Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-4348/2019

28 мая 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А75-4348/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Плюс» к департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о признании отказа от 11.12.2018 от исполнения договора аренды от 01.03.2010 № 27 незаконным и о признании договора аренды от 01.03.2010 № 27 действующим, при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Артель»,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2, доверенность № 1 от 12.04.2019,

от ответчика – ФИО3, доверенность № 1-1/46-9/19 от 09.01.2019,

от третьего лица – не явились,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Сервис-Плюс» (далее – заявитель, ООО «Сервис-Плюс») обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска  (далее – ответчик, Департамент) признании отказа от 11.12.2018 от исполнения договора аренды от 01.03.2010 № 27 незаконным, а также о признании договора аренды земельного участка от 01.03.2010 № 27 действующим.

К участию  в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Артель» (далее -  третье лицо, ООО «Артель»).

Департамент в отзыве на заявление просит  в удовлетворении  заявленных  требований отказать.

Отзыв от третьего лица  не поступил.

Определением суда от 17.04.2019 предварительное судебное заседание отложено на 21.05.2019 на 11 часов 00 минут, судебное заседание назначено на 21.05.2019 на 11 часов 10 минут.

Возражений относительно перехода в судебное заседание непосредственно после завершения предварительного заседания в материалы дела от лиц, участвующих в деле, не поступило.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 суд завершил предварительную подготовку по делу и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования, представитель ответчика возражал против их удовлетворения по доводам отзыва.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует  из  материалов дела, по договору купли-продажи от 25.02.2009 ООО «Сервис-Плюс» приобрел в собственность объект незавершенного строительства (свайное поле) степенью готовности 2 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.03.2009 (л.д.24). Согласно договору купли-продажи от 25.02.2009 указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 5000 кв.м в 

<

...> (л.д. 86-88).

Между Департаментом и ООО «Сервис-Плюс» был заключен договор аренды земельного участка № 27 от 01.03.2010 под незавершенное строительство (свайное поле) сроком на 3 года (кадастровый номер 86:20:0000072:74) (л.д. 25-31).

17.02.2011, 08.04.2013 и 18.02.2014  к указанному договору были заключены дополнительные соглашения, которыми изменялись сроки действия договора и оплата арендных платежей по нему (л.д. 32-41). В итоге срок действия договора был продлен до 06.02.2017 (л.д. 40).

Как следует из материалов дела, после истечения согласованного в договоре срока аренды арендатор продолжил пользование земельным участком.

11.03.2014 между ООО «Сервис-Плюс» и ООО «Артель» был заключен договор субаренды земельного участка № 27/1-2014 (л.д. 67-72). По условиям указанного договора субаренды ООО «Сервис-Плюс» передало ООО «Артель» в аренду земельный участок, переданный ему по договору аренды № 27 от 01.03.2010, целевое назначение переданного в субаренду земельного участка – под незавершенное строительство (свайное поле). Указанный договор субаренды был согласован с Департаментом.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств администрация города Нефтеюганска выдала ООО «Артель» разрешения на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: 

<

...>, срок действия которых истекает в 2010 году. При этом в заявлении ООО «Артель», на основании которых были выданы упомянутые разрешения на строительство в качестве документа, подтверждающего право пользования земельным участком под объектом строительства, был указан договор субаренды от 11.03.2014.

Департамент направил в адрес ООО «Сервис-Плюс» уведомление от 11.12.2018 №1-1/46-9844 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления (л.д. 23).

Как утверждает представитель заявителя со ссылкой на имеющуюся отметку о регистрации указанного уведомления, оно было получено ООО «Сервис-Плюс» 07.02.2019. Как указывает ответчик со ссылкой на  отчет об отслеживании почтового отправления (л.д.106), указанное уведомление было получено заявителем 21.12.2018.

Письмом от 28.02.2019 ООО «Сервис-Плюс» заявил возражения относительно  одностороннего отказа от договора аренды земельного участка со стороны арендодателя, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО «Сервис-Плюс» на праве собственности (л.д.42).

Письмом от 04.03.2019 ООО «Сервис-Плюс» уведомило Департамент о намерении продолжить арендные отношения как на условиях ранее заключенного договора, так и на условиях нового договора аренды (л.д. 43).

Полагая, что отказ от 11.12.2018 от исполнения договора аренды от 01.03.2010 № 27 является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО «Сервис-Плюс», заявитель  обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим законодательством арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от договора аренды, срок действия которого возобновился на неопределенный срок, обязывая арендодателя только уведомить арендатора о намерении прекратить арендные отношения. Иных требований для отказа от арендных отношений законодательство к арендодателю не предъявляет.

Указанное право арендодателя было реализовано Департаментом путем направления уведомления №1-1/46-9844/18 от 11.12.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам заявителя решение Департамента от 11.12.2018 не противоречит закону и не нарушает права ООО «Сервис-Плюс».

Доводы заявителя о том, что он является собственником объекта незавершенного строительства (свайного поля) строительной готовностью 2%, и отказ от договора аренды приведет к нарушению его имущественных прав, основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия на земельном участке объекта недвижимости.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС 17-2608.

Также не могут являться основанием для признания оспариваемого уведомления незаконным и доводы заявителя о наличии действующих разрешений на строительство капитального объекта на спорном земельном участке, выданных ООО «Артель». 

Как уже было указано ранее, основания для признания решения органа местного самоуправления  незаконным является доказанная совокупность обстоятельств, в том числе доказанность нарушения прав заявителя оспариваемым решением. В данном случае разрешения на строительство объекта выданы не заявителю, а ООО «Артель», который за защитой своих прав и законных интересов не обращался. 

Права же заявителя на получение субарендных платежей не могут считаться нарушенными, поскольку действие договора субаренды прекращается вместе с прекращением договора аренды вне зависимости от причин прекращения договора аренды.

При установленных обстоятельствах оснований для оценки действий арендодателя  как направленных исключительно на ущемление прав  ООО «Сервис-Плюс» (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) у суда не имеется.

Также суд отклоняет доводы заявителя о том, что расторжение договора аренды земельного участка было возможно только в судебном порядке в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, поскольку указанное правило  регулируют отношения  между арендатором и арендодателем по срочным договорам аренды, в то время как сам же заявитель исходит из того, что договор аренды земельного участка № 27 от 01.03.2010 является договором, возобновленным на неопределенный срок по правилам, установленным статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

При таких обстоятельствах суд также отказывает в удовлетворении требований ООО «Сервис-Плюс» о признании договора аренды земельного участка № 27 от 01.03.2010 возобновленным на неопределенный срок, поскольку оспариваемое уведомление о прекращении действия указанного договора получено ООО «Сервис-Плюс» 21.12.2018, о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления (л.д. 106). Таким образом, с 21.03.2019 по истечении трехмесячного срока указанный договор аренды земельного участка считается расторгнутым.

Учитывая установленные обстоятельства и положения названных норм права  заявленные ООО «Сервис-Плюс»  требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Плюс» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяЕ.А. Голубева