Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-2289/2020

г. Нальчик

09 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 февраля 2022 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Х. Шогенцуковой,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Министерства земельных и имущественных отношений КБР, г. Нальчик, 

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, с. Карагач Прохладненского района КБР, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Агропрофстрой», г. Прохладный

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании

от истца ФИО2 по доверенности от 11.01.2022

в отсутствии иных лиц участвующих в деле, уведомленных должным образом

У С Т А Н О В И Л :

Министерство земельных и имущественных отношений КБР (далее министерство) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее предприниматель) в котором с учетом уточнений  от 16.03.2021 просило взыскать с предпринимателя задолженность по договору аренды в размере 983 325 рублей основного долга за период с 01.07.2020 по 30.03.2021, 21 100 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2020 по 15.04.2021, а также расторгнуть договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 12.09.2018 № 91 и обязать предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 07:04:4600000:29, общей площадью 5760000 кв.м., расположенный относительно ориентира по адресу: КБР, Прохладненский район, по акту приема-передачи.

Решением  Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.06.2021, оставленным без изменений постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 требования истца удовлетворены в полном объеме, с предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в пользу Министерства земельных и имущественных отношений КБР взыскано 983 324 рубля 88 копеек основного долга и 21 100 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, договор аренды от 12.09.2018 №91 между Министерством земельных и имущественных отношений КБР и предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 расторгнут.

Общество с ограниченной ответственностью «Агропрофстрой» обратилось в суд с заявлением, в котором просит пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам  Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.06.2021 по делу № А20-2289/2020 и принять по делу новый судебный акт. В обоснование заявленного ходатайства, заявитель представил договор уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2021, по условиям которого, предприниматель передал обществу права аренды спорного по настоящему делу земельного участка.

Установив наличие вновь открывшихся обстоятельств, заявление общества с ограниченной ответственностью «Агропрофстрой» о пересмотре решения Арбитражного суда КБР от 29.06.2021 по делу №А20-2289/2020  по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, решение от 29.06.2021 по настоящему делу  отменено. 

Определением суда от 17.01.2022 суд привлек к участию в настоящем деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью «Агропрофстрой» (далее по тексту - общество) и назначил судебное заседание.

В судебном заседании представитель Минимущества КБР подтвердил, что  задолженность по договору аренды погашена в полном объеме и на дату рассмотрения заявления задолженности по арендным платежам не имеется. Вместе с тем истец поддержал заявленные  ранее требования о расторжении договора аренды и просил их удовлетворить. Доводы истца основаны на том, что предпринимателем систематически нарушались условия договора аренды по внесению арендных платежей в установленные сроки, что является существенным нарушением условий договора, истец просил расторгнуть договор аренды и обязать ответчика вернуть земельный участок по акту приема-передачи. 

Ответчики, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили, что в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела по существу.

Как следует из содержания заявления, общество заявленные требования не признает, обязанности по внесению арендных платежей с момента заключения договора уступки права аренды исполняет надлежащим образом, фактически владеет и пользуется земельным участком в соответствии с его целевым назначением и каких либо претензий со стороны арендодателя не получал. На основании изложенного общество просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Предприниматель, уведомленный о рассмотрении настоящего дела надлежащим образом (что подтверждается уведомлениями о вручении судебной корреспонденции, приобщенными к материалам дела) отзыв на исковое заявление не представил, возражений по существу требований не заявил, в судебное заседание не явился. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом от 06.08.2018 №П-43 и по результатам аукциона, между Минимуществом КБР и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды от 12.09.2018 № 91, по условиям которого Минимущество передало, а предприниматель принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:04:4600000:29, общей площадью 5760000 кв.м. для сельскохозяйственного использования, расположенный относительно ориентира по адресу: КБР, Прохладненский район КБР. Земельный участок находится в собственности Кабардино-Балкарской Республики. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи. Договор аренды надлежащим образом зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2018 за номером 07:04:46000000:29-07/024/2018-1.

Согласно п. 3.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально, путем предоплаты, равными долями, не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала, в течение всего срока действия договора. 

Согласно п. 3.2 договора размер годовой арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с инфляцией цен и в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики.  Уведомление об изменении арендной платы вместе с расчетом направляется в адрес арендатора, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Письмом от 20.02.2020 № 24-04-1-41/705 арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы по договору, указав, что с 01.04.2020 размер годовой арендной платы будет составлять 1 311 099 рублей 84 копейки, в связи с инфляцией. Указанное уведомление вручено арендатору 13.03.2020, что подтверждается уведомление о вручении заказной корреспонденции.

Так как с 01.09.2019 арендатор не вносил арендную плату, министерство направило в адрес предпринимателя претензию от 21.04.2020 №24-4-1-41/1419 с требованием погасить задолженность за период с 01.09.2019 по 30.06.2020 в размере 1 026 663 рубля, предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок. Направление ответчику данной претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 24.04.2020 и уведомлением о вручении предпринимателю 26.04.2020.

В последующем, министерство направляло в адрес предпринимателя претензионные письма от 27.10.2020 №24-4-1-68/4248, от 22.01.2021 №24-4-68/228 с требованием погасить задолженность и предложением расторгнуть договор аренды. Направление ответчику претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений (том дела 1, л.д.89-104).

Неисполнение требований содержащихся в претензии послужило основанием для обращения истца в суд 16.07.2020 с настоящим иском. 

Платежными поручениями от 10.03.2021 №1 и №2 предприниматель погасил задолженность по арендной плате и проценты за период, указанный в первоначальном  исковом заявлении с 01.09.2019 по 30.06.2020, что послужило основанием для уточнения истцом заявленных требований.

Решением  Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.06.2021, оставленным без изменений постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 требования истца удовлетворены в полном объеме.

Однако, до вынесения названного решения, предпринимателем и обществом был заключен договор переуступки прав аренды земельного участка от 15.03.2021, по условиям которого предприниматель передал обществу права аренды  земельного участка с кадастровым номером 07:04:4600000:29, общей площадью 5760000 кв.м. для сельскохозяйственного использования, расположенный относительно ориентира по адресу: КБР, Прохладненский район КБР, находящегося в пользовании предпринимателя по договору аренды от 12.09.2018 № 91. По акту приема-передачи от 15.03.2021 земельный участок передан в аренду обществу. Обязательства по внесению арендных платежей исполняются новым арендатором надлежащим образом, что не оспаривается Минимуществом КБР.

Указанные обстоятельства послужили основанием для отмены ранее принятого судебного акта и рассмотрения настоящего дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела, истец в судебном заседании подтвердил погашение спорной задолженности в полном объеме и поддержал требования в части расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела, и выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). В силу статьи 309 указанного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Договор аренды от 12.09.2018 № 91 содержит все существенные условия, никем не оспорен и не признан недействительным. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Срок договора аренды установлен сторонами с 12.09.2018 по 11.09.2025 (7 лет).

По договору уступки права аренды от 15.03.2021 права и обязанности арендатора спорного земельного участка переданы обществу. На дату рассмотрения настоящего дела указанный договор сторонами не оспорен, общество надлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендных платежей, фактически использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Каких либо претензия со стороны арендодателя не получал.

 В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как следует из материалов дела и подтверждено представителем Минимущества КБР в судебном заседании, спорная задолженность погашено в полном объеме, и на дату рассмотрения настоящего дела у общества не имеется задолженности по внесению арендных платежей.

При новом рассмотрении исковых требований, Минимущество КБР настаивало на  расторжении договора аренды ввиду систематического нарушения первоначальным арендатором - предпринимателем ФИО1 обязанностей по внесению арендных платежей.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Как установлено пунктом 8.3 договора, договор может быть расторгнут досрочно по решению суда, по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.5 и 5.2.6 договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 4.2.8. договора аренды Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Подпунктом «в» пункта 5.2.4 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению, в том числе, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Из содержания претензий от 27.10.2020 № 24-4-1-68/4248, от 28.07.2020 №24-04-1-23/2849 и от 22.01.2021 № 24-4-1-68/228 следует, что указанные письма были направлены в адрес предпринимателя до обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем истцом соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды в отношении предпринимателя. 

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 12.09.2018 № 91 послужило нарушение первоначальным арендатором обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что Минимущество КБР обратилась с иском в суд 16.07.2020. В связи с погашением части задолженности после обращения в суд, истец уточнял заявленные требования.  К дате рассмотрения дела спорная задолженность погашена в полном объеме. Более того, с момента заключения договора  переуступки права аренды от 15.03.2021 общества надлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендной платы и на дату рассмотрения настоящего дела задолженности не имеет. 

Кроме того, требования о расторжении договора в адрес общества не направлялись. О наличии иных нарушений условий договора аренды Минимуществом КБР не заявлялось и судом не установлено.  

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, а также принимая во внимание, что фактическим пользователем земельного участка на основании договора от 15.03.2021 является общество, суд пришел к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования Минимущества КБР о расторжении договора аренды от 12.09.2018 № 91 и возврате земельного участка. Нарушения, на которых было основано данное требование истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до разрешения спора в арбитражный суд. Договором аренды предусмотрены достаточные условия для начисления неустойки в случаи просрочки внесения арендной платы.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2017 N Ф08-10104/2016 по делу N А32-4408/2016.

При обращении в суд истец был освобожден от уплаты государственной пошлины.

Принимая во внимание, что требования истца в части взыскания задолженности  по арендной плате удовлетворены предпринимателем после обращения с иском в суд, государственная пошлина, в отношении указанных требований, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на предпринимателя и взыскивается в доход бюджета Российской Федерации. 

В связи с изложенным и руководствуясь статьями  70, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 23 044 рубля (двадцать три тысячи сорок четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

 

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов.