Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-98898/2022

10 апреля 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  27 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  10 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.

 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: общество с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.04.2010, ИНН: 

<

***>),

Ответчик: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: 

<

***>),

Третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2009, ИНН: 

<

***>),

о  взыскании,

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 27.03.2024,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» о взыскании 1 476 269 рублей 43 копеек неосновательного обогащения за период с 15.12.2015 по 30.06.2022.

Распоряжением заместителя председателя суда от 21.01.2024 дело передано в производство судье Потыкаловой К.Р.

В предварительном судебном заседании явились истец и ответчик; третье лицо извещено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило. Представитель истца требования иска поддержал, пояснил, что неосновательное обогащение на стороне ответчика составляет разницу в размере перечисленных арендных платежей и платы, которая должна была быть внесена в связи с передачей в пользование и владение недвижимости меньшей площади, чем этом было согласовано условиями договора. 

Ответчик против удовлетворения иска возражал, пояснил, что при исполнении договора ответчиком возражения по площади переданного помещении возражения не –заявлялись, также сторона указывает на пропуск срока исковой давности. 

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» (далее по тексту – Арендатор) и Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (далее по тексту – Арендодатель) были заключены договоры аренды от 15.12.2015 № 10500АЭ15018, от 21.07.2016 № 10500АЭ16017, от 17.09.2016 № 10500АЭ16023, от 01.12.2019 № 10500АЭ19042 в отношении части нежилого помещения 1-го этажа № 11-Н (комнаты № 1, 2, 16-20) площадью 249,3 кв.м. (далее по тексту – объект) в нежилом здании с кадастровым номером 78:31:0001258:223 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 20, лит. А, помещение 4-Н, 5-Н, 11-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 5ЛК, 6ЛК, 7ЛК, по условиям которых границы помещения передаваемого в аренду определены в плане нежилого здания в Приложении № 1 к договору. Также сторонами заключено дополнительное соглашение от 04.06.2020 № 1, заключались договоры об участии в содержании и ремонте мест общего пользования зданий и оплате коммунальных услуг (от 15.12.2015 № 10500КЭ15018, от 21.07.2016 № 10500КЭ16017, от 17.09.2016 № 10500КЭ16023 и от 01.12.2019 № 10500КЭ19042) в период владения и пользования помещением с 15.12.2015 по 30.06.2022. 

Нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве оперативного управления на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 07.12.199 № 027221 и Свидетельства о государственной регистрации права серии 78-АЖ № 452556, дата регистрации 23.01.2012. 

Пунктом 5.1 договора от 01.12.2019 № 10500АЭ19042 установлено, что ставка арендной платы из расчета за 1 кв.м. в месяц. Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что ставка арендной платы может быть изменена в одностороннем порядке не чаще одного раза в год способом, предусмотренным пунктами 5.4.1 или 5.4.2, в том числе в соответствии с величиной коэффициента уровня инфляции, установленного в федеральном законе о бюджете РФ на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. 

Уведомлениями от 10.03.2022 № 476/74 и от 1205.2022 № 1069/74 арендодатель уведомил арендатора об изменении ставки арендной платы. 

Арендатор полагает, что уведомление об изменении ставки арендной платы является недействительным в силу отсутствия установленного пунктом 5.4.2 договора термина в федеральном законе «О федеральном бюджете», а также ввиду установленного договором условия о порядке изменения ставки арендной платы.

Также арендатор отмечает, что из отчета ГУИОН площадь объекта по состоянию на 22.06.2022 составляет 237 кв.м., что на 12,3 кв.м. меньше, чем указанного в договорах, при этом о том, что площадь ранее арендованного помещения меньше установленной в договоре арендатору стало известно после возврата объекта аренды 30.06.2022 в связи с получением результатов технической инвентаризации ГУИОН на 22.06.2022 только 04.07.2022. 

В связи с изложенным, арендатор полагает, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в связи с оплатой аренды по стоимости из некорректного расчета платы в связи с неправильным определением площади объекта, а также излишней платой по коммунальным платежам на сумму 1 476 269 рублей 43 копейки. 

Оставление без удовлетворения требований претензии от 06.09.2022 № 50 послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд. 

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Положениями пункта 5.4 договора стороны согласовали, что ставка арендной платы, установленная пунктом 5.1 договора аренды может быть изменена в соответствии с величиной коэффициента уровня инфляции, установленного в федеральном законе о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. 

Уровень инфляции на 2022 год установлен пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 06.12.2021 №390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» (далее - Закон о бюджете на 2022 год) и составляет 4,0 процента.

Коэффициент уровня инфляции – это числовой множитель в алгебраическом выражении, в соответствии с которым, следует произвести вычисления  размера увеличения арендной платы в числовом выражении. 

Таким образом, ставка арендной платы по договору аренды с 01.04.2022 устанавливается в следующем размере: 1 227 руб. 09 коп. (ставка на 2021 год) *4%=49,08 – размер увеличения; 1 227, 09 + 49,08 =1 276 рублей 17 копеек (ставка на 2022 год), а также НДС в соответствии с действующим законодательством.

Порядок изменения арендной платы согласован сторонами в пункте 5.5 договора и определяется с даты, указанной в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор. Уведомление составляется арендодателем в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и является неотъемлемой частью договора. Уведомление должно быть направлено арендатору не менее чем за 10 календарных дней до даты начала действия новой ставки арендной платы. При этом надлежащим направлением письменного уведомления будет считаться направление уведомления почтовым отправлением по адресу арендатора, указанному в договоре, либо вручение такого уведомления под подпись уполномоченному представителю арендатора.

Уведомление от 10.03.2022 №476/74 об увеличении арендной платы было своевременно направлено арендодателем и получено арендатором 16 марта 2022 года.

Возражения истца относительно возможности увеличения арендной платы не ранее, чем через год после предыдущего изменения арендной платы судом отклоняются, поскольку не основаны на условиях пункта 5.5 договора. 

В связи с изложенным, суд приходит к правомерности начисления арендной платы с учетом уведомления от 10.03.2022 №476/74. 

Также истец полагает, что основанием для возникновения неосновательного обогащения на стороне ответчика является недостоверная информация о площади арендованного объекта, в связи с чем арендная плата и коммунальные платежи подлежат перерасчету в сторону уменьшения,  а разница взысканию в пользу истца в качестве неосновательного обогащения. 

В соответствии с условиями договоров аренды, заключенных в отношении спорного объекта между истцом и ответчиком, площадь передаваемых помещений составляла 249,3 кв.м.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности» кадастровые работы выполняются кадастровыми инженерами в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.

При заключении договора и в период его действия от арендатора претензий по вопросу несоответствия площади занимаемых помещений и площади, указанной в договоре, в адрес арендодателя не поступало.

Согласно Акту возврата к договору аренды федерального недвижимого имущества от 01.12.2019 № 10500АЭ19042 арендатор возвратил, а арендодатель принял федеральное недвижимое имущество общей площадью 249,3 кв.м. 30 июня 2022 года.

Также приложением к договору является План 1 этажа здания, на котором указана площадь, передаваемая в аренду.

Указанный план составлен Филиалом ГУ ГУИОН ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга, содержит отметку о его утверждении инженером государственного земельного кадастра, в соответствии с требованиями ст. 1 закона о кадастровой деятельности.

26 декабря 2018 года Филиал ГУП «ГУИОН» - проектно-инвентаризационное бюро Центрального района выдал Университету заверенную копию поэтажного плана здания по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская улица, д. 20, лит. А.

Площадь Объекта в соответствии с указанным планом также составляет 249,3 кв.м.

На основании вышеизложенного, основания считать информацию о площади переданных по договору аренды помещений недостоверной отсутствуют.

Кроме того, размер арендной платы по договору от 1 декабря 2019г. №10500АЭ19042 определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды, проведенной в соответствии с действующим законодательством оценщиком, на данный отчет получено положительное заключение МТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

 Объект находился во временном владении и пользовании истца с 15.12.2015г. по 30.06.2022г. в соответствии с Договором аренды нежилого помещения №10500АЭ15018 от 15 декабря 2015 года, Договором аренды нежилого помещения №10500АЭ16017 от 21 июля 2016 года, Договором аренды нежилого помещения №10500АЭ16023 от 17 сентября 2016 года, Договором №10500АЭ19042 аренды федерального недвижимого имущества от 1 декабря 2019 года.

При заключении и прекращении каждого из договоров сторонами были подписаны акты приема-передачи арендуемых помещений, общая площадь которых составляет 249,3 кв.м.

От приемки объекта истец по доводу о недостоверности сведений о площади объекта не уклонился, соответствующих замечаний в ходе исполнения договора ответчику не заявлял. 

Несоответствие сведений о площади нежилого помещения у ГУИОН условиям договора не свидетельствуют о том, что предмет аренды в нарушение части 3 статьи 607 ГК РФ не были согласован, поскольку договор содержит данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что экономический интерес истца заключался в пользовании не помещением площадью 249,3 кв.м., потому что в противном случае при приемке помещения по актам приема-передачи сторона произвела измерения арендованного объекта, а помещением, расположенным по адресу 1-го этажа № 11-Н (комнаты № 1, 2, 16-20) в нежилом здании с кадастровым номером 78:31:0001258:223 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 20, лит. А, помещение 4-Н, 5-Н, 11-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 5ЛК, 6ЛК, 7ЛК, по условиям которых границы помещения передаваемого в аренду определены в плане нежилого здания в Приложении № 1 к договору.

При таких обстоятельствах, доводы истца судом отклоняются как необоснованные, а основания считать стоимость арендной платы и платы за коммунальные платежи, начисленные ответчиком неосновательным обогащением отсутствуют, что является основанием для отказа в удовлетворении иска. 

Также суд полагает необходимым отметить, что суд принимает в качестве обоснованного возражения ответчика по доводу о пропуске срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу положений статьи 199 ГК РФ, поскольку истцу о площади арендуемых помещений стало известно при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи, что с учетом периода фактических отношений сторон, произошло 15.12.2015. 

Таким образом, на дату подачи иска, предусмотренный статьи 196 ГК РФ срок исковой давности истцом пропущен и применяется по заявлению ответчика. 

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца, поскольку судебный акт не принят в его пользу. 

Поскольку истец при подаче иска государственную пошлину уплатил в меньшем размере, чем это предусмотрено действующим законодательством, в неуплаченной части она подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                          Потыкалова К.Р.