﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-21769/2016

25 ноября 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     23 ноября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 ноября 2021 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Смирновой Я.Г.

судей  Жуковой Т.В., Поповой Н.М.

 

при ведении протокола судебного заседания:  Шлагиновой Д.С.

при участии:  согласно протокола судебного заседания от 16-23.11.2021

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27310/2021) Кушнарева Дмитрия Юрьевича на определение  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2021 по делу №А56-21769/2016/тр254,ход2, принятого по результатам рассмотрения заявления Майорова Д.Л. о включении в реестр требований участников строительства ООО «Тареал» требования о передаче жилого помещения: трехкомнатной квартиры общей площадью 85,2 кв. м с кадастровым номером 47:14:0302006:1704 на 3 этаже дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», дер. Узигонты, Олимпийская ул., д.7, корп.2, кв.9, основанное на предварительном договоре от 14.01.2016 № 2/10, оплата за которое произведена застройщику в сумме 3 250 000 рублей, размер неисполненных обязательств перед застройщиком 3 250 000,00 рублей

установил:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2016 возбуждено производство по делу о признании общества с ограниченной ответственностью «Тареал» (адрес: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 97, лит. А, пом. 17Н (офис 512), ОГРН 1074703003022, ИНН 4703095349, далее – Общество, должник), несостоятельным (банкротом). 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2017 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Ермакова Ольга Анатольевна. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 в отношении Общества применены правила параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика» Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена Ермакова О.А. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2019 прекращены полномочия конкурсного управляющего Ермаковой О.А., конкурсным управляющим утвержден Федичев Вадим Петрович. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.2019, решение суда от 22.03.2019 отменено; прекращена процедура наблюдения в отношении Общества, введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Петров Илья Евгеньевич. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2019, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 20.02.2020 и суда кассационной инстанции от 10.07.2020, прекращена процедура внешнего управления в отношении Общества, Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего должником утвержден Федичев В.П. 

Определением суда от 23.04.2021 Федичев В.П. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Обществом, исполняющим обязанности конкурсного управляющего должником утвержден арбитражный управляющий Садриев Виктор Семенович. 

Определением суда от 28.07.2021 конкурсным управляющим Обществом утверждена Гулько Наталья Александровна.

26.04.2019 Майоров Дмитрий Леонидович (далее - кредитор) обратился в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», дер. Узигонты, Олимпийская ул., дом №7, корп. 2, кв. 9 с кадастровым номером 47:14:0302006:1704 (далее – квартира)обоснованным и включить его в реестр требований кредиторов должника. 

Обособленному спору присвоен номер № А56-21769/2016/тр254.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «В-Дом».

05.03.2020 конкурсный управляющий Федичев В.П. обратился с заявлением, в котором просит:

- расторгнуть предварительный договор от 14.01.2016 № 2/10 купли-продажи квартиры и соглашение о добровольном исполнении обязательств от 16.12.2019, заключенные между Майоровым Д.Л. и ООО «Тареал»;

- обязать Майорова Д.Л. передать квартиру ООО «Тареал».

Обособленному спору присвоен номер № А56-21769/2016/ход2.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Кушнарев Дмитрий Юрьевич.

Определением суда от 26.06.2020 обособленные споры № А56-21769/2016/тр.254 и № А56-21769/2016/ход.2 объединены для их совместного рассмотрения с присвоением объединённому спору номера А56-21769/2016/тр.254, ход.2.

Майоров Д.Л., в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требование, просил включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника требование Майорова Д.Л. о передаче жилого помещения – квартиры, основанное на предварительном договоре от 14.01.2016 № 2/10 купли-продажи квартиры, соглашении от 21.01.2016 о допуске в квартиру по предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.01.2016 № 2/10, соглашении от 14.01.2016 №1 об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.01.2016 № 2/10, соглашении о добровольном исполнении обязательств от 16.12.2019, оплата за которое произведена в размере 3 250 000,00 рублей. 

Конкурсный управляющий уточнил требование по пункту 2 просительной части заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи, просил обязать Майорова Д.Л. освободить квартиру.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2021 оставлено без рассмотрения требование конкурсного управляющего о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2016 №2/10, в реестр требований участников строительства ООО «Тареал» требование Майорова Д.Л. о передаче жилого помещения: трехкомнатной квартиры общей площадью 85,2 кв. м с кадастровым номером 47:14:0302006:1704 на 3 этаже дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», дер. Узигонты, Олимпийская ул., д.7, корп.2, кв.9, основанное на предварительном договоре от 14.01.2016 № 2/10, оплата за которое произведена застройщику в сумме 3 250 000 рублей, размер неисполненных обязательств перед застройщиком 3 250 000,00 рублей.

Не согласившись с судебным актом в части удовлетворения требований Майорова Д.Л., Кушнарев Д.Ю.  обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 22.07.2021 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Майорова Д.Л.

По мнению подателя жалобы суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о наличии у Майорова Д.Л. прав на недвижимое имущество, в связи с чем права и законные интересы кредиторов были нарушены. Также, как полагает заявитель, судом первой инстанции нарушены нормы права в части определения порядка предъявления требований кредиторов, проигнорирован порядок продажи имущества должника, неверно определены полномочия арбитражного управляющего. Податель жалобы указывает, что на момент подписания соглашения от 16.12.2019 инвентаризация конкурсным управляющим не была проведена, конкурсный управляющий Федичев Д.Л. распорядился имуществом должника, игнорируя процедуры продажи указанного имущества, установленные нормами Закона о банкротстве, конкурсный управляющий отдал предпочтение одному кредитору, требования которого не были включены в реестр требований кредиторов должника, а факт их возможного наличия опровергается решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18.04.2019 по делу № 2-851/2019. Заявитель оспаривает вывод суда о злоупотреблении Кушнаревым Д.Ю. правом, поскольку Кушнарев Д.Ю., как кредитор, имеет целью удовлетворение своих требований и указанная цель в силу статьи2 Закона о банкротстве, совпадает с целями процедуры конкурсного производства. При этом довод Кушнарева Д.Ю. о пропуске кредитором срока исковой давности обоснован интересами кредитора по наиболее полному удовлетворению своих требований. Заявитель обращает внимание, что исходя из фактических обстоятельств дела, спорная квартира была построена, а дом введен в эксплуатацию задолго до момента введения в отношении должника процедуры конкурсного производства и договор, заключенный с Майрововым Д.Л., не может быть переквалифицирован в договор участника долевого строительства.

От конкурсного управляющего Гулько Н.А. поступила письменная позиция, в которой конкурсный управляющий поддерживает апелляционную жалобу в части включения требования в реестр требований участников строительства.

В судебном заседании 16.11.2021 представители кредитора Кушнарева Д.Ю. и конкурсного управляющего должника поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменной позиции.

Представитель Майорова Д.Л. представил письменные пояснения на апелляционную жалобу.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании до 23.11.2021, время заседания:10-50. Судебное заседание продолжено 23.11.2021 в 11-14 в том же составе суда, отводов составу суда, секретарю судебного заседания не заявлено.

После перерыва стороны поддержали свои правовые позиции.

Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части в  проверены в апелляционном порядке 

Из материалов дела следует и установлено судом, что между Обществом (продавцом) и Майоровым Д.Л. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 14.01.2016 №2/10, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о передаче продавцом в собственность покупателя квартиры, условный № 10, общей площадью (без учета площади балкона) 84,55 кв. м, расположенной по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский р-н, д. Узигонты, Олимпийская ул., д. 7, корп. 2, кв. 9, кадастровый номер 47:14:0302006:1704. 

По условиям пункта 1.2 одним из оснований для приобретения продавцом права собственности на квартиру является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.03.2015 № RU47511309-02.

Стороны договорились, что цена квартиры по основному договору будет составлять 6 500 000,00 рублей (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора стороны договорились, что основной договор будет подписан в течение 30 календарных дней с момента регистрации права собственности за продавцом, но в любом случае не позднее 29.02.2016.

Денежные средства в сумме 3 250 000,00 рублей внесены Майоровым Д.Л. платежным поручением от 18.01.2016 №1 на счет ООО «В-Дом» - агента должника по агентскому договору от 05.10.2015 № 1/15.

Между Обществом в лице конкурсного управляющего Федичева В.П. и Майоровым Д.Л. заключено соглашение о добровольном исполнении обязательств от 16.12.2019 (далее – Соглашение), по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о передаче Обществом в собственность Майорова Д.Л. квартиры.

По условиям этого Соглашения Майоров Д.Л. обязуется до 19.12.2019 выплатить ООО «Тареал» сумму в размере 3 250 000,00 рублей долга по предварительному договору от 14.01.2016 №2/10.

Кроме того, стороны придали предварительному договору от 14.01.2016 №2/10 силу основного договора, определили, что квартира находится в фактическом владении и пользовании Майорова Д.Л. и стороны признают, что соглашение от 21.01.2016 о допуске в квартиру по предварительному договору от 14.01.2016 №2/10 является актом приема-передачи. 

Впоследствии указанной квартире присвоен номер 9, кадастровый номер 47:14:0302006:1704. Запись № 47:14:0302006:1704-47/017/2020-1 о регистрации права собственности на квартиру за ООО «Тареал» внесена в Единый государственный реестр недвижимости 18.06.2020.

Вместе с тем, основной договор между должником и кредитором не заключен, денежные средства по Соглашению в размере 3 250 000 рублей не внесены, а конкурным управляющим подано заявление о расторжении предварительного договора от 14.01.2016 №2/10 купли-продажи квартиры и Соглашения о добровольном исполнении обязательств от 16.12.2019, заключенные между Майоровым Д.Л. и ООО «Тареал», а также об обязании Майорова Д.Л. освободить квартиру.

Удовлетворяя требования кредитора, суд первой инстанции пришел к выводу, что предварительный договор от 14.01.2016 №2/10 является договором купли-продажи будущей вещи. 

Применительно к пункту 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2012 №13239/12, суд счел обоснованным  требование кредитора к должнику о передаче жилого помещения, а также отклонил довод Кушнарева Д.Ю. о пропуске кредитором срока исковой давности, исходя из срока регистрации за должником права собственности на спорное помещение с учетом условий п. 1.3 предварительного договора, а также отсутствии доказательств получения Майоровым Д.Л. уведомления временного (внешнего, конкурсного) управляющего должника о возможности предъявления требования о передаче жилого помещения и (или) денежного требования.

Суд принял во внимание выводы, изложенные в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021 по обособленному спору №А56-21769/2016/ж9, согласно которым у ООО «Тареал» имеется перед Майоровым Д.Ю. неисполненное обязательство в виде не переданной квартиры и (или) невозвращенного задатка, а у Майорова Д.Ю. имеется обязательство по оплате в пользу ООО «Тареал» 3 250 000 рублей, то есть оставшейся стоимости квартиры.

Суд первой инстанции расценил ходатайство кредитора Кушнарева Д.А. о пропуске срока исковой давности как злоупотребление правом в нарушение принципов, установленных статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку указанный кредитор является аффилированным лицом с должником.

Кроме того, судом установлено, что решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18.04.2019 по делу № 2-851/2019 в удовлетворении исковых требований Майорова Д.Л. о признании предварительного договора купли-продажи от 14.01.2016 № 2/10 основным договором купли-продажи квартиры и признании за ним права собственности отказано.

Суд общей юрисдикции не усмотрел оснований для признания этого предварительного договора основным. 

Суд общей юрисдикции пришел к выводу, что денежные средства в размере               3 250 000,00 рублей, оплаченные Майоровым Д.Л., являются обеспечительным взносом (задатком) и не могут быть учтены как частичная оплата спорной квартиры. 

Суд общей юрисдикции также указал, что факт допуска Майорова Д.Л. для проживания в спорной квартире нельзя расценивать как передачу имущества.

Из решения суда общей юрисдикции следует, что у Майорова Д.Л. отсутствует право требования на указанный выше объект недвижимого имущества (квартиру), а при обращении в суд Майоров Д.Л. избрал неверный способ защиты нарушенного права, не требовал возврата денежных средств, уплаченных в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору.

Суд первой инстанции принял во внимание пояснения конкурсного управляющего об отсутствии у него сведений, что Майоров Д.Л. обращался к должнику с заявлением о расторжении предварительного договора и требованием о возврате денежных средств, при том, что им был получен доступ в квартиру в соответствии с условиями предварительного договора.

На основании этих пояснений и условий пункта 6.4 предварительного договора суд первой инстанции пришел к выводу, что данные действия Майорова Д.Л. свидетельствуют о том, что он приобретал спорную квартиру в целях проживания в ней, а обеспечительный платеж расценивал в качестве частичной оплаты по договору купли-продажи, также суд указал, что предметом Соглашения являлось установление сроков внесения денежных средств Майоровым Д.Л. на расчетный счет ООО «Тареал» в размере 3 250 000 рублей, что приведет к пополнению конкурсной массы.

Суд признал, что обращение кредитора в рамках настоящего обособленного спора в деле о банкротстве с заявлением о включении требования кредитора-участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений, преследует цель защиты потенциального права указанного лица на получение соответствующего имущественного эквивалента от должника -застройщика, в связи с участием кредитора – физического лица в качестве участника строительства в правоотношениях с должником-застройщиком, который не исполнил свои обязательства перед участником строительства и не предоставил жилое помещение.

Оставляя без рассмотрения требование конкурсного управляющего о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2016 № 2/10, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), которыми предусмотрено право застройщика на односторонний отказа от исполнения договора не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства соответствующего требования и отсутствие доказательств направления такого письменного уведомления, а также положениями пункта 1 части 1 статьи 148 АПК РФ, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. 

Кроме того, суд отметил, что спор о расторжении предварительного договора купли-продажи должен быть рассмотрен в соответствии с правилами компетенции судов. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что в отношении должника ведена процедура конкурсного производства.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2019 №306-ЭС19-13841С сформулирована следующая правовая позиция: после открытия в отношении должника конкурсного производства его обязательство по передаче в собственность покупателю объектов, подлежавших продаже, трансформировалось в денежное; наступление основного предусмотренного договором купли-продажи правового последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю стало невозможным. Иной подход повлек бы преимущественное (по отношению к другим кредиторам должника) исполнение обязательства перед покупателем, вопреки правилам статьи 61.3, 134 и 142 Закона о банкротстве.

Аналогичные подходы изложены в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 № 2826/14, определениях Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.10.2017 № 305-ЭС17-12927, от 17.11.2017 № 305-ЭС17-12136), постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2020 № Ф07-389/2020 по делу № А56-75687/2017.

Из вышеуказанного следует, что после введения в отношении Общества процедуры конкурсного производства его обязательства по передаче в собственность покупателю объектов, подлежавших продаже, трансформировались в денежные, в связи с чем требование кредитора не подлежало включению в реестр требований участников строительства ООО «Тареал» о передаче жилого помещения.

Кроме того, к требованию Майорова Д.Л. не подлежали применению положения Закона №214-ФЗ в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 названной статьи).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений должны включаться сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона №214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В настоящем случае, предмет предварительного договора не тождественен предмету договора участия в долевом строительстве.

Предварительный договор заключен сторонами 14.01.2016, то есть после ввода объекта 04.03.2015 в эксплуатацию и денежные средства внесены кредитором не для строительства (создания) этого объекта, в связи с чем кредитор не является участником долевого строительства.

Кроме того, согласно части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора является необходимым условием возникновения у участника долевого строительства ипотеки в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства (части 1, 2 и 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Отсутствие государственной регистрации предварительного договора также препятствует применению к нему положений Закона № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве.

В материалы дела представлено соглашение от 24.12.2015 №2/10 заключенное должником и Майоровым Д.Л., по условиям которого в связи с обращением Майорова Д.Л. к Обществу о намерении заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, Общество осуществляет ее бронирование (резервирование) на период с 24.12.2015 по 30.01.2016, а Майоров Д.Л. принял на себя обязательство в срок до 30.01.2016 заключить с Обществом договор долевого участия в отношении этой квартиры.

14.01.2016 стороны заключили предварительный договор №2/10 купли-продажи квартиры, которым предусмотрели обязанность покупателя по внесению обеспечительного платежа в порядке, определенном сторонами в соглашении (пункт 3.3).

По условиям заключенного сторонами такого Соглашения от 14.01.2016 №1 об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору, если договор купли-продажи не будет заключен сторонами по вине Общества, последнее должно вернуть Майорову Д.Л. денежные средства в течение 60 банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3 предварительного договора (п.5).

Таким образом заключенный сторонами предварительный договор не является договором участия в долевом строительстве применительно к пункту 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в связи с чем к настоящему требованию кредитора подлежат применению общие нормы Гражданского кодекса, регулирующие правоотношения сторон из предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Как указывалось выше, между сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем основной договор о передаче продавцом в собственность покупателя квартиры, при этом предварительный договор и соглашение № 1 к нему устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить существенную цену продаваемого недвижимого имущества 3 250 000 рублей, что составляет половину цены от определенной сторонами стоимости квартиры.

Поскольку вышеуказанным договором, поименованным сторонами как предварительный, установлена обязанность Майорова Д.Л. до заключения основного договора купли-продажи уплатить существенную цену продаваемого недвижимого имущества, и учитывая, что данная обязанность была им исполнена, предварительный договор купли-продажи от 14.01.2016 №2/10 следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем к спорным правоотношениям нормы статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

Согласно статье 486 Гражданского Кодекса Российской Федерации  покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей 487 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор купли-продажи условия о предварительной оплате товара. В этом случае покупатель обязуется оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 Гражданского Кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Между тем, Майоров Д.Л. не заявлял соответствующее требование о понуждении Общества зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах настоящее требование Майорова Д.Л. о включении его требования о передаче жилого помещения – квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений должника, основанного на предварительном договоре от 14.01.2016 №2/10 купли-продажи квартиры, соглашении от 21.01.2016 о допуске в квартиру по предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.01.2016 № 2/10, соглашении от 14.01.2016 № 1 об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.01.2016 № 2/10, соглашении о добровольном исполнении обязательств от 16.12.2019, оплата за которое произведена в размере 3 250 000 рублей, является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что Кредитором был выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Выводы суда о наличии в действиях Кушнарева Д.Ю. как лица привлеченного к субсидиарной ответственности по обязательствам должника злоупотребления правом ввиду поданных им возражений против удовлетворения требования кредитора отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.11.2021 №49-П «По делу о проверке конституционности статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 34 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина Н.Е. Акимова» признаны не соответствующими Конституции РФ и ее статьям статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статья 34 Закона о банкротстве в их взаимосвязи как не позволяющие лицу, привлеченному к субсидиарной ответственности по обязательствам должника, обжаловать судебный акт, принятый без участия этого лица, о признании обоснованными требований кредиторов должника и о включении их в реестр требований кредиторов за период, когда это лицо являлось контролирующим по отношению к должнику. 

В связи с этим тот факт, что контролирующее должника лицо привлечено к субсидиарной ответственности не является препятствием для осуществления им права на защиту против необоснованных требований кредиторов должника.

Кроме того, Кушнарев Д.Ю. в настоящем обособленном споре наделен процессуальным статусом третьего лица, в связи с чем он наделен процессуальными правами и несет процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта. 

Таким образом, заявленные в рамках настоящего обособленного спора возражения третьего лица о пропуске кредитором срока исковой давности по требованию нельзя признать злоупотреблением правом применительно к положениям статьи 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

С учетом несоблюдения конкурсным управляющим досудебного порядка обращения с заявлением о расторжении договоров это заявление оставлено судом первой инстанции без рассмотрения, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о пропуске кредитором срока исковой давности по настоящему требованию с учетом соглашении о добровольном исполнении обязательств от 16.12.2019.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства являются основанием для отмены определения суда от 22.07.2021 в обжалуемой части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268  -272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2021 по делу №А56-21769/2016/тр254,ход2 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении заявления Майорова Дмитрия Леонидовича о включении в реестр требований участников строительства ООО «Тареал» о передаче жилого помещения: трехкомнатной квартиры общей площадью 85,2 кв.м с кадастровым номером 47:14:0302006:1704 на 3 этаже дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», дер. Узигонты, Олимпийская ул., д.7, корп.2, кв.9 на основании предварительного договора от 14.01.2016 №2/10 отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Я.Г. Смирнова

Судьи

 

Т.В. Жукова

 Н.М. Попова