АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А09-3883/2022

г.Калуга

24 августа 2023 года

Резолютивная часть объявлена 21.08.2023

Полный текст постановления изготовлен 24.08.2023

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи           Стрегелевой Г.А.,

судей                                           Бессоновой Е.В., Леоновой Л.В., 

при участии представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304325421800552, ИНН 

<

***>): ФИО1 (предприниматель), ФИО2 (дов. от 08.06.2023, удостоверение);

от индивидуального предпринимателя ФИО3                      (ОГРНИП 318325600013460, ИНН 

<

***>): ФИО4 (дов. от 28.06.2022, диплом),

от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области,  кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023 по делу №А09?3883/2022 и кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023 по делу №А09-3883/2022,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – управление, УИЗО) об отказе в предоставлении заявителю и индивидуальному предпринимателю ФИО3 права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м (кадастровый номер 32:28:0012121:289), расположенного по адресу: 

<

...>, выраженного в письме от 26.01.2022 N 29/07-1319, а также о возложении на управление обязанности в срок 20 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда направить в адрес ИП ФИО1, ИП ФИО3 проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

Определением суда от 25.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3, который также просил суд признать недействительным решение управления об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м, КN 32:28:0012121:289, расположенного по адресу: 

<

...>, сформулированного в письме от 26.01.2022 N 2 9/07-1319, с возложением обязанности устранить выявленные нарушения.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2022 заявление ИП ФИО1 и ИП ФИО3 удовлетворены, решение управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м (кадастровый номер 32:28:0012121:289), расположенного по адресу: 

<

...>, сформулированное в письме от 26.01.2022 №29/07-1319, признано незаконным. На управление возложена обязанность в срок 3 календарных месяца с даты вступления в силу решения направить в адрес предпринимателей ФИО1 и ФИО3 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182,5 кв. м (кадастровый номер 32:28:0012121:289), расположенного по адресу: 

<

...>.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023 решение суда изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: «Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить. Признать недействительным решение управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>, сформулированное в письме от 26.01.2022 №29/07-1319. Обязать управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в течение 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего судебного акта устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3 путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность».

Не согласившись с решением и постановлением судов, управление обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на необоснованность судебных актов, просит отменить решение и постановлением судов, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований предпринимателей. 

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не оценил доводы управления о наличии сложившейся задолженности по арендным платежам, поскольку основанием для доначисления арендных платежей послужил выводы Двадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенные в постановлении от 28.10.2021 по делу №А09-2374/2021, о несении арендаторами бремени содержания мест общего пользования, к которым отнесены вспомогательные помещения площадью 60,7 кв.м, которые, в свою очередь, заявлены предпринимателями  к выкупу в порядке приватизации в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Закон №159-ФЗ).

Кроме того, управление считает, что по настоящему делу предмет спора является самостоятельным, поскольку рассматривалось заявление предпринимателей от 28.12.2021, не связанное с делом №А09-2374/2021.

В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы управления, состоявшемся 21.06.2023, приняли участие предприниматель ФИО1, его представитель и представитель предпринимателя ФИО3, которые возражали против удовлетворения жалобы управления.

Кроме того, предприниматель ФИО1 уведомил судебную коллегию о подаче им в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), кассационной жалобы на постановление суда апелляционной инстанции.

Судебное разбирательство было отложено на 20.07.2023 в 11 час. 30 мин. 

В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции предприниматель ФИО1 просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

С учетом поступившего в суд округа дополнения к жалобе ИП ФИО1 считает, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, поскольку не принято во внимание, что для исчислении срока, установленного статьей 3 Закона №159-ФЗ, дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения, что в свою очередь повлекло принятие неверного решения в части определения способа восстановления нарушенного права. 

Определением исполняющего обязанности шестого судебного состава Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2023 в порядке, предусмотренном частями 2 и 3 статьи 18 АПК РФ, произведена замена ранее участвующей в рассмотрении дела судьи Смолко С.И. на судью Леонову Л.В.

Определением судебной коллегии от 20.07.2023 рассмотрение кассационных жалоб было отложено на 21.08.2023 на 15час.30 мин.

В судебном заседании 21.08.2023 приняли участие предприниматель ФИО1 и его представитель, поддержавшие доводы кассационной жалобы; представитель ИП ФИО3 согласилась с доводами жалобы ИП ФИО1

Представители управления в судебное заседание не явились; управление заявило ходатайство о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие представителей.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие не явившихся представителей управления.

Изучив материалы дела, доводы, содержащиеся в жалобах, выслушав пояснения принявших участие в судебном заседании предпринимателя ФИО1, его представителя и представителя ИП ФИО3,  проверив законность принятых судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции  приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, установлено судами, 28.12.2021 предприниматели ФИО1 и ФИО3 обратились в УИЗО Брянской городской администрации с единым заявлением о предоставлении в рамках реализации Закона №159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемых ими нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289, в общедолевую собственность, включая помещения площадью 60,7 кв. м., являющиеся вспомогательными по отношению к арендуемым. 

Письмом от 26.01.2022 (исх.№29/07-1319) управление уведомило об отказе в выкупе арендуемых помещений, сославшись на образовавшуюся по состоянию на 01.01.2022 задолженность за использование указанного нежилого помещения  в сумме 556045,92 руб.

Свой отказ управление мотивировало тем, что постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу №А09-2374/2021 с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 10.11.2016 №23-П, установлено, что предприниматели фактически являются арендаторами муниципального нежилого помещения площадью 182,5 кв.м.

Не согласившись с отказом управления, изложенным в письме от 26.012.2022 №29/07-1319, предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные предпринимателями ФИО1 и ФИО3 (третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора), суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ управления основан на ложном толковании норм материального права, а действия управления оценил как незаконные, направленные исключительно на уклонение от исполнения предусмотренной положениями Федерального закона №159-ФЗ обязанности, и противоречащими правовому подходу Верховного суда Российской Федерации, отраженному в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Суд первой инстанции, установив, что фактически, исходя из представленных в материалы дела договоров аренды муниципального имущества, предприниматели арендуют нежилые помещения (позиции 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17) совокупной площадью 121,8   кв.м. и отсутствует задолженность по арендной плате, указал, что вывод управления наличии у арендаторов задолженности по арендной плате в связи с использованием вспомогательных помещений (позиции 1, 2, 8, 9, 11, 12) площадью 60,7 кв.м. не подтвержден доказательствами.

Также суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу №А09-2374/202, являются преюдициальными для настоящего дела.

При этом суд первой инстанции, следуя правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 10.11.2016 №23-П, согласился с указанием предпринимателями в своем заявлении на выкуп помещения общей площадью 182,5 кв.м, включая вспомогательные - 60,7 кв.м, поскольку вспомогательные помещения являются общим имуществом, которое следует судьбе нежилых помещений, находящихся в аренде у предпринимателей.

В порядке, предусмотренном пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, судом избрал способ устранения допущенных нарушений прав и законных интересов предпринимателей, обязав УИЗО Брянской городской администрации направить предпринимателям проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182,5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289.

Повторно рассмотрев дело в порядке апелляционного производства по правилам статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о несоответствии отказа управления положениям Закона №159-ФЗ, поскольку единственным основанием для отказа в реализации предусмотренного положениями Закона №159-ФЗ права явился фактический вывод управления об отсутствии оснований для предоставления права в отношении помещений N: 1, 2, 8, 9, 11, 12 общей площадью 60,7 кв. м, являющихся по установленным основаниям вспомогательными по отношению к арендуемым заявителями помещениям N: 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17 (номера указаны согласно экспликации БТИ, т. 1 л.д. 82).

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с избранным судом способом устранения нарушенных прав предпринимателей, указав, что заявление необходимо повторно рассмотреть управлению с учетом тех обстоятельств, что договоры аренды от 01.02.2018 №478БД-2018, №479БД-2018, №480БД-2018, заключенные между ИП ФИО1 и управлением, были зарегистрированы Управлением Росрестра по Брянской области 07.09.2021 и в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации иных договоров аренды выкупаемых помещений.

Суд округа считает, что судами не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона  (пункт 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ).

Правовая позиция по вопросу о возможности реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемых ими частей нежилого помещения в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение изложена в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Исходя из совокупного анализа правовых норм, суд округа приходит к выводу, что реализация права на приобретение арендуемых ими помещений  в долевую собственность инициирована предпринимателями верно на основании совместного заявления.

Как разъяснено в пункте 8 названного информационного письма Президиума ВАС РФ, реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение части здания (помещения) возможна, если на основе части арендуемого здания (помещения) может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, передача в аренду части нежилого помещения, не выделенной в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом №159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части помещения, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Вместе с тем, из проверяемых судом округа решения и постановления не следует, что судами установлены и оценены обстоятельства, свидетельствующие об обособленности испрошенных к приватизации совокупности помещений, поскольку кадастровый паспорт объекта муниципальной собственности с кадастровым номером 32:28:0012121:289 в материалы дела не представлен, а имеющиеся приложения к некоторым договорам аренды фрагменты плана 1 этажа объекта муниципального нежилого фонда, датированные разными годами, имеют расхождения.

Довод управления о наличии задолженности по арендной плате по вспомогательным помещениям площадью 60,7 кв.м суд округа вслед за судами первой и апелляционной инстанции оценивает критически, поскольку в представленных договорах аренды управление не предусмотрело обязанность арендатора за плату пользоваться этими помещениями, характер которых ни лица, участвующие в деле, не суды не установили.

Кроме того, суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что правовое значение для реализации преимущества права предпринимателей на выкуп арендуемого муниципального нежилого помещения имеет факт государственной регистрации договоров аренды, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 информационного письма №134, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Вместе с тем, такие обстоятельства могли быть установлены и оценены судами самостоятельно.    

Учитывая, что в отсутствие сведений, подтверждающих то, что арендуемые предпринимателями части нежилого помещения как порознь, так и в целом формируют одно обособленное помещение, самостоятельное от иных частей муниципального нежилого фонда таким образом, чтобы не создавать препятствий в использовании последних, а также помещений, относящихся к МКД №78, суд округа находит подлежащими отмене обжалуемые судебные акты, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду первой инстанции надлежит учесть изложенное, установить все значимые для дела обстоятельства,  и по результатам их оценки принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023 по делу №А09?3883/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и  может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

      Г.А. Стрегелева

Судьи

 

      Е.В. Бессонова

 

      Л.В. Леонова