АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена  18.01.2022 

Полный текст  решения изготовлен 24.01.2022

24 января 2022 года

Дело №

А55-15074/2020

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании  18 января 2022 года  дело по иску 

Самарского областного  фонда поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе 

к  1. Правительству Самарской области; 

2. Министерству строительства Самарской области,  

об обязании  произвести  перерасчет  арендной платы  и обязании пролонгировать  договор аренды  земельных участков

при участии в заседании

от истца – ФИО2 дов.  от 10.01.2022 

от ответчиков – 1. не явился, извещен; 2. ФИО3, дов. от 30.12.2021

 

СОФПИЖС НА СЕЛЕ обратился в арбитражный суд с иском к Правительству Самарской области и Министерству строительства Самарской области  об обязании  Министерство строительства Самарской области осуществить перерасчетарендной платы по Договору аренды №3а от 10.09.2015 в следующем порядке: сумму в размере 7 347 873 руб. 95 коп.., внесенную СОФПИЖС на селе по Договору аренды в период с 10.09.2015 г. по настоящее время (10.03.2020г.) - принять в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019г., а именно с даты внесения изменений в ПЗЗ г.о. Самара, в части территориального зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 на зону Ж-3, согласно решения Думы г.о. Самара № 484; обязать Министерство строительства Самарской области пролонгировать договор  аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а на срок 4 год 8 мес. 18 дней (фактически на тот срок, в течение которого земельный  участок не мог быть использован арендатором по назначению).  

     Протокольным определением  от 25.09.2020  суд принял уточнение исковых требований в части  обязания  Министерства строительства Самарской области и Правительство Самарской области  осуществить перерасчет  арендной платы по Договору аренды в следующем порядке:  сумму в размере 7 347 873 руб. 95 коп.., внесенную СОФПИЖС на селе по Договору аренды в период с 10.09.2015  по настоящее время (10.03.2020г.) - принять в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019, а именно с даты внесения изменений в ПЗЗ г.о. Самара, в части территориального зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 на зону Ж-3, согласно решения Думы г.о. Самара № 484.

     Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, суд прекратил производство по делу в части требования  о пролонгации договора аренды  земельного участка для комплексного освоения территории  от 10.09.2015 №3а на срок 4 года 8 месяцев и  18 дней и отказал в иске.  

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 10.08.2021  отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного  суда  от 20.04.2021 и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении, истец поддержал свое  заявление  об отказе от иска  в  части требования  о пролонгации договора аренды  земельного участка для комплексного освоения территории  от 10.09.2015 №3а на срок 4 года 8 месяцев и  18 дней. 

Определением от 01.10.2021  суд принял  частичный отказ от иска, в связи с чем прекратил производство по делу в части требования о пролонгации договора аренды  земельного участка для комплексного освоения территории  от 10.09.2015 №3а на срок 4 года 8 месяцев и  18 дней, а также  суд принял  уточнение  исковых требований в части  исключения  из начислений арендной платы по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 г. №3а начисления, произведенные арендодателем за период с начала действия договора аренды и по 18.12.2019г. в общем размере 7 818 532 рубля 04 копейки.

Определением  от 09.11.2021  суд отказал в принятии нового требования о  взыскании с Министерства строительства Самарской области   излишне уплаченной арендной платы в размере  6 064 160 руб. 79 коп.  

Ответчики возражали против заявленных требований, представили отзывы на иск. 

Ответчик – Правительство  Самарской области явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о начавшемся процессе с его участием извещен. 

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие  представителя  ответчика - Правительства Самарской области. 

Как следует из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 01.09.2015, между Министерством и Фондом заключены договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 N 3а, по условиям которого истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 104 991 кв. м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор, для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья, и договор о комплексном освоении территории от 10.09.2015 N 3к, в соответствии с которым Фонду передан вышеуказанный земельный участок, составляющий территорию, в отношении которой заключается договор, для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования участка и документации по планировке территории, предусматривающей строительство жилья. 

Данный земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 10.09.2015. 

Договор аренды от 10.09.2015 N 3а зарегистрирован, о чем 17.09.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации. 

На дату заключения вышеуказанных договоров земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 в соответствии с Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденными постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61, в редакции решения Думы городского округа Самара от 04.08.2015 N 591, находился в территориальной зоне Ж-3 - зона застройки среднеэтажными жилыми домами 3 - 6 этажей. 

Решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 N 675, принятым во исполнение протеста прокурора города Самары от 07.08.2015 N 07-21в-15, пункты 1 и 4 Приложения 1, рисунки 1 и 4 Приложения 2 к решению Думы городского округа Самара от 04.08.2015 N 591 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61" исключены, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 стал находиться в территориальных зонах ПК-1 - зона предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) и Ж-1 - зона малоэтажной застройки индивидуальными домами. 

Земельный участок площадью 104 991 кв. м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 был передан в собственность Самарской области, о чем 31.10.2018 в Едином государственном реестре сделана запись регистрации, в связи с чем дополнительным соглашением от 25.03.2019 в договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 N 3а внесены изменения в части арендодателя с Министерства на Правительство. 

Решением Думы городского округа Самара от 19.12.2019 N 484 внесены изменения в Приложение N 3 "Карта правового зонирования города Самары" к Правилам застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденным постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61, согласно Приложениям 1 и 2 к настоящему решению, в соответствии с которыми вышеуказанный земельный участок был включен территориальную зону Ж-3 - зона среднеэтажной жилой застройки 3 - 6 этажей. 

Фонд, указывая, что в связи с принятием решения Думы городского округа Самара от 17.09.2015 N 675, в соответствии с которым спорный земельный участок был отнесен к территориальным зонам ПК-1 и Ж-1, не мог использовать земельный участок для тех целей, для которых он был предоставлен по договору аренды от 10.09.2015 N 3а, о чем ему стало известно только  20.06.2018, обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнений  при новом рассмотрении дела). 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату. 

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения. 

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. 

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. 

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. 

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату. 

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. 

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Отменяя решение   Арбитражного суда  Самарской области от 29.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда  от 20.04.2021 суд кассационной инстанции указал, что судами  не дана оценка о возможности использования Фондом арендованного земельного участка в спорный период для целей, согласованных сторонами договора аренды от 10.09.2015 N 3а, в том числе возможности осуществить подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории для целей строительства среднеэтажных жилых домов с учетом того, что решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 N 675 территориальная зона Ж-3, в которой находился земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, была изменена на территориальные зоны ПК-1 и Ж-1.

Как указывалось выше, по договору аренды от 10.09.2015 N 3а земельный участок площадью 104 991 кв. м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор, был предоставлен в аренду Фонду для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья. 

При этом как на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды и договора о комплексном освоении территории, так и на дату заключения договора аренды от 10.09.2015 N 3а и договора о комплексном освоении территории от 10.09.2015 N 3к спорный земельный участок находился в территориальной зоне Ж-3 - зона застройки среднеэтажными жилыми домами 3 - 6 этажей. 

Таким образом, вышеуказанный земельный участок был предоставлен истцу в аренду для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство среднеэтажных жилых домов 3-6 этажей.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Частью 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации видами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории.

Согласно части 1 статьи 41.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

В силу части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (за исключением подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов), лесохозяйственного регламента, положения об особо охраняемой природной территории в соответствии с программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры, программами комплексного развития социальной инфраструктуры, нормативами градостроительного проектирования, комплексными схемами организации дорожного движения, требованиями по обеспечению эффективности организации дорожного движения, указанными в части 1 статьи 11 Федерального закона "Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", требованиями технических регламентов, сводов правил с учетом материалов и результатов инженерных изысканий, границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, если иное не предусмотрено частью 10.2 настоящей статьи.

Исходя из указанных норм права, а также в соответствии с условиями договора о комплексном освоении территории от 10.09.2015 N 3к (пункты 3.1.1 и 5.1.1) для получения разрешения на строительство многоквартирных домов Фонд обязан был подготовить и утвердить проект планировки территории и проект межевания территории на основании, в том числе Правил землепользования и застройки в городе Самаре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 N 675, принятым во исполнение протеста прокурора города Самары от 07.08.2015 N 07-21в-15, пункты 1 и 4 Приложения 1, рисунки 1 и 4 Приложения 2 к решению Думы городского округа Самара от 04.08.2015 N 591 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61" исключены, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 стал находиться в двух территориальных зонах: ПК-1 - зона предприятий и складов V - IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) и Ж-1 - зона малоэтажной застройки индивидуальными домами.

Таким образом, в спорный период земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 находился в двух территориальных зонах.

Как указал истец ,     после изменения зонирования переданного Истцу в аренду участка, в спорный период земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 находился в двух территориальных зонах, что создало объективную невозможность не только начать строительство, но даже и осуществить подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории для целей строительства среднеэтажных жилых домов с учетом того, что решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675 территориальная зона Ж-3, в которой находился земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, была изменена на территориальные зоны ПК-1 и Ж-1.

Таким образом, изменение зонирования препятствовало не только самому по себе строительству жилья, но и создало невозможность даже в проведении подготовительных мероприятий.

О невозможности использования земельного участка уже с самого начала, как указывает истец,  говорит и письмо Департамента градостроительства г.о. Самара от 20.06.2018г., представленное в материалы дела, из которого следует, что использование земельного участка невозможно до приведения земельного участка к единой территориальной зоне.

 Доводы истца суд считает необоснованными, исходя из следующего. 

 Как следует из договора  о комплексном освоении  территории  от 1.09.2015 №3к, с учетом изменений внесенных дополнительным соглашением  от 06.06.2016 утвержден график  осуществления мероприятий  по освоению территории, являющейся  предметом договора,  земельный участок  истцу предоставлен для комплексного освоения  территории, которые включают в себя в том числе: разработка проекта планировки и проекта межевания  территории, получение технических условий  на присоединение  к объектам  инженерной  инфраструктуры и решение  вопросов развития  транспортной сети, получение  технических условий на  присоединение к сетям газификации, к сетям водоснабжения и водоотведения,  и.т.д.  

Договор № 3а был заключен министерством с Фондом по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, площадью 104 991 кв. м. кадастровый номер 63:01:0331004:001, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор (далее -земельный участок, Участок), для комплексного освоения территории, на условиях, определенных по итогам такого аукциона.

Аукцион проводился в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в редакции, действовавшей на указанную дату (далее - Закон № 161-ФЗ).

При этом,  распоряжение в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12 Закона № 161-ФЗ по решению Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства о целесообразности передачи органам государственной власти Самарской области осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, в целях предусмотренных Законом № 161-ФЗ, распоряжение данным земельным участком осуществлялось региональными органами исполнительной власти.

При этом управление и распоряжение земельными участками, иными объектами    недвижимого    имущества,    находящимися    в    федеральной собственности, в порядке и случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» относятся к полномочиям министерства согласно пункту 2.2 Положения о министерстве, утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 31.10.2007 № 225 «Об утверждении Положения о министерстве строительства Самарской области».

В соответствии с положениями частей 1 и 1.1 статьи 13 Закона № 161-ФЗ органам исполнительной власти субъектов предоставлялось на срок один год в целях жилищного строительства осуществление, в том числе полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности, по проведению аукционов на право заключения договора аренды земельных участков для комплексного освоения территории.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 13 Закона № 161 -ФЗ уполномоченный федеральный орган исполнительной власти осуществляет контроль и надзор за осуществлением органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных Российской Федерацией полномочий.

С учетом изложенного, заключение министерством по итогам аукциона договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в федеральной собственности, осуществлялось в рамках действующего законодательства и под контролем и надзором уполномоченных федеральных органов исполнительной власти. При этом, частью 3 статьи 14 установлено, что в случае, если орган государственной власти субъекта Российской Федерации предоставил в соответствии с частью 1 данной статьи земельный участок с нарушением требований, установленных частью 1 статьи 13 Закона № 161-ФЗ, и условий, установленных частью 1 статьи 14 Закона № 161-ФЗ, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти обязан оспорить такое решение в судебном порядке в двухмесячный срок с даты выявления указанного нарушения.

В свою очередь, согласно части 7 статьи 14 Закона № 161-ФЗ в случае, если до истечения срока передачи полномочий органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями Закона № 161- ФЗ заключены договоры аренды в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для жилищного строительства с даты заключения этих договоров такие земельные участки подлежат передаче из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

Передача земельного участка Фонду не была оспорена в судебном порядке согласно требованиям части 3 статьи 14 Закона № 161-ФЗ, а земельный участок передан в собственность Самарской области, что подтверждается материалами дела. Таким образом, при предоставлении земельного участка Фонду были соблюдены все требования действующего на тот момент законодательства.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи и принят Фондом 10.09.2015, таким образом, с указанной даты арендатор фактически использует земельный участок, являющийся предметом аренды.

Фонд указывает, что одной из основных характеристик земельного участка на дату заключения Договора За на дату его заключения являлось его нахождение в зоне Ж-3, при этом решением Думы г.о. Самара № 675 от 17.09.2015 территориальное зонирование арендуемого участка было изменено на ПК-1 и Ж-1 без какого либо уведомления арендатора. Также Фонд полагает, что министерством не была предоставлена достоверная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием и иная информация, которая согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Данный довод не основан на нормах действующего законодательства и подлежит отклонению в связи со следующим.

По условиям Договора № За земельный участок предоставляется для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья. Вид разрешенного использования земельного участка на протяжении всего срока действия Договора № 3а оставался неизменным - «для комплексного освоения территории».

При этом, одновременно с Договором № За между министерством и Фондом был заключен договор о комплексном освоении территории № 3к от 10.09.2015 (далее - договор о комплексном освоении территории), которым были согласованы условия комплексного освоения предоставленного Фонду земельного участка, в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 и 5.1.1 истец обязан подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, а также обеспечить его утверждение в установленном градостроительным законодательством порядке в течении 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, который подписан 10.09.2015.

Во исполнение данных условий договора о комплексном освоении территории Фондом была разработана документация по планировке территории, которая в дальнейшем была утверждена постановлением Администрации городского округа Самара от 10.03.2016 № 222. На данное обстоятельство истец указывал и в направленном в адрес министерства письме от 28.06.2018 № 443, в котором просил продлить срок действия договора № За, так и обращении от 02.09.2020 № 675, в котором Фонд просил заключить с ним договоры аренды на земельные участки, образованные в соответствии с постановлением Администрации г.о. Самара № 222 от 10.03.2016 «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) в границах военного городка № 18 в п. Горелый Хутор в Красноглинском районе городского округа Самара».

Наличие утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории прямо свидетельствует о факте использования Фондом земельного участка предоставленного ему для комплексного освоения. При этом осуществление образования земельных участков, необходимых для строительства объектов в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, а также проведение кадастрового учета таких земельных участков по условиям договора о комплексном освоении территории является обязанностью истца.

При этом в письме от 28.06.2018 № 443 Фонд указывает, что после утверждения постановлением Администрации городского округа Самара от 10.03.2016 № 222 проекта межевания территории в отношении предоставленного ему для комплексного освоения земельного участка, истец занялся разработкой новой концепции застройки земельного участка, что свидетельствует о продолжении фактического использования данного земельного участка истцом.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (статья 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Разделом 3 договора аренды № 3а установлены размер арендной платы и порядок ее внесения, а пунктом 4.3.18 договора № 3а предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с условиями данного договора.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 29.06.2018 по делу №2-1905/2018 внесены изменения в договор  аренды земельного участка №3а от 10.09.2015 в части размера годовой арендной платы , уменьшив его до  1 769 313 руб. 52 коп. с 01.01.2016.

В исполнение  решения  Ленинского районного суда г. Самары  от 29.06.2018, дополнительным соглашением № 1 от 28.09.2018 стороны внесли изменения в отдельные пункты раздела 3 договора № 3а, в связи с установлением меньшей кадастровой стоимости арендуемого участка, согласовав при этом условие о распространении действия данного соглашения на правоотношения сторон с 01.01.2016.

С учетом вышеприведенных норм действующего законодательства у Фонда возникла обязанность по оплате арендных платежей на условиях договора № 3а (с учетом заключенного к нему дополнительного соглашения), начисление которых осуществляется с даты подписания акта приема-передачи, а, следовательно, требования истца зачесть сумму арендной платы в размере 7 347 873 рубля 95 коп., внесенную Фондом по Договору № 3а в период с 10.09.2015, в качестве авансового платежа по тому же договору, начиная с 19.12.2019, прямо противоречат статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истцом представлены   технические условия на  газификацию, подключение к  электрическим сетям с положительным заключением,   однако  отсутствует техническая возможность  осуществления  холодного  водоснабжения и водоотведения. 

Согласно письму  от 10.06.2016 №05-0519/1 ООО «СКС»  схемой водоснабжения и водоотведения  г.о. Самара на периоды  2013-2027 г.г. не предусмотрено  развитие  центрального водоснабжения и водоотведения   на территории  объекта Жилая застройка  в границах военного  городска №18 в п. Горелый Хутор в Красноглинском районе. 

В виду невозможности  обеспечения  коммунальными сетями  ранее  запланированные  на данной территории  3- 5 этажные  многоквартирные дома, концепция  застройки участка  была пересмотрена Фондом, и разработана  новая включающая в себя  застройку  ИЖС  и таун – хаусами. 

 Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 

-  потребовать досрочного расторжения договора.

 При этом,  арендатор не расторг  договор аренды земельного участка, а продолжал  использовать земельный участок. 

 В связи с принятием новой  концепции застройки участка, Фондом стали разрабатываться  изменения в утвержденную  документацию  по планировке территории, в процессе чего было установлено, что 02.02.2017 была принята новая редакция  постановления  Самарской городской Думы от 26.04.2001 №61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре», согласно которой  вид разрешенного использования  «Для индивидуального  жилищного строительства» в территориальной зоне Ж-3. 

В последующем  разделив  земельный участок на  86 земельных участков и   истец обратился   о заключении  нового договора аренды  в отношении  каждого земельного участка,   с учетом  постановления Администрации г.о. Самара №222 от 10.03.2016. 

 При новом рассмотрении  истцом представлен расчет  арендной платы на сумму 2 649 742 руб. за период с  20.06.2018 по 19.12.2019,  подлежащих перерасчету или зачету за будущие периоды использования земельного участка,  из –за невозможности использования земельного участка в данный период. 

Однако,   поскольку   начиная с 20.06.2018 года до момента  расторжения договора, при этом до  указанной даты   из-за  невозможности  использования земельного участка изменения зонирования    не являлось препятствием в использовании земельного участка, а как  указывает истец  с момента отказа департамента (письмо от 20.06.2018г.) в согласовании   нового плана использования и  планирования территории изменения  зонирования явилось невозможностью использования земельного  участка, суд находит  данные доводы истца несостоятельным, поскольку  его действия  установленные   судом выше   свидетельствует  об использовании земельного участка. 

К тому же истец  не представил доказательств невозможности  использования  земельным участком в соответствии с разрешенным видом использования. 

 Ответчик  заявил о пропуске срока исковой давности  для предъявления требований о перерасчет платежей  с  17.09.2015, который истек  18.09.2018. Данный довод ответчика судом во внимание не принимается, поскольку   об изменении  зонирования  истец узнал  только в июне  2018 года, в связи с чем  срок исковой давности  не пропущен.  

 Учитывая изложенное, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.  

При подаче иска истцом уплачена  госпошлина в сумме  12 000 руб. платежными поручениями №476 от 15.05.2020 и №688 от 25.06.2020 в доход Федерального бюджета РФ. 

 Расходы по госпошлине  в сумме  6 000 руб. приходящиеся   на  требования  по которому заявлен отказ  от иска распределению не подлежат в порядке ст. 110 АПКРФ,  подлежат возврату истцу в порядке ст. 333.40 НК РФ в размере  70% -4 200 руб., остальные 30% госпошлины остаются в бюджете РФ. Госпошлина  приходящаяся  на рассмотренное судом требование в сумме   6000 руб. подлежит отнесению в  порядке ст. 110 АПК РФ на истца, взыскание не производится. 

 

Руководствуясь ст. ст. 104,110,156,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. 

Возвратить Самарскому  областному  фонду поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе  из Федерального  бюджета РФ госпошлину в сумме  4200 руб. 

 

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

Ю.М. Разумов