454000, г.Челябинск, ул.Воровского, 2

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-37448/2023

04 июля 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 июля 2024 года

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елагиной Д.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда, по адресу: ул. Воровского, 2, каб. 416, дело по заявлению заместителя прокурора Челябинской области в интересах неопределённого круга лиц, муниципального образования «город Челябинск» к Администрации города Челябинска, Комитету по управлению имущество и земельным отношениям города Челябинска, ООО «Абсолют» о признании недействительными ненормативных правовых актов, признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управления по архитектурно-градостроительному проектированию г. Челябинска, Министерства экологии Челябинской области, Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области,

при участии в заседании:

от прокурора: Кашаповой Р.М., служебное удостоверение,

от ООО «Абсолют»: ФИО1, представителя по доверенности, паспорт,

от Администрации города Челябинска: ФИО2, представителя по доверенности, удостоверение (до перерыва), ФИО3, представителя по доверенности, удостоверение (после перерыва); 

от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям: ФИО4, представителя по доверенности, удостоверение;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области: ФИО5, представителя по доверенности, удостоверение (до перерыва), ФИО6, представителя по доверенности, удостоверение (после перерыва);

слушатели: ФИО7, паспорт, ФИО8, паспорт, ФИО9, удостоверение депутата, ФИО10, паспорт,

с участием средств массовой информации – 31 канал 

 

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Челябинской области в интересах неопределённого круга лиц, муниципального образования «город Челябинск» (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ООО «Абсолют», в котором просит:

1. Признать недействительным распоряжение Администрации города Челябинска от 20.12.2013 № 7967, которым утверждены схема № 009142-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка № 009142-05-2013 и предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска ООО «Абсолют»;

2.           Признать недействительным распоряжение администрации г. Челябинска от 18.01.2016 № 320 «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска;

3.           Признать       недействительным   (ничтожным) договор УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска, заключенный 27.04.2016 между ООО «Абсолют» и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, для строительства спортивно-игровой площадки, сроком до 18.01.2019;

4.           Признать недействительным разрешение на строительство № RU 74315000-93-Г-2018 объекта благоустройства, отдыха и спорта без зрителей (спортивно-игровая площадка, здание хранения спортинвентаря), площадью 123,8 кв. метров, выданное 28.11.2018 заместителем Главы г. Челябинска по вопросам градостроительства ООО «Абсолют», сроком до 06.02.2022, до 06.12.2022, до 06.12.2025;

5.           Признать объект капитального строительства - нежилое здание (степенью готовности объекта незавершённого строительства 10%) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:377 по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска самовольной постройкой;

6. Признать      недействительным   (ничтожным) договор УЗ № 017320-К-2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, для завершения строительства спортивно-игровой площадки, заключенный 06.12.2019 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ООО «Абсолют»;

7. Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение, заключенное 06.05.2022 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношением г. Челябинска и ООО «Абсолют»; 

8. Обязать ООО «Абсолют» снести самовольную постройку - нежилое здание (степенью готовности объекта незавершённого строительства 10%) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска; 

9.           В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ООО «Абсолют» вернуть Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, по соответствующему акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу;

10.         Погасить запись № 74:36:0504006:377-74/001/2019-4 в Едином государственном реестре недвижимости от 16.12.2019 о регистрации права аренды ООО «Абсолют» на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377; 

11.         Погасить запись № 74:36:0504006:377-74/108/2022-5 в Едином государственном реестре недвижимости от 13.05.2022 о регистрации дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды ООО «Абсолют» на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377;

12.         Признать отсутствующим зарегистрированное 19.08.2019 право собственности ООО «Абсолют» на нежилое здание (степенью готовности объекта незавершённого строительства 10%) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска; 

13.         Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 74:36:0504006:410-74/001/2019-1 о государственной регистрации права собственности ООО «Абсолют» на нежилое здание (степенью готовности объекта незавершённого строительства 10%) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление по архитектурно-градостроительному проектированию г. Челябинска, Министерство экологии Челябинской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области.

Представители Управления по архитектурно-градостроительному проектированию г. Челябинска, Министерства экологии Челябинской области, Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и  месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства. С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, неявившихся в судебное заседание, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Представитель прокурора в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении, дополнениях к заявлению. Прокурор полагает, что при оформлении акта выбора земельного участка не было осуществлено публичное информирование о поступлении заявления от ООО «Абсолют», спорный земельный участок расположен в зоне А.1.1., которая не допускает возведения объектов, распоряжение Администрации от 18.01.2016 №320 вынесено с превышением полномочий, сделка о передаче в аренду является ничтожной, поскольку право аренды было предоставлено без проведения торгов, полагает, что разрешение на строительство является незаконным, поскольку было выдано без проверки проектной документации на соответствие градостроительному законодательству в части требований на размещение в соответствующей территориальной зоне, указывает, что последующий договор аренды для завершения строительства ничтожен, поскольку ничтожен предыдущий, нарушен порядок предоставления земельного участка, указывает, что спортивно-игровая площадка это объект благоустройства, разрешение на строительство которой не требуется. Кроме того, указал, что на момент регистрации 19.08.2019 незавершенного строительством объекта недвижимости, истек срок действия договора аренды. В отношении доводов участников процесса о пропуске сроков, прокурор указал, что о принятых и оспариваемых распоряжениях Прокурору стало известно в 2023 году по результатам анализа полученных документов, в связи с чем, прокурор и просит восстановить пропущенный срок для оспаривания ненормативных правовых актов. В отношении пропущенного срока исковой давности, прокурор указал, что иск прокурора не направлен на защиту субъективного имущественного права, в связи с чем, на заявленные требования исковая давность не распространяется.

Представитель Администрации с заявлением не согласился, представил отзыв, дополнения к отзыву, указал, что оспариваемое прокурором распоряжение администрации от 20.12.2013 №7967, на основании протеста прокурора (по причине вхождения в охранную зону линии электропередач), было отменено, однако, решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-13330/2014 распоряжение администрации г. Челябинска от 20.10.2014 № 6906 «Об отмене распоряжения Администрации города Челябинска от 20.10.2013 № 7967» признано недействительным, во исполнение указанного решения суда, администрацией по заявлению ООО «Абсолют» принято распоряжение № 320 от 18.01.2016 и заключен договор аренды, в последующем, учитывая нахождение на спорном земельном участке объекта, принадлежащего ООО «Абсолют» был заключен договор для завершения строительства объекта. Указал, что у органа местного самоуправления не было оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, срок которого продлен, в том числе, с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-39504/2021, указал, что Обществом были представлены все необходимые документы. Представитель Администрации также указал на пропуск прокурором срока, установленного ч.4 ст. 198 АПК РФ, и отсутствие мотивированного обоснования заявленного прокурором ходатайства о его восстановлении. Помимо указанного представитель Администрации полагает, что прокурором избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права в отношении требований о признании недействительными ненормативных правовых актов (распоряжений №7967 и 320), поскольку имеется спор о праве, не подлежащий рассмотрению по правилам Главы 24 АПК РФ, учитывая заключенный договор аренды. Полагает, что порядок предоставления земельного участка нарушен не был, Администрацией осуществлено информирование о начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов посредством опубликования сообщения в газете «Вечерний Челябинск» от 01.05.2013, нарушений действовавшего на момент предоставления спорного участка земельного, в частности требований п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, антимонопольного законодательства со стороны органа местного самоуправления не допущено. Оспариваемые прокурором  сделки также не могут являться недействительными (ничтожными), так как осуществлены в отсутствии нарушения требований действующего законодательства со стороны органа местного самоуправления. Представитель указал, что прокурор заблуждается в правильности определения зоны, в пределах которой расположен спорный земельный участок (зоны А.1.1. и А.1.1.*), основные виды разрешенного использования территориальной зоны А.1.1., в пределах которой находится спорный земельный участок, содержали в себе такой вид разрешенного использования, как объекты благоустройства, отдыха и спорта без зрителей, размещение объектов капитального строительства в данной зоне также возможно в соответствии с видами разрешенного использования; пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377 относится к категории «земли населенных пунктов», а не к «землям рекреационного назначения».

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска представил письменный отзыв, в котором в заявленными требованиями не согласился, поддержал доводы, изложенные Администрацией г.Челябинска.

Представитель ООО «Абсолют» представил возражения на заявление, где не согласился с требованиями прокурора, указал, что прокурором пропущен срок для оспаривания распоряжений, установленный ч.4 ст. 198 АПК РФ, полагает, что оснований для восстановления срока нет, прокурору было известно об издании распоряжений еще с сентября 2014 года, указал также, что прокурором смешиваются ограничения, установленные различными территориальными зонами А1.1. и А.1.1.*, само по себе расположение спорного участка в рекреационной зоне А.1.1. не свидетельствует, что на участке запрещено строительство. Представитель Общества указал также и на пропуск срока исковой давности (3 года) в отношении требований о признании недействительными сделок. Пояснил, что процедура предоставления участка в аренду органами местного самоуправления не нарушена. Кроме того, представитель Общества полагает, что прокурор не обосновал на чем построен его вывод о том, что оспариваемые им сделки заключены с целью вывести спорный земельный участок из муниципальной собственности, при том, что участок предоставлен в аренду. Полагает, что объект незавершенный строительством не может являться самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, предоставленном в аренду, участок допускает строительство, на основании разрешения на строительство, нарушений градостроительных правил нет. Требование прокурора о признании отсутствующим зарегистрированного права также полагает незаконным.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

16.04.2013 ООО «Абсолют» обратилось к Главе Администрации г.Челябинска с заявлением о рассмотрении возможности выделения ООО «Абсолют» в аренду земельного участка в соответствии со ст. 30 ЗК РФ, расположенного по ул.Лесопарковая, Центрального района для проектирования и строительства спортивно-игровой площадки (т.2 л.д. 132).

При поступлении 16.04.2013 заявления ООО «Абсолют» о предварительном согласовании места размещения объекта, Администрацией осуществлено информирование о начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов посредством опубликования сообщения в газете «Вечерний Челябинск» от 01.05.2013. В соответствующем информационном сообщения указаны сведения о заинтересованном лице, чье заявление послужило основанием для начала работ по формированию участка (ООО «Абсолют»), объект, для строительства которого осуществляется формирование участка (спортивно-игровая площадка), место расположение (по ул. Лесопарковой, западнее пересечения улиц Лесопарковой и Смирных), район (Центральный) (т.2 л.д. 133-134).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 20.12.2013 № 7967 утверждены схема № 009142-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка № 009142-05-2013 и предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска ООО «Абсолют» (т.1 л.д. 40-46, 131-136). Согласно акту выбора № 009142-05-2013 земельный участок относится к функциональной зоне города «природно-рекреационная территориальная зона (защитные), номер территориальной зоны: 05.09.05.А.1.1., установлены ограничения использования земельного участка: земли общего пользования; защитная зона Челябинского (Городского) бора; наличие на участке объектов инженерной и транспортной инфраструктур: высоковольтные силовые кабели.

16.09.2014 Прокурором Челябинской области был принесен протест на распоряжение Администрации г.Челябинска от 20.12.2013 №7967 в части п.2 (согласно которому предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки и утвержден акт выбора земельного участка), прокурор потребовал отменить указанный пункт распоряжения, поскольку согласование места размещения спортивно-игровой площадки по ул.Лесопарковой, западнее пересечения ул.Лесопарковой и ул.Смирных в Центральном районе г.Челябинска ООО «Абсолют» без проведения торгов и утверждение акта выбора при наличии на участке высоковольтных силовых кабелей, по мнению прокурора нарушало право граждан на охрану жизни и здоровья, противоречило требованиям Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160 (т.2 л.д. 117-119).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 20.10.2014 № 6906 отменено распоряжение от 20.12.2013 № 7967, аннулирована схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-11330/2015 распоряжение администрации г.Челябинска от 20.10.2014 № 6906 «Об отмене распоряжения Администрации города Челябинска от 20.10.2013 № 7967» признано недействительным, решение вступило в законную силу (т.2 л.д. 120-125).

Распоряжением администрации г. Челябинска от 18.01.2016 № 320 принято решение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют» (т.1 л.д. 47), между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ООО «Абсолют» 27.04.2016 заключен договор УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, сроком до 18.01.2019,  согласно акту приема-передачи от 27.04.2016 земельный участок передан от КУиЗО г. Челябинска ООО «Абсолют», договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области (т.1 л.д. 48-59).

28.11.2018 заместителем Главы г. Челябинска по вопросам градостроительства Обществу «Абсолют» выдано разрешение на строительство № RU 74315000-93-1-2018 объекта благоустройства, отдыха и спорта без зрителей (спортивно-игровая площадка, здание хранения спортинвентаря), наименование объекта капитального строительства – здание хранения спортивного инвентаря общей площадью 123,8 кв. метров (количество этажей 1), сроком до 06.02.2022 (срок был продлен до 06.02.2022, 06.12.2022, 06.12.2025) (т.1 л.д. 60-63).

При этом, ООО «Абсолют» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании решения администрации г. Челябинска, выраженного в письме от 22.10.2021 №5286/2021, об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.11.2018 №RU74315000-93-г-2018, незаконным.  Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.01.2022 заявленные требования были  удовлетворены, признано незаконным решение администрации г.Челябинска, выраженное в письме от 22.10.2021 №5286/2021 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.11.2018 №RU74315000-93-г-2018, на администрацию г. Челябинска возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов  общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» в установленном законом порядке. Указанное решение вступило в законную силу, было исполнено.

19.08.2019 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:377 зарегистрирован объект -нежилое (степенью готовности объекта незавершённого строительства 10%) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, принадлежащий на праве собственности ООО «Абсолют» (выписка из ЕГРН от 06.10.2023).

Соглашением от 06.12.2019 о расторжении договора УЗ № 013821-К-2016 обязательства между КУИиЗО г. Челябинска и ООО «Абсолют» прекращены с 01.10.2019. Согласно акту приема-передачи от 06.12.2019 земельный участок возвращен 01.10.2019 Обществом КУИиЗО г. Челябинска (т.1 л.д. 104).

06.12.2019, на основании п.п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между КУИиЗО г. Челябинска и ООО «Абсолют» заключен договор УЗ № 017320-К-2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377 для завершения строительства спортивно-игровой площадки, сроком на 3 года, пунктом 1.4. которого установлено, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.10.2019, договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области. Согласно акту приема-передачи от 06.12.2019 земельный участок передан от КУИиЗО г. Челябинска ООО «Абсолют» (т.1 л.д. 64-75).

Дополнительным соглашением от 06.05.2022 к договору аренды земли УЗ № 017320-К-2019 сторонами установлен срок действия до 06.12.2025 (т.1 л.д. 76).

Согласно выписке из ЕГРН от 06.10.2023 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения спортивно-игровой площадки», находится в аренде ООО «Абсолют» с 16.12.2019 по 06.12.2025.

Прокурор, полагая, что нарушены права неопределенного круга лиц, обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, здесь и далее приводится редакция нормативных актов, действующая на дату исследуемых правоотношений) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации  предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой положения пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию, предшествующий реализации последующих этапов процедуры.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Как следует из материалов дела, 16.04.2013 ООО «Абсолют» обратилось к Главе Администрации г.Челябинска с заявлением о рассмотрении возможности выделения ООО «Абсолют» в аренду земельного участка в соответствии со ст. 30 ЗК РФ, расположенного по ул.Лесопарковая, Центрального района для проектирования и строительства спортивно-игровой площадки (т.2 л.д. 132).

При поступлении 16.04.2013 заявления ООО «Абсолют» о предварительном согласовании места размещения объекта, Администрацией осуществлено информирование о начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов посредством опубликования сообщения в газете «Вечерний Челябинск» от 01.05.2013. 

Так, в соответствующем информационном сообщения указаны сведения о заинтересованном лице, чье заявление послужило основанием для начала работ по формированию участка (ООО «Абсолют»), объект, для строительства которого осуществляется формирование участка (спортивно-игровая площадка), место расположение (по ул. Лесопарковой, западнее пересечения улиц Лесопарковой и Смирных), район (Центральный) (т.2 л.д. 133-134).

Сведения о том, что в период с момента публикации соответствующей информации о поступивших заявках и до даты утверждения акта выбора спорного земельного участка, на истребуемый земельный участок поступали заявления от иных претендентов, в материалах дела отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное, доводы прокурора о нарушении порядка предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта, ввиду отсутствия информационного сообщения, подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам.

Пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

Согласно п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Исходя из содержания п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Пунктом 2 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Материалами дела установлено, что распоряжением Администрации города Челябинска от 20.12.2013 № 7967 утверждены схема № 009142-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка № 009142-05-2013 и предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска ООО «Абсолют» (т.1 л.д. 40-46, 131-136). Согласно акту выбора № 009142-05-2013 земельный участок относится к функциональной зоне города «природно-рекреационная территориальная зона (защитные), номер территориальной зоны: 05.09.05.А.1.1., установлены ограничения использования земельного участка: земли общего пользования; защитная зона Челябинского (Городского) бора; наличие на участке объектов инженерной и транспортной инфраструктур: высоковольтные силовые кабели.

16.09.2014 Прокурором Челябинской области был принесен протест на распоряжение Администрации г.Челябинска от 20.12.2013 №7967 в части п.2 (согласно которому предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки и утвержден акт выбора земельного участка), прокурор потребовал отменить указанный пункт распоряжения, поскольку согласование места размещения спортивно-игровой площадки по ул.Лесопарковой, западнее пересечения ул.Лесопарковой и ул.Смирных в Центральном районе г.Челябинска ООО «Абсолют» без проведения торгов и утверждение акта выбора при наличии на участке высоковольтных силовых кабелей, по мнению прокурора нарушало право граждан на охрану жизни и здоровья, противоречило требованиям Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160 (т.2 л.д. 117-119).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 20.10.2014 № 6906 отменено распоряжение от 20.12.2013 № 7967, аннулирована схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-11330/2015 распоряжение администрации г.Челябинска от 20.10.2014 № 6906 «Об отмене распоряжения Администрации города Челябинска от 20.10.2013 № 7967» признано недействительным, решение вступило в законную силу (т.2 л.д. 120-125).

Распоряжением администрации г. Челябинска от 18.01.2016 № 320 принято решение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют» (т.1 л.д. 47), между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ООО «Абсолют» 27.04.2016 заключен договор УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, сроком до 18.01.2019,  согласно акту приема-передачи от 27.04.2016 земельный участок передан от КУиЗО г. Челябинска ООО «Абсолют», договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области (т.1 л.д. 48-59).

Указанное свидетельствует, что процедура предоставления земельного участка, установленная вышеуказанными нормами ЗК РФ, органом местного самоуправления была соблюдена.

При этом, суд считает необходимым, учитывая доводы представителей лиц, участвующих в деле, в указанной части, обратить внимание на следующее.

Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 №37/13 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» (далее - Правила землепользования и застройки).

Материалами дела установлено (доказательств обратного не представлено), что на момент оформления акта выбора земельного участка (приложение №2 к распоряжению от 20.12.2013 №7967) спорный земельный участок был расположен в природно -рекреационной территориальной зоне А, а именно в зоне А. 1.1 — защитные. При этом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки территориальная зона А.1.1.-защитные,   предназначена  для уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных и инженерных коммуникаций и сооружений на селитебные и иные территории, объекты, а также защиты особо охраняемых территорий, природных объектов.

К основным видам разрешенного использования указанной зоны отнесены: все виды озеленения, в том числе защитные древесно-кустарниковые полосы; питомники растений; объекты благоустройства, отдыха и спорта без зрителей; к вспомогательным: объекты инженерной инфраструктуры; дорожно-тропиночная сеть, тротуары, велосипедные дорожки; общественные туалеты; к условно разрешенным: объекты коммунального хозяйства; объекты торгово-развлекательного назначения; объекты общественного питания; предприятия бытового обслуживания; объекты административно-бытового и транспортного обслуживания; объекты досуга и спорта.

Минимальный размер участка составляет 300 кв. м.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: объекты нового строительства размещаются при условии, что коэффициент площади озеленения не должен быть менее 0,6 (расчет данного коэффициента предоставляется для защитной зоны в целом и каждого земельного участка в отдельности) и в соответствии с нормами технического регулирования.

К указанной территориальной зоне имеется примечание, согласно которому зона А.1.1.* - защитная зона возможного узаконивания существующего индивидуального жилого фонда без права на реконструкцию и размещение новых объектов капитального строительства.

Таким образом, на что верно указал представитель органа местного самоуправления, территориальные зоны А.1.1. - защитные и А.1.1.* - защитная зона возможного узаконивания существующего индивидуального жилого фонда — это разные территориальные зоны (Выписка из Правил землепользования и застройки, т.2 л.д. 135).

При указанных обстоятельствах, подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам доводы прокурора о расположении спорного земельного участка в зоне А.1.1.*. 

Суд отмечает, что как уже было указано ранее, основные виды разрешенного использования территориальной зоны А.1.1. содержали в себе такой вид разрешенного использования, как объекты благоустройства, отдыха и спорта без зрителей, размещение объектов капитального строительства в данной зоне также возможно в соответствии с видами разрешенного использования. При этом, цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377 — строительство спортивно-игровой площадки - соответствовала основным видам разрешенного использования для зоны А.1.1. -объекты отдыха и спорта без зрителей. 

Помимо указанного подлежат отклонению и доводы прокурора о невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке, ввиду нахождения его в землях рекреационного назначения, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства. 

Так, статья 7 ЗК РФ, определяет категории земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых природных территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса). При этом, в силу п. 1 ст. 94 ЗК РФ, к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377 относится к категории «земли населенных пунктов», а не к «землям рекреационного назначения».

Следовательно, правовой режим земель рекреационного назначения, определенный ст. 98 Земельного кодекса Российской Федерации, не применим к спорному земельному участку.

При этом, в п.п.5 п. 1 ст. 83 ЗК РФ установлено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, а в силу ч.1 ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе, к рекреационной.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (ч. 9 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормы земельного законодательства разграничивают понятие «категория земель» и «территориальная зона».

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, согласно выписке из ЕГРН, относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения спортивно-игровой площадки», расположен в территориальной зоне — А.1.1.-защитные, в отношении которой отсутствуют запреты на размещение объектов капитального строительства в данной территориальной зоне и установлены в качестве основного вида разрешенного использования - объекты отдыха и спорта без зрителей.

Указанное, в свою очередь, свидетельствует об ошибочности доводов прокурора, которые подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам. 

Исследуя вопрос о пропуске прокурором срока, установленного ч.4 ст. 198 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

При обращении в суд, а также впоследствии, прокурор обратился с ходатайством о восстановлении пропущенного срока подачи заявления, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, согласно которой заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

В качестве обстоятельств уважительности причин, ссылается на то, что о принятых и оспариваемых распоряжениях Прокурору стало известно в 2023 году по результатам анализа полученных документов, в связи с чем, прокурор и просит восстановить пропущенный срок для оспаривания ненормативных правовых актов.

Представители ответчиков в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока, возражали, пояснили, что прокурору было известно об издании распоряжений еще с сентября 2014 года.

В соответствии с положением ст. 117 АПК РФ, процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предусмотренные статьями 259, 276, 292 и 312 настоящего Кодекса предельные допустимые сроки для восстановления.

Согласно ч.4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право на государственную защиту его прав и свобод, в том числе на подачу в суд заявлений о признании недействительными ненормативных актов, а решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц - незаконными, как оно сформулировано в статьях 45 (часть 1) и 46 (части 1 и 2), непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок осуществления судебной проверки ненормативных актов, решений и действий (бездействия) соответствующих органов и лиц. Конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания, - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

Применительно к рассмотрению настоящего спора таким законом является Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.

Само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, т.е. в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом (часть 4 статьи 198 АПК Российской Федерации) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 367-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Владимир и Ольга" на нарушение конституционных прав и свобод частью 1 статьи 52 и частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, 16.09.2014 Прокурором Челябинской области был принесен протест на распоряжение Администрации г.Челябинска от 20.12.2013 №7967 в части п.2 (согласно которому предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки и утвержден акт выбора земельного участка), прокурор потребовал отменить указанный пункт распоряжения, поскольку согласование места размещения спортивно-игровой площадки по ул.Лесопарковой, западнее пересечения ул.Лесопарковой и ул.Смирных в Центральном районе г.Челябинска ООО «Абсолют» без проведения торгов и утверждение акта выбора при наличии на участке высоковольтных силовых кабелей, по мнению прокурора нарушало право граждан на охрану жизни и здоровья, противоречило требованиям Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160 (т.2 л.д. 117-119).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 20.10.2014 № 6906 отменено распоряжение от 20.12.2013 № 7967, аннулирована схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-11330/2015 распоряжение администрации г.Челябинска от 20.10.2014 № 6906 «Об отмене распоряжения Администрации города Челябинска от 20.10.2013 № 7967» признано недействительным, решение вступило в законную силу (т.2 л.д. 120-125).

Оценив доводы, изложенные в ходатайстве о восстановлении срока, суд приходит к выводу об отсутствии процессуальных оснований для его восстановления. Поскольку прокурор знал о существовании оспариваемых распоряжений, а сам по себе факт повторного исследования материалов в 2023 году, на который указывает представитель прокурора, не имеет юридического значения, поскольку с самого начала с поступления заявления в органы местного самоуправления, публичного информирования, вынесения оспариваемых распоряжений, цель, для которой испрашивался участок, не изменялась, как и фактическая процедура, пройденная в соответствии с нормами ЗК РФ. 

Иных уважительных причин пропуска срока, установленного ч.4 ст. 198 АПК РФ, прокурором арбитражному суду не приведено и доказательств уважительности не представлено.

 Пропуск установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, при отсутствии уважительных причин для его восстановления, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Изложенный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 19.04.2006 N 16228/05).

Более того, по мнению суда, заслуживают внимания и доводы участников процесса в отношении ненадлежащего способа защиты, избранного прокурором при оспаривании распоряжений органа местного самоуправления.

Пунктом 52 Постановления от 29.04.2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Совместное Постановление N 10/22) определено, что поскольку при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно п. 56 совместного постановления Пленума № 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в Едином государственном реестре прав не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Суд считает, что в случае, если в основу государственной регистрации был положен недействительный акт, то возникшее в результате государственной регистрации право будет содержать неустранимый порок, заключающийся в том, что предусмотренного законом материально-правового основания для его возникновения и последующего признания его существования государством не имелось.

Данное обстоятельство означает, что государством было признано несуществующее право субъекта на объект недвижимого имущества, что является недопустимым и противоречащим основополагающему принципу государственной регистрации - принципу достоверности (публичной веры), который означает действительность и юридическую силу записи в книге для всех третьих лиц. При этом данный принцип подразумевает то, что юридическая сила записи должна сохраняться до момента, пока эта запись не исправлена и не изменена, причем даже в случае, если эта запись не соответствует действительности.

В связи с этим, даже в случае установления несоответствия действительности содержащейся в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности (а также ином праве) лица на объект недвижимости, государство в лице регистрирующего органа не вправе самовольно погасить такую запись. Для осуществления таких действий необходимо вступившее в законную силу решение суда.

Поэтому законодатель законодательно закрепил норму, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Недействительность документов, послуживших основанием для внесения регистрационной записи, может быть установлена только в рамках спора, имеющего гражданско-правовой характер, и не может быть рассмотрена по правилам административного судопроизводства, установленного главой 24 АПК РФ.

Суд полагает, что дела, хотя и вытекающие из административно-правовых отношений, но рассмотрение которых, по существу требует решения спора о праве других лиц, должны разрешаться в порядке искового производства. Разрешение спора о праве путем рассмотрения спора публичного характера (о признании недействительными ненормативных актов, решений, действий (бездействия) государственного органа) является недопустимым, так как может повлечь серьезное нарушение прав иных лиц.

При этом суд считает, что оценка действительности правового акта, положенная в основу государственной регистрации, может быть дана только при разрешении спора о праве на имущество.

Следуя правовой позиции, изложенной в Совместном Постановлении N 10/22, суд полагает, что вопрос правомерности принятия Администрацией г. Челябинска оспариваемых распоряжений должен решаться при рассмотрении спора о праве на земельный участок, переданный ООО «Абсолют» в аренду.

Фактически, требования Прокурора о признании недействительным вышеуказанных распоряжений Администрации, в рассматриваемой ситуации, направлены на оспаривание прав Общества на спорный земельный участок.

Избрание Прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требований.

В связи с вышеизложенным в своей совокупности и взаимосвязи, требования прокурора, в части признания недействительными распоряжения Администрации города Челябинска от 20.12.2013 № 7967 и распоряжения администрации г. Челябинска от 18.01.2016 № 320, удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев требования прокурора о признании недействительными (ничтожными) договора от 27.04.2016 УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска, договора от 06.12.2019 УЗ № 017320-К-2019 аренды, дополнительного соглашения от 06.05.2022, и применении последствий недействительности ничтожных сделок, суд также полагает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, действующим в момент заключения.

Как следует из содержания ч. 1 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесение изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием таких земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров аренды таких земельных участков. Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 1 марта 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Как уже было установлено ранее по тексту настоящего решения, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ООО «Абсолют» 27.04.2016 заключен договор УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, сроком до 18.01.2019. 

Договор заключен на основании распоряжения администрации г. Челябинска от 18.01.2016 № 320, которым принято решение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют».

При обращении в суд с требованием о признании недействительным указанного договора аренды, прокурор ссылается на нарушение процедуры предоставления участка, оценка доводов прокурора в указанной части дана судом ранее по тексту настоящего решения (публичное информирование, расположение в зоне, где строительство недопустимо).

Следует отметить, что договор УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, сроком до 18.01.2019, был заключен с соблюдением процедуры и порядка, установленных  ст. 31, 32 ЗК РФ.

Вопреки доводам прокурора, нарушений требований ч.3 ст.31 ЗК РФ, не установлено.

Доводы прокурора о ненадлежащем способе предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377 для строительства спортивно-игровой площадки, со ссылкой на вид разрешенного использования земельного участка — размещение спортивно-игровой площадки, также подлежат отклонению. Как верно указал представитель органа местного самоуправления, подп. 7 п. 5 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации содержит в себе понятие «размещение» - строительство, реконструкция и (или) эксплуатация. Данное понятие было введено Федеральным законом от 23.05 2014 № 171 - ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Соответственно, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377 — размещение спортивно-игровой площадки, предполагал возможность осуществления строительства объекта. Каких-либо действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, повлекших незаконное предоставление участка, со стороны органа местного самоуправления не осуществлялось (доказательств обратного не представлено). Спорный земельный участок изначально был сформирован с видом разрешенного использования «размещение спортивно-игровой площадки». 

Кроме того, вопреки доводам прокурора положения ст. 34 ЗК РФ к исследуемым правоотношениям не применимы.

Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ввиду отсутствия, со стороны Администрации города Челябинска, нарушения  порядка предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, оспариваемый прокурором договор №013821-К-2016 аренды земельного участка от 27.04.2016, не может быть признан недействительным (ничтожным). 

Согласно акту приема-передачи от 27.04.2016 земельный участок передан от КУиЗО г. Челябинска ООО «Абсолют», договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области (т.1 л.д. 47-59).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) по истечении срока договора аренды -земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считайся возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как уже было указано ранее, из содержания ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользоваться таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела и неоднократно было указано ранее, поскольку договор УЗ № 013821-К-2016 аренды земельного участка от 27.04.2016 был заключен на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства, принятого до 01.03.2015, после истечения срока его действия —18.01.2019, данный договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дальнейшем, из материалов дела следует, что сторонами договора было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды УЗ № 013821-К-2016, оформленное соглашением от 06.12,2019, согласно п. 1.2 которого, обязательства сторон по вышеуказанному договору прекращаются с 01.10.2019.

Материалами дела также установлено и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, что в связи с регистрацией ООО «Абсолют» права собственности на незавершенный строительством объект, площадью 123.8 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:377, Обществом «Абсолют» было подано заявление о заключении договора аренды для завершения строительства.

В свою очередь, в силу подп. 10. п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, между Комитетом и ООО «Абсолют» был заключен договор УЗ № 017320-К-2019 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377 для завершения строительства спортивно-игровой площадки сроком на 3 года.

Согласно ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что до 1 марта 2023" года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В связи с чем, 06.05.2022 по заявлению Общества было заключено дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора УЗ № 017320-К-2019 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, до 06.12.2025.

Нарушений требований вышеуказанных норм действующего законодательства, вопреки доводам прокурора, судом не установлено, доводы прокурора, в том числе о заключении дополнительного соглашения в целях пролонгации договора, подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, в том числе п.п. 10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований прокурора о признании недействительными (ничтожными) договора от 27.04.2016 УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска, договора от 06.12.2019 УЗ № 017320-К-2019 аренды, дополнительного соглашения от 06.05.2022, и применении последствий недействительности ничтожных сделок, у суда не имеется.

В отношении требований прокурора о признании недействительным разрешения на строительство № RU 74315000-93-Г-2018 объекта благоустройства, отдыха и спорта без зрителей (спортивно-игровая площадка, здание хранения спортинвентаря), площадью 123,8 кв. метров, выданного 28.11.2018 заместителем Главы г. Челябинска по вопросам градостроительства ООО «Абсолют», сроком до 06.02.2022, до 06.12.2022, до 06.12.2025, суд также приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления.

В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи: проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является, в частности, отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, на основании заявления ООО «Абсолют» от 21.11.2018 № 4847, 28.11.2018 заместителем Главы г. Челябинска по вопросам градостроительства Обществу «Абсолют» выдано разрешение на строительство № RU 74315000-93-1-2018 объекта благоустройства, отдыха и спорта без зрителей (спортивно-игровая площадка, здание хранения спортинвентаря), наименование объекта капитального строительства – здание хранения спортивного инвентаря общей площадью 123,8 кв. метров (количество этажей 1), сроком до 06.02.2022 (срок был продлен до 06.02.2022, 06.12.2022, 06.12.2025) (т.1 л.д. 60-63).

Материалами дела установлено, что при обращении с заявлением застройщиком были представлены все необходимы документы, предусмотренные ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Заявленный объект, вопреки доводам прокурора, отклоненным ранее по тексту настоящего решения, соответствовал градостроительному регламенту для территориальной зоны А.1.1., была предоставлена проектная документация, соответствующая положениям ст. 48 ГрК РФ,  а также Положению о составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию, установленным постановлением правительства РФ от 16.02.2008 №87.

Оснований для отказа, в соответствии с ч. 13 ст. 51 ГрК РФ, в выдаче разрешения на строительство у органа местного самоуправления не имелось (доказательств обратного не представлено).

Кроме того, суд учитывает также и следующие обстоятельства.

Общество "Абсолют" обратилось в Администрацию с заявлением от 20.10.2021 о продлении разрешения на строительство, выданного 28.11.2018, - сроком до 06.12.2022.

Письмом от 22.10.2021 N 5286/2021 Администрацией города Челябинска принято решение об отказе обществу "Абсолют" в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.11.2018 N RU74315000-93-г-2018 в связи с отсутствием начала строительных работ.

Полагая, что решение Администрации об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство, выраженное в письме от 22.10.2021 N 5286/2021, является незаконным, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество "Абсолют" обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.01.2022 заявленные требования были  удовлетворены, признано незаконным решение администрации г.Челябинска, выраженное в письме от 22.10.2021 №5286/2021 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.11.2018 №RU74315000-93-г-2018, на администрацию г. Челябинска возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов  общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» в установленном законом порядке. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.08.2022, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  Суды установив, что на день подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство (20.10.2021) работы по строительству объекта начаты, о чем безусловно свидетельствует факт наличия на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:377, зарегистрированного за обществом "Абсолют" в публичном реестре объекта незавершенного строительства площадью 123,8 кв. м, пришли к выводу о том, что отказ Администрации в продлении действия разрешения на строительство от 28.11.2018 N RU74315000-93-г-2018, изложенный в письме от 22.10.2021 N 5286/2021, противоречит положениям части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает права заявителя по делу на использование арендуемого им земельного участка и на завершение строительства объекта капитального строительства.

Таким образом, разрешение на строительство было выдано законно, а срок его действия, в том числе, был продлен и во исполнение вступившего в законную силу судебного акта Арбитражного суда Челябинской области. 

В отношении требования прокурора о признании спорного объекта самовольной постройкой, суд исходит из следующего.

В силу пунктов 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как указано в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П Конституционного Суда РФ, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В соответствии с пунктом 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, согласно положениям пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Материалами дела установлено, что объект незавершенного строительства возведен на предоставленном в аренду земельном участке, на основании выданного разрешения на строительство, принимая во внимание, что суд пришел к выводу об отсутствии нарушений процедуры предоставления участка, о законности разрешения на строительство, а также учитывая, что разрешенное использование земельного участка допускает строительство, а также исходя из того, что в материалы дела не представлено доказательств нарушения (несоответствие) проекту, оснований для признания постройки самовольной и ее сносе, у суда не имеется.  

Кроме того, принимая во внимание, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров аренды и дополнительного соглашения, недействительными (ничтожными), отсутствуют и основания для применения последствий недействительности сделок.

Учитывая изложенное, требования Прокурора не подлежат удовлетворению.

руководствуясь ст.ст. 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                              И.В. Мрез