Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-127546/20-23-860

03 декабря 2020 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 декабря 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «ТЕРЕМОК-ИНВЕСТ»

к ООО «ТРК-КРАСНОГОРСК»

о расторжении договора № FC-05а/14 от 20.06.2014,

по встречному иску ООО «ТРК-КРАСНОГОРСК»

к АО «ТЕРЕМОК-ИНВЕСТ»

о взыскании задолженности в размере 3 247 251 руб. 93 коп., неустойки в размере 1 455 642 руб. 76 коп. и с 20.10.2020 по день фактической оплаты долга,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 02.09.2020г.), ФИО3 (доверенность от 02.09.2020г.);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 18.03.2019г.),

У С Т А Н О В И Л:

АО «ТЕРЕМОК-ИНВЕСТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТРК-КРАСНОГОРСК» (далее – ответчик) о расторжении договора № FC-05а/14 от 20.06.2014 на основании положений ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

К совместном рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО «ТРК-КРАСНОГОРСК» к АО «ТЕРЕМОК-ИНВЕСТ» о взыскании, с учетом принятых в порядке ст. 49 АП РФ уточнений, задолженности в размере 3 247 251 руб. 93 коп., неустойки в размере 1 455 642 руб. 76 коп. и с 20.10.2020 по день фактической оплаты долга.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам отзыва и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений, поддержал встречные исковые требования по доводам встречного искового заявления и письменных пояснений.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № FC-05а/14 от 20.06.2014, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору помещение в аренду, а арендатор его принять и своевременно оплачивать арендную плату. Помещение, передаваемое в аренду, определено на поэтажном плане, прилагаемом к договору в качестве приложения 1.

Согласно п. 1.1 договора, помещение находится в здании по адресу: 

<

...>.

В соответствии с приложением 2 к договору площадь объекта аренды определена как 43,4 кв.м. (по плану БТИ 40,2 кв.м. – этаж 3, комн. №№ 26, 27, 28, 29).

В соответствии с приложением 3 к договору помещение передается для организации предприятия общественного питания, а именно ресторан быстрого обслуживания с профилем кухни – блины с начинкой в ассортименте, каши, похлебки, супы, напитки.

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 02.07.2014.

Срок аренды установлен в п. 9 приложения № 2 к договору, в редакции дополнительного соглашения № 5 от 08.12.2017, по 31.10.2020 включительно, в связи с чем, договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1.1 приложения № 4, в редакции дополнительного соглашения № 6 от 16.04.2018, базовая арендная плата с 01.11.2018 составляет 1 653,75 у.е. за 1 кв.м. площади в год, кроме того НДС. Срок уплаты арендной платы не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.

Согласно п. 1.2 приложения № 4, в редакции дополнительного соглашения № 6 от 16.04.2018, переменная составляющая рассчитывается как произведение эксплуатационных расходов за 1 кв.м. площади в год и кроме того НДС и составляет с 01.11.2018 9 715,09 у.е. в год. Срок уплаты арендной платы не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.

В соответствии с п. 4.8 договора, в редакции дополнительного соглашения № 6 от 16.04.2018, размер платежей, установленных в у.е. рассчитывается рублях по курсу: официальный курс доллара США по отношению к рублю (установленный Банком России на первый рабочий день календарного месяца, предшествующего оплачиваемому) суммируется с официальным курсом евро по отношению к рублю (установленным Банком России на первый рабочий день календарного месяца, предшествующего оплачиваемому), после чего полученная сумма делится на два.

Пунктом 10 Постановления Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» в период с 28.03.2020 по 15.07.2020 приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов, а также за исключением иных случаев, установленных настоящим постановлением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Письмом, исх. 16/07-Кр-3 от 16.07.2020, ответчик уведомил истца о необходимости возобновления коммерческой деятельности с 16.07.2020 в соответствии с п. 5.4.7 договора.

Однако, не смотря на снятие ограничений, деятельность в арендуемом помещении истцом не возобновлена.

Требование истца, исх. № 505 от 30.04.2020, о расторжении договора аренды оставлено ответчиком без удовлетворения.

Доводы истца о снижении выручки в 2020 году с приложением экономического заключения и справки о показателях деятельности не свидетельствуют о том, что с учетом таких обстоятельств договор не был бы заключен в 2014 году, при том, что срок действия договора продлевался дополнительными соглашениями с установлением моратория на право арендодателя производить индексацию базовой арендной платы и эксплуатационных расходов.

Кроме того, Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ не ограничена деятельность истца в указанный период в полном объеме, истец самостоятельно отказался от возможности осуществления деятельности с установленными ограничениями.

Следовательно, указанные истцом обстоятельства не позволяют распространить факт снижения выручки в целях применения положений ст. 451 ГК РФ ко всему периоду арендных отношений.

Арендодатель и в период установленных ограничений продолжал надлежащим образом исполнять обязательства по договору в силу положений ст.ст. 328, 611 ГК РФ по предоставлению истцу помещения.

В таком случае необходимо руководствоваться положениями ст. 19  Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Аналогичная правовая позиция изложена в ответе на вопрос № 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020.

Истец на обращался к ответчику с целью предоставления отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, как это предусмотрено п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также уменьшения арендной платы в порядке, установленном п. 4 указанной статьи.

Таким образом, указанные в исковом заявлении обстоятельства не свидетельствует о наличии существенного изменения обстоятельств. Иных существенных изменений обстоятельств судом при рассмотрении дела также не установлено, в связи с чем, оснований расторжения договора аренды на основании ст.ст. 450, 451 ГК РФ не имеется.

Как указывает ответчик, истцом не произведено внесение постоянной и переменной составляющих арендной платы за период с апреля по август 2020 года, включительно, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 3 247 251,93 руб.

Направленная ответчиком в адрес истца претензия, копия которой имеются в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как установлено судом, Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ установлены ограничения ведения истцом деятельности в помещении в соответствии с определенным договором назначением в период с 28.03.2020 по 16.07.2020. 

Поскольку издание указанного нормативного акта не привело к полной невозможности исполнения сторонами обязательств по договору аренды, что установлено судом при рассмотрении дела, доводы истца о прекращении обязанности по внесению арендной платы на основании ст.ст. 416, 417 ГК РФ не могут быть приняты судом во внимание, что соответствует правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020.

В ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

В требовании о расторжении договора истец указывал на значительное снижение выручки в связи с установленными с 28.03.2020 на территории Московской области ограничениями.

Однако, письмом, исх. № 03/06-Кр-2 от 03.06.2020, ответчик в ответ на указанное требование потребовал от истца продолжения коммерческой деятельности в помещении в соответствии с п. 5.4.7 договора, достоверно зная о том, что ведение деятельности в полном объеме в помещении в период установленных ограничений невозможно, что является недобросовестным поведением в силу положений ст.ст. 1, 10 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд на основании п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и приведенной правовой позиции, учитывая осуществляемую в помещении деятельность, в том числе невозможность извлечения экономической выгоды от использования помещения в период с 01.04.2020 по 15.07.2020 в полном объеме, приходит к выводу о необходимости снижения постоянной составляющей арендной платы за такой период на 50 % за каждый месяц.

Таким образом, размер задолженности за спорный период составляет 2 251 988 руб. 06 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку истцом не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный ответчиком период в установленном судом размере, требование ответчика о взыскании долга в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, подлежит удовлетворению в размере 2 251 988 руб. 06 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением истцом обязательств по внесению предусмотренной договором постоянной и переменной составляющей арендной платы, ответчиком заявлено о взыскании с истца согласно п. 4.11 договора, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.06.2014, неустойки (пени) в размере 0,3 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному ответчиком расчету, выполненному по каждому месяцу и составляющей арендной платы, размер пени (неустойки) составил 1 455 642,76 руб. за период с 21.03.2020 по 19.10.2020.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанную в п. 4.11 договора неустойку суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательств по оплате.

Учитывая установленный судом при рассмотрении дела размер подлежащей внесению за спорный период арендной платы, размер неустойки (пени) за указанный истцом период составляет 938 277,77 руб.

Истцом заявлено о несоразмерности начисленной ответчиком неустойки последствиям нарушения обязательства.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

В соответствии с условиями договора, годовой размер неустойки составляет 109,5 %, при том, что ставка рефинансирования ЦБ РФ, приравненная указанием Банка России с 01.01.2016 к ключевой ставке составляет 10,5 % годовых (ранее 8,25 % годовых, в настоящее время 4,25 % годовых).

Также при рассмотрении вопроса о соразмерности неустойки за просрочку исполнения обязанности по внесению арендной платы, судом принято во внимание снижение покупательской активности в период образования задолженности и отсутствие ее полного восстановления в настоящее время согласно общедоступным сведениям независимых аналитических агентств.

Рассмотрев вопрос о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, суд считает, что размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению, исходя из размера неустойки 0,03 % за каждый день просрочки (10,95 % годовых), что не ниже двукратного значения ключевой ставки (9 % годовых).

Поскольку истцом не представлено доказательств внесения арендной платы в установленном судом размере в установленный договором срок, заявленное ответчиком требование о взыскании пени (неустойки) в установленном судом размере 93 822,78 руб., с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. 

Учитывая установленные судом при рассмотрении вопроса снижения неустойки обстоятельства, а также продолжение действия части ограничительных мер в Московской области, неустойка по день фактического исполнения обязанности по оплате подлежит начисления в установленном судом с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ размере.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязанности по оплате установлен, заявленное ответчиком требование о взыскании пени (неустойки) с 20.10.2020 по день фактической оплаты долга подлежит удовлетворению из расчета 0,03 % от суммы задолженности в день.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и разъяснениями, данными в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в размере 31 555 руб. 42 коп. в остальной части относятся на ответчика; расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на истца. 

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 450, 451, 606, 614 ГК РФ, ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначально заявленных требований отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с АО «ТЕРЕМОК-ИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, 129281, 

<

...>, стр. 2, эт. 1, пом. № III, ком. 16) в пользу ООО «ТРК-КРАСНОГОРСК» (ОГРН 

<

***>, 143402, 

<

...>) задолженность в размере 2 345 810 руб. 84 коп., из которой: сумма основного долга в размере 2 251 988 руб. 06 коп., неустойка в размере 93 822 руб. 78 коп. и с 20.10.2020 по день фактической оплаты из расчета 0,03 % в день от суммы задолженности, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 31 555 руб. 42 коп.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                   А.А. Гамулин