Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46584/23

03 июня 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Проект Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Минмособлимущество (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 17.02.2020 № 63/2020, о взыскании задолженности по договору аренды от 17.02.2020 № 63/2020 задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.03.2023 в размере 696597,98 руб., неустойки за период с 01.07.2022 по 25.04.2023 в сумме 144475,84 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Проект Строй» с требованиями о расторжении договора аренды от 17.02.2020 № 63/2020, о взыскании задолженности по договору аренды от 17.02.2020 № 63/2020 задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.03.2023 в размере 696597,98 руб., неустойки за период с 01.07.2022 по 25.04.2023 в сумме 144475,84 руб.

В материалы дела посредством системы "Мой Арбитр" ответчик представил отзыв, в котором заявил о пропуске сроке исковой давности в части требований о взыскании неустойки за период с 15.03.2020 по 30.05.2020, просил применить положения ст. 333 ГК РФ, а также представил платежные поручения в подтверждение оплаты задолженности по договору на сумму 696 597,98, неустойки на сумму 144 475,84 руб., просил отказать в требовании о расторжении договора.

Письменными пояснениями истец подтвердил получение оплаты, вместе с тем, указал, что оплаты поступили без указания периода, в связи с чем, были зачтены в счет предыдущих периодов задолженности.

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке статей 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между Коломенским городским округом иООО «Проект Строй» заключен договор аренды земельного участка от 17.02.2020 № 63/2020, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 21 394 кв.м., с кадастровым номером 50:57:0080704:30, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, по адресу: 

<

...>.

Срок действия Договора установлен с 17.02.020 по 16.02.2029г.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, установленном в приложении 2 к договору ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала,

Согласно пункту 5.3. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность в размере 841 073,82 руб., из которых 696 597,98 руб. -  сумма основного долга за период с 01.07.2022 по 31.03.2023 и 144 475,84 руб. - пени за период с 01.07.2022 по 25,04.2023.

Согласно п. 4.1.1. договора арендодатель имеет право досрочно расторгнут настоящий договор в случае не внесения арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 периода подряд.

Истец направил в адрес ответчика была претензия от 28.04.2023 №619з с требованием в тридцатидневный срок оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды.

Поскольку задолженность ответчиком не погашена в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 16.05.2016 определен порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 17.02.2020 № 63/2020 с 01.07.2022 по 31.03.2023 составляет 696597,98 руб. 

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 01.07.2022 по 25.04.2023 в сумме 144475,84 руб. 

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. 

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Ответчиком представлено в материалы дела платежное поручение от 21.11.2023 № 85 на сумму 696597,97 руб. с назначением платежа «арендная плата за земельный участок по договору 63/2020 от 17.02.2020», а также платежный документ от 08.05.2024, подтверждающий уплату неустойки в сумме 144475,84 руб.

Доводы истца о наличии неопределенности платежа – в счет погашения задолженности и оплате текущей арендной платы – судом отклоняются, поскольку в силу статьи 319 ГК РФ, 319.1 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность в сумме 696597,97 руб. и сумма неустойки соответствуют размеру задолженности по аренной плате и неустойке по состоянию на 1 квартал 2023 года.

Из материалов дела, в том числе пояснений ответчика также следует, что денежные средства перечислены обществом в счет погашения задолженности по состоянию на 1 квартал 2023 года.

Принимая во внимание изложенное, учитывая оплату ответчиком арендной платы, судом установлено, что задолженность ООО «Проект Строй» за спорный период отсутствует, ввиду указанного суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в этой части. 

Ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не имеет правового значения, поскольку заявленные ко взысканию задолженность и неустойка заявлены в пределах трехлетнего срока на судебную защиту.

Оснований для снижения неустойки в порядке применения ст. 333 ГК РФ судом не усматривается, поскольку размер неустойки установлен Законом Московской области № 23/96-ОЗ.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 7) разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (части 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (пункт 75 постановления Пленума ВС РФ N 7).

Применение такой меры как взыскание неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне договора убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2020 № 63/2020. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом. 

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Предложение о расторжении договора от 28.04.2023 оставлено ответчиком без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.01.2023 по делу№А41-81902/22 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01.01.2021 по 30.06.2022. 

В рамках настоящего дела заявлено требование о взыскании задолженности за период с 01.07.2022 по 31.03.2023. 

Возражения ответчика, мотивированные погашением задолженности в полном объеме, отклоняются судом, поскольку сам факт погашения задолженности не опровергает факта нарушения ответчиком обязательств по оплате более 2 периодов подряд.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений. Данный вывод также согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении ВС РФ от 12 марта 2020 г. N 305-ЭС20-976 по делу N А41-57507/18.

Следовательно, частичное погашение ранее взысканной задолженности не имеет правового значения для рассмотрения данного спора в части расторжения договора аренды.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

 

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды от 17.02.2020 № 63/2020 земельного участка с кадастровым номером 50:57:0080704:30, заключенный между Коломенским городским округом Московской области и ООО «Проект Строй». 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Проект Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

 

Судья                                                                                                        Ю.С. Таранец