АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5168/2020

25 сентября 2024 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ванчиковой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Промгражданстрой»                          (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании долга по арендной плате, неустойки по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО1 (доверенность от 09.01.2024, паспорт, диплом), ответчика ФИО2 (паспорт),

установил:

комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации города Улан-Удэ (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Промгражданстрой» (далее – общество, ООО «Промгражданстрой») о взыскании 2 503 427 рублей 16 копеек – долга по договору аренды № 769 от 24.10.2005 за период с 17.01.2019 по 30.06.2022, 1 842 403 рублей 52 копеек – неустойки за период с 17.01.2019 по 30.06.2022, о расторжении договора аренды земельного участка № 769 от 24.10.2005, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393 и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца поддержал исковые требования, поддержала ранее заявленное ходатайство о прекращении производства по делу в части требования о расторжении договора аренды земельного участка № 769 от 24.10.2005, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393.

В судебном заседании представитель признал основной долг по арендной плате в размере 2 482 604 рублей 75 копеек, а также заявил о снижении размера неустойки, предъявленной к взысканию, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на тяжелой финансовое положение общества, признания его должником в рамках дела о банкротстве.

В судебном заседании 04 сентября 2024 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 14 часов 20 минут 11 сентября 2021 года.

После перерыва судебное заседание продолжилось в том же составе суда, с участием тех же представителей сторон.

В судебном заседании стороны поддержали свои доводы и возражения.

Истец в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка № 769 от 24.10.2005 и об обязании освободить земельный участок площадью 24 394 кв. м., с кадастровым номером 03:24:032002:393.

Заявление подписано председателем комитета ФИО3, которая уполномочена заявлять полный или частичный отказ от исковых требований.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд установил, что отказ от исковых требований в части заявлен уполномоченным лицом, не противоречит закону, не нарушает права и интересы ответчика и других лиц.

В силу изложенного арбитражный суд считает необходимым его принять и прекратить производство по делу в части требования о расторжении договора аренды земельного участка № 769 от 24.10.2005, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393 на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

24.10.2005 между комитетом (арендодатель) и ОАО «Ипотечная корпорация РБ» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 769, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории – земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 140А квартал, в Юго-Восточной части, площадью 212 000 кв.м, именуемый в дальнейшем участок, на срок с 19.10.2005 по 18.10.2008.

Участок предоставляется для малоэтажной высокоплотной жилой застройки. Кадастровый номер земельного участка 03:24:032002:005. Участок не обременен правами третьих лиц. Окончание срока договора не освобождает арендатора от ответственности за нарушение договорных обязательств (пункты 1.3, 1.4,1.5, 1.7 договора).

Согласно пунктам 2.1,2.2 договора, арендная плата исчисляется с 19.10.2005. Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, составляет 3 332 757 рублей 15 копеек за год, 277 729 рублей 76 копеек в месяц.

Оплата производится ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца (пункт 2.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 24.10.2005.

Дополнительным соглашением от 05.02.2010 стороны продлили срок аренды до 31.12.2022.

Из дополнительных соглашений от 24.02.2021, от 26.06.2014 к указанному договору следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:032002:005, передан в аренду ОАО «Промгражданстрой».

На основании дополнительного соглашения от 25.12.2014 пункт 4.2 договора № 769 от 24.10.2005 изложен в следующей редакции: «В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор оплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки, а за нарушение иных условий договора оплачивает штраф в размере 10% от годовой суммы арендной платы».

11.02.2019 между ОАО «Промгражданстрой» (арендатор) и ООО «Промгражданстрой» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2005 № 769, по условиям которого арендатор уступает свои права и обязанности по договору аренды в части земельного участка с кадастровым номером 03:24:032002:393 ООО «Промгражданстрой».

Согласно пункту 5 договора уступки от 11.02.2019 ООО «Промгражданстрой» обязуется надлежащим образом осуществлять все принятые на себя обязательства по договору аренды, в том числе осуществлять плату за аренду земельного участка с 17.01.2019.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393 передан ООО «Промгражданстрой» по передаточному акту от 11.02.2019.

Комитетом в адрес ответчика направлено предупреждение № 1-1/6 от 16.04.2019 с требованием в срок до 26.04.2019 оплатить задолженность по арендной плате и неустойку по договору.

Неисполнение обществом данного требования комитета в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора № 769 от 24.10.2005 суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды земельного участка, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав условия договора № 769 от 24.10.2005 суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договор согласно правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393 передан обществу по передаточному акту от 11.02.2019.

По акту приема-передачи от 20.06.2022 земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393 по договору № 769 от 24.10.2005 возвращен арендодателю.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно расчету истца задолженность арендатора за весь период аренды составляет  2 503 427 рублей 16 копеек.

Указывая на наличие задолженности в размере  2 482 604 рубля 75 копеек, ответчик правильность начисления арендных платежей за каждый период не оспорил, контррасчет задолженности не представил, как и доказательств частичной оплаты основного долга.

Расчет основного долга по договору № 769 от 24.10.2005 проверен судом и признан арифметически верным, соответствующий условиям договора, нормам Постановления Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 № 37 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 2 503 427 рублей 16 копеек, суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности заявленного истцом требования о взыскании суммы основного долга.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 4.2 в редакции дополнительного соглашения соглашением от 25.12.2014, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор оплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки, а за нарушение иных условий договора оплачивает штраф в размере 10% от годовой суммы арендной платы.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Как следует из ходатайства об уточнении исковых требований, размер предъявленной неустойки по договору № 769 от 24.10.2005 рассчитан за период с 17.01.2019 по 30.06.2022 и составил 1 842 403 рубля 52 копейки.

Ответчиком заявлено о снижении предъявленной к взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из разъяснений пункта 73 Постановления № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В пунктах 74, 75 Постановления № 7 также разъяснено, что, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Так, в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ» указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Таким образом, степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Принимая во внимание компенсационную природу неустойки и возможные финансовые потери для каждой из сторон, отсутствие в материалах дела каких-либо сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях от нарушения ответчиком обязательства по договору, учитывая наличие у ответчика большого размера кредиторских задолженностей, возбуждение в отношении общества дела о признании его несостоятельным (банкротом), суд считает возможным снизить подлежащую взысканию сумму неустойки в два раза, до 921 201 рубля 76 копеек.

Таким образом, требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме 921 201 рубля 76 копеек, в связи с чем, в удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Поскольку ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за арендованный участок нашло свое подтверждение, суд удовлетворяет требование истца о взыскании суммы основного долга в размере 2 503 427 рублей 16 копеек, суммы неустойки в размере 921 201 рубля 76 копеек.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании разъяснений, приведенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу, и истец освобожден от ее уплаты.

Таким образом, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а исковые требования удовлетворены частично, суд возлагает на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в федеральный бюджет в размере  35 336 рублей.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

принять отказ от иска в части требования о расторжении договора аренды земельного участка № 769 от 24.10.2005, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 03:24:032002:393.

В указанной части прекратить производство по делу.

В оставшейся части иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промгражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2 503 427 рублей 16 копеек – основного долга, 921 201 рубль 76 копеек – неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промгражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 35 336 рублей – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                              А.О. Коровкина