ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

 

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12 

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№09АП-56216/2024

Дело № А40-288428/23

г. Москва

21 октября 2024г.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2024г.

Постановление изготовлено в полном объеме  21 октября 2024г.         

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Б.В. Стешан, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.07.2024 по делу № А40-288428/23, 

принятое по иску ООО "Олимп" к Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении, 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 05.12.2023,

 

                                                                                  УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 55,6 кв.м. с кадастровым номером 77:080010004:10360 от 05.06.2023 г.(в уточнённой в порядке ст. 49 АПК РФ редакции предмета требований). 

Решением суда от 31.07.2024 Департамент городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>) обязан заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Олимп» (ИНН: 

<

***>) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 55,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, СЗАО, пр-кт Маршала Жукова, д. 21, кадастровый номер 77:08:0010004:10360, на условиях истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец в заседание апелляционного суда не явился, извещен.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 15.12.2020 г. № 43685 и выписки из протокола от 26.03.2021 г. № 178fz09022100064 аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в имущественной казне города Москвы (аукцион проводится среди субъектов малого и среднего предпринимательства, или организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства) истец (Арендатор) заключил с ответчиком (Арендодатель) Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 08.04.2021 г. № 00-00211/21, согласно условиям которого Арендодатель (ответчик) передал, а Арендатор (истец) принял в аренду нежилое помещение общей площадью 55,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, СЗАО, пр-кт Маршала Жукова, д. 21, кадастровый номер 77:08:0010004:10360 (далее - Объект).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона № 159-ФЗ, истец 02.05.2023 г. (единый номер обращения 0001-9000120-042601-00003388/23) обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения общей площадью 55,60 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1-5), расположенное по адресу: г. Москва, СЗАО, пр-кт Маршала Жукова, д. 21, кадастровый номер 77:08:0010004:10360.

Ответчик письмом от 17.05.2023 г. № 33-5-52797/23-(0)-2 отказал в предоставлении государственной услуги о реализации преимущественного права на приватизацию, ссылаясь на невозможность её предоставления в настоящее время.

Основанием для отказа в предоставлении Истцу преимущественного права выкупа арендуемого Объекта недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом          № 159-ФЗ, явился, по мнению Департамента, тот факт, что спорное помещение включено в Перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Перечень), на основании распоряжения Департамента от 19.11.2020 г. № 39422.

Посчитав основания для отказа незаконными и необоснованными, Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным распоряжения от 19.11.2020 № 39422 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11 сентября 2017 г. № 29626» в части включения в перечень государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 55,6 кв. м по адресу:                      г. Москва, пр-кт Маршала Жукова, д. 21, помещения: этаж 1, пом. I, ком. 1-5, кадастровый номер 77:08:0010004:10360, о признании незаконным отказа Департамента, изложенного в письме от 17.05.2023 № 33-5- 52797/23-(0)-2.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2023 г. по делу № А40-129962/23-21-1060 заявленные ООО «Олимп» требования удовлетворены в полном объёме.

Таким образом, основания, послужившие причиной отказа в реализации преимущественного права выкупа, признаны судебным актом незаконными.

Истец, направил в адрес Ответчика претензию от 07.06.2023 исх. № 07-06/2023, зарегистрированную Ответчиком за № ДГИ-Э-78466/23 о заключении договора купли-продажи арендуемого Объекта недвижимости.

Ответчик письмом от 30.06.2023 № ДГИ-Э-78466/23-1 ответил отказом на претензию Истца, что послужило основанием обращения в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Требования Истца, относительно определения размера выкупной стоимости Объектов недвижимости, основаны на Федеральном законе № 159-ФЗ, где в части 3 статьи 1 указывается, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.

Соответственно, к требованиям Истца применяется Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.06.2023 г. № 300523-01, выполненному ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость Объекта недвижимости по состоянию на 02.05.2023 составляет 2 990 833 руб.

В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ в выкупную цену Объекта недвижимости обоснованно не включен НДС.

Согласно статье 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее 7 (семи) лет.

В заявлении Истца о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта недвижимости было указано о предоставлении рассрочки оплаты сроком на 7 (семь) лет. Также рассрочка оплаты предусмотрена и в направленном Ответчику проекте договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли-продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ч. 5 ст. 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем представленный истцом отчет ООО «АМР Консалтинг» является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Инвестиционная оценка» ФИО2, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, СЗАО, пр-кт Маршала Жукова, д. 21, кадастровый номер 77:08:0010004:10360, общей площадью 55,6 кв.м., по состоянию на 02 мая 2023 г. без учета НДС составляет5 633 000 рублей.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695 по делу  № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 135-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст. 5 Закона № 135-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО «Инвестиционная оценка» соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2024 по делу № А40-288428/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                           Ю.Н. Кухаренко 

 

Судьи:                                                                                                   Б.В. Стешан

 

                                                                                                               В.В. Валюшкина