Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-12410/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Рахматуллина И.И.,

судей                                                         Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Факт» на решение от 27.11.2024 Арбитражного суда Тюменской области (судья ФИО2) и постановление от 26.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бодункова С.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-12410/2024 по иску заместителя прокурора Тюменской области в интересах публичного правового образования Демьянское сельское поселение Уватского муниципального района Тюменской области к администрации Демьянского сельского поселения Уватского муниципального района Тюменской области (626184, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрации Уватского муниципального района (626170, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Факт» (626194, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, уполномоченного по защите прав предпринимателей в Тюменской области,

при участии в заседании представителей:

Прокуратуры Тюменской области – ФИО3 (удостоверение),

общества с ограниченной ответственностью «Факт» - ФИО4 (паспорт, директор), ФИО5 (доверенность от 08.01.2024),

установил:

заместитель прокурора Тюменской области (далее – Прокуратура, истец) обратился в интересах публично-правового образования Демьянского сельского поселения Уватского муниципального района с иском к администрации Демьянского сельского поселения Уватского муниципального района Тюменской области (далее – администрация сельского поселения), администрации Уватского муниципального района (далее – администрация района), обществу с ограниченной ответственностью «Факт» (далее – общество «Факт», общество) с требованиями:

- о признании недействительным договора купли-продажи от 19.10.2023 № 49 земельного участка с кадастровым номером 72:18:0301001:2 площадью 39 730,40 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – участок № 2), заключенного между Демьянским сельским поселением и обществом «Факт»;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества «Факт» возвратить администрации района по акту приема-передачи указанный участок №  2.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тюменской области.

Решением от 27.11.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 26.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Общество «Факт», не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, в котором указать на погашение записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о праве собственности общества «Факт» на участок № 2, возникшем на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.10.2023 № 49, о восстановлении в ЕГРН обременения в виде аренды земельного участка на основании договора аренды земельных участков от 13.09.2021 № 2231/з и соглашения от 19.10.2022 № 1.

В качестве обоснования доводов жалобы общество сослалось на отсутствие при заключении договора купли-продажи нарушений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; на момент рассмотрения заявления общества отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении участка в соответствии с представленными заявителем документами. Положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) не предусматривают такого основания для отказа как несоответствие площади испрашиваемого участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества; предоставление документов, обосновывающих площадь участка при подаче заявления не требовалось; более того, такие документы представлены в материалы дела;  права третьих лиц оспариваемым договором не нарушаются.  Кроме того, судами неверно определены последствия недействительности сделки, поскольку таковыми должны быть восстановление сторон в первоначальное положение, то есть в арендные правоотношения; при этом, учитывая, что на спорном участке находится объект капитального строительства (гараж), исполнить судебный акт фактически невозможно.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы.

Представитель Прокуратуры просил оставить судебные акты без изменения, в том числе по доводам, изложенным в отзыве.

Администрация района представила отзыв, в котором поддержала доводы жалобы общества.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.09.2021 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - МТУ Росимущества) и обществом «Факт» в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса заключен договор №2231/з аренды земельного участка № 2, с разрешенным использованием - обслуживание автотранспорта. На участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу на праве собственности: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 72:18:0301001:291 площадью 116,7 кв. м. (далее – объект № 291, гараж). Срок договора аренды 49 лет.

Ссылаясь на нахождение на участке гаража, общество «Факт» 21.09.2023 обратилось в администрацию района с заявлением о предоставлении этого участка в собственность за плату без проведения торгов.

По результатам рассмотрения заявления между администрацией района, действующей от имени Демьянского сельского поселения Уватского муниципального района (продавец), и обществом «Факт» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 49 от 19.10.2023 земельного участка № 2 для использования в целях обслуживания автотранспорта.

На участке № 2 расположены гараж, нежилое здание арочного типа с кадастровым номером 72:18:0301001:105 (сведения о правообладателе в ЕГРН отсутствуют), нежилое здание насосная с кадастровым номером 72:18:0301001:106 (сведения о правообладателе в ЕГРН отсутствуют).

Соглашением от 19.10.2023 договор аренды земельного участка от 13.09.2021 № 2231/з расторгнут на основании заявления общества.

Обращаясь с настоящим иском в порядке статьи 52 АПК РФ, прокуратура указала на нарушение требований о соразмерности при предоставлении земельного участка, что влечет ничтожность договора купли-продажи.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что в отношении оспариваемого договора купли-продажи выявлено несоблюдение требований соразмерности при предоставлении обществу участка № 2 по договору купли-продажи от 19.10.2023, что повлекло незаконное отчуждение участка площадью 37730,4 кв. м., при этом участок, необходимый для эксплуатации объекта № 291 (площадью 116,7 кв. м.), в установленном законом порядке не формировался, площадь для целей его выкупа не определена. То есть в собственность предоставлен участок площадью во много раз (в 323 раза) превосходящей площадь принадлежащего ответчику гаража и очевидно, не являющийся в таком размере обеспечивающим эксплуатацию строения.  При этом по оспариваемой сделке участок предоставлен обществу по конкретному основанию – подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в связи с наличием на участке принадлежащего обществу объекта недвижимости).  Намерение общества осуществить на участке строительство иных объектов, освоить участок в целях ведения предпринимательской деятельности может служить основанием для предоставления участка в ином порядке и по иным мотивам, но не подтверждает законность договора №49 от 19.10.2023.

Определяя последствия недействительности договора купли-продажи, суды исходили из того, что договор аренды также является ничтожным в силу вышеназванных нарушений относительно соразмерности предоставления участка, в связи с чем обязали вернуть участок, при этом не усмотрев оснований для применения двусторонней реституции, приняв во внимание действие принципа платности использования земельного участка.

Выводы судов являются верными.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.

Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Статьей 39.16 Земельного кодекса предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь участка определяется в соответствии  с правилами пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, в котором указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Необходимость оценки соразмерности предоставленного участка расположенному на нем объекту недвижимости обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 Земельного кодекса), поскольку нормы статьи 39.20 Земельного кодекса определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, установив, что площадь предоставленного обществу в собственность земельного участка (37730,4 кв. м) значительно превышает площадь объекта  № 291 (116,7 кв. м), земельный участок отчужден в собственность общества без проведения конкурсных процедур и площадью, существенно превышающей площадь объекта, принимая во внимание позицию, поддержанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535, от 03.06.2014 № 1152/14, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании указанной сделки купли-продажи недействительной (ничтожной), заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 Гражданского кодекса.

Как верно отмечено апелляционным судом, намерение общества осуществить на участке строительство иных объектов, освоить участок в целях ведения предпринимательской деятельности может служить основанием для предоставления участка в ином порядке и по иным мотивам, но не подтверждает законность договора купли-продажи № 49 от 19.10.2023.

Поскольку договор аренды между сторонами расторгнут по соглашению, при этом предоставление участка в аренду имело место на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (предоставление участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений), постольку суды верно указали на то, что возобновление арендных отношений в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки позволит обществу использовать земельный участок той же площадью, признанный судами чрезмерной, в связи с чем в возобновленном договоре аренды в отсутствие доказательств необходимости и возможности строительства иных объектов будут содержатся те же пороки, которые установлены судами в договоре купли-продажи.

Между тем положения статьи 39.20 Земельного кодекса запрещают собственникам объектов недвижимости получение подобных земельных участков как в собственность, так и в аренду.

Кроме того, буквальный смысл нормы пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса заключается в том, что арендатору здания одновременно с передачей прав владения и пользования им передаются права на земельный участок, который занят этим зданием и необходим для его использования. В этом смысле право арендатора здания на землю аналогично исключительному праву собственника здания на земельный участок. Площадь такого участка также должна быть соразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации арендуемого объекта недвижимости. Площадь земельного участка под арендуемым зданием не может определяться с учетом перспективы строительства дополнительных зданий, сооружений. Такой способ предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства действующим земельным законодательством не предусмотрен.

Возвращение спорного земельного участка администрации не препятствует обществу как собственнику объекта недвижимости оформить расположенный под ним участок после определения в установленном порядке границ земельного участка, необходимого для целей эксплуатации гаража в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса.

Сохранение арендных правоотношений для завершения инвестиционного проекта фактически противоречит целям предоставления земельного участка по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (под эксплуатацию объекта недвижимости – гаража) и ведет к одностороннему изменению существенных условий договора аренды от 13.09.2021, что противоречит статье 310 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на то, что предоставление документов, обосновывающих площадь участка при подаче заявления не требовалось, общество не учитывает разъяснения, изложенные в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым предельные размеры площади части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, определяются исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

По сути, предоставление такого публичного ресурса как земельный участок по смыслу закона осуществляется исключительно для эксплуатации данного объекта недвижимости, а не для иных целей. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Суды, установив очевидную несоразмерность площади земельного участка площади размещенного на нем объекта недвижимости (гаража), признали оспариваемый договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой; оснований для иной оценки о суда округа не имеется.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.11.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 26.03.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-12410/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

Судьи                                                                                                                 Т.А. Зиновьева

ФИО1