АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. ОрёлДело № А48–6235/2018

27 марта 2019 г.

Резолютивная часть оглашена 20.03.2019.

Решение в полном объёме изготовлено 27.03.2019.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304575235200298) к акционерному обществу «Банк Русский Стандарт» (ОГРН 

<

***>, 105187, 

<

...>) о взыскании убытков, причинённых ненадлежащим исполнением договора аренды, в размере 3 134 264 руб.,

при участии:

от истца – ФИО2 (предъявлен паспорт), представитель ФИО3 (доверенность от 02.07.2018, предъявлен паспорт),   

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность № 188 от 04.06.2018),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Акционерному обществу «Банк Русский Стандарт» (далее – ответчик, АО «Банк Русский Стандарт») о взыскании убытков, причинённых ненадлежащим исполнением договора аренды, в размере 3 112 042 руб.  

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что после истечения срока действия договора аренды ответчиком арендуемое помещение было передано не в первоначальном состоянии, с существенными повреждениями.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, полагает, что часть заявленных работ является капитальным ремонтом, который, по мнению ответчика, не подлежит оплате с его стороны. Ответчик также считает, что истцами не учтена стоимость передаваемых арендатором улучшений, также ответчик считает, что оценщиком ФИО5 в отчёте от 26.03.2018 № 01/06-17 не учтен естественный износ и старение помещения и его конструктивных элементов, что не соответствует условиям договора аренды, а заключение экспертов ФИО6 и ФИО7 от 19.12.2018  № 3/1670-Эк-Уз, является не достоверным и недостаточно обоснованным. 

 После проведения судебной экспертизы назначенной определением суда от 07.11.2018, истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, заявил об уточнении размера исковых требований, просил взыскать с ответчика убытки, причинённые ненадлежащим исполнением договора аренды, в размере 3 134 264 руб.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение размера исковых требований.

Заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела и экспертное заключение, арбитражный суд установил следующее.

01.09.2006 между ИП ФИО2 (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Банк Русский Стандарт» (арендатор), впоследствии переименованным в АО «Банк Русский Стандарт», был заключен договор аренды № 206.

Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает за определенную в настоящем договоре плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое (встроенное) помещение № 158, общей площадью 201,9 кв.м, состоящее из подвала площадью 104,8 кв.м и 1-го этажа площадью 97,10 кв.м, согласно данных технического паспорта, выполненного ГУЛ ООЦ «Недвижимость» расположенное по адресу: 

<

...>, литер А, пом. 158. Поэтажный план помещения и экспликация к плану строения, подписанные сторонами, являются неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1, Приложение №2 к настоящему договору). Балансовая стоимость помещения 327 078 руб. 00 коп.

 В соответствии с п.1.2. договора арендодатель владеет, указанным в п.1.1. договора, помещением на основании договора № 158нп/Г44 на передачу нежилого помещения в собственность от 06.02.2006, выданным Управлением Росреестра по Орловской области кадастровый (условный) номер объекта 57:25:0010515:0006:54:401:001:100898410:0104:20158, запись о регистрации № 57-57-01/071/2006-153 от 13.07.2006.

В соответствии с п.п.2.2.5. – 2.2.6 договора от 01.09.2006 арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений по мере необходимости и по согласованию с арендодателем. Арендатор обязан за свой счет устранить ущерб, причиненный арендуемому помещению по своей вине. 

В соответствии с п.4.1. Договор аренды считается заключенным сроком на 5 (пять) лет с даты государственной регистрации договора.

Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области 20.09.2006г. за №57-57-01/077/2006-579.

01.09.2006 арендодатель по акту №1 приема-передачи нежилого помещения передал арендатору в аренду нежилое помещение №158, общей площадью 201,9 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>.

Арендатором произведена перепланировка указанного помещения, в результате чего изменилась площадь помещения и согласно данным нового технического паспорта, выполненного ГУЛ ООЦ «Недвижимость» на 01.06.2007, площадь помещения составила 201,4 кв.м. 

16.05.2008 сторонами было заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды №206 от 01.09.2006 с внесением всех необходимых изменений в договор, в связи с изменением площади арендуемого помещения (л.д.25).

01.09.2011 сторонами было заключено дополнительное соглашение №6 к договору аренды №206 от 01.09.2006, в соответствии с которым п.4.1. договора аренды № 206 от 01.09.2006 изложен в следующей редакции: договор действует по 19.09.2018 включительно и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

 Уведомлением № РС-3600 от 07.04.2017 арендатор уведомил арендодателя о досрочном одностороннем отказе от исполнения договора аренды, просил считать договор расторгнутым по истечении 60 дней с момента направления данного уведомления (л.д. 45, т.1)

30.06.2017 в связи с досрочным прекращением действия договора аренды № 206 от 01.09.2006 арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение общей площадью 201,4 кв.м, этаж 1, подвал, литер А, расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п.4.8. договора аренды № 206 от 01.09.2006, в течение пяти календарных дней по истечении срока действия договора или после досрочного прекращения настоящего договора, арендатор должен освободить помещение. Состояние помещения должно соответствовать состоянию на начало аренды с учетом нормального износа, соответствующего цели использования. Сдача помещения оформляется актом приема-передачи.

При возврате нежилого помещения истцами были зафиксированы повреждения и недостатки, которые отражены в акте осмотра нежилого помещения №1, расположенного по адресу: 

<

...>, от 30.06.2017 (л.д.47-72, т.1).

Представитель АО «Банк Русский Стандарт» подписал акт приема-передачи нежилого помещения от 30.06.2017 и акт осмотра нежилого помещения № 1 от 30.06.2017 с возражениями, которые должен был представить в срок 7 (Семь) рабочих дней с момента подписания указанного акта осмотра нежилого помещения №1. 

Как следует из материалов дела, возражения ответчиком не представлены.

Согласно п.4.9. договора в течении пяти календарных дней по истечении срока действия договора, в случае если стороны не намерены заключить договор на новый срок, или после досрочного прекращения настоящего договора, все оборудование, принадлежащее арендатору, а также отделимые улучшения удаляются арендатором за свой счет.

В связи с тем, что арендатором были проигнорированы обращения арендодателя по поводу определения стоимости восстановительного ремонта и возмещения арендодателю убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора аренды, арендодатель был вынужден обратиться к оценщику – индивидуальному предпринимателю ФИО5 для определения рыночной стоимости восстановительного ремонта (работ, услуг и материалов).

Согласно отчета оценщика - ИП ФИО5 №01/01-17 от 26.03.2018 рыночная стоимость восстановительного ремонта (работ, услуг и материалов), необходимого для устранения ущерба после долгосрочной аренды нежилого помещения №158, находящегося по адресу: 

<

...>, по состоянию на 30.06.2017 составляет 3 112 042 руб.

Истец обратился к ответчику с претензией и требованием выплаты общей стоимости убытков в размере 3 112 042 руб.

В связи с тем, что стоимость убытков не была возмещена истцу ответчиком, истец обратился в суд с исковыми требованиями об их взыскании.

Для обоснования превышения разумных пределов (завышения) стоимости работ, которые необходимо произвести в помещении ИП ФИО2, ответчик обратился в ООО «Оценка+», согласно представленному отчету № 127-О/2018 от 19.10.2018 об оценке рыночной стоимости, восстановительный ремонт помещения, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 30.06.2017 составит 982 559 руб. (с учетом НДС, 832 677 руб. - без учета НДС).

В ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, которая была выполнена экспертами ФИО6 и ФИО7 ООО «Центр экспертизы и оценки».

Приняв во внимание выводы, содержащие в экспертном заключении, истец уточнил размер заявленных требований, просил взыскать с ответчика убытки в общей сумме  3 134 264 руб. Истец полагает, что размер убытков в рассматриваемом деле должен определяться по стоимости восстановительного ремонта без учета износа, так как необходимость проведения восстановительного ремонта вызвана наличием повреждений, выходящих за рамки нормального износа, а также наличием несогласованных с арендодателем перепланировок, что подтверждается экспертным заключением ООО «Центр экспертизы и оценки» № 3-1670-Эк-УЗ от 19.12.2018. 

Оценив все представленные доказательства, в том числе экспертное заключение от 19.12.2018 №3/1670-Эк-УЗ, арбитражный суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим мотивам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Обязанность проведения текущего ремонта согласована сторонами в п. 2.2.5 договора аренды № 206 от 01.09.2006.

Кроме того, согласно п. 4.8. договора, в течение пяти календарных дней по истечении срока действия договора или после досрочного прекращения настоящего договора, арендатор должен освободить помещение. Состояние помещения должно соответствовать состоянию на начало аренды с учетом нормального износа, соответствующего цели использования. Сдача помещения оформляется актом приема-передачи. 

Таким образом, заключив договор аренды № 206 от 01.09.2006, ответчик принял на себя обязательства по поддержанию объекта аренды в надлежащем состоянии и проведению необходимого текущего ремонта, а также приведении его в первоначальное состояние по факту прекращения между сторонами договорных отношений.

Аналогичные положения закреплены в федеральном законодательстве, регулирующем арендные отношения. 

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу первого абзаца статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и обычно предъявляемыми требованиями.

С целью установления стоимости ремонта и восстановительных работ спорного помещения судом, по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Какова стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер А, пом. 158, с учетом естественного износа и старения при условии использования данного помещения Банком в период с 01.09.2006 по 30.06.2017 (на дату 30.06.2017)?

2. Входят ли в перечень работ, необходимых при проведении восстановительного ремонта нежилого помещения № 158, находящего по адресу: 

<

...>, Литер А, работы по капитальному и текущему ремонту?

Если входят, то какова их стоимость и чем обусловлена необходимость их проведения (естественным износом или наличием повреждений имущества) по состоянию на 30.06.2017?

3. Были ли выполнены арендатором (Банком) в процессе эксплуатации помещения неотделимые улучшения нежилого помещения № 158 по адресу: 

<

...>, Литер А? Если выполнены, то какова их стоимость по состоянию на 30.06.2017?

Являются ли неотделимыми улучшениями следующие работы:

- устройство гипсокартонных перегородок по помещению с установкой дверей в образовавшихся комнатах согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- устройство 2 (двух) дополнительных блоков розеток в цокольном этаже помещения согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- устройство 8 (восьми) дополнительных блоков розеток на 1-ом этаже помещения согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- переустройство части лестничных ступеней в цокольном этаже, на лестнице, связующей цокольный и 1-ый этаж помещения, согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- установка лестничных ограждений (поручней) взамен существовавших согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- установка перегородки-двери «Дорма» (10 мм. стекло) взамен существовавшей Входной группы в цокольном этаже согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- установка вывески банка и панели-кронштейна с логотипом банка на козырьке над центральным входом в помещение согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- работы по облицовке цоколя и ступеней покостовским гранитом серого цвета вместо ранее существовавшего гранита бежевого цвета согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- работы по облицовке фасадных стен цокольного этажа со стороны центрального входа композитными панелями «Алюкобонд» 4 мм., монтируемых с рустом 40 мм., согласно схемы от 02.11.2006, предоставленной арендатором (Банком);

- установка кондиционера CS/CU-25H3A Chigo в цокольном этаже помещения согласно рисунка №1 - схемы предполагаемого размещения кондиционера от 11.04.2011, предоставленного арендатором (Банком);

- работы по модернизации системы видеонаблюдения (замена камер и оборудования видеонаблюдения на более современные, отвечающие требованиям Банка);

- работы по переустройству ранее согласованной гипсокартонной перегородки (устройство в указанной перегородке 3-ёх проемов под банкоматы, вместо 4-ёх проемов, существовавших ранее) согласно Приложения № 1 - экспликации с размещением проектируемых изменений к письму арендатора (Банка) от 02.04.2014 № PC-Vo36/145;

- работы по переустройству (переносу) ранее согласованных гипсокартонных перегородок в цокольном этаже помещения (комната № 1, комната № 1а и комната № 16 цокольного этажа) согласно плана перепланировки от 25.11.2015, предоставленного арендатором (Банком)?

Если являются, то какова их стоимость по состоянию на 30.06.2017?

Как следует из экспертного заключения от 19.12.2018 № 3/1670-Эк-УЗ, стоимость восстановительного ремонта без учета износа нежилого помещения № 158, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер А по состоянию на 30.06.2017, с учетом  округления составит 3 134 264 руб., восстановительная стоимость с учетом износа нежилого помещения № 158, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер А по состоянию на 30.06.2017, с учетом  округления составит 2 709 499 руб. Работы необходимые для проведения восстановительного ремонта нежилого помещения № 158, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер А к капитальному ремонту не относятся. Необходимость производства текущего ремонта обусловлена наличием различных повреждений, в результате внешних механических воздействий, в том числе из-за целенаправленных механических воздействий при пользовании помещением в своих интересах, порчей, утратой эксплуатационных характеристик.

Из ответа экспертов на вопрос № 3 следует, что устройство перегородок из гипсокартона, выполненных на металлическом каркасе являются сборно-разборными легкими конструкциями - являются отделимыми внутренними ограждениями. Неотделимым улучшением не является.

Устройство 2 (двух) дополнительных блоков розеток в цокольном (подвальном) этаже помещения не являются неотделимыми улучшениями, установлены в виде дополнительного   оснащения помещения, исключительно для целей арендатора.

Устройство 6 (шести) дополнительных блоков розеток 1-ом этаже помещения не являются неотделимыми улучшениями, установлены в виде дополнительного оснащения помещения, исключительно для целей арендатора.

Арендатором было выполнено переустройство существовавшего ранее лестничного марша, т.е. был произведен демонтаж и выполнен повторный монтаж конструктивного элемента помещения (лестницы) с изменением места его расположения. Конструктивный элемент (лестница) является неотделимой конструктивной частью помещения. По мнению эксперта, данные работы не являются улучшением, вызваны необходимостью изменения направления спуска/подъема с вышерасположенного этажа на площадь подвального помещения по инициативе арендатора, для удобства ведения его хозяйственной деятельности.

Установка лестничных ограждений (поручней) не является неотделимым улучшением. Металлические элементы ограждений при помощи крепителей скреплены со стенами и полом, отделимы.

Установка перегородки-двери «Дорма» (10 мм стекло) взамен существовавшей входной группы в цокольном этаже не является неотделимым улучшением – произведена смена дверной входной конструкции.

Установка вывески банка и панелей кронштейна с логотипом банка на козырьке над центральным входом в помещение не является неотделимым улучшением-на момент производства экспертизы произведен демонтаж.

Работы по облицовке ступеней покостовским гранитом серого цвета вместо ранее существовавшего гранита бежевого цвета не является неотделимым улучшением-произведена смена облицовочного материала.

Работы по облицовке цоколя не являются неотделимым улучшением, является декоративной отделкой наружной поверхности стеновой конструкции здания -возможность замены облицовки имеется.

Работы по облицовке фасадных стен цокольного этажа со стороны центрального входа композитными панелями «Алюкобонд № 4 мм., монтируемых с рустом 40 мм.- не является неотделимым улучшением - на момент производства экспертизы произведен демонтаж облицовочного материала.

Установка кондиционера CS/CU-25H3A Chigo в цокольном этаже помещения - не является неотделимым улучшением. Дополнительное оборудование установлено для целей пользователя, которому оборудование требовалось. Демонтаж возможен.

Работы по модернизации системы видеонаблюдения (замена камер и оборудования видеонаблюдения на более современные, отвечающие требованиям Банка) - не являются неотделимым улучшением. Оборудование установлено и модернизировано для целей пользователя (Банка), которому оборудование требовалось. Демонтаж возможен.

Работы по переустройству ранее согласованной гипсокартонной перегородки (устройство в указанной перегородке 3-ех проемов под банкоматы, вместо 4-ех проемов, существовавших ранее) - не являются неотделимым улучшением.

Устройство перегородки из гипсокартона, выполнено на металлическом каркасе, является легкой сборно-разборной конструкцией - является отделимым внутренним ограждением, возведенным для определенных целей и использование арендатором.

Устройство перегородок из гипсокартона, выполненных на металлическом каркасе являются сборно-разборными легкими ограждающими конструкциями - являются отделимыми внутренними ограждениями.

Не согласившись с выводами, содержащимися в заключении эксперта № 3/1670-Эк-Уз от 19.12.2018, ответчик обратился в ООО «Независимая экспертная оценка Вега» для оценки стоимости восстановительного ремонта в помещении ИП ФИО2 По результатам отчета № 08.10.018-5 от 19.10.2018 ООО «Независимая экспертная оценка Вега» стоимость восстановительного ремонта спорного помещения составит 1 625 000 руб. Позднее, АО «Банк Русский Стандарт» обратился к ИП ФИО8 с целью предоставления АО «Банк Русский Стандарт» коммерческого предложения  о проведении ремонта в спорном помещении. Согласно представленному ответу ИП ФИО8 (исх. № 3 от 23.01.2019) в виде сметы № 4 стоимость работ оценивается в размере 959 990 руб. 45 коп., а срок проведения – 60 календарных дней.

Кроме того, ответчиком представлено в материалы дела заключение специалиста № 2140-02/19 о проведении рецензирования экспертного заключения № 3/1670-Эк-Уз от 19.12.2018 на соответствие требованиям методик, установленных для данного вида исследований действующему законодательству, подготовленное Автономной некоммерческой организацией Исследовательский центр «Независимая экспертиза». 

Ответчик указал, что в экспертном заключении имеются ошибки и несоответствия федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а именно в нарушение ст. 13 указанного закона в  части  подтверждения  своей  квалификации  в  области строительства, так и в целом ни одним из экспертов не представлено дипломов о получении высшего образования; в нарушение требований ст. 8 № 73-ФЗ от 31.05.2001 в экспертном заключении отсутствует схема обмерных работ объёмов восстановительного ремонта; при проведении экспертизы и составления экспертного заключения применялись нормативные акты, которые на момент исследования являлись недействующими. Кроме того, в нарушение ст. 16 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт вступал в личные контакты с участниками процесса, самостоятельно собирал материалы для производства судебной экспертизы, а в нарушение требований ст. 11 ФЗ «Об обеспечении единства измерений» не приложены сертификаты поверок и калибровки мерного инструмента, расчеты физического износа экспертами ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО6 и ФИО7 по тексту не приводили. В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы.

Ответчик считает, что вывод экспертов о наличии в помещении ИП ФИО9 отделимых улучшений никак не обоснован; не учтено, что часть произведенных улучшений ИП ФИО9 были согласованы Банку, а вывод экспертов об отсутствии интереса в неотделимых улучшениях никак не мотивирован, ответчик полагает, что выводы эксперта об отделимости облицовки не соответствует законодательным требованиям об отсутствии вреда при отделении улучшений.

Определением суда от 27.03.2019 в удовлетворении заявленного ходатайства АО «Банк Русский Стандарт» о проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы отказано.

Рассмотрев экспертное заключение от 19.12.2018 № 3/1670-Эк-УЗ, выполненное экспертами ФИО6 и ФИО7 ООО «Центр экспертизы и оценки», принимая во внимание, что формулировки экспертного заключения не вызывают двойственности толкования, а также то, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чём имеется надлежащим образом оформленные подписи, суд приходит к выводу о соответствии экспертного заключения требованиями процессуального законодательства об относимости, допустимости и достоверности, и принимает данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, в порядке ст. 64 АПК РФ.

Суд считает, что отчет ООО «Оценка+» № 127-О/2018 от 19.10.2018,  отчет ООО «НЭО ВЕГА» № 08.10.018-5 от 19.10.2018, ответ ИП ФИО8 в виде сметы № 4 (исх. №3 от 23.01.2019), а так же заключение специалиста № 2140-02/19 о проведении рецензирования экспертного заключения № 3/1670-Эк-Уз от 19.12.2018 на соответствие требованиям методик, установленных для данного вида исследований действующему законодательству (рецензия), полученные вне рамок рассмотрения дела, не могут быть признаны достоверными доказательствами для определения рыночной стоимости восстановительного ремонта спорного помещения, полученными в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данные исследования по результатам, которых подготовлены вышеуказанные отчеты, ответ ИП ФИО8 и рецензия, проведены по инициативе ответчика, вне рамок судебного разбирательства. Оценщики ООО «Оценка+», ООО «НЭО ВЕГА», ИП ФИО8 и рецензенты АНО ИЦ «Независимая экспертиза» не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений.

Кроме того, как указано на стр. 5 Отчета ООО «НЭО ВЕГА», объектом оценки является восстановительный ремонт помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии со ст. 11 Федерального Закона «Об оценочной деятельности» отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утв. Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 №611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из отчета ООО «НЭО ВЕГА» следует, что осмотр объекта недвижимости не проводился, при этом причины, по которым объект оценки не был осмотрен оценщиком, в отчете не приводятся.

Как следует из стр. 23 Отчета ООО «НЭО ВЕГА», оценщик принял решение рассчитать рыночную стоимость помещения, выполненного в отделке типа «стандарт», в то время как предметом спора является стоимость восстановительного ремонта.

В смете работ №4 от 23.01.2019, выполненной ИП ФИО8, так же отсутствует указание на то, что ее предметом является выполнение восстановительного ремонта.

Договор строительного подряда №0912 от 09.12.2016 не может быть принят в качестве доказательства по делу, так как он не соответствует принципу относимости (ст. 67 АПК РФ).

В связи с чем,  вышеуказанные отчеты, смета, договор подряда и рецензия не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу, согласно ст. 64 АПК РФ.

Довод ответчика о том, что часть заявленных работ относится к капитальному ремонту, также опровергается выводами эксперта, сделанными в ходе исследования.

Кроме того, согласно подпункта 14.2. ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом, работы, проводимые с целью поддержания спорного объекта в надлежащем состоянии или улучшении его эксплуатационных характеристик, являются текущим ремонтом, если при их проведении не затрагиваются ни строительные конструкции объекта капитального строительства, ни его инженерные коммуникации.

Доказательств, что перечень работ по восстановительному ремонту затрагивает строительное конструкции или инженерные коммуникации здания, ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о том, что большая часть произведенных работ банком  изменений спорного помещения произведена с согласия истца, в связи, с чем стоимость этих изменений должна исключаться из стоимости восстановительного ремонта судом не может быть принята, поскольку согласованные истцом изменения в спорном помещении являются отделимыми согласно заключению экспертов № 3/1670-Эк-Уз от 19.12.2018 и, следовательно,  в соответствии со ст. 623 ГК РФ их стоимость не подлежит возмещению и они являются собственностью ответчика.

При этом суд находит обоснованным вывод экспертов о том, что переустройство ранее существовавшего лестничного марша с изменением места его расположения для удобства ответчика не является неотделимым улучшением для истца, поскольку в данном переустройстве (изменение места расположения лестничного марша) не установлено каких-либо улучшений арендованного помещения.

Судом так же не принят довод ответчика о том, что в рамках рассмотрения дела №А48-1972/2016, затраты на восстановительный ремонт помещения, расположенного по тому же адресу, площадью 95,3 кв.м, которое так же находилось в аренде у Банка с 07.07.2006 по 25.01.2016, взыскана значительно меньшая сумма, не принят судом, поскольку в рамках указанного дела исследовались иные обстоятельства эксплуатации спорного помещения.

Довод ответчика о необходимости при определении стоимости восстановительного ремонта учитывать нормальный износ спорного помещения, судом не принят в виду того, что истцом заявлено требование о взыскании стоимости ремонта не связанного с нормальной эксплуатацией спорного помещения, а стоимости ремонта, необходимого для устранения дефектов и разрушений, вызванных эксплуатацией спорного помещения ответчиком.

Отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта (работ, услуг и материалов) нежилого помещения № 158, находящегося по адресу: 

<

...> по состоянию на 30.06.2017, выполненный оценщиком ФИО5, так же не принят судом в качестве доказательства по делу по основаниям, изложенным в определении суда от 07.11.2018 о назначении экспертизы по данному делу.

Кроме того, данный отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, так как оценщик ФИО5 не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Иные доводы истца и ответчика не приняты судом по вышеизложенным обстоятельствам.

С учётом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме, в общей сумме 3 134 264 руб. 

 В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Так при подаче искового заявления ИП ФИО2 была оплачена государственная пошлина в сумме 38 560 руб., на основании чек - ордера от 11.07.2018.

 Следовательно, государственная пошлина в сумме 38 560 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.   

Расходы по проведенной экспертизе по определению стоимости восстановительного ремонта спорного помещения в размере 35 000 руб. относятся на ответчика.

Стоимость за проведение экспертного исследования по определению стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения по адресу: 

<

...>, литер А, пом. 158, по состоянию на 30.06.2017 подлежит перечислению с депозита Арбитражного суда Орловской области Обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» (

<

...>) в размере 35 000 руб.

Денежные средства, внесенные АО «Банк Русский Стандарт» на депозит Арбитражного суда Орловской области на основании платежного поручения № 764625 от 01.03.2019 в размере 90 000 руб., подлежат возврату АО «Банк Русский Стандарт». 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Акционерного общества «Банк Русский Стандарт» (ОГРН 

<

***>, 105187, 

<

...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304575235200298) убытки в сумме 3 134 264 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 38 560 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Финансовому отделу Арбитражного суда Орловской области возвратить Акционерному обществу «Банк Русский Стандарт» (ОГРН 

<

***>, 105187, 

<

...>) с депозитного счёта денежные средства, перечисленные на основании платежного поручения № 764625 от 01.03.2019 в сумме 90 000 руб. по следующим реквизитам:

получатель платежа: АО «Банк Русский Стандарт»

ИНН: 

<

***>, КПП: 771901001

р/сч 

<

***>

АО «Банк Русский Стандарт» г. Москва

к/сч 30101810845250000151

БИК 044525151

в графе «Назначение платежа» указать: «Возврат денежных средств, оплаченных платежным поручением № 764625 от 01.03.2019 за проведение экспертизы по делу                            № А48-6235/2018». 

Финансовому отделу Арбитражного суда Орловской области денежные средства, поступившие на депозит суда в сумме 35 000 руб. 00 коп., перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» (

<

...>, ОГРН 

<

***>) по следующим реквизитам:

получатель платежа: ООО «Центр экспертизы и оценки» 

ИНН 

<

***>, КПП 575301001

р/с 

<

***> 

ПАО АКБ «АВАНГАРД»  г. Москва 

к/сч 30101810000000000201

БИК 04452501

в графе «Назначение платежа» указать: «Оплата за судебную экспертизу по делу № А48-6235/2018».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение одного месяца с момента вынесения решения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                         Л.П. Парфёнова