АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению гаражно-строительного кооператива «Лада», г. Георгиевск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о признании договора аренды от 18.08.1994 № 27 с дополнительным соглашением к нему от 09.10.2014 юридически заключенным,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, 

об обязании зарегистрировать названный договор,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО1 по доверенности от 06.02.2017, представителя Управления Росреестра ФИО2 по доверенности от  09.01.2017 № 3, представителя администрации ФИО3 по доверенности от 06.07.2017, установил следующее.

Гаражно-строительный кооператив «Лада» (далее – заявитель, кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании договора аренды от 18.08.1994 № 27 с дополнительным соглашением к нему от 09.10.2014 юридически заключенным, признании незаконным отказа от 01.12.2016 № 26/008/301/2016-2136 в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, об обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 09.10.2014 к договору аренды от 18.08.1994 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:26:011211:4, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 23 627 кв.м.

Дело рассматривается с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края (далее – администрация).

В судебном заседании заявитель представил ходатайство об уточнении заявленных требований и просил признать заключенным договор аренды от 18.08.1994 № 27 земельного участка с кадастровым номером 26:26:011211:4 площадью 23 627 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с дополнительным соглашением к нему от 09.10.2014. Также просил привлечь администрацию к участию в деле в качестве ответчика и исключить из числа ответчиков управление.

Лица, участвующие в деле, против принятия уточненных требований не возражали.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточненные требования истца к производству. Дело рассматривается по уточненным требованиям.

Ходатайства о переводе администрации в число ответчиков, а управления – в число третьих лиц также удовлетворены.

Администрация поддержала позицию истца, требования просила удовлетворить. 

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований суд приходит к следующему.   

Как следует из материалов дела, на основании решения исполнительного комитета Георгиевского Совета народных депутатов Ставропольского края от 26.01.1989 № 50 был утвержден протокол общего собрания ГСК «Лада», образован ГСК по строительству подземного гаража-стоянки по улице Гагарина под названием «Лада», выделены земельные участки размером 3х6 для строительства гаражей 45 товарищам, утвержден устав ГСК «Лада».

В соответствии с постановлением главы Георгиевской администрации от 15.08.1994 № 1002 между Георгиевской администрацией и кооперативом был заключен договор от 18.08.1994 № 27 аренды (далее – договор аренды) земельного участка площадью 23 802 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для обслуживания населения, сроком на 25 лет.

Данный договор зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Георгиевского района и города Георгиевска 18.08.1994 за номером 27 в книге записей договоров аренды.

25 ноября 2005 года на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:26:011211:4 площадью 23 650 кв.м, земельному участку присвоен следующий адрес: 

<

...>.

28 августа 2014 года постановлением администрации города Георгиевска № 1232 утверждена схема расположения земельного участка площадью 23 650 кв.м  по улице Володкина, 56, в городе Георгиевске, на кадастровом плане территории.

05 сентября 2014 года подготовлен межевой план в связи с уточнением местоположения границ названного земельного участка. 

09 октября 2014 года администрацией города Георгиевска и кооперативом заключено дополнительного соглашение к договору аренды, в котором стороны договора указали, что в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 26:26:011211:4 площадью 23  650 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – дополнительное соглашение).

Дополнительное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.06.2017 земельный участок с кадастровым номером 26:26:011211:4 имеет площадь, равную 23 627+/-53 кв.м, расположен по адресу:                              

<

...>, гаражно-строительный кооператив «Лада», сведения об ограничении (обременении) земельного участка отсутствуют (далее – земельный участок с кн :4).

Кооператив обратился в управление с заявлением о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. 

В уведомлении от 01.12.2016 № 26/008/301/2016-2136 в государственной регистрации было отказано, поскольку были установлены разночтения в площади земельного участка, указанной в кадастровом паспорте, договоре аренды и в дополнительном соглашении. Кроме того, государственный регистратор указал, что  ГСК «Лада» было создано и внесено в ЕГРЮЛ 20.09.1995, тогда как договор аренды заключен 18.08.1994.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения кооператива с иском в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из смысла названной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Поскольку при обращении кооператива в орган регистрации прав у государственного регистратора возникли сомнения в заключенности договора аренды по нескольким пунктам, кооперативом заявлено о признании договора аренды заключенным, так как  такое решение будет являться основанием для внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Статьей 275 ГК РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) было установлено, что по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату.

Договор имущественного найма между гражданами на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (статья 276 ГК РСФСР).

В абзацах 1 и 2 статьи 160 ГК РСФСР было определено, что договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора аренды, сторонами было достигнуто соглашение по предмету договора (границы земельного участка определены с соответствии с чертежом границ земель, являющимся приложением к договору), сроке договора, о размере арендной платы. Договор заключен в письменной форме и зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Георгиевского района и города Георгиевска.

Кроме того, суд отмечает, что согласно действовавшей на момент создания ГСК «Лада» норме статьи 26 ГК РСФСР было установлено, что юридическое лицо обладает гражданской правоспособностью в соответствии с установленными целями его деятельности. Правоспособность юридического лица возникает с момента утверждения его устава или положения, а в случаях, когда оно должно действовать на основании общего положения об организациях данного вида, - с момента издания компетентным органом постановления о его образовании. Если устав подлежит регистрации, правоспособность юридического лица возникает в момент регистрации.

Как было отмечено ранее, на основании решения исполнительного комитета Георгиевского Совета народных депутатов Ставропольского края от 26.01.1989 № 50 был утвержден протокол общего собрания ГСК «Лада», образован ГСК по строительству подземного гаража-стоянки по улице Гагарина под названием «Лада», выделены земельные участки размером 3х6 для строительства гаражей 45 товарищам, утвержден устав ГСК «Лада».

То есть кооператив был вправе заключать сделки, в том числе договоры аренды с момента его создания в соответствии с вышеназванным решением.

Из изложенного судом сделан вывод о том, что при заключении договора аренды были соблюдены условия, предусмотренные статьей 160 ГК РСФСР.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ (в действующей редакции) по договору аренды арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

На основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Из дополнительного соглашения, заключенного к договору аренды следует, что сторонами также достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Разночтения в площадях земельного участка, указанных в договоре и дополнительном соглашении объясняется проведенными в 2014 году работами по межеванию земельного участка с кн :4, а именно по уточнению местоположения границ названного земельного участка.

Тот факт, что в договоре аренды и в дополнительном соглашении к нему предметом аренды является один и тот же земельный участок, подтверждается чертежом границ земель, находящихся в аренде для ГСК «Лада», который является приложением к договору аренды, схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 28.08.2014               № 1232, межевым планом от 28.08.2014, сведениями из ЕГРН и из публичной кадастровой карты.

Названные обстоятельства свидетельствуют о заключенности договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

С учетом изложенного суд считает, что заявленные кооперативом требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истец ходатайствовал об отнесении на него уплаченной суммы государственной пошлины.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

РЕШИЛ:

приобщить к материалам дела представленные документы.

Принять уточнение заявленных требований.

Исключить администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края из числа третьих лиц и привлечь к участию в деле в качестве ответчика.

Исключить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю из числа ответчиков и привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Признать заключенным договор аренды от 18.08.1994 № 27 земельного участка с кадастровым номером 26:26:011211:4 площадью 23 627 кв.м, расположенного по адресу:                     

<

...>, с дополнительным соглашением к нему от 09.10.2014.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН государственной регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:26:011211:4 договором аренды от 18.08.1994 № 27 с дополнительным соглашением к нему от 09.10.2014 в пользу гаражно-строительного кооператива «Лада».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                Ю.Б. Капункин