АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-27012/2022

Дело № А55-28787/2021

г. Казань

17 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А., 

при участии представителя:

истца – ФИО1 (доверенность от 23.05.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецстройкомплект» 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.05.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 

по делу № А55-28787/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спецстройкомплект» к обществу с ограниченной ответственностью «Инвектор» о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; отделения судебных приставов Советского района г. Самары Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области; Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г. Самаре; ФИО2; ФИО3; общества с ограниченной ответственностью «ВС Ком»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Спецстройкомплект» (далее – ООО «Спецстройкомплект») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвектор» (далее – ООО «Инвектор») о признании договоров № 2/3-22 и 1/2-13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2020 совершенными в надлежащей форме и вынесения решения, являющегося основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области указанных договоров.

Определением суда от 20.10.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, отделение судебных приставов Советского района г. Самары Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области, Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г. Самаре.

Определением суда от 18.11.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и ФИО3.

Определением суда от 10.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ВС Ком».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.05.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Спецстройкомплект» просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявителем указывается несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО «Спецстройкомплект», поддержавшего доводы жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Обращаясь с иском по настоящему делу, ООО «Спецстройкомплект» ссылалось на следующие обстоятельства.

Между ООО «Спецстройкомплект» (дольщик) и ООО «Инвектор» (застройщик) 25.01.2020 было заключено два договора участия в долевом строительстве:

- договор № 2/3-22 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, пгт. Волжский, ул. Жилгородок, участок 21а, в части квартиры № 22 (строительный) на 1 этаже, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 96,4 кв. м;

- договор № 1/2-13 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, пгт. Волжский, ул. Жилгородок, участок 21а, в части квартиры № 13 (строительный) на 3 этаже, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 45,9 кв. м.

Согласно условиям договоров (пункты 2.1, 2.2) жилой дом, в составе которого находится объект долевого строительства, должен был быть введен в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2020 года и передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2020 года.

ООО «Спецстройкомплект» утверждало, что им полностью выполнены обязательства, возложенные на него договорами, а именно: оплатило стоимость квартир в размере 4 576 500 руб. по договору № 2/3-22 и 2 065 500 руб. по договору № 1/2-13, путем зачета встречных однородных требований, что подтверждается соглашением о зачете от 25.01.2020.

Согласно условиям договоров, а также на основании пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Однако в нарушение указанной нормы, по вине ответчика, договор долевого участия до настоящего времени не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области.

ООО «Спецстройкомплект» предпринимались меры к государственной регистрации договоров долевого участка, однако в связи с отсутствием оплаты государственной пошлины со стороны застройщика, поданные на государственную регистрацию документы уведомлениями от 16.02.2021 были возвращены.

В адрес 15.03.2021 ответчика были направлены претензии с просьбой осуществления государственной регистрации договора, однако ответа на указанную претензию до настоящего времени не последовало.

Истец 12.05.2021 повторно обратился в Управление Росреестра по Самарской области через многофункциональный центр г. Самары с заявлениями о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

19.05.2021 (договор № 2/3-22) и 24.05.2021 (договор № 1/2-13) истцом были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав по причине отсутствия заявления о государственной регистрации договора непосредственно от застройщика, а также в связи с запретом проведения государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, договоров о долевом строительстве на объект недвижимости, зарегистрированного на основании постановлений судебных приставов и судебных актов.

Полагая, что единственным препятствием для регистрации договоров является уклонение ответчика от подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области соответствующего заявления, истец обратился в суд с настоящим иском на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Судами установлено, что все существенные условия договора долевого участия сторонами были согласованы.

Как разъяснено в пункте 6 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Судами установлено, что на момент обращения истца в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации договоров, в ЕГРН имелись записи о запретах регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:26:104006:41, на котором располагается объект долевого строительства. Указанное подтверждается как сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, приложенными истцом к иску, так и выпиской из ЕГРН, где в числе прочих указано на регистрацию ареста, наложенного постановлением Железнодорожного районного суда г. Самары (пункт 4.7 выписки, л.д. 69 том 1), а также имеются записи о регистрации запретов на основании постановлений судебных приставов-исполнителей.

В соответствии с частью 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Постановлением Железнодорожного районного суда г. Самары от 19.03.2020 был наложен арест в интересах потерпевших по уголовному делу лиц в целях обеспечения гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Со ссылкой на положения статьи 334.1 ГК РФ, статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснения, изложенные в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), суды пришли к выводу, что, поскольку государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме, это нарушает установленный судом запрет на распоряжение арестованным имуществом.

Также на земельный участок были наложены ограничения на основании постановлений судебных приставов.

В соответствии с частью 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем.

Удовлетворение требований может повлечь за собой преодоление в судебном порядке установленных запретов судебными приставами-исполнителями, а регистрация права залога в обход ареста противоречит положениям Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в связи с чем при наличии в ЕГРН запретов на регистрацию прав удовлетворение исковых требований недопустимо.

Суды признали, что исходя из назначения и содержания наложенного судом ареста земельного участка, а также предусмотренных законом последствий государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, имеются препятствия для регистрации такого договора, помимо уклонения ответчика от регистрации спорных договоров, удовлетворение иска повлекло бы неопределенность в реализации прав и не способствовало надлежащей защите прав третьих лиц, в чьих интересах наложены аресты (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2015 по делу № А49-10215/2013).

Кроме того, суды учли, что истец, заключив договоры 25.01.2020, не предпринимал никаких действий по их государственной регистрации на протяжении более чем одного года и впервые обратился в Росреестр только 10.02.2021, т.е. за пределами годичного срока исковой давности, установленного пунктом 4 статьи 165 ГК РФ.

На момент рассмотрения дела дом по адресу: Самарская область, Красноярский район, пгт. Волжский, ул. Жилгородок, 21А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:26:1804006:41, введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным ответчиком разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.09.2021 № 630116101-16-2021, дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:26:1804006:1894.

Какие-либо ограничения, зарегистрированные в отношении земельного участка, отсутствуют.

Вместе с тем отсутствие ограничений не связано с действиями органов, наложивших запреты, по снятию таких обременений, а обусловлено переходом прав на земельный участок к лицам, зарегистрировавшим право собственности на объекты недвижимости в построенном доме.

Судами установлено, что квартиры, в отношении которых заключались договоры, поступили в собственность ответчика, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН в отношении объектов с кадастровым номером 63:26:1804006:1899 (квартира № 13) и с кадастровым номером 63:26:1804006:1894 (квартира № 22).

В соответствии с пунктом 52 постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Заявленные истцом требования направлены на государственную регистрацию договоров № 2/3-22 и 1/2-13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2020, заключенных в отношении квартир № 13 и 22.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 63 постановления № 10/22 если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Суды указали, что, поскольку договоры долевого участия не были зарегистрированы, истец не может претендовать на объекты недвижимости, имеющие собственника.

Федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует переход права собственности на объекты, уже имеющие собственников, в связи с чем удовлетворение заявленных истцом требований не приведет к восстановлению его прав, поскольку решение о регистрации договоров долевого участия в отношении квартир, имеющих собственника, не повлечет переход прав на них.

Определением от 11.04.2022 суд предложил истцу рассмотреть вопрос об уточнении предмета иска на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ, однако истец такого ходатайства не заявил.

Кроме того, суды пришли к выводу, что поскольку договоры не были зарегистрированы, представленное истцом соглашение о зачете 25.01.2020 не породило последствий, указанных в данном соглашении,

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (часть 3 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Пунктами 3.2 договоров установлено, что оплата цены договора производится в течение пяти календарных дней с даты регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

При таких обстоятельствах обязательства по оплате, предусмотренные договорами, должны были возникнуть только после государственной регистрации договоров и до этого момента не были способными к зачету.

Довод заявителя о злоупотреблении со стороны ответчика, с учетом изложенных выше обстоятельств и с учетом выбранного истцом способа защиты, судами признан необоснованным.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.05.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 по делу № А55-28787/2021 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судьяИ.Р. Нагимуллин

СудьиЭ.Р. Галиуллин

Р.А. Нафикова