Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-45708/20-97-215

12 августа 2020 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой  

рассмотрел в порядке упрощенного производства  дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИВИС" (115230 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД ЭЛЕКТРОЛИТНЫЙ ДОМ 9КОРПУС 1 ПОМЕЩЕНИЕ VIII, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2005, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АМБК" (117149 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА АЗОВСКАЯ 6 3 , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.11.2014, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании денежных средств по договору аренды № 4/1 от 12.05.2017 в размере 540 619 руб. 68 коп., из которых: 440 000 руб. 00 коп. – обеспечительный платеж, 43 526 руб.  88 коп. – излишне перечисленная арендная плата, 57 092 руб. 80 коп. – проценты в порядке ст. 395 ГК РФ

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору аренды № 4/1 от 12.05.2017 в размере 540 619 руб. 68 коп., из которых: 440 000 руб. 00 коп. – обеспечительный платеж, 43 526 руб.  88 коп. – излишне перечисленная арендная плата, 57 092 руб. 80 коп. – проценты в порядке ст. 395 ГК РФ, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды, требований ст. ст. 15, 309-310, 393, 395, 614 ГК РФ.

Стороны извещены о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства на основании главы 29 АПК РФ.  

Ответчик представил отзыв на иск по иску возражал.

От истца 19.05.2020 поступили дополнительные документы и возражения по отзыву ответчика.

Суд на основании части 1 статьи 229 АПК РФ 23.07.2020 г. вынес резолютивную часть решения. 

От истца поступило заявление об изготовлении мотивированного решения.

Исследовав материалы дела, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.05.2017 между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения Р03-2016  № 4/1 общей площадью 200,4 кв.м, расположенного по адресу: 117149, Москва, ул. Азовская, д.6, к. 3, помещение условно обозначено «Блок 4/1».

Согласно п. 1 Дополнительного соглашения № 3 от 13.07.2018 г. к Договору аренды № 4/1 от 12.05.2017 г.  срок аренды помещения и действия Договора истёк 22.07.2018 г. 

Согласно п.  3.1. Приложения № 1 к Договору аренды размер обеспечительного взноса составляет 440 000 руб. 

При этом согласно п. 3 Приложения № 1 Арендатор вносит в качестве гарантии  и обеспечение  надлежащего исполнения  условий договора, в том числе условий по сохранности  помещения,  его оборудования, надлежащего  содержания и сохранения отделки  помещения  и оборудования, выполнения условий, связанных с необходимостью  не реже одного раза в 2 года  (при перезаключении договора на новый срок) проведения косметического ремонта, обеспечительный взнос.

Обеспечительный взнос гарантирует, что  Арендатор, принявший помещение согласно  Характеристике помещения и плану установки оборудования (Приложения № 2,3) , обязуется возместить все расходы, связанные с работами/услугами и временем на  их  проведение по восстановлению  помещения в первоначальный вид, в том числе по ликвидации (демонтажу), проложенных  телефонных/компьютерных сетей и коммуникаций, изменению точек  подключения, а также стоимости материалов, необходимых для  выполнения данных  работ/услуг и прочих  работ, связанных  с восстановлением помещения.  

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 21.07.2018 г. освободил  арендованные помещения, что подтверждается представленным в дело актом осмотра состояния и сохранности предоставленного помещения и оборудования по факту его освобождения, однако ответчик в нарушение п. 3.4 Приложения № 1 к Договору не возвратил обеспечительный взнос в размере 440 000 руб., перечисленный истцом по платежному поручению № 1685 от 01.08.2017. 

В соответствии со ст. 381.1 ГК Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Кроме того, по мнению истца, ответчиком неоднократно был нарушен п. 4.3 Договора, в соответствии с которым Арендодатель обязался организовать обеспечение Помещения коммунальными услугами (водоснабжением, электроэнергией, центральным отоплением, канализацией), а именно в срок с 28 апреля 2018 г. с 20.00 часов по 2 мая 2018 г. до 20.00 часов, а также 7 июля 2018 г. с 10 до 16 часов в помещениях была полностью остановлена подача электроэнергии. В связи с чем, общество  понесло серьёзные материальные и репутационные убытки, т.к. не имело возможности полноценно функционировать и предоставлять контрагентам доступ к электронным продуктам компании.

Как указывает истец, он неоднократно обращался к ответчику с требованием корректировки Актов № 230 и № 232 от 30.04.2018 г., № 308 и № 309 от 31.05.2018 г. (письма № 138 от 17.05.2018 г., № 180 от 14.07.2018 г.), поскольку не был произведен перерасчёт суммы арендных платежей за период, когда помещения не могли быть использованы по назначению.

Кроме того в исковом заявлении истец ссылается на то, что в письме № 73 от 08.05.2018 г. ответчик признал факт нарушения и обязался произвести перерасчёт при прекращении договоров аренда, однако, по состоянию на 05.03.2020 г. ответчик не предоставил откорректированные акты за апрель, май, июль 2018 г. на сумму фактически оказанных в этих периодах услуг, а так же не произвел перерасчёт арендных платежей за апрель, май, июль 2018 г. с возвратом сумм излишне уплаченных денежных средств, перечисленных в счет оплаты арендных платежей за данный период в размере 43 523,88 руб.

Согласно представленного истцом расчета задолженность ответчика составляет 540 619 руб. 68 коп., из которых: 440 000 руб. 00 коп. – обеспечительный платеж, 43 526 руб.  88 коп. – излишне перечисленная арендная плата, 51 493 руб. 80 коп. – проценты в порядке ст. 395 ГК РФ начисленный на сумму обеспечительного взноса (за период с 24.07.2018 по 05.03.2020), 5 598руб. 86 коп. - проценты в порядке ст. 395 ГК РФ начисленный на сумму излишне перечисленной арендной платы (за период с 01.05.2018 по 05.03.2020). Таким образом, общий размер процентов в порядке ст. 395 ГК РФ составляет 57 092 руб. 80 коп. (по состоянию на 05.03.2020).

Направленная истцом претензия о погашении имеющейся задолженности оставлена ответчиком без удовлетворения. 

В обоснование возражений, ответчик ссылается на то, что согласно условиям договора аренды (п.п. 1.1 - 1.3 Приложения № 6 к договору аренды) у истца перед ответчиком возникло обязательство по оплате стоимости восстановительного ремонта освобожденного помещения в связи с прекращением договора аренды в 1 403 401,93 руб. определенном на основании окончательного расчета стоимости компенсационных выплат, в связи с чем,  ответчик удержал обеспечительного взнос в размере 440 000 руб. в счет компенсации стоимости восстановительного ремонта освобожденного помещения. Кроме того, отключение электричества производилось в выходные дни и было плановым, о чем ответчик уведомлял истца заблаговременно, тем не менее, в указанных помещениях находилось имущество Арендатора. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд руководствуется следующим. 

Помещение предоставлялось истцу (арендатору) для использования под офисные цели (п. 1.1 договора). Согласно п. 2.1 договора аренды помещение находилось в пользовании истца более трех сроков аренды подряд (четвертый срок подряд краткосрочной аренды на 11,5 месяцев) и срок его аренды по договору с учетом дополнительного соглашения № 2 от 13.07.2018 г. к договору аренды устанавливался до 22.07.2018 г.

Согласно п. 3.3 Приложения № 1 к договору аренды арендодатель имеет право в безусловном порядке за счет обеспечительного взноса возместить ущерб, нанесенный ему в результате ненадлежащего выполнения арендатором условий договора аренды, а также в случае причинения ущерба его действиями зданию, арендованному помещению или находящемуся в нем оборудованию, удержать предусмотренный договором аренды штраф. 

Исходя из п. 3.4. Приложения № 1 к договору аренды при условии выполнения арендатором всех обязательств, связанных с исполнением и прекращением договора аренды, обеспечительный взнос либо его часть возвращается арендодателю в течение 10 дней с момента подписания акта сверки расчетов после прекращения договора аренды.

Положениями ст. 381.1 ГК РФ предусматривается, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В связи с истечением срока аренды и прекращением договора сторонами был осуществлен осмотр арендованного помещения, по результатам которого оформлен и подписан акт осмотра состояния и сохранности предоставленного помещения и оборудования.

 В данном акте указаны установленные и зафиксированные при осмотре полученные в результате пользования истцом арендованным помещением дефекты/повреждения/разрушения внутренней отделки помещения, его составных частей и элементов (пол, потолок, стены, дверные блоки, оконные блоки и т.д.), установленного в нем оборудования (инженерного, отопительного, сантехнического, электрического), а также внесенные изменения в электрическую сеть помещения (монтаж дополнительных электрических коммуникаций).

Для устранения выявленных и зафиксированных в акте осмотра дефектов/повреждений/разрушений помещения, полученных в результате пользования помещением истцом, необходимо проведение восстановительного ремонта, предварительный и окончательный компенсационной расчет стоимости которого был предоставлен истцу (приложение к акту от 22.07.2019г.-23.07.2019 г. Указанный компенсационный расчет (предварительный и окончательный) был направлен в адрес истца по почте, который последний получил.

При этом согласно представленному истцом окончательному расчету стоимости компенсационных выплат, связанных с восстановительным ремонтом и иным ущербом, нанесенному освобожденному 23.07.2018 г. помещению в результате его аренды (эксплуатации) арендатором (истцом), его размер составил 1 403 401,93 руб. 

Суд отмечает, что  акт осмотра состояния и сохранности предоставленного помещения и оборудования по факту его освобождения подписан истцом с возражениями, которые относятся к двум различным договорам аренды № 4/1 и № 4/2 от 12.05.2017 и возражения сводятся к тому, что выявленные дефекты являются следствием  нормального эксплуатационного износа.

При этом суд учитывает, что в Приложении № 3 Договора аренды  детально зафиксированы характеристики предаваемых в аренду помещений и оборудования. 

Однако возражения истца  по указанному акту не содержат ссылки на конкретные помещения, а также носят предположительные доводы об отсутствии необходимости демонтажа слаботочной сети (п. 2 Возражений), в то время как из п. 3 Приложения № 1 к Договору следует, что   Обеспечительный взнос гарантирует, что  Арендатор, принявший помещение согласно  Характеристике помещения и плану установки оборудования (Приложения № 2,3) , обязуется возместить все расходы, связанные с работами/услугами и временем на  их  проведение по восстановлению  помещения в первоначальный вид, в том числе по ликвидации (демонтажу), проложенных  телефонных/компьютерных сетей и коммуникаций, изменению точек  подключения, а также стоимости материалов, необходимых для  выполнения данных  работ/услуг и прочих  работ, связанных  с восстановлением помещения.  

В тоже время, согласно условиям договора аренды (пп. 1.1, 1.3 Приложения № 6 к договору аренды) в случае несогласия арендатора с расчетом компенсационных выплат и отказом от подписания акта сторона арендатора обязана предоставить оценку компенсационных выплат, составленную специалистами оценочной организации. При этом не предоставление такой оценки арендатором считается немотивированным отказом от подписания акта осмотра сохранности предоставленного помещения и оборудования и дает право арендодателю требовать от арендатора оплаты компенсационных выплат на основании одностороннего акта.

В письме исх. № 259 от 07.08.2018 г. истец посчитал невозможным согласование предоставленного предварительного расчета, то есть не согласился с ним. Направленный истцу окончательный расчет последний оставил без ответа и согласования. При этом в нарушение установленного п. 1.3 Приложения № 6 к договору аренды порядка не предоставил ответчика оценку, выполненную компетентной оценочной организацией. При этом ответчик не препятствовал истцу в проведении самостоятельной оценки стоимости восстановительного ремонта помещения, в том числе на основании подписанного сторонами акта от 22.07.2018г.-

23.07.2018 г. состояния и сохранности предоставленного помещения и оборудования.

Таким образом, согласно условиям договора аренды (п.п. 1.1 - 1.3 Приложения № 6 к договору аренды) у истца перед ответчиком возникло обязательство по оплате стоимости восстановительного ремонта освобожденного помещения в связи с прекращением договора аренды в размере 1 403 401,93 руб.  определенном на основании окончательного расчета стоимости компенсационных выплат.

В связи с изложенным, суд соглашается с доводами ответчика о том, что последний обоснованно удержал сумму обеспечительного платежа в счет компенсации стоимости восстановительного ремонта.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы обеспечительного взноса в размере 440 000 руб.  и начисленных на указанную сумму процентов в порядке ст. 395 ГК РФ судом не усматривается.

 Отказывая в удовлетворении требований о взыскании излишне перечисленной арендной платы в размере 43 526 руб.  88 коп. и процентов начисленных на указанную сумму суд исходит из следующего. 

Как указывает истец в исковом заявлении, ответчик нарушил предусмотренные договором аренды условия по обеспечению арендованного помещения коммунальными услугами (в частности электроэнергией), в связи с чем действиями ответчика (отключения электроэнергии в арендуемом помещении в период с 28.04.2018 г. с 20-00 час. по 02.05.2008 г. до 20-00 час. а также 07.07.2018 г. с 10-00 час. до 16-00 час.) истцу причинены убытки в виде излишне уплаченной последним за этот период арендной платы на сумму 43 526 руб.  88 коп. в связи с ухудшением предусмотренных договором аренды условий пользования арендованным помещением

Уведомление от 26.04.2018 ответчик уведомил истца о том, что в связи с проведением работ по замене вводного распределительного устройства в  здании будет полностью отключена подача электроэнергии с 28.04.2018 с 20.00 по 02.05.2018 до 20.00.

В обоснование исковых требований  в указанной части истец ссылается  на ухудшение предусмотренных договором аренды условий пользования арендованным помещением, и требует возвратить денежные средства со ссылкой на положения п. 4 ст. 614 ГК РФ. 

 В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

 Из представленного истцом расчета убытков следует, что истец полностью исключает арендную плату за указанные дни, а не уменьшить её размер.

Вместе с тем, положения п. 4 ст. 614 ГК РФ не предусматривает полное освобождение арендатора от оплаты аренды по указанным в законе обстоятельствам.

Кроме того, по мнению суда, в данном случае, отключение электроэнергии в период выходных и нерабочих дней, не является существенным ухудшением условий. Анализируя действия ответчика, суд приходит к выводу о том, что Арендодатель действуя добросовестно и с надлежащей степенью осмотрительности  заранее уведомил о данном факте Арендатора, и, кроме того, согласовал проведение ремонтных работ в  нерабочие дни с целью минимизации возможных неблагоприятных последствий.

   В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Суд приходит к выводу, что в данном случае истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие существенное ухудшение предусмотренных договором аренды условий пользования или состояния арендованного имущества, которые предоставляют право арендатору на соответствующее уменьшение размера арендной платы. 

Следует также учесть, что согласно условиям договора аренды истцу было предоставлено помещение для использования под офисные цели (п. 1.1 договора аренды), что предполагает, в том числе размещение в помещении имущества арендатора, непосредственно связанного с его офисной деятельностью (офисная мебель, оргтехника, деловая документация, компьютерная техника, серверное оборудование и т.д.).

В соответствии с п. 1.5 приложения № 1 к договору аренды арендная плата включает в себя: стоимость коммунальных услуг, услуг по организации пропускной системы в здании, услуг по уборке мест общего пользования (лестничных маршей, лифтовых холлов, лестниц и других помещений, не входящих в состав арендованных

площадей), земельные платежи, а также стоимость услуг, предоставляемых организациями, в том числе складирование и вывоз бытового мусора (отходы потребления). В состав бытового мусора не включаются: остатки производственного/офисного оборудования/техники (запасные части, расходный материал и пр.), крупногабаритный упаковочный материал. Расходы на их складирование и вывоз не включаются в стоимость арендной платы и оплачиваются арендатором самостоятельно. В стоимость арендной платы включаются работы по техническому обслуживанию арендованных помещений. При этом, стоимость материалов и оборудования, вышедшего из строя (как по вине арендатора, так и в связи с естественным износом) и подлежащего замене, оплачивается арендатором дополнительно.

 В соответствии с разделом III приложения № 4 к договору аренды (Требования по установке и эксплуатации энергоемкого оборудования/устройств) используемое истцом в арендуемом помещении энергоемкое компьютерное оборудование (сервер) должно было размещаться в специально оборудованном арендодателем в здании серверном помещении, которое на период отключения арендованного помещения от электроэнергии было специально оборудовано (временно подключено) к автономному генератору, именно для этих целей арендованного ответчиком на основании договора на аренду оборудования № 0174/18 от 20.04.2018 г. для электроснабжения серверного помещения. Истец в нарушение условий договора аренды (приложения № 4) вышеуказанное энергоемкое компьютерное оборудование (сервер) в данном помещении не разместил, таким образом, принял на себя все риски и связанные с ними негативные последствия, включая отключение электроэнергии в здании.

 Проведение необходимых электротехнических работ по замене (капитальному ремонту) в здании вводного распределительного электроустройства осуществлялось ответчиком планово, в связи с окончанием срока службы (эксплуатации) данного оборудования в соответствии с техническим регламентом, о чем истец, а также другие арендаторы помещений в здании были заблаговременно уведомлены в письменном вид, в подтверждение чего представлены соответствующие письма. При этом проведение указанных работ и связанное в связи с ними обязательное отключение энергоснабжения осуществлялось ответчиком в нерабочие (праздничные/выходные) дни. Кроме того, как было указано выше, ответчиком были приняты необходимые меры для обеспечения необходимой электроэнергией серверного помещения в здании.

С учетом изложенного суд приходит к выводку, что существенного ухудшения условий пользования арендованным помещением и состояния помещения не имелось, в связи с чем основания для удовлетворения иска в данной части отсутствуют. 

По смыслу положений ст. 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.             Расходы по госпошлине возлагаются на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.ст. 8, 12, 309-310, 330, 395, 614 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 75, 110, 123, 156, 167-171, 227, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в течение 15-ти дней со дня принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции, а в случае составления мотивированного решения - в течение 15-ти дней со дня принятия решения в полном объеме.

Судья:

А.Г. Китова