АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                           № А32-19333/2019 

22.03.2022

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.03.2022

Мотивированное решение изготовлено 22.03.2022

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания до перерыва в судебном заседании помощником судьи Я.Г. Лимборской, после перерыва помощником судьи К.А. Тарасовой рассмотрел в судебном заседании дело по иску

ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки», г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», г. Ростов-на-Дону (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

ООО «РЕДЕВЕЛОПМЕНТ», г. Астрахань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о расторжении договоров аренды земельных участков

при участии в судебном заседании

от истца ФИО1 по доверенности от 30.12.2021

ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки" (далее - общество, центр) обратилось в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление), в котором просило:

расторгнуть договор от 20.04.2017 N 01-09/2066 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная, с момента подачи заявления о расторжении от 31.01.2018;

расторгнуть договор от 22.02.2017 N 01-09/1961 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная, с момента подачи заявления о расторжении от 25.12.2018;

погасить регистрационные записи об уступке прав (аренде) от 04.09.2017 N 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11 и от 02.09.2017 N 23:49:0420004:1803-23/050/2017-11;

признать отсутствующим зарегистрированное за обществом право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ООО "Редевелопмент".

Решением от 23.06.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.09.2020, расторгнут договор аренды от 22.02.2017 N 01-09/1961, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) аннулированы записи от 04.09.2017 N 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11 и от 02.09.2017 N 23:49:0420004:1803-23/050/2017-11, признано отсутствующим зарегистрированное за центром право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803. В остальной части в иске отказано, распределены расходы по уплате государственной пошлины. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2021 решение и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в части удовлетворения иска отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

На новом рассмотрении истец отказался от иска в  части:

расторжения договора и погашения записи в ЕГРН по договору от 20.04.2017 N 01-09/2066 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803. 

признания отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 за ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки».

Заявление подписано исполнительным органом общества – директором.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.

Решением суда первой инстанции от 23.06.2020 истцу в иске о  расторжении договора от 20.04.2017 N 01-09/2066 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 было отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции в этой части решение и постановление суда апелляционной инстанции были оставлены без изменения.

То есть по этому требованию имеется вступивший в законную силу судебный акт об отказе истцу в иске, на новом рассмотрении указанное требование судом первой инстанции не рассматривается.

Суд отказывает истцу в принятии отказа от иска по требованию о расторжении договора аренды № 01-09/2066 от 20.04.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная с момента подачи заявления о расторжении от 31.01.2018.

В части требования о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 за ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» суд отказ от иска принимает, поскольку он закону не противоречит и не нарушает права других лиц, производство по делу в этой части прекращает.

То есть на новом рассмотрении суд рассматривает требования истца в редакции отзыва от 07.06.2021, поступившего в дело в судебном заседании 08.09.2021 с учетом заявления об отказе от иска:

расторгнуть договор аренды N 01-09/1961 от 22.02.2017  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная, с момента подачи заявления о расторжении от 25.12.2018 №06.12-18;

погасить регистрационную запись об уступке прав (аренде) номер регистрации 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11, дата регистрации - 04.09.2017.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 21.03.2022 до 17.00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время при участии представителя истца. 

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле в судебных заседаниях, суд установил следующее.

На основании государственного акта, выданного Краснополянской ГЭС Министерства электростанций СССР, этому лицу предоставлено в постоянное пользование 76,74 га земли.

Впоследствии на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией 30.11.2005 и который передан в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Лукойл-экоэнерго".

Распоряжением управления от 07.04.2016 N 259-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 разделен на 44 участка, из него сформирован и поставлен на кадастровый учет, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:1127 (23:49:0420026:1127).

Управление (арендодатель) и ООО "Лукойл-экоэнерго" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка федеральной собственности от 22.02.2017 N 01-09/1961 с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 (вид разрешенного использования - розничный рынок), имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная Поляна, ул. Турбинная, сроком на 49 лет.

По договору от 07.07.2017 N 165/ЛЭЭ права и обязанности арендатора перешли к ООО "Энергетические технологии"; впоследствии - к обществу (договор от 16.08.2017 N 9/ЭТ).

Сделки последовательно регистрировались уполномоченным органом.

Центр, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 имеет сложный рельеф, поэтому непригоден для использования по указанному в договоре аренды назначению, направил управлению письмо о расторжении договора аренды.

Меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, поэтому общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать, в том числе, досрочного расторжения договора.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса договор аренды может быть расторгнут, в том числе в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

При принятии решения по делу суд исходит из следующего.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 N 307-ЭС15-17878).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К таковым отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статья 42 Земельного кодекса обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).

Предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов), между тем оно подразумевает заключение договора аренды на прежних условиях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды его стороны связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В определении от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 N 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 N 18-КГ14-182).

В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 образован путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31. До раздела участок согласно распоряжению управления от 07.04.2016 N 259-р имел вид разрешенного использования "Гидроэлектростанция". При этом в договоре от 22.02.2017 N 01-09/1961 этот вид изменен на "Розничный рынок".

При разделе исходного земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Лукойл-экоэнерго" с разрешенным использованием "Гидроэлектростанция", не мог быть образован и передан в аренду тому же лицу без проведения торгов земельный участок с иным разрешенным использованием ("Розничный рынок"). 

Заключение такого договора аренды расценивается судом как действия, направленные на обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления в аренду публичных земель для конкретных целей, в том числе для строительства.

Предоставление земельного участка в аренду в таком порядке не соответствует закону, нарушает права неограниченного круга лиц и делает указанный договор недействительным (ничтожным).

В силу ничтожности договора аренды, также недействительными (ничтожными) являются и последующие договоры о передаче прав и обязанностей.

Поскольку недействительный (ничтожный) договор не влечет каких-либо правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, он не может быть расторгнут в судебном порядке.

В части требования о его расторжении истцу в иске следует отказать.

В части требования о гашении в ЕГРН регистрационной записи об уступке прав (аренде) номер регистрации 23:49:0420026:1127-23/050/2017-11, дата регистрации - 04.09.2017 суд исходит из следующего.

Действующим законодательством не предусмотрено самостоятельного способа судебной защиты как признание недействительным зарегистрированного права и погашение регистрационной записи в ЕГРП. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов судебной защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, соответствуют судебной практике, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08.

Требование о расторжении договора является установленным гражданским законодательством способом судебной защиты, удовлетворение которого могло быть положено в основание гашения в соответствующем реестре записи об аренде земельного участка в пользу истца.

Судом в удовлетворении этого – основного требования истцу отказано, а в силу приведенного разъяснения требование о гашении записи является производным,  то есть не может быть признано самостоятельным (необходимым и достаточным) для исключения из реестра прав и обременений записи об аренде.

Поэтому истцу в иске в указанной части также следует отказать.

Для очистки реестра от безосновательной записи об аренде земельного участка истец вправе воспользоваться надлежащим способом защиты своего, как оно считает, нарушенного права.

Руководствуясь статьями 150, 151, 159, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ

Отказать истцу в принятии отказа от иска по требованию о расторжении договора аренды № 01-09/2066 от 20.04.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1803, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная с момента подачи заявления о расторжении от 31.01.2018.

Принять отказ истца от иска в части требования о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420004:1803 за ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки».

Производство по делу в этой части прекратить.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья   М.М. Данько