ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-40713/2024

город Ростов-на-Дону

09 апреля 2025 года

15АП-172/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,судей Пименова С.В., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО1,

при участии:

от ООО СЗ «МСК-Капитал»: ФИО2 по доверенности от 18.03.2024, паспорт;

от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области: ФИО3 по доверенности от 13.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Капитал»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 09.12.2024 по делу № А53-40713/2024 

по исковому заявлению Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик 

«МСК-Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о приостановлении деятельности,

УСТАНОВИЛ:

Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области (далее – заявитель, служба) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Капитал» (далее – ООО СЗ «МСК-Капитал», общество) о приостановлении на двенадцать месяцев осуществления ООО «СЗ «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) – VIII этап строительства по адресу: 

<

...>. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2024 заявление Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области удовлетворено. Приостановлено на двенадцать месяцев осуществление ООО СЗ «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) - VIII этап строительства по адресу: 

<

...>. Взыскано с ООО СЗ «МСК-Капитал» в доход федерального бюджета 50 000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СЗ «МСК-Капитал» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что в данном конкретном случае привлечение к административной ответственности (вынесены постановления о назначении административного наказания в виде штрафов № 236021, 236020) являлось достаточной мерой государственного принуждения за допущенное застройщиком нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). В данном случае такая мера как приостановление на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не может быть применена к застройщику ООО СЗ «МСК-Капитал», так как допущенное застройщиком однократное нарушение срока предоставления отчетности (при том, что отчетность фактически была представлена) носит несущественный характер, не свидетельствует о грубом игнорировании и несоблюдении интересов участников долевого строительства и норм Закона № 214-ФЗ. В сложившейся ситуации применение данной санкции ограничит права участников долевого строительства и фактически лишит застройщика возможности исполнить обязанности по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве.

От службы поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ООО СЗ «МСК-Капитал» поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых общество пояснило следующее. Застройщиком в установленные проектной декларацией и договорами участия в долевом строительстве сроки, а именно до 31.12.2024, было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2024 № 61-44-942509-2024, выданное департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону. Следовательно, отсутствуют основания для приостановления деятельности ООО СЗ «МСК-Капитал» на 12 месяцев, а введение объекта в эксплуатацию в заявленный срок подтверждает отсутствие необходимости приостановки деятельности, так как денежные средства участников долевого строительства не привлекаются, счета эскроу закрыты. Кроме того, оставление вышеуказанного решения Арбитражного суда Ростовской области без изменения создаст препятствия для ООО СЗ «МСК-Капитал» по осуществлению основной хозяйственной деятельности по причине наложения запрета на совершение регистрационных действий.

От Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области поступили пояснения по делу.

От ООО СЗ «МСК-Капитал» поступило ходатайство о приобщении документов во исполнение определения суда (акты приема передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, выписка из ЕГРП о постановке многоквартирного дома на кадастровый учет).

Представленные дополнительные документы приобщены к материалам дела, как доказательства непосредственно связанные с предметом исследования по настоящему спору.

В судебном заседании представитель общества просил решение суда отменить.

Представитель службы просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО СЗ «МСК-Капитал» является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) -VIII этап строительства по адресу: 

<

...> (далее - объект) и осуществляет строительство объекта на основании разрешения на строительство, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону № 61-310-941701-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (в разрешение на строительство дважды вносились изменения: 29.12.2019, 01.06.2020 в части указания технико-экономических показателей объекта).

В рамках контрольных (надзорных) мероприятий, проводимых службой, выявлены неоднократные нарушения ООО СЗ «МСК-Капитал» требований Закона № 214-ФЗ в виде не исполнения обязанности по передаче объектов долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления срока удовлетворения таких требований, в связи с чем к обществу применены меры административного воздействия. 

Полагая, что имеется предусмотренное пунктом 3 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ основание для приостановления на определенный срок осуществления ООО СЗ «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, служба обратилась в арбитражный суд с заявлением.

Частью 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган). 

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 15.12.2011 № 230 «Об утверждении Положения о Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области» Региональная служба является исполнительным органом Ростовской области (органом исполнительной власти Ростовской области), уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, на территории Ростовской области». 

Согласно части 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ контролирующий орган: выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения; вправе получать от органа регистрации прав документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; вправе получать от органов местного самоуправления документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в случае, если застройщик освобожден от обязанности представлять такую отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренного статьей 18 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности). В случае, если застройщик представляет годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, контролирующий орган получает такую отчетность из этого государственного информационного ресурса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия; осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

В соответствии с ч. 15 ст. 23 Закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом; застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей; застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия; в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона; по истечении трех месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований. 

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения. 

Из материалов дела видно и судом первой инстанции установлено, что общество как застройщик жилых многоквартирных домов обязан размещать в ЕИСЖС по адресу: наш.дом.рф отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной c привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также проектную декларацию.

Формы и порядок предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, утверждены приказом Минстроя России от 12.10.2018 № 656/пр.

Проектная декларация ООО СЗ «МСК-Капитал» № 61-001108 от 02.12.2020 с изменениями от 09.10.2024 по объекту размещена в ЕИСЖС.

Согласно разделу 19.7 проектной декларации № 61-001108 от 02.12.2020 с изменениями от 09.10.2024 объект включает в себя 767 самостоятельных частей, в том числе 765 жилых помещений площадью 32510,26 кв. м, 2 нежилых помещения площадью 250,80 кв.м.

В отношении жилых помещений общей площадью 15 458,38 кв.м заключено 366 договоров участия в долевом строительстве на общую сумму 1 370 282 344 рублей. В отношении нежилых помещений договоры участия в долевом строительстве не заключались.

Судом первой инстанции установлено, что ориентировочная строительная готовность объекта составляет 69 %.

Согласно части 1 и части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Согласно разделу 17.2 проектной декларации № 61-001108 от 02.12.2020 первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 31.03.2024. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 4 квартал 2023 года.

Согласно разделу 17.2 проектной декларации № 61-001108 от 02.12.2020 с изменениями от 09.10.2024 срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 30.11.2024, срок ввода объекта в эксплуатацию - на 4 квартал 2024 года.

Вместе с тем, дополнительные соглашения о переносе срока передачи объектов долевого строительства с участниками не заключены, указанная информация в службе отсутствует.

 С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что застройщик в нарушение законодательства в одностороннем порядке изменил срок передачи объектов долевого строительства и на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции он нарушен на 7 месяцев.

Кроме того, материалами дела подтверждено и обществом не опровергнуто, что в течение одного года к застройщику неоднократно применялись меры воздействия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ.

Таким образом, суд первой инстанции удовлетворил требования службы и приостановил на двенадцать месяцев осуществление ООО СЗ «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) - VIII этап строительства по адресу: 

<

...>. 

Вместе с тем, судебная коллегия, исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно деятельность, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения, что соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 21.11.2002 № 15-П, от 30.07.2001 № 13-П, от 12.05.1998 № 14-П, определениях от 07.02.2002 № 16-О, от 05.07.2001 № 130-О, от 07.06.2001 № 139-О, от 14.12.2000 № 244-О).

Согласно указанным правовым позициям меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств. 

Согласно правовой позиции, представленной в определении ВАС РФ от 14.01.2014 № ВАС-19292/13, при рассмотрении заявленных истцом требований о приостановлении деятельности, судом могут приниматься во внимание фактические обстоятельства дела, поведение общества, характер нарушения, степень вины общества, последующее предоставление отчетности обществом, специфика деятельности общества, доказанность службой необходимость принятия соответствующей меры.

Положения пункта 3 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ не устанавливают безусловной обязанности суда при наличии приведенных в этой норме оснований принять решение о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости.

Такая мера государственного принуждения по своей правовой природе является публично-правовой санкцией и должна соответствовать требованиям, предъявляемым к подобного рода мерам юридической ответственности. 

В частности, применение конкретной санкции должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным и соответствующим характеру совершенного деяния. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что согласно разделу 17.2 проектной декларации № 61-001108 от 02.12.2020 с изменениями от 05.12.2024 срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 31.12.2024, срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2024 года.  Рассматриваемый многоэтажный дом возводится на законных основаниях, договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома с участниками заключены в установленном порядке, прошли государственную регистрацию. Застройщиком предпринимаются надлежащие меры по завершению и исполнению обязательств перед дольщиками. 

Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2024 № 61-44-942509-2024, выданное департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, что свидетельствует о принятии застройщиком всех мер для исполнения своих обязательств. Часть объектов долевого строительства передано участникам долевого строительства.

При этом учитывая, что решение суда первой инстанции вынесено в декабре 2024 года, разрешение о вводе объекта в эксплуатацию, также вынесено в декабре 2024 года, сведения о том, что ориентировочная строительная готовность объекта составляет 69 % на момент вынесения оспариваемого решения, является неверным.

С учетом вышеизложенного, применение испрашиваемой публично-правовой санкции к обществу не будет удовлетворять целям заключения договоров участия в долевом строительстве. 

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.06.2019 по делу № А01-3013/2017. 

В силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, в данном случае, является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. 

Таким образом, решение суда от 09.12.2024 подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать. 

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в условиях отказа в удовлетворении заявленных требований подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2024 по делу № А53-40713/2024 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           О.Ю. Ефимова

Судьи                                                                                             С.В. Пименов

М.В. Соловьева