АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-12971/2018

10 декабря 2020 года

город Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Санаторий «Мисхор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 14.05.2020, ФИО3, директор;

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 17.09.2020 № 01-09/49,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» (далее – Общество истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к акционерному обществу «Санаторий «Мисхор» (далее – Санаторий, ответчик) о взыскании 2 361 201,91 рублей стоимости неотделимых улучшений, произведенных с 01.10.1994 по 06.06.2008, и 3 628 351,06 рублей стоимости неотделимых улучшений, произведенных с 07.07.2008 по 11.06.2014.

После устранения недостатков, послуживших основанием для оставления 17.08.2018 искового заявления без движения, определением суда от 19.09.2019 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 13.11.2018 суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Определением от 30.01.2019 на основании ходатайства Общества от 10.12.2018 (том 4 л.д. 103-104) по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено негосударственному судебному эксперту ФИО5 экспертного учреждения обособленного подразделения общества с ограниченной ответственностью «ПРО.ЭКСПЕРТ» (далее – ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ»).

На разрешение эксперта ставились следующие вопросы:

1. Повлекло ли производство ремонтно-строительных работ в нежилых помещениях 2, 3, 4 этажей здания, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>, площадью 997,9 кв.м, за период с 1994 по 06.06.2008 в рамках договора от 01.10.1994 № б/н и отдельно за период с 2008 по 14.11.2017 в рамках договора от 07.06.2008 № 0100058/2008-50 улучшение качественных характеристик объекта аренды? Какие из этих улучшений невозможно отделить без ущерба для нежилых помещений?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в рамках договора от 01.10.1994 б/н и отдельно в рамках договора от 07.06.2008 № 0100058/2008-50 по состоянию на 29.01.2018 (дата возврата помещений арендодателю) с учетом естественного износа произведенных неотделимых улучшений?

3. Соответствуют ли ремонтно-строительные работы, произведенные в рамках договора от 01.10.1994 б/н и отдельно в рамках договора от 07.06.2008 № 0100058/2008-50 в нежилых помещениях 2, 3, 4 этажей здания, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>, площадью 997,9 кв.м, согласованной с арендодателем проектной и сметной документации?

До получения заключения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

16.07.2019 через канцелярию суда поступило заключение эксперта ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО5 от 08.07.2019 № 308/19-СТ (том 10 л.д. 8-61), в связи с чем протокольным определением от 15.08.2020 суд, с учетом мнения сторон и руководствуясь статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), возобновил производство по делу.

Исходя из выводов заключения эксперта от 08.07.2019 № 308/19-СТ заявлением от 12.08.2018 (том 10 л.д. 129-130) истец увеличил исковые требования и просил взыскать с Санатория в пользу Общества:

- стоимость неотделимых улучшений, произведенных с 01.10.1994 по 06.06.2008 в сумме 2 733 656,80 рублей;

- стоимость неотделимых улучшений, произведенных с 07.07.2008 по 11.06.2014 в сумме 3 285 725,80 рублей, а всего 6 019 382,60 рублей.

Далее в связи с необоснованностью заключения от 08.07.2019 № 308/19-СТ суд удовлетворил ходатайство представителя ответчика от 29.08.2019 (том 11 л.д. 11-15) и своим определением от 03.10.2019 назначил по делу повторную судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил Федеральному бюджетному учреждению «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (далее – ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России).

Производство по делу было приостановлено.

В связи с поступлением заключения судебного эксперта ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России ФИО6 от 11.03.2020 № 2922/6-3 (том 12 л.д. 14-77) протокольным определением от 14.05.2020 производство по делу возобновлено.

На основании ходатайства истца от 28.05.2020 (том 12 л.д. 119-121) по делу также назначалась дополнительная судебная строительно-техническая экспертиз, проведение которой поручалось тому же судебному эксперту ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России ФИО6, на разрешение которого поставлен следующий (дополнительный) вопрос: Какова рыночная стоимость по состоянию на 29.01.2018 неотделимых улучшений, связанных с оборудованием электрокотельной и реконструкцией электросетей в здании, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>?

На время производства дополнительной экспертизы производство по делу также приостанавливалось (определение суда от 08.06.2020).

В связи с поступлением в канцелярию суда 24.08.2020 заключения судебного эксперта ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России ФИО6 от 17.08.2020 № 1244/6-3 протокольным определением от 17.09.2020 суд возобновил производство по делу (том 13 л.д. 2-23).

С учетом заключений повторной и дополнительной экспертизы заявлением от 15.09.2020 (том 13 л.д. 33-36) истец уменьшил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просит суд взыскать с Санатория:

- стоимость неотделимых улучшений, произведенных с 01.01.1994 по 06.06.2008 в сумме 2 315 224,45 рублей;

- стоимость неотделимых улучшений, произведенных с 07.07.2008 по 11.06.2014 в сумме 1 978 290,83 рублей, а всего 4 293 515,28 рублей.

Одновременно истцом заявлено требование о взыскании с Санатория процентов согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 30.01.2018 по 14.09.2020 в сумме 769 856,96 рублей, а также процентов за период с 15.09.2020 по день фактического погашения задолженности.

В судебное заседание 03.12.2020 явились представители истца и ответчика, которые свои требования и возражения, соответственно, поддержали. 

Исковые требования с учетом письменных пояснений (том 10 л.д. 121-126, том 11 л.д. 83-84) мотивированы тем, что Общество является правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Ялтинский учебно-методический цент экологии» (далее – ООО «ЯУМЦЭ»), которое, в свою очередь, является правопреемником Арендного предприятия «Ялтинский учебно-методический центр экологии» (далее – АП «ЯЦМЦЭ») и таким образом еще с 01.10.1994 арендовало целостный имущественный комплекс, состоящий из 2-4 этажей здания, расположенного по адресу: гор. Ялта, 

<

...>. За время аренды им были произведены неотделимые улучшения объекта аренды, перечень которых приводится истцом с разбивкой по периодам с 01.10.1994 по 06.06.2008 (том 2 л.д. 104, том 4 л.д. 161) и с 07.06.2008 по 01.09.2014 (том 2 л.д. 105, том 4 л.д. 162-164), когда действовал договор аренды от 07.06.2008. К таким неотделимым улучшениям истец относит реконструкцию помещений (в кафе-бар, номер, пищеблок), переоборудование холла, устройство автономного теплоснабжения и горячего водоснабжения, пожарной сигнализации, спутникового и эфирного телевидения, замену кровли, окон, ремонтно-строительные работы, замену электрооборудования. Полагая, что при заключении договора аренды от 07.06.2008 арендные правоотношения, возникшие на основании договора аренды от 01.10.1994, не прервались, истец после расторжения в судебном порядке (прекращения) договора аренды от 07.06.2008 заявляет требования о возмещении стоимости произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений за период аренды, начиная с 01.10.1994.

Санаторий против удовлетворения иска возражал, в своем отзыве и дополнениях к нему (том 4 л.д. 78-80, том 5 л.д. 37-40, том 10 л.д. 116-118, том 11 л.д. 56-58, том 12 л.д. 108-112) указывает на то, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку создан в порядке приватизации и не может нести обязательства, вытекающих из правоотношений, когда арендодателем выступало иное лицо. Также полагает, что предъявленная ко взысканию стоимость не обусловлена неотделимыми улучшениями, а сводится к расходам на ремонтные работы, указывает, кроме того на противоречивый характер документов, подтверждающих выполнение истцом соответствующих работ. Также ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям, вытекающим из работ, производившихся в 1994-2014 годах.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

01.10.1994 между организацией арендаторов Учебно-методического центра акционерного общества «Укрпрофздравница» (по договору арендатор) и акционерным обществом «Укрпрофздравница» (арендодатель, далее – АО «Укрпрофздравница») был заключен договор аренды (далее – договор аренды от 01.10.1994, том 13 л.д. 37-42), согласно которому с целью развития материальной базы, повышения эффективности использования имущества и достижения наилучших результатов хозяйственной деятельности в аренду передан целостный имущественный комплекс Учебно-методического центра экологии АО «Укрпрофздравница», который находится по адресу: г. Ялта, 

<

...> в соответствии с Приложением № 1 к этому договору (пункт 1.1). Приложение № 1 в материалы дела не предоставлено.

Относительно адреса объекта аренды, суд отмечает, что требования заявлены в отношении неотделимых улучшений дома № 8 по вышеуказанному адресу. Доказательства изменения нумерации (адреса) в материалы дела не предоставлены, однако из дополнительных соглашений к договору аренды от 01.10.1994 усматривается, что начиная с 2001 номер объекта аренды изменился на «8», с учетом чего суд при рассмотрении дела исходит из того, что в процессе аренды номер дома объекта аренды изменил с «10» на «8» при неизменности самого объекта.

В силу пункта 2.2 договора аренды от 01.10.1994 имущество, приобретенное арендатором и усовершенствования, проведенные за счет амортизационных отчислений, являются собственностью арендодателя и увеличивают остаточную стоимость сданного в аренду имущества.

В пункте 3.4 договора аренды от 01.10.1994 определено, что амортизационные отчисления не включаются в арендную плату, остаются в распоряжении арендатора и используются на восстановление арендованных основных фондов.

Согласно пункту 4.3 там же арендатор обязуется содержать имущество в полной исправности, своевременно и в полном объеме, согласно нормам, проводить текущие и капитальные ремонты основных фондов за собственный счет, в объеме, не превышающем норматива амортотчислений.

Арендатор несет полную ответственность за состояние охраны труда, техники безопасности, противопожарное и санитарное состояние помещений.

После окончания срока действия договора арендатор обязан возвратить арендованное имущество в рабочем состоянии с учетом его износа (пункт 4.6 договора аренды от 01.10.1994).

При этом в силу пункта 5.13 договора по окончании его срока или при отказе арендатора от аренды все имущество и основные средства передаются арендодателю по акту. 

Договором аренды от 01.10.1994 предусмотрено право арендатора по согласию арендодателя, вносить изменения в состав арендованного имущества, производить реконструкцию, расширение, техническое переоборудование. 

За свои и привлеченные средства, с целью выполнения уставных обязанностей и задач предприятия, совершать любые усовершенствования и расширения производства (в том числе такие, которые не могут быть отделены) без вреда для арендованного имущества (пункт 5.3).

При этом, арендодатель имеет право компенсировать проведенные затраты арендатора на улучшение состояния арендованного имущества (пункт 7.3).

Согласно предоставленному в материалы дела Акту передачи от 10.10.1994 (том 1 л.д. 31-32) коллективом арендаторов принят целостный имущественный комплекс, включающий четырехэтажное здание (со 2 по 4 этаж), ПЭВМ в количестве 3 шт., автомобиль РАФ, холодильник «Норд». В данном акте указано, что здание из ракушечника постройки 1965г. В нем расположены 12 комнат для проживания слушателей на 30 мест, аудитория, методкабинет, служебные помещения. Помещения оснащены необходимым инвентарем и мебелью. На время передачи в Учебно-методическом центре числится 22 работающих, в том числе 5 единиц админперсонала. В то же время, в Акте, очевидно ошибочно, указано, что он составлен согласно договору аренды от 02.10.1994, а не от 01.10.1994.

Срок действия договора аренды от 01.10.1994 был определен в пункте 9.1 пятью годами: с 01.10.1994 по 01.10.1999.

Дополнительным соглашением о внесении изменений к договору аренды целостного имущественного комплекса «Ялтинский Учебно-методический центр экологии» без даты и без номера (том 1 л.д. 36-37), подписанному АП «ЯУМЦЭ» 01.10.1999, пункт 9.1 договора аренды от 01.10.1994 № 6 (на тексте договора аренды от 01.10.1994, предоставленном в материалы дела, номер отсутствует) изложен в новой редакции, согласно которой договор продлен на 2 года, с 01.10.1999 по 01.10.2001. 

Одновременно договор дополнен разделом 10 «Правовые последствия прекращения или расторжения договора аренды», в частности, пунктом 10.2, согласно которому улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, являются собственностью арендатора. Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, которые невозможно отделить без ущерба для имущества, возмещению не подлежит.

В дальнейшем срок действия договора аренды от 01.10.1994 неоднократно продлевался дополнительными соглашениями. 

Так, в материалы дела предоставлено дополнительное соглашение от 06.12.2007, из которого усматривается, что договор аренды от 01.10.1994 считался продленным с 06.05.2007 до 05.12.2007 и продлевался на 6 месяцев до 06.06.2008 (том 4 л.д. 53, перевод на русский язык том 4 л.д. 54).

Отсюда, несмотря на то, что доказательства продления договора аренды от 01.10.1994 за период с 01.10.2001 до 06.05.2007 не предоставлены, исходя из формулировок дополнительного соглашения от 06.12.2007 и иных документов (в частности, в предоставленном истцом заключении экспертного исследования от 03.05.2018 № 06 (том 2 л.д. 45-65) упоминаются дополнительные соглашения от 27.09.2002, от 28.12.2005, от 06.12.2007) суд при рассмотрении дела исходит из того, что договор аренды от 01.10.1994 действовал в период с 01.10.1994 по 06.06.2008.

При этом, из дополнительного соглашения от 06.12.2007 усматривается, что арендатором выступает уже ООО «ЯУМЦЭ», при этом изменился номер дома в адресе объекта аренды с Алупкинское шоссе, д. 10 на Алупкинское шоссе, д. 8.

07.06.2008 между закрытым акционерным обществом лечебно-оздоровительных учреждений профсоюзов Украины «Укрпрофздравница» (арендодатель, далее – ЗАО «Укрпрофздравница») и ООО «ЯУМЦЭ» (арендатор) заключен договор аренды № 0100058/2008-50 (далее – договор аренды от 07.06.2008, том 4 л.д. 55-62, перевод – там же л.д. 63-69), согласно условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование нежилые помещения 2, 3 и 4 этажей четырехэтажного здания общей площадью 997,9 кв.м (инв. № 1032369), часть электрокотельной типа S 193Ел (29 %) (инв. № 1092384), кондиционер LG (инв. № 1042386), ларь морозильный «Zanussi» (инв. № 1042387), которые находятся по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> на земельном участке 0,1181 га, для использования в качестве учебно-методического центра. 

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 07.06.2008 стоимость имущества определена субъектом оценочной деятельности – Консалтинговой компанией ЧП «САНТ-2000» в сумме 2 026 278,00 украинских гривен (далее – грн.).

В пункте 2.1 договора аренды от 07.06.2008 зафиксировано, что арендатор вступает в срочное платное пользование имуществом на срок, определенный в этом договоре, но не раньше подписания акта приема-передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора.

Акт приема-передачи имущества в аренду сторонами договора подписан 07.06.2008 (том 4 л.д. 62, перевод там же л.д. 69).

Пунктом 2.5 договора аренды от 07.06.2008 определено, что амортизационные отчисления на арендованное имущество осуществляет арендодатель и они являются его собственностью.

Пунктом 4.7 там же установлено, что арендатор обязан своевременно и за собственные средства осуществлять капитальный (по согласованию с арендодателем) и текущий ремонты арендованного имущества, а также не производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя (пункт 4.8).

Срок действия договора установлен пунктом 7.1 договора с 07.06.2008 до 05.06.2009.

Дополнительным соглашением от 07.06.2009 к договору аренды от 07.06.2008 (том 1 л.д. 91, перевод – там же л.д. 92) пункт 7.1 изложен в новой редакции, согласно которой срок действия договора продлен с 06.06.2009 до 31.12.2010.

Одновременно в новой редакции изложены пункт 3.2 договора, а именно: уменьшена арендная плата с 7 692,00 грн. до 3 039,00 грн., а также пункт 4.8 договора, согласно которому арендатор обязан не проводить неотделимых улучшений арендованного имущества без согласия арендатора. В случае выполнения неотделимых улучшений арендованного имущества арендатором с согласия арендодателя, они принадлежат арендатору на правах собственности.

Соответствующее дополнительное соглашение заключено в соответствии с решением Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 10.04.2009 № П3-18р «Об уменьшении размера арендной платы для ООО «ЯУМЦЭ» (том 11 л.д. 107, перевод – там же л.д. 108).

Дополнительным соглашением от 22.12.2009 (том 1 л.д. 93, перевод – там же л.д. 94) срок действия договора аренды от 07.06.2008 продлен с 01.01.2010 по 30.11.2012.

Дополнительным соглашением от 01.06.2010 (том 1 л.д. 104, перевод – там же л.д. 105) в новой редакции изложены пункты 1.2 и 3.2 договора аренды от 07.06.2008 в части стоимости имущества, определенной субъектом оценочной деятельности ООО «Эксперт-Альянс» в сумме 994 768,00 грн. и арендной платы в сумме 4 080,00 грн. в месяц.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.11.2017 по делу № А83-5641/2017 договор аренды от 07.06.2008 расторгнут (том 2 л.д. 139-140).

Общество как юридическое лицо, которое на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов имело в соответствии с учредительными документами место нахождения постоянно действующего исполнительного органа на территории Республики Крым, привело в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, сведения об Обществе, зарегистрированном 07.03.2006 за регистрационным № 22288987, внесены в ЕГРЮЛ 17.09.2014, ОГРН 

<

***> (том 2 л.д. 91-98).

В Уставе Общества в редакции 2015 (том 2 л.д. 121-138) указано, что он является правопреемником всех имущественных и неимущественных прав и обязанностей ООО «ЯУМЦЭ», зарегистрированного 09.09.2009 исполнительным комитетом Ялтинского городского совета Автономной Республики Крым, регистрационный № 11461050006002283.

Государственная регистрация прекращения АП «ЯУМЦЭ» проведена 27.02.2006 (том 2 л.д. 108-120). С учетом совпадения регистрационного номера (22288987) арендного предприятия и общества с ограниченной ответственностью суд при рассмотрении дела исходит из того, что истец как правопреемник ООО «ЯУМЦЭ» и, соответственно, АП «ЯУМЦЭ» являлся арендатором по договору аренды от 01.10.1994 и по договору аренды от 07.06.2008. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, обратного из материалов дела не усматривается.

Ответчик по делу является собственником нежилого помещения площадью 997,9 кв.м, этажи № 2, 3, 4 по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>, кадастровый номер 90:25:040103:383, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.04.2017 (том 5 л.д. 114-116).

Право собственности Санатория зарегистрировано 03.04.2017, номер записи о государственной регистрации 90:25:040103:383-90/090/2017-7. Документы-основания: приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 31.10.2016 № 975 «Об условиях приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Республики Крым «Санаторий «Мисхор» (том 5 л.д. 100-103), передаточный акт подлежащего приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Республики Крым «Санаторий «Мисхор» от 03.11.2016 (том 5 л.д. 104-113) и изменений к нему от 09.12.2016.

Ранее, 25.12.2015 на вышеуказанные нежилые помещения было зарегистрировано право собственности Республики Крым, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (том 5 л.д. 94), и 29.02.2016 на основании распоряжения Совета министров Республики Крым от 15.02.2016 № 157-р «О закреплении имущества» (том 5 л.д. 95-98) – право хозяйственного ведения государственного унитарного предприятием Республики Крым «Санаторий «Мисхор», что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2016 № 90/016/666/2016-4135 (том 2 л.д. 29-30).

Санаторий создан путем преобразования государственного унитарного предприятия Республики Крым «Санаторий «Мисхор» на основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 22.10.2015 № 793-1/15 «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, на 2016 год» и вышеуказанного приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 31.10.2016 № 975 и является его правопреемником, что нашло свое закрепление в пункте 1.1 Устава Санатория (том 4 л.д. 82-98).

Ссылаясь на расторжение судом договора аренды от 07.06.2008 и проведение в период аренды неотделимых улучшений, а именно неотделимых улучшений на основании договора аренды от 01.10.1994 в сумме 2 361 201,91 рублей и на основании договора аренды от 07.06.2008 в сумме 3 628 351,06 рублей, а всего согласно заключению экспертного исследования на сумму 5 989 552,96 рублей, часть 3 статьи 778 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) и пункт 2 статьи 623 ГК РФ, истец обратился к Санаторию с претензией от 14.06.2018 № 40/4 о выплате стоимости неотделимых улучшений (том 1 л.д. 69-71, почтовое уведомление о вручении – том 1 л.д. 72-73).

Письмом от 11.07.2018 № 331 (том 1 л.д. 74-75) Санаторий, рассмотрев претензию истца, отклонил её, мотивировав свой отказ невозможностью подтверждения достоверности стоимости неотделимых улучшений в размере 5 989 552,96 рублей, предъявленной Обществом к возмещению, и указав на то, что по материалам приложенным к претензии не представляется возможным сделать однозначный вывод об объеме и наличии в целом произведенных ремонтно-строительных работ, относящихся к неотделимым улучшениям, необходимости разграничения отделимых и неотделимых улучшений, а также на пропуск срока по предъявлению требований, вытекающих из договора аренды от 01.10.1994, который был прекращен 06.06.2008. 

Не урегулировав спор во внесудебном порядке, истец обратился с настоящим иском в суд.

Давая правовою оценку обстоятельствам дела, суд исходит из того, что по смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действовавшие на момент возникновения данных правоотношений. При этом, поскольку нормы Закона № 6-ФКЗ не имеют обратного действия, правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права Украины, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Отсюда, при разрешении спора суд исходит из того, что до 01.01.2004 спорные правоотношения регулировались Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.1963 № 1540-VI (далее – ГК УССР), согласно которому в случае произведенного с разрешения наймодателя улучшения нанятого имущества наниматель имеет право на возмещение сделанных для этой цели необходимых расходов, если иное не предусмотрено законом или договором.

Произведенные нанимателем без согласия наймодателя улучшения, если их можно отделить без вреда для имущества и если наймодатель не согласится возместить их стоимость, могут быть изъяты нанимателем.

Стоимость улучшений, которые сделаны нанимателем без разрешения наймодателя и которые нельзя отделить без вреда для имущества, возмещению не подлежит (статья 272).

При этом, по общему правилу наймодатель был обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества, однако законом или договором могло быть предусмотрено иное (статья 264).

В силу статьи 265 ГК УССР наниматель обязан: 

- поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии (пункт 3), 

- производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором (пункт 4), 

- при прекращении договора найма – вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (пункт 5).

Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 № 435-IV, вступившим в силу с 01.01.2004, в статье 778, на которую ссылается истец, было установлено, что наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя (часть 1).

Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие (часть 2).

Если улучшение вещи сделано с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью (часть 3).

Если наниматель без согласия наймодателя сделал улучшения, которые невозможно отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещения их стоимости (часть 5).

Статьей 776 ГК Украины регулировались вопросы ремонта вещи, переданной в аренду, в частности, что текущий ремонт вещи, переданной в аренду, производится нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом (часть 1).

Капитальный ремонт вещи, переданной в аренду, производится наймодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом (часть 2).

В случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое оговорено в договоре (статья 785 ГК Украины).

Кроме того, поскольку иное не было предусмотрено законодательством Украины и договорами аренды спорные правоотношения регулировались также Законом Украины от 10.04.1992 № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», которым также было предусмотрено, что в случае расторжения договора аренды, срока его действия и отказа от его продления арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды.

Если арендатор осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества за счет своих средств, арендодатель обязан компенсировать ему произведенные затраты, если иное не определено в договоре аренды.

Если арендатор осуществил улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, арендодатель может компенсировать проведенные им затраты. В случае отказа арендодателя от такой компенсации арендатор имеет право присвоить те улучшения, которые могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя и которые нельзя отделить без вреда для имущества, возмещению не подлежит (статья 30 «Правовые последствия прекращения договора аренды»).

Частью 3 статьи 25 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», кроме того, было установлено, что амортизационные отчисления остаются в распоряжении арендатора и используются на восстановление арендованных основных фондов.

Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит владельцу арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Аналогичным образом, соответствующие правоотношения регулируются в настоящее время (применительно к спорным правоотношениям – с 18.03.2014) статьями 622, 623 ГК РФ, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622).

В силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В силу пункта 4 там же улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

При этом, согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Таким образом, права арендатора на компенсацию неотделимых улучшений следуют из закона как действовавшего на момент возникновения арендных правоотношений, так и на момент их окончания. Последствия улучшений наряду с общим правилом о возмещении могут быть урегулированы в договоре аренды.

В данном случае, в договорах аренды, из которых вытекает спор, предусмотрено общее правило возмещения неотделимых улучшений, за исключением периода действия изменений, внесенных дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды целостного имущественного комплекса «Ялтинский Учебно-методический центр экологии» без даты и без номера, подписанного АП «ЯУМЦЭ» 01.10.1999, которым договор аренды от 01.10.1994 продлен до 01.10.2001 и введен пункт 10.2 о праве собственности арендатора на улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, и аналогичного правила, введенного дополнительным соглашением от 07.06.2009 к договору аренды от 07.06.2008, изложившим пункт 4.8 договора в новой редакции, также предусматривающей возникновение права собственности арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором с согласия арендодателя.

В то же время, правило о возникновение у арендатора права собственности было предусмотрено частью 4 статьи 778 ГК Украины (вступила в силу 01.01.2004) и частью 4 статьи 23 Закона Украины от 10.04.1992 № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакции, действовавшей с 20.06.2007) только применительно к случаям, когда в результате улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, создана новая вещь. В этом случае арендатор становился ее сособственником с долей, отвечающей стоимости его расходов на такое улучшение вещи.

Однако такие требования (о признании права собственности) в рамках настоящего дела не предъявляются. Более того, ранее Общество обращалось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Санаторию о признании права собственности на 167/200 доли нежилых помещений 2-4 этажа здания, расположенного по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...>, кадастровый номер 90:25:040103:383, при этом определением Арбитражного суда Республики Крым от 08.11.2017 по делу № А83-5641/2017 принят отказ Общества от иска о признании права собственности на указанные 167/200 доли, производство по делу в соответствующей части прекращено и применительно к правилу части 3 статьи 151 АПК РФ повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Поскольку создание Обществом новой вещи из материалов дела не усматривается и сторонами не заявляется, суд при рассмотрении настоящего спора исходит только из общих последствий улучшения арендуемого имущества арендатором, тем более, что улучшения по договору аренды от 01.10.1994 за период до вступления в силу положений части 4 статьи 778 ГК Украины относительно права собственности арендатора на созданную новую вещь к возмещению не предъявляются.

При этом согласно пункту 1 статьи 770 ГК Украины в случае изменения собственника вещи, переданной внаем, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 статьи 617 ГК РФ.

Отсюда суд не может согласиться с ответчиком в части возражений против возложения на него обязанности отвечать по требованиям истца, поскольку исходя из положений пункта 3 статьи 778 ГК Украины, пункта 2 статьи 623 ГК РФ Санаторий как собственник спорного имущества воспринял и обременение в виде необходимости компенсации арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений в той мере, в которое оно существовало в силу закона и договоров.

Делая такой вывод, суд учёл, что такая позиция поддержана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2018 по делу № А84-368/2016.

С учетом вышеприведенных норм права в предмет доказывания по делу входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Применительно к этому, судом установлено, что в подтверждение наличия согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений истец ссылается на следующие документы:

- проект реконструкции здания по Алупкинскому шоссе, 10 (том 4 л.д. 114-124), разработанный Ялтинским учебно-методическим центром экологии АО «Укрпрофздравница» еще до начала арендных отношений и создания АП «ЯУМЦЭ»;

- решение исполнительного комитета Кореизского поселкового совета народных депутатов города Ялты от 09.06.1993 № 107, которым также до создания АП «ЯУМЦЭ» рассмотрено ходатайство Ялтинского Учебно-методического центра экологии АО «Укрпрофздравница» и дано согласие на внутреннюю реконструкцию помещений предприятия с устройством четырех дополнительных двухместных номеров. Решение согласовано с УАиГ, СЭС, Крымэнерго, СПС УВД, Водоканалом, Крымниипроектом, УКС Ялтинского горисполкома (том 1 л.д. 38-39)

- согласование Правления АО «Укрпрофздравница» на Сводке затрат на капитальный ремонт с перепланировкой помещений здания УМЦЭ (реконструкция, модернизация), утвержденной директором ЯУМЦЭ 10.04.1993, по объектам ремонт третьего этажа, ремонт фасада, ремонт буфета, пожарная сигнализация (том 1 л.д. 40). Данное согласование также дано не рамках арендных отношений;

- утвержденный председателем Правления АО «Укрпрофздравница» Акт ввода в эксплуатацию двухкомнатного номера на третьем этаже от 26.06.1995 (том 1 л.д. 41), в пункте 3 которого указано, что работы производились подрядным способом по утвержденной проектно-сметной документации в соответствии с техническими условиями на производство работ и отвечают требованиям действующих норм. При этом суд отмечает, что пункты аналогичного содержания есть во всех акта вода в эксплуатацию (актах принятия в эксплуатацию (капитальные вложения));

- утвержденный 15.12.1995 председателем Правления АО «Укрпрофздравница» Акт от 01.12.1995 ввода в эксплуатацию в здании ЯУМЦЭ кафе-бара на 30 мест, жилых комнат на третьем этаже на 8 мест, в том числе 3 двухкомнатных номера на 6 мест и один двухместный), согласно которому работы по реконструкции выполнялись на основании вышеуказанного решения исполкома Кореизского поссовета от 09.06.1993 № 107 (том 1 л.д. 42);

- аналогичный Акт ввода в эксплуатацию от 30.10.1995, также утвержденный председателем Правления АО «Укрпрофздравица», с иной стоимостью выполненных работ – 116 900,00 тысяч украинских карбованцев против 441 305 тысяч украинских карбованцев в Акте от 01.12.1995 (том 1 л.д. 43);

- Акт от 10.10.1996 ввода в эксплуатацию двухкомнатного номера на втором этаже на 2 места, утвержденный заместителем председателя Правления АО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д. 44);

- Акт ввода в эксплуатацию системы автономного теплоснабжения здания АП «ЯУМЦЭ» (электрокотельная) от 30.12.1997, утвержденный заместителем председателя Правления АО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д. 46);

- Акт от 29.09.1998 ввода в эксплуатацию 2 номеров на 4 места (№ 37, № 38) после реконструкции третьего этажа, утвержденный заместителем председателя Правления АО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д. 45);

- письмо ЗАО «Укрпрофздравница» от 30.11.2000 № 05-29р/630, которым с учетом осложнений с водоснабжением УМЦЭ, АП «ЯУМЦЭ» дано разрешение на устройство за собственные средства арендного предприятия резервной емкости для воды 10 м.куб (том 1 л.д. 47, перевод – там же л.д. 48-49);

- письмо ЗАО «Укрпрофздравница» от 23.12.2002 № 05-17/1653, которым АП «ЯУМЦЭ» предлагалось использовать собственные средства на покрытие недостаточной части расходов для доведения мощности электрокотельной до проектной (том 1 л.д. 50, перевод – там же л.д. 51-52);

- приказ Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.01.2003 № 24 «О проекте увеличения мощности электрообогрева здания ЯУМЦЭ, которым утвержден рабочий проект увеличения мощности электрообогрева здания ЯУМЦЭ сметной стоимостью 61,522 тыс. грн. Указано использовать на реконструкцию электрокотельной остаток амортизационных отчислений в сумме 25,6 тыс. грн. и сумму начисленной амортизации за IV квартал 2002 основных фондов, которые являются собственностью ЗАО «Укрпрофздравница», с дальнейшим увеличением стоимости арендованных основных фондов. Остаток расходов – покрыть за счет арендатора согласно согласованию Правления ЗАО «Укрпрофздравница» (том 4 л.д. 158, перевод - там же л.д. 159-160);

- письмо ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.10.2003 № 05-29л/1375, которым выражено согласие отнести дополнительные затраты в размере 8 500 грн. на реконструкцию электрической и технологической схем электрообогрева здания, которое находится по адресу: Республика Крым, г. Ялта, Кореиз-1, Алупкинское шоссе, 8, за счет арендатора (том 1 л.д. 55, перевод – там же л.д. 56-57);

- Акт ввода в эксплуатацию дополнительных мощностей электрообогрева здания Ялтинского учебно-методического центра экологии от 20.11.2003, в котором указано, что работы проводились согласно приказу ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.01.2003 № 24 и письму от 29.10.2003 № 1529л/1375 за счет амортизационных отчислений на арендованные основные фонды – 25 600,00 грн. и за счет собственных средств АП «ЯУМЦЭ» – 44 237,21 грн. Суд отмечает, что на данном Акте отсутствует отметка об утверждении ЗАО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д. 58);

- письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 06.10.2009 № 05-01-27/2254, которым согласована сметная документация на капитальный ремонт кровли здания ЯУМЦЭ на сумму 89 960 грн. (том 1 л.д. 95, перевод – там же л.д. 96);

- письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 20.05.2010 № 05-01-27/1966, которым согласована сметная документация на замену окон третьего этажа здания ЯУМЦЭ на сумму 81 180 грн., предложено после выполнения работ предоставить на проверку акты выполненных подрядных работ и оригиналы документы о стоимости строительного материала, использованного на объекте (том 1 л.д. 100, перевод - там же л.д. 101);

- письмо Правление ЗАО «Укрпрофздравница» от 25.05.2010 № 05-02-06/989 «Об утверждении отчета по независимой оценке имущества», в котором содержится согласие с тем, что доля арендатора в арендованном имуществе составляет 29,5 % и разрешается произвести неотделимые улучшения арендованного имущества во время проведения ремонта на сумму 442 350 грн. (том 1 л.д. 102, перевод - там же л.д. 103);

- письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 15.12.2010 № 05-01-30/2253 «Об устройстве системы кондиционирования», которым согласована сметная документация на замену системы отопления семи комнат здания ЯУМЦЭ на более современную сплит-систему кондиционирования и отопления общей сметной стоимостью 29,317 тысяч грн., в том числе стоимость оборудования сплит-системы – 23,131 тысяч грн. Указано на то, что работы по замене системы отопления должны быть выполнены за счет собственных средств (том 1 л.д. 106, перевод – там же л.д. 107).

- задание на проектирование «Капитальный ремонт (санация) здания ООО «ЯУМЦЭ» с целью энергосбережения и сокращения потребления ископаемого топлива», утвержденное председателем Правления ЧАО «Укрпрофздравница», согласно которому источник финансирования средства ООО «ЯУМЦЭ» и привлеченные от инвестора, эффективность инвестиций подлежит согласованию с Правлением ЗАО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д. 115-117, перевод – там же л.д. 118-119);

- письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 07.08.2012 № 05-01-30/972 о согласовании сметной документации на капитальный ремонт здания ЯУМЦЭ на сумму 81 180 грн. Работы должны выполняться поэтапно за счет собственных средств (том 1 л.д. 120, перевод – там же л.д. 126).

Что касается Акта от 28.12.2010 принятия в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по замене окон третьего этажа здания на энергосберегающие (том 1 л.д. 110, перевод – там же л.д. 111), Акта от 24.12.2010 принятия в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по замене системы отопления семи комнат третьего этажа на более современную сплит-систему кондиционирования и отопления (том 1 л.д. 108, перевод – там же л.д. 109), Акта от ноября 2012 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания ООО «ЯУМЦЭ» с целью энергосбережения: капитальный ремонт пищеблока, замена окон до 2 кв.м – 17,5 кв.м – 12 шт., витражи – в комнате № 24 – 10,21 кв.м, (том 1 л.д. 128, перевод – там же л.д. 129), Акта от 24.12.2013 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания ООО «ЯУМЦЭ» с целью энергосбережения: капитальный ремонт четвертого этажа, установка кондиционера, замена окон до 2 кв.м – 42,64 кв.м – 133 шт., частично витражи – четвёртый этаж 35,4 кв.м (том 1 л.д. 130, перевод –там же л.д. 131), Акта от 31.03.2014 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания ООО «ЯУМЦЭ» с целью энергосбережения: капитальный ремонт помещений четвертого этажа, замена витражей четвертого этажа 37,4 кв.м, (том 1 л.д. № 132), Акта от 11.06.2014 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания ООО «ЯУМЦЭ» с целью энергосбережения: капитальный ремонт помещений четвертого этажа, замена окон этажа – 5,84 кв.м на сумму – 7 124,80 грн. (том 1 л.д. 133), Акта от 01.09.2014 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания ООО «ЯУМЦЭ» с целью энергосбережения: замена окон третьего этажа – 5,84 кв.м на сумму – 53 868,98 руб. (том 1 л.д. 134) они составлены между истцом и подрядными организациями, сведений о согласовании, утверждении ЗАО «Укрпрофздравница» и или Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым (с 17.03.2014) не содержат.

Проанализировав вышеуказанные акты и письма, суд отмечает, что буквально речь о согласии на производство неотделимых улучшений арендованного имущества идет только в письме Правление ЗАО «Укрпрофздравница» от 25.05.2010 № 05-02-06/989 «Об утверждении отчета по независимой оценке имущества во время проведения ремонта на сумму 442 350 грн.», в котором разрешается произвести неотделимые улучшения арендованного имущества во время проведения ремонта на сумму 442 350 грн. В то же время, конкретный перечень работ, их виды и согласование их сторонами из материалов дела не усматривается. Напротив, в материалы дела предоставлен Отчет о независимой оценке общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» 2010 (том 3 л.д. 1-45, перевод – там же л.д. 46-90), из которого следует, что речь идет о работах, выполненных с 1994 по 2004, то есть, в лучшем случае, о последующем одобрении работ, которые одновременно именуются ремонтными, таким образом, стоимость собственно неотделимых улучшений однозначно не определяется. Так, в Заключении о независимой оценке того же оценщика (общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс»), но за 2012 (том 3 л.д. 91-137, перевод – том 4 л.д. 1-49) указано, что сумму 534 898,36 руб. за период с 1994 по 2012 составляют капитальные (неотделимые) расходы на содержание помещений с учетом физического износа, таким образом, идет речь о восстановительном характере соответствующих ремонтно-строительных работ.

Из остальных писем то обстоятельство, что арендодателем согласовывалось производство именно неотделимых улучшений, стоимость таких работ буквально не усматривается, поскольку речь идет о ремонтных работах.

В то же время, именно согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений свидетельствует о согласии принять назад в измененном состоянии вещь, которая имеет более высокую стоимость, и является условием (предпосылкой) возмещения арендатору понесенные им расходов на неотделимые улучшение.

Кроме того, из представленной переписки следует, что от истца требовалось предоставление по итогам выполнения работ документов, подтверждающих их фактический состав и стоимость, однако доказательства их направления и/или одобрения арендодателем в материалы дела также не предоставлены. 

При этом суд отмечает, что возложение на истца по условиям договоров аренды текущего и капитального ремонта не может рассматриваться как согласие на производство неотделимых улучшений, поскольку оно регулируется специальными нормами права. Наряду с обязанностью арендатора производить капитальный и текущий ремонт договорами аренды установлено, что изменения в состав арендованного имущества и/или улучшения вносятся только с согласия арендодателя (пункт 5.3 договора аренды от 01.10.2004, пункт 4.8 договора аренды от 07.06.2008, в пункте 4.7 последнего оговорено согласование с арендодателем и капитального ремонта). 

В ходе рассмотрения дела судом ставился на разрешение эксперта вопрос, соответствуют ли произведенные ремонтно-строительные работы в рамках договора аренды от 01.10.1994 и отдельно в рамках договора аренды от 07.06.2008 согласованной с арендодателем проектной и сметной документации?

В Заключении эксперта от 11.03.2020 № 2922/6-3 сделан вывод о том, что произведенные ремонтно-строительные работы в рамках договора аренды от 01.10.1994 и в рамках договора аренды от 07.06.2008 в нежилых помещениях общей площадью 997,9 кв.м на 2, 3, 4 этажах здания, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> соответствуют согласованной с арендодателем сметной документации, представленной на исследование.

К такому выводу эксперт пришел на основе вышеуказанных решения исполнительного комитета Кореизского поселкового совета народных депутатов города Ялты от 09.06.1993 № 107, писем ЗАО «Укрпрофздравница» от 06.10.2009 № 05-01-27/2254, от 20.05.2010 № 05-01-27/1966 и от 07.08.2012 № 05-01-30/972.

Оценивая заключение эксперта в соответствующей части применительно к иным материалам дела, суд отмечает, что такой вывод не свидетельствует о согласовании собственно неотделимых улучшений, поскольку, как уже отмечалось выше, в них преимущественно идет речь идет о проведении ремонта, возложенного по условиям договоров на арендатора и отсутствует конкретный перечень работ и их стоимость, в том числе в виде последующего (по окончании выполнения работ) согласования.

Между тем, по смыслу статьи 272 ГК УССР, частей 1, 3 статьи 778 ГК Украины, части 2 статьи 30 Закона Украины от 10.04.1992 № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», пункта 2 статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта произведения улучшений, но также их объема и стоимости, так как в силу перехода арендодателю прав на неотделимые улучшения изменяется и бремя содержания принадлежащего арендодателю имущества (в связи с его приращением).

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как того требуют положения закона и договоров.

При таких обстоятельствах, суд не может принять представленные истцом согласия арендодателя как доказательства одобрения собственно неотделимых улучшений, стоимость которых согласована и подлежит возмещению.

Применительно к согласию арендодателя суд также считает необходимым отметить, что под ним подразумевается согласие законного владельца имущества, который должен выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям и их характеру

В этом контексте следует отметить, что ответчик приобрел спорный объект в результате приватизации имущества Республики Крым. При этом право собственности Республики Крым возникло в соответствии со статьей 2-1 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», которой предусмотрено прекращение права собственности Украины на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившееся по состоянию на 17.03.2014 на территории Республики Крым, а также прекращение права собственности профсоюзных и иных общественных организаций Украины, не имевших подразделений на территории Республики Крым по состоянию на 17.03.2014, на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившееся на территории Республики Крым по состоянию на 17.03.2014 года, на основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 № 1745-6/14 «О независимости Крыма» в связи с возникновением права собственности Республики Крым на такое имущество (часть 1). 

В спорных правоотношениях арендодателем выступало ЗАО «Укрпрофздравница».

При этом оно зарегистрировано решением исполнительного комитета Ленинского районного совета народных депутатов города Киева от 23.12.1991 № 9971 и являлось правопреемником Украинского республиканского совета по управлению курортами профсоюзов, здравниц и хозяйств, объединений санаторно-курортных учреждений профсоюзов Украины, создано за счет имущества учредителей Федерации профессиональных союзов Украины и Фонда социального страхования Украины по временной утрате трудоспособности с долей имущества Федерации профессиональных союзов Украины, переданного в уставный фонд общества 92,92% размера уставного фонда.

О применимости этих позиций суд заключает исходя из того, что спорное здание построено во времена СССР в 1965, что усматривается из Акта передачи от 10.10.1994 и Технического паспорта коммунального предприятия Ялтинского городского совета «Бюро технической инвентаризации» (том 2 л.д. 1-12).

Профсоюзы действовали под общим статусом профсоюзов СССР и были общесоюзной общественной организацией. После распада СССР Федерация профессиональных союзов Украины выступила правопреемником Украинского республиканского Совета профсоюзов как правопреемник Федерации независимых профсоюзов Украины. 

Постановлением Верховной Рады Украинской ССP от 29.11.1990 № 506 «О защите суверенных прав собственности Украинской PCP» вводился мораторий на территории республики (Украины) на любые изменения формы собственности и собственника государственного имущества до введения в действие Закона Украинской ССP о разгосударствлении имущества.

Статьей 1 Закона Украины от 10.09.1991 № 1540- XII «О предприятиях, учреждениях и организациях союзного подчинения, расположенных на территории Украины» было установлено, что имущество предприятий, учреждений и организаций и других объектов союзного подчинения является государственной собственностью.

Постановлением Верховной Рады Украины от 10.04.1992 «Об имущественных комплексах и финансовых ресурсах общественных организаций бывшего Союза СCP, расположенных на территории Украины» предусмотрено, что имущество и финансовые ресурсы расположенных на территории Украины предприятий, учреждений и объектов, находившихся в ведении центральных органов этих организаций, до определения правопреемников общесоюзных общественных организаций бывшего Союза ССР временно передано Фонду государственного имущества Украины.

Таким образом, в результате передачи имущественных комплексов в ведение Украинского республиканского Совета профсоюзов, правопреемником которой после распада ССCP стала совет Федерации независимых профсоюзов Украины, а в дальнейшем - Федерация профессиональных союзов Украины, форма их собственности не изменилась и переданное имущество осталось собственностью государства Украины.

При таких обстоятельствах ЗАО «Укрпрофздравница» не могло выступать арендодателем имущественного комплекса, являющегося общегосударственной собственностью, соответственно, любые согласия на ремонтные работы или, собственно, на производство неотделимых улучшений, полученные истцом, его правопредшественниками от АО (ЗАО) «Укрпрофздравницы» оцениваются судом критически, поскольку исходили от неуправомоченного лица.

Кроме того, важным элементом юридического состава возмещения стоимости неотделимых улучшений, как следует из наименования данного института, является компенсационная функция, что означает, что арендодатель компенсирует арендатору улучшения арендованного имуществ, которые арендатор осуществил за счет собственных средств.

В то же время, из приказа Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.01.2003 № 24 «О проекте увеличения мощности электрообогрева здания ЯУМЦЭ», Акта ввода в эксплуатацию дополнительных мощностей электрообогрева здания Ялтинского учебно-методического центра экологии от 20.11.2003 и условий договора аренды от 01.10.1994 усматривается использование на проведение улучшений и/или ремонта амортизационных отчислений, что вызывает обоснованные сомнения в том, что все заявленные ремонтно-строительные работы производились истцом за свой счет. Напротив, материалы дела, свидетельствуют об обратном.

Первичные документы об оплате стоимости спорных улучшений в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ также не предоставлены. Имеется лишь аудиторское заключение независимого аудитора Частного предприятия «Лэнд-Аудит», составленное по результатам проверки, которая проводилась с 14 по 21.02.2006 (том 4 л.д. 128-157), в котором сделан вывод о том, что затраты АП «ЯУМЦЭ» на оплату стоимости работ по ремонту спорного арендованного помещения за 1994-2003 составляют 149 933,53 грн., в том числе 124 333,53 грн. за счет прибыли, 25 600 грн. за счет остатка амортизационных отчислений арендодателя, которые отнесены на увеличение стоимости арендованных основных фондов.

При этом данное аудиторское заключение носит спорный характер и влечет за собой сомнения в иных материалах дела, поскольку содержит указания на работы за февраль-август 1994г., тогда как спорные правоотношения вытекают из договора аренды заключенного позже (01.10.1994) и в материалы дела представлены документы за октябрь 1994 со схожим составом работ.

Часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 156 АПК РФ предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Между тем, отсутствие достоверных доказательств того, что арендатор понес расходы на спорные улучшения за счет собственных средств, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, судом принимались меры к установлению, какие из ремонтно-строительных работ, заявленных истцом, привели к неотделимым улучшениям.

В Заключении эксперта от 11.03.2020 № 2922/6-3 сделаны выводы о том, что производство ремонтно-строительных работ в нежилых помещениях 2, 3, 4 этажей здания площадью 997,9 кв.м за период с 1994 по 06.06.2008 в рамках договора аренды от 01.10.1994 и за период с 2008 по 14.11.2017 в рамках договора аренды от 07.06.2008 повлекло к улучшению качественных характеристик объекта аренды.

Улучшения, которые невозможно отделить без ущерба для нежилых помещения, выполненные за период с 1994 по 06.06.2008 в рамках договора от 01.10.1994 приведены в столбцах 3, 4 таблицы 2 заключения эксперта, а именно: облицовка плиткой стен кухни и ремонт облицовки плитки в номерах, устройство полов из линолеума, устройство кирпичных перегородок, антресолей, деревянных панелей, подиума, барной стойки, оклейка стен и панелей декоративным покрытием, окраска стен и дверей, облицовка стен, замена дверей и витражей, замена обоев, установка окон, радиаторов, замена кровли, устройство покрытий полов, ремонт паркетных полов, оштукатуривание, перетирка штукатурки, прокладка труб, трубопроводов, канализации, электрокабеля (электропороводки), установка ванн, моек, смесителей, установка выключателей, розеток.

Улучшения, которые невозможно отделить без ущерба для нежилых помещения, выполненные за период с 2008 по 14.11.2017 приведены в столбцах 3, 4 таблицы № 3 заключения эксперта, а именно: замена окон, витражей, розетки, выключатели, щитки осветительные, автоматы, замена моек, сифонов, трубопровода, оштукатуривание стен, оклейка обоями, окраска, устройство покрытий, плинтусов, багетов. 

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в рамках договора аренды от 01.10.1994 по состоянию на 29.01.2018 с учетом естественного износа произведенных неотделимых улучшения составляет согласно расчету эксперта 1 626 357,71 руб., в рамках договора аренды от 07.06.2008 – 1 978 290,83 руб. (выводы по 1 и 2 вопросу).

Согласно Заключению эксперта от 17.08.2020 № 1244/6-3 (дополнительного) рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в рамках договора аренды от 01.10.1994, по состоянию на 29.01.2018, связанных с оборудованием электрокотельной и реконструкцией электросетей в здании, расположенном по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, 

<

...> составляет 688 866,74 руб.

Оценивая с учетом вышеприведенных норм права и условий договоров аренды от 01.10.1994 и от 07.06.2008 заключение эксперта и соответствующие доводы и возражения сторон, суд исходит из того, что законодатель не раскрывает понятия «улучшение» арендованного имущества, правоприменительная же практика следует по пути признания того, что улучшения, в том числе неотделимые, представляют собой результат работ по изменению, буквально, улучшению, качественных характеристик объекта аренды, когда происходит его модернизация, в отличии от ремонта (текущего и капитального), который в данном случае был возложен на истца (пункт 4.3 договора аренды от 01.10.1994 и пункт 4.7 договора аренды от 07.06.2008) и является элементом содержания арендованного имущества, поскольку направлен на устранение естественного износа арендуемого имущества или повреждений, восстановление, устранение его ухудшения, произошедшего в том числе в период арендных отношений, хотя бы при этом использовались и более новые (усовершенствованные) материалы.

При этом, поскольку истец не отрицает, что ему было известно о неудовлетворительном состоянии здания на момент передачи в аренду в 1994, затраты на его капитальный и текущий ремонт после начала аренды по сути свидетельствуют о приспособлении его под нужды самого арендатора.

Решение арендатора произвести работы по улучшению состояния помещений для осуществления своей деятельности, само по себе, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Под улучшением понимается такое изменение объекта, которое повышает или изменяет в положительную сторону его технические и/или функциональные характеристики.

Такой правовой вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.07.2011 № 2856/11, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.02.2020 по делу № А14-1734/2019 и т.п. 

Применительно к этому судом было отклонено заключение эксперта ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО5 от 08.07.2019 № 308/19-СТ, поскольку в нем не было указано, по каким критериям улучшения отнесены к неотделимым и не дана характеристика произведенным истцом работам в контексте их раздела по видам и группам (текущий ремонт, капитальный ремонт, реконструкция, расширение, техническое переоборудование).

Суд также не может согласиться полностью и с выводами повторной экспертизы.

Так, из заключения от 11.03.2020 № 2922/6-3 усматривается, что к перечню неотделимых улучшений отнесены работы по очистке помещений от строительного мусора, перевозка грузов, разборка покрытий, кровли, бетонных конструкций и т.п.

В то же время, дифференцируя собственно улучшения от работ по содержанию арендованного имущества необходимо учитывать потребительскую ценность произведенных работ для владельца объекта аренды и увеличение в результате их производства стоимости объекта аренды, что прямо следовало из статьи 27 Закона Украины «Об аренде государственного коммунального имущества», а именно что улучшение имущества означает проведение в нем таких изменений, благодаря которым существенно увеличивается стоимость имущества, его полезность по сравнению с состоянием, в котором оно было до передачи его нанимателю.

Именно исходя из данной нормы, действовавшей на момент производства улучшений, истец должен был определять (рассчитывать) последствия ремонтно-строительных работ на объекте аренды.

Данная норма, к тому же, позволяет дополнительно характеризовать неотделимые улучшения их добавочной функцией в отличии от восстановительной, присущей ремонтам.

Таким образом, на момент выполнения строительно-ремонтных работ арендатор имел право на компенсацию не стоимости улучшений как стоимости строительных материалов и даже не стоимости работ, а на компенсацию ему разницы между стоимостью улучшенного имущества и стоимостью этого имущества на момент его передачи в аренду.

Аналогичный подход действует при возмещении стоимости улучшений добросовестному приобретателю (владельцу) в силу части 4 статьи 309 ГК Украины и статьи 303 ГК РФ, на что суд указывает в том контексте, что ЗАО «Укрпрофздравница» в данном случае было ненадлежащим арендодателем.

Отсюда, судом отклоняются работы по демонтажу, уборке арендованных помещений от строительного мусора и прочие подобные как ошибочно отнесенные экспертом к неотделимым улучшениям, поскольку они не влекут за собой улучшение и/или удорожание арендованной вещи.

Также суд критически относится к выводам эксперта относительно определения в качестве неотделимых улучшений работ по замене окон, дверей, работ по ремонту паркетных полов, всех работ по внутренней отделке объекта аренды, замене в нем инженерного оборудования, заделке образовавшихся отверстий, трещин и т.п., поскольку такие работы направлены на поддержание объекта аренды в исправном состоянии и/или относятся к текущему ремонту.

Сам эксперт в описательной части своего заключения указывает на то, что штукатурные, малярные, обойные, облицовочные работы, покрытие полов, работы по устройству подвесных (натяжных) потолков, стекольные работы относятся к отделочным, при этом к улучшениям могут быть отнесены только устройство стяжек, обшивка ГКЛ и т.п., а также отделочные работы при реконструкции объекта.

Между тем, реконструкция по договору от 01.10.1994 началась до заключения договора, доказательства реконструкции в рамках договора аренды от 07.06.2008 в материалы дела не предоставлены.

Так, в соответствии со статьей 23 Закона Украины от 20.04.2000 № 1699-II «О планировке и застройке территорий» застройка территорий предусматривала осуществление не только нового строительства, но и реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства объектов градостроительства, расширение и техническое переоснащение предприятий, объединявшихся в общее понятие строительства. 

В соответствии со статьей 29 там же право застройщика и подрядчика на выполнение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружений, выдачу ордеров на проведение земляных работ удостоверялось разрешением на выполнение строительных работ.

В случае осуществления реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов градостроительства для получения разрешения на выполнение указанных работ должна была прилагаться копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или письменного согласия его владельца на проведение указанных работ.

Осуществление строительных работ на объектах градостроительства без разрешения на выполнение строительных работ или его перерегистрации, а также осуществление не указанных в разрешении строительных работ считалось самовольным строительством и влекло за собой ответственность согласно законодательству.

Согласно порядку, применявшемуся с 2011, строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществлялись в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственными стандартами, нормами и правилами в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (статья 9 Закона Украины от 20.05.1999 № 687-XIV «Об архитектурной деятельности»).

При этом на владельцев и пользователей объектов архитектуры в силу статьи 28 там же возлагались обязанности:

- содержать в надлежащем состоянии здания и сооружения, а так же закрепленные за ними земельные участки, соблюдать при эксплуатации объекта архитектуры требований, определенных в его архитектурно-техническом паспорте, а также требований законодательства;

- получать в установленном законодательством порядке разрешение на выполнение работ, связанных с реконструкцией, реставрацией или капитальным ремонтом объекта архитектуры.

В силу статьи 34 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» заказчик имеет право выполнять строительные работы после:

1) направление заказчиком уведомления о начале выполнения строительных работ по таким объектам, как индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозпостройки, в том числе гаражи на соответствующих земельных участках (Перечень объектов, строительство которых осуществляется после представления уведомления о начале выполнения строительных работ, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 № 466);

2) регистрации соответствующей инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля декларации о начале выполнения строительных работ – по объектам строительства, относящимся к I-III категории сложности;

3) выдачи заказчику соответствующей инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на выполнение строительных работ – по объектам строительства, относящимся к IV и V категории сложности.

Поскольку доказательства получения истцом разрешения на строительство, регистрации декларации о начале выполнения строительных работ в материалы дела не предоставлены, суд заключает, что истец на момент производства соответствующих работ также не относил их к реконструкции, капитальному ремонту, полагая их работами по содержанию объекта аренды или работами по техническому переоснащение единиц и узлов технологического оборудования, систем управления и автоматизации, которые морально устарели и в которых исчерпан технический ресурс, расположенных в существующих, помещениях, без перепрофилирования, капитального ремонта, реконструкции объекта в целом, для проведения которых не требовалось получение разрешений как для строительства.

При таких обстоятельствах, иное определение истцом природы проведенных работ при подаче иска оценивается судом критически как непоследовательное и недобросовестное (статья 10 ГК РФ).

Отсюда, поскольку в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, оценив и исследовав заключения от 08.07.2019 № 308/19-СТ, от 11.03.2020 № 2922/6-3, от 17.08.2020 № 1244/6-3, а также предоставленное истцом заключение от 03.05.2018 № 06 (том 2 л.д. 45-65) как предусмотренный статьей 86 АПК РФ иной документ, суд отклоняет их в части, противоречащей вышеприведенным выводам относительно наличия/отсутствия неотделимых улучшений применительно к тому, как их понимает подлежащее применению при рассмотрении спора законодательство.

Оценивая требования, вытекающие из договора аренды от 01.10.1994 суд, кроме того, исходит из того, что ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вопреки доводам ответчика, по смыслу приведенных норм, право выбора способа возмещения принадлежит арендатору, при этом право собственно на возмещение стоимости выполненных работ, в отличии от зачета в счет арендной платы, возникает у арендатора только с момента прекращения договора аренды, следовательно, именно с даты прекращения договора аренды начинает течь срок исковой давности по заявленному требованию. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2017 № 306-ЭС17-15193.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора аренды от 07.06.2008, который в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ считается прекращенным (расторгнутым) с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (14.12.2017), на дату обращения истца с иском в суд (08.08.2018 согласно штемпелю об отправке на конверте (том 2 л.д. 99) не истек.

В то же время, в силу статьи 604 ГК Украины обязательство прекращается по договоренности сторон, в частности, по договоренности сторон о замене первоначального обязательства новым обязательством между теми же сторонами (новация). При этом новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательствам, если иное не установлено договором.

Аналогичное правило содержится в статье 414 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание доводы истца относительно продолжения арендных отношений при заключении договора аренды 07.06.2008, поскольку обязательства по договору аренды от 01.10.1994, пролонгированному до заключения договора аренды от 07.06.2008 в отношении спорного имущества, фактически прекращены новацией с 06.06.2008. Такой же вывод следует из буквального содержания договора аренды от 07.06.2008, Акта приема-передачи от 07.06.2008 к нему и поддерживается в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2020 № 310-ЭС20-15671 по делу № А62-289/2017.

При этом, статьей 786 ГК Украины была установлена специальная исковая давность, которая применялась к требованиям, вытекающим из договора найма. В частности, к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применялась исковая давность в один год (часть 1).

В силу части 2 там же течение исковой давности относительно требований нанимателя начинается с момента прекращения договора найма.

С учетом изложенных обстоятельств, срок исковой давности по требованиям истца о возмещении произведенных им неотделимых улучшений в рамках договора аренды от 01.10.1994 в любом случае истек 06.06.2009. С настоящим иском истец обратился в суд только 08.08.2018, то есть с пропуском срока исковой давности более чем на 9 лет.

Суд отклоняет ссылку истца на признание ответчиком обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений в письме от 14.04.2017 № 151, поскольку буквально из него следует, что Санаторий уведомил истца о том, что не имеет правовых оснований компенсировать расходы Общества по проведенным неотделимым улучшениям, в связи с тем, что договором аренды это не предусмотрено. В этом же письме содержится оговорка о согласии понести расходы на компенсацию произведенных неотделимых улучшений в случае проведения независимой экспертизы с целью установления стоимости (точной суммы) в судебном порядке.

Кроме того, что из данного письма не следует конкретно признаваемый долг, оно составлено за пределами сроков давности, с учетом чего не может служить основанием для прерывания исковой давности на основании пункта 1 статьи 203 ГК РФ в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», а пункт 2 статьи 206 ГК РФ о течении исковой давности заново, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, не применяется к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015).

Руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд заключает, что пропуск срока исковой давности в рассматриваемом случае является еще одним самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске в части требований, вытекающих из договора аренды от 01.10.1994.

Применительно к требованиям по договору аренды от 07.06.2008, помимо вышеизложенного относительно отсутствия допустимых доказательств наличия согласия владельца и/или арендодателя на производство неотделимых улучшений, их состав и стоимость, а также доказательств того, что произведенные улучшения являлись неотделимыми и произведены за счет истца, суд также считает необходимым отметить, что гражданское законодательство, действовавшее на момент возникновения спорных правоотношений, предоставляло нанимателю альтернативное право по выбору формы возмещения в виде компенсации понесенных расходов или зачисления в счет платы за пользование вещью. Из материалов дела усматривается, что решением Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 10.04.2009 № П3-18р «Об уменьшении размера арендной платы для ООО «ЯУМЦЭ» истцу была уменьшена арендная плата, при этом на льготных условиях, из чего следует, что истец как арендатор уже получил встречную компенсацию от арендодателя, поскольку арендная плата была уменьшена вдвое с 7 692,00 грн. (по договору аренды от 07.06.2008) до 3 039,00 грн., начиная с 05.06.2009 по 31.12.2009 (дополнительное соглашение от 07.06.2009 к договору аренды от 07.06.2008), с июня 2010 – до 4 080,00 грн. (дополнительное соглашение от 01.06.2010 к договору аренды от 07.06.2008), с учетом чего истец был освобожден от внесения арендной паты на сумму, составляющую  согласно приблизительному расчету ответчика (том 11 л.д. 59-60) более 3 000 000 рублей, что даже превышает предъявленную истцом сумму улучшений за соответствующий период (1 978 290,83 руб.). Данные обстоятельства не оспаривались истцом (пункт 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Кроме того, как уже отмечалось выше применительно к договору аренды от 07.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 07.06.2009, возмещение арендатору неотделимых улучшений кроме тех, на которые арендатором приобретается право собственности, не предусмотрено.

С учетом всего изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений. 

Соответственно, отсутствуют основания и для удовлетворения вытекающего требования о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ, применительно к которому суд также учитывает правовую позицию, изложенную в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49, согласно которой основания для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами возникают лишь тогда, когда имеет место обогащение в денежной форме, между тем соответствующие приобретения Санатория имели натуральное выражение. К тому же, как отмечается в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.09.1998 № 2405/98 по делу № 50-353, арендатор при предъявлении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не вправе взыскать с арендодателя проценты за пользование чужими денежными средствами до того, как стороны или суд определят стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку ранее этого момента денежное обязательство арендодателя не считается возникшим.

В силу статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы остаются за истцом.

В то же время, на основании статьи 104 АПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в пользу истца подлежит возврату государственная пошлина в размере 4 780,15 рублей из оплаченных 53 097,15 рублей (платежные поручения от 31.07.2018 № 322 на сумму 52 947,77 руб. (том 1 л.д. 25), от 21.08.2018 № 365 – 0,23 руб. (том 2 л.д. 103), от 11.08.2019 № 269 – 149,15 руб. (том 10 л.д. 131) исходя из итоговой цены иска 5 063 372,24 рублей, которая подлежит оплате государственной пошлиной в сумме 48 317,00 рублей.

Кроме того, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы на оплату повторной экспертизы в сумме 135 000,0 рублей (том 5 л.д. 120, том 11 л.д. 100)

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» из федерального бюджета государственную пошлину в сумму 4 780 рублей 15 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» в пользу акционерного общества «Санаторий «Мисхор» 135 000 рублей издержек на оплату судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья В.Н. Шкуро