№ 09АП-27065/2019

Дело № А40-44867/18

г. Москва

23 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 23 августа 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи В.Р. Валиева, 

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем A.M. Кулиш, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 

Департамента городского имущества города Москвы,

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 апреля 2019 года 

по делу № А40-44867/18, принятое судьёй ФИО1,

по иску ЗАО "ПАНОРАМА" 

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 24.06.2019

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.11.2018

эксперт ФИО4 (лично, паспорт)

У С Т А Н О В И Л

Закрытое акционерное общество "ПАНОРАМА" (далее - ЗАО "ПАНОРАМА", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ города Москвы, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (3 этаж пом. III комн.1,1а,2-8,8а,9,9а) площадью 147,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001039:1906, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 апреля 2019 исковые требования удовлетворены  по цене установленной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Не согласившись с указанным решением, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили отменить состоявшееся решение.

Вместе с апелляционной жалобой истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. На исследование эксперта истец просил вынести следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения (3 этаж пом. III комн.1,1а,2-8,8а,9,9а) площадью 147,8 кв.м, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.11.2017? Поскольку судебная экспертиза проведена экспертом не на указанную дату.

Проверяя данный довод, судебная коллегия установила следующее.

Эксперт определил стоимость объекта по состоянию не на дату 17.11.2017 года, что подтверждается фотографиями (т.2, л.д. 58 – 59), а уже после проведения подрядных работ (т.7, л.д. 1 – 26), когда качественное состояние подлежащего выкупу помещения претерпело существенные изменения (т.4, л.д. 61 – 63).

В этой связи судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 19.07.2019г. рыночная стоимость подлежащего выкупу имущества по состоянию на 17 ноября 2018 года составляла 18 627 000 руб.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия находит решение суда от 09 апреля 2019 года подлежащим изменению.

Как усматривается из материалов судебного дела, истец на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 13.01.2006 № 1-16/06 с учетом дополнительного соглашения к нему арендует нежилое помещение (3 этаж пом. III комн.1,1а,2-8,8а,9,9а) площадью 147,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001039:1906, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 17.11.2017 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 37.084.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ЗАО «МЦБ» от 01.12.2017 № Д- 858-0662/17.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО Консалтинговая Группа «ПраймАудит» от 25.01.2018 № 6/2018-О рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений составляет 13.159.386 рублей 00 копеек без НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 13.159.386 рублей 00 копеек без НДС.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО «Аргент Бизнес» от 20.02.2017 № WS-1027/17 является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

Учитывая, что доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оно достаточно мотивировано, выводы эксперта  ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, судебная коллегия приходит к выводу, что вышеуказанную стоимость спорного имущества следует определить в сумме 18 627 000 руб. в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы, в связи с чем жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

В жалобе истца следует отказать, так как запета на проведение судебных экспертиз  Закон № 135-ФЗ и Закон № 159-ФЗ не содержат.

Расходы истца за проведение судебных экспертиз относятся на ответчика в общей сумме 95 000 руб. и по госпошлине за рассмотрение иска и апелляционной жалобы – в общей сумме 9 000 руб. относятся на ответчика (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 апреля 2019 года по делу № А40-44867/18 изменить. Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) и ЗАО «Панорама» (ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (3 этаж пом. III комн.1,1а,2-8,8а,9,9а) площадью 147,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001039:1906, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 18 627 000  рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Эксон» ФИО4 от 19.07.2018  НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется», путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 310 450рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга». В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) в пользу ЗАО «Панорама» (ОГРН 

<

***>) 95 000 рублей 00 копеек расходов по оплате судебных экспертиз и 9 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Перечислит с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда в пользу ООО «Эксон» 40 000 руб. в счет выплаты вознаграждения эксперту за проведение повторной судебной экспертизы из денежных средств внесенных по Чеку-Ордеру СБ № 9038 Филиал № 1714 от 21.06.2019 (плательщик ФИО5)

              Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья               В.Р. Валиев

судьи А.И. Трубицын

Д.В.Пирожков

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.