АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-667/2020

27 октября 2020 года

г. Курск

Резолютивная часть объявлена 21 октября 2020 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ»

к Администрации Фатежского района Курской области 

об урегулировании разногласий по условиям договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, уведомлен,

от ответчика: не явился, уведомлен.

 

Общество с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Курская область,  Фатежский район, с. Солдатское,  далее – истец, ООО «УЕЗДЪ») обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации Фатежского района Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Курская область,  Фатежский район, г. Фатеж, далее – ответчик,  администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №28-п купли –продажи земельного участка от 18.12.2019, изложив п. 2.1 в следующей редакции: 

«Цена участка составляет 100 000 руб.»;

изложив приложение №2 к договору №28-п купли –продажи земельного участка от 18.12.2019 в следующей редакции

«Цена выкупа земельного участка составляет 100 000 руб.».

В ходе рассмотрения спора истец заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы, согласно которому просит поручить проведение судебной экспертизы специалисту-оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО2,  поставив перед экспертом следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость  земельного участка  с кадастровым номером  46:25:170004:4,  площадью 190 673 кв.м.,  адрес: Курская область,  Фатежский район,  Русановский сельсовет,  по состоянию на 16.04.2018?

Определением от 21.07.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Определением от  31.08.2020 производство по делу № А35-667/2020 было возобновлено. Кроме того, эксперту  с депозитного счета Арбитражного суда Курской области перечислены денежные средства в размере 10 000 руб. 00 коп.  в счет проведения экспертизы.

В ходе рассмотрения настоящего спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №28-п купли – продажи земельного участка от 18.12.2019, и , изложив  пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: 

«Цена участка составляет 139 000 руб. в соответствии с заключением эксперта №Т2020-6 от 20.08.2020»; 

- Приложение №2 к договору №28-п от 18.12.2019 купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка – 139 000 руб.». 

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика в судебное заседание также не явился,  направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований,  одновременно заявил ходатайство о  рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Ходатайство удовлетворено.

Изучив материалы дела,  арбитражный суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела,  между ООО «УЕЗДЪ» и администрацией 27.08.2013 был заключен договор аренды  № 9-с земельного участка  с кадастровым номером 46:25:17004:4,  площадью 190 673 кв.м.,  по адресу: Курская область,  Фатежский район,  Русановский сельсовет, сроком аренды с 27.08.2013 по 26.08.2038. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

16.04.2018 ООО «УЕЗДЪ» обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:25:170004:4 в собственность за плату, указав, что данный земельный участок используется обществом более трех лет на основании договоров аренды без нарушений законодательства и условий договоров.

Письмом от 11.05.2018 № 01-31/1526 администрация сообщила ООО «УЕЗДЪ» о невозможности продажи земельных участков в связи с тем, что согласно статье 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104 -ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Курской области, осуществляется с 01 января 2020 года.

Решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-4662/2018,  вступившим в законную силу,  действия Администрации Фатежского района Курской области, изложенные в письме от 11.05.2018 № 01-31/1526,  признаны незаконными. Суд обязал Администрацию Фатежского района Курской области направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:25:170004:4, площадью 190 673 кв.м., адрес Курская область, Фатежский район, Русановский сельсовет.

19.12.2019 Администрация Фатежского района Курской области направило в адрес ООО «УЕЗДЪ» проект договора №28-п купли – продажи земельного участка от 18.12.2019,  согласно п. 2.1 которого цена земельного участка составила 501 470 руб.

Как следует из искового заявления, не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой вышеуказанного земельного участка, истец направил  протокол разногласий к договору №28-п купли – продажи земельного участка от 18.12.2019, в котором п. 2.1 изложен в следующей редакции: 

«Цена участка составляет 100 000 руб.»;

изложив приложение №2 к договору №28-п купли –продажи земельного участка от 18.12.2019 в следующей редакции

«Цена выкупа земельного участка составляет 100 000 руб.».

Письмом № 01-31/81 от 15.01.2020 Администрация Фатежского района Курской области отклонила представленный истцом протокол разногласий. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения                       ООО «УЕЗДЪ» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает  уточненные исковые требования подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Оборот земельных участков в силу ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без торгов при совокупности следующих условий:

1) арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет;

2) заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды;

3) у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей.

При этом в силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Направление оферты, которая в силу статьи 435 ГК РФ должна содержать существенные условия договора, должно предшествовать разрешению преддоговорного спора судом.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1 статьи 433 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что 16.04.2018 ООО «УЕЗДЪ» обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:25:170004:4 в собственность за плату. Письмом от 11.05.2018 № 01-31/1526 администрация сообщила ООО «УЕЗДЪ» о невозможности продажи земельных участков.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-4662/2018 действия Администрации Фатежского района Курской области, изложенные в письме от 11.05.2018 № 01-31/1526,  признаны незаконными. Суд обязал Администрацию Фатежского района Курской области направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:25:170004:4, площадью 190 673 кв.м., адрес Курская область, Фатежский район, Русановский сельсовет.

Во исполнение решения суда 19.12.2019 Администрация Фатежского района Курской области направила в адрес ООО «УЕЗДЪ» проект договора №28-п купли – продажи земельного участка от 18.12.2019,  согласно п. 2.1 которого цена земельного участка составила 501 470 руб.

В свою очередь ООО «УЕЗДЪ» письмом от 09.01.2020 № 09/01 направило в адрес администрации протокол разногласий к договору, в котором предлагало пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена участка составляет 100 000 руб.»;

изложив приложение №2 к договору №28-п купли –продажи земельного участка от 18.12.2019 в следующей редакции

«Цена выкупа земельного участка составляет 100 000 руб.».

Письмом № 01-31/81 Администрация Фатежского района Курской области отклонила представленный истцом протокол разногласий. 

Учитывая, что истцом кроме выкупной стоимости земельного участка, с учетом которой устанавливалась цена договора, иные условия договора не оспариваются, суд полагает, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого земельного участка. Причем установление действительной рыночной стоимости предоставляемого земельного участка является существенным и необходимым для разрешения спора по существу.

Таким образом, между сторонами имеется преддоговорный спор, нуждающийся в судебном урегулировании, и заявленные требования об урегулировании преддоговорного спора являются обоснованными.

В силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, заявление ООО «УЕЗДЪ» о предоставлении в собственность спорного земельного участка было подано в уполномоченный орган – Администрацию Фатежского района Курской области 16.04.2018. 

Оценка имущества должна была быть проведена по состоянию на дату обращения истца к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность спорного  земельного участка (16.04.2018).

Поскольку вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок требует специальных познаний, определением суда от 21.07.2020  по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО2, с постановкой вопроса в следующей редакции:

Какова рыночная стоимость  земельного участка  с кадастровым номером  46:25:170004:4,  площадью 190 673 кв.м.,  адрес: Курская область,  Фатежский район,  Русановский сельсовет,  по состоянию на 16.04.2018?

28.08.2020 через канцелярию суда от индивидуальному предпринимателю ФИО2 поступило заключение эксперта № Т2020-6 от 20.08.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:25:170004:4, площадью 190 673 кв.м., адрес: Курская область, Фатежский район, Русановский сельсовет, по состоянию на 16.04.2018 составляет: 139 ООО (Сто тридцать девять тысяч) рублей.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Заключение эксперта по итогам судебной экспертизы сторонами не оспорено. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено,  при ее проведении эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта  - индивидуального предпринимателя ФИО2 соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение. 

С учетом изложенного, суд полагает, что  при определении выкупной цены спорного земельного участка подлежит применению рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 16.04.2018 в соответствии с заключением эксперта ФИО2 от 20.08.2020 №Т2020-6, как объективно соответствующая достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований (с учетом уточнений) и полагает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между администрации Фатежского района Курской области и обществом с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ» при заключении договора № 28-п от 18.12.2019 купли-продажи земельного участка в части цены, изложив 

- пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: 

«Цена участка составляет 139 000 руб. в соответствии с заключением эксперта №Т2020-6 от 20.08.2020»; 

- Приложение №2 к договору №28-п от 18.12.2019 купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка – 139 000 руб.». 

В соответствии со статьей 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ). 

Арбитражный суд в силу статьи 7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Закрепленный ст. 110 АПК РФ общий принцип распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, зависит от результата рассмотрения спора по существу, и заключается в возмещении лицу, в пользу которого принят судебный акт, понесенных им судебных расходов за счет их взыскания с проигравшей стороны.

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Таким образом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. То есть после прекращения отношений истца с государством по поводу уплаты государственной пошлины и рассмотрения судом дела, возникают отношения между сторонами судебного спора по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины.

При этом суд исходит из того, что при взыскании с ответчика уплаченной истцом в бюджет государственной пошлины на ответчика возлагается обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

В этой связи то обстоятельство, что в рассматриваемом случае ответчиком является орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, не должно влечь отказ заявителю в возмещении его судебных расходов.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган или же иное лицо.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В настоящем деле истцом понесены расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 10 000 руб., а также при подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб.  

Руководствуясь статьями 17, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ»  удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между администрации Фатежского района Курской области и обществом с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ» при заключении договора № 28-п от 18.12.2019 купли-продажи земельного участка в части цены, изложив 

- пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: 

«Цена участка составляет 139 000 руб. в соответствии с заключением эксперта №Т2020-6 от 20.08.2020»; 

- Приложение №2 к договору №28-п от 18.12.2019 купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка – 139 000 руб.». 

Взыскать с администрации Фатежского района Курской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «УЕЗДЪ» 6000 руб. в счет возмещения расходов по  оплате государственной пошлины, а также 10 000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в                      г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         В. А. Захарова