Инвестору в соответствии с количеством квартир, определенных настоящим пунктом;

- оставшаяся часть паркинга принадлежит Техническому заказчику.

Общественные помещения, расположенные на первом этаже:

- оформляются в собственность Застройщика и строятся полностью за его счет.

Прочее имущество:

-согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации – на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений.

При заключении Дополнительного соглашений от 29.11.2019 № 2 стороны Договора конкретизировали состав распределяемого имущества, изложив пункт 2.6. Договора в следующей редакции:

2.6. Право собственности на Объект по результатам реализации инвестиционного проекта распределяется между Сторонами следующим образом (Приложение № 6 к Договору):

2.6.1. На квартиры:

- 50% общей площади квартир - доля Инвестора, 56 квартир общей площадью (с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5) 3 455,2 кв.м., стоимостью 290 236 800 руб. 00 коп.; 

- 50% общей площади квартир - доля Технического заказчика, 64 квартиры общей площадью (с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5) 3 455,3 кв.м., стоимостью 290 245 200 руб. 00 коп. Квартиры, приходящиеся на долю Технического заказчика, подлежат е в муниципальную собственность муниципального образования ХМАО-Югры городской округ город Ханты-Мансийск в соответствии с действующим законодательством; 

После ввода Объекта в эксплуатацию Инвестор и Технический заказчик передают Застройщику 6 квартир (3 квартиры из доли Инвестора, 3 квартиры из доли Технического заказчика) общей площадью не более 367 (± 10) кв.м. стоимостью 84 000 рублей за 1 кв.м. в счет компенсации за земельный участок в соответствии с пунктом 2.7 Инвестиционного договора.

2.6.2. На подземные помещения (подземный паркинг):

- 56 машиномест общей площадью 2 254,55 кв.м., стоимостью 67 692 145,04 руб., и принадлежит Инвестору;

- 87 машиноместа - принадлежит Техническому заказчику, общей площадью 2 631,17 кв.м., стоимостью 79 011 254,96 руб.,

2.6.3. Офисное помещение, расположенное в оси паркинга на минус первом этаже, площадью 595,3 кв.м., стоимостью 48 814 600,00 руб. - принадлежит Инвестору;

2.6.4. Помещения административного назначения общей площадью 1 512,90 кв.м., за исключением мест общего пользования площадью 347,4 кв.м., стоимостью 98 338 500,0 руб. расположенные на 1 этаже, после окончания строительства оформляются в собственность Застройщика в соответствии с условиями Инвестиционного договора.

2.6.5. Помещения административного назначения в 5-этажном пристрое со стороны ул. Комсомольская общей площадью 2 267,8 кв.м., за исключением мест общего пользования площадью 251,8 кв.м. стоимостью 147 407 000,00 руб. строятся за счет средств Застройщика и после окончания строительства оформляются в его собственность.

2.2.6. Помещения административного назначения общей площадью 451,1 кв.м. за исключением мест общего пользования площадью 99,2 кв.м., стоимостью 29 321 500,00 руб., расположенные на 2-м этаже, строятся за счет средств Застройщика.

2.6.7. Площади, указанные в п.п. 2.6.1. - 2.6.6. являются ориентировочными и уточнению после получения технических паспортов в АО «Ростехинвентаризации - Федеральном Бюро технической инвентаризации Ханты - Мансийского автономного округа». Стоимость помещений, определенных в соответствии с Приложением № 6 - «Протокол предварительного распределения квартир» (с Приложениями №№ 1-10).

2.6.8. Прочее имущество:

- согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ - на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений (в том числе Приложение 9 к приложению 6).

2.6.9. Земельный участок, на котором расположен Объект, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного Объекта и расположенные на указанном земельном участке объекты:

- согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ - на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений».

Так же при заключении Дополнительного соглашений от 29.11.2019 № 2 изменен пункт 2.7 Договора: «Инвестор и Технический Заказчик в счет возмещения затрат Застройщика на приобретение, оформление, обустройство земельного участка для строительства Объекта передает последнему жилые помещения, указанные в пункте 2.6.1 Инвестиционного договора».

В соответствии с пунктом 4.1 договора Инвестор осуществляет финансирование строительства Объекта в размере 776 000 000 руб. 00 коп.

ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» перечислило ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» денежные средства в общей сумме 776 000 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями от 30.11.2016 № 7391, от 19.04.2018 № 9448, от 18.10.2018 № 4018, от 03.12.2019 № 8639, от 28.08.2020 № 1137, от 22.09.2020 № 9591 (т. 2 л.д. 73-78).

Согласно пункту 2.4. договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2019 № 2 к договору, т. 2 л.д. 37-68) Застройщик обязуется полностью завершить строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, полностью выполнить внутреннюю чистовую отделку квартир и помещений «под ключ» … и передать по акту приема-передачи инвестору (приложение № 11) квартиры и помещения Инвестора и Технического заказчика, расположенные в Объекте, наименование и количество которых согласованы сторонами в Договоре, Дополнительных соглашениях к нему и акте о результатах реализации инвестиционного проекта (приложение № 10), в срок - не позднее «15» июля 2020 года, а Инвестор в срок - не позднее 1 (одного) месяца после подписания акта приема-передачи с Застройщиком, обязуется передать техническому заказчику квартиры по акту приема-передачи (Приложение Д 12).

Дополнительным соглашением от 25.08.2020 № 3 к договору (т. 2 л.д. 69-72) пункт 2.4 договора изменен и срок передачи Объекта увеличен до 31 декабря 2020 года.

Нарушение со стороны Застройщика срока передачи Объекта являлось причиной предъявления Инвестором в суд исков о взыскании неустойки (дела № А75-2152/2021 и № А75-9308/2021).

ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» письмом от 03.03.2022 № ЛА/002001 (т. 2 л.д. 89-91) уведомило об одностороннем отказе от исполнения договора, указавна существенное нарушение со стороны Застройщика срока строительства Объекта, сославшись на статьи 715, 729 ГК РФ потребовало передать результаты незавершенного строительством жилого дома и земельный участок.

ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» получило письмо Инвестора от 03.03.2022 № ЛА/002001, что следует из содержания ответного письма от 04.04.2022 № 130 (т. 2 л.д. 92-95).

Для разрешения сложившейся спорной ситуации Истец предъявил иск в суд.

Как было указано выше, инвестиционный договор является трехсторонней сделкой.

Предпринимательский трехсторонний договор можно расторгнуть по соглашению как всех, так и большинства его сторон, если это предусмотрено данным документом и иное не установлено законом (абз. 2 пункта 1 статьи 450 ГК РФ).

В рассматриваемом случае сторонами Договора соглашение о его расторжении не заключалось, а был заявлен одной из трех сторон сделки отказ от исполнения договора.

Правовая позиция о возможности прекращения трехстороннего договора при реализации одной из сторон своего права на односторонний отказ содержится в определении Верховного Суда РФ от 01.11.2018 № 304-ЭС18-17821 по делу № А70-11252/2017, постановлении ФАС Уральского округа от 18.04.2007 № Ф09-2957/07-С4 по делу № А50-11380/06.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» в качестве предпосылки для одностороннего отказа от исполнения договора сослалось на неоднократное нарушение со стороны ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» срока завершения строительства Объекта и передачи квартир и машиномест Инвестору, что с правовой точки зрения является существенным нарушением условий договора.

Односторонний отказ от исполнения договора представляет собой одностороннюю сделку, направленную на прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора, для оценки которой соответственно применяются общие нормы о сделках, предусмотренные ГК РФ.

В материалах дел отсутствуют доказательства оспаривания одностороннего отказа от договора.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства … не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности допускаются также в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Учитывая нормы статей 310, 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) должен быть установлен специальными нормами (например, статьями 523, 715, 782, 1051 ГК РФ) или договором.

По условиям пункта 11.2. Договора Инвестор вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае если Застройщик систематически нарушает условия Договора, подтвержденных не менее двумя двухсторонними актами.

В материалы дела не представлены акты о допущенных со стороны Застройщика нарушениях, однако имеются два вступивших в силу судебных решения по делам № А75-2152/2021, № А75-9308/2021 которыми установлен факт просрочки со стороны ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» исполнения договорных обязательств и взыскана неустойка (пени), что дало право ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» заявить отказ от договора.

Как предусмотрено пунктом 11.4. Договора, сторона, решившая досрочно расторгнуть Договор, обязана направить другой Стороне письменное уведомление не позднее 30 дней до даты расторжения.

ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» получило письмо ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС»  от 03.03.2022 № ЛА/002001 в котором содержалось уведомление об отказе от Договора,что следует из содержания ответного письма от 04.04.2022 № 130.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

Правовым последствиям расторжения договора посвящена статья 453 ГК РФ и разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – ПП ВАС № 35).

Как разъяснено в абз. 2 пункта 1 ПП ВАС № 35 односторонний отказ от исполнения договора, … влечет те же последствия, что и расторжение договора … и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Исходя из разъяснений пункта 2 ПП ВАС № 35, последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров.

В связи с этим для правильного разрешения спора надлежит дать правовую квалификацию Инвестиционного договора.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон № 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Инвестиционная деятельность это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 Федерального закона № 39-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 ПП ВАС № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП (пункт 6 ПП ВАС № 54).

В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП (пункт 7 ПП ВАС № 54).

В постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2022 по делу № А75-9308/2021 суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный договор подпадает под правовую конструкцию смешанного договора, подряда на выполнение работ по строительству объекта, регулируемого главой 37 ГК РФ, и простого товарищества на строительство дома, регулируемого главой 55 ГК РФ.

Наличие у суда права дать иную юридическую оценку фактическим обстоятельствам допускается, абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при условии обоснования этой иной оценки.

По смыслу названных разъяснений в том случае, если суд, рассматривающий другое дело, придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Суд считает, что правоотношения ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» (Истец, Инвестор) и ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» (Ответчик, Застройщик) регулируются нормами главы 30 ГК РФ «Купля-продажа».

Как следует из условий пункта 1.1. Договора, приложенной к исковому заявлению выписки из ЕГРН (т. 2 л.д. 82-88) и отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (Третье лицо-2) (направлен в электронном виде 15.06.2022, т. 2 л.д. 104-108) собственником земельного участка на котором производится строительство является ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ».

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип находит свое подтверждение в том числе и в статье 552 ГК РФ.

В современной цивилистике выработаны правила о том, что недвижимой вещью является земельный участок, а строение есть приращение земельного участка.

Именно собственник земельного участка в силу действия принципа единого объекта и эффекта приращения земельного участка при сооружении на нем здания увеличивает объем своего права собственности на земельный участок путем поступления в состав единого объекта такого здания (superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью).

В подрядных взаимоотношениях преследуется цель: «Измени мою вещь», и именно поэтому законодатель наделил собственника вещи (заказчика) правом, если отпала необходимость в изменении вещи, в любое время отказаться от исполнения договора подряда, компенсировав подрядчику его материальный интерес от сделки (статья 717 ГК РФ).

При реализации взаимоотношений сторон по модели строительного подряда именно на заказчике лежит обязанность по предоставлению подрядчику земельного участка (пункт 1 статьи 747 ГК РФ) (по этому тезису Ответчик привел аргументы в письменных объяснениях на страницах 6-8 со ссылкой на доктрину и судебную практику).

В рассматриваемом случае ООО «ВЕРСО-МОНОЛИТ» строит объект недвижимости (здание) на своем земельном участке и взамен полученных от ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» денежных средств приняло на себя обязательство предоставить часть квартир и часть парковочных мест в строящемся многоквартирном жилом доме, что следует из условий пункта 2.6. Договора.

В настоящем деле изменяется вещь (земельный участок) принадлежащая не ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС», в связи с чем суд пришел к выводу о применении к правоотношениям сторон (Истца и Ответчика) норм главы 30 ГК РФ «Купля-продажа».

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Договор купли-продажи недвижимого имущества является отдельным видом договора купли-продажи и в соответствии с положениями пункта 5 статьи 454 ГК РФ к договору купли-продажи недвижимого имущества применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этом виде договора.

Общее правило, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В силу статьи 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность … кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (пункт 1 статьи 398 ГК РФ).

Как было указано выше, суд пришел к выводу, что после одностороннего отказа от договора он прекращен.

Все объекты недвижимого имущества являются индивидуально-определенными вещами, поэтому Инвестор имеет право требовать передачи объектов, перечисленных в пунктах 2.6.1., 2.6.2., 2.6.8. и 2.6.9. Договора, а именно:

2.6.1. На квартиры:

- 50% общей площади квартир - доля Инвестора, 56 квартир общей площадью (с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5) 3 455,2 кв.м.; 

2.6.2. На подземные помещения (подземный паркинг):

- 56 машиномест общей площадью 2 254,55 кв.м., стоимостью 67 692 145,04 руб.;

2.6.8. и 2.6.9. Прочее имущество и Земельный участок, на котором расположен Объект, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного Объекта и расположенные на указанном земельном участке объекты:

- согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ - на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений».

Исходя из абз. 4 пункта 5 ПП ВАС № 54, если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего данного пункта Постановления.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 5 ППВАС № 54 такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Между тем Объект не введен в эксплуатацию, в материалы дела не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), соответственно, ни жилые помещения, ни машиноместа не введены в гражданский оборот. 

Согласно абзацу 6 пункта 5 ПП ВАС № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков(в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, учитывая, что Ответчик не передал в установленный Договором срок квартиры и машиноместа Истцу, реализованное Инвестором право на отказ от Договора, вывод суда о применении к правоотношениям сторон норм главы 30 ГК РФ, что влечет невозможность применения в рассматриваемом деле норм статей 715 и 729 ГК РФ в удовлетворении заявленных исковых требований о признании права собственности на незавершенный строительством объект, обязании передать его и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок надлежит отказать.

Истец вправе защитить свои права, предъявив исковое заявление с иными требованиями.

В рамках настоящего дела определением от 12.07.2022 по заявлению истца были приняты обеспечительные меры.

По правилам части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. 

Статьёй 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При предъявлении иска ООО «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» уплатило государственную пошлину в размере 24 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями от 08.02.2022 № 4326 на 18 000 руб. 00 коп., № 4327 на 6 000 руб. 00 коп.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» даны разъяснения о том, что если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Истец в просительной части искового заявления указал три требования неимущественного характера (1. о признании права, 2. о возложении обязанности передать имущество, 3. о проведении государственной регистрации перехода права).

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявленияо присуждении к исполнению обязанности в натуре, размер государственной пошлины составляет 6 000 руб. 00 руб.

В данном случае размер государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом заявленных исковых требований составляет 18 000 руб. 00 коп.

Определением от 12.07.2022 по заявлению истца суд принял обеспечительные меры.

На основании подпункта 9 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ заявление об обеспечении иска оплачивается государственной пошлиной в размере 3 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины при подаче заявления об обеспечении иска разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований, по правилам статьи 112 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» отказать.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «ГАЗПРОМНЕФТЬ-ХАНТОС» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 00 коп. (Три тысячи рублей 00 копеек), уплаченную по платежному поручению от 08.02.2022 № 4327 на 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья       И.С. Неугодников