АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-50795/2020

г. Краснодар

10 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.03.2021.

Полный текст решения изготовлен 10.03.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного                                    заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 354000, 

<

...> (Центральный р-н), 26 (далее – истец, администрация)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Югтехинвест" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 354000, 

<

...> (Центральный р-н), дом 4 (далее – ответчик, ООО "Югтехинвест", общество)

о признании отсутствующим права

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. потребительский жилищно-строительный кооператив "Учитель" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 354000, 

<

...> (Центральный р-н), дом 4, офис н109 (далее – ПЖСК "Учитель", кооператив);

2. управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – управление Росреестра);

3. межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – территориальное управление)

4. акционерное общество "Сочинский морской торговый порт" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 354000, 

<

...> (Центральный р-н), дом 1, офис 215 (далее - АО "Морпорт Сочи")

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности, диплом,

от ПЖСК "Учитель": ФИО3 – по доверенности, диплом; ФИО4 – конкурсный управляющий, паспорт;

от территориального управления: ФИО5 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, согласно которого просит:

признать отсутствующим в Едином государственном реестре недвижимости право аренды ООО "Юггехинвест" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, в виде договора от 26.12.2014 № 4900009702;

указать, что настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды от 20.06.2018 № 23:49:0203005:112-23/050/2018-4 ООО "Юггехинвест" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.03.2021 объявлен перерыв до 17-15 часов 10.03.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, а также установлено судами в рамках дела №А32-26288/2018, согласно постановления администрация города Сочи от 27.09.2012 № 2025 "Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление от 27.09.2012 № 2025), путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв. м, с видом разрешенного использования "комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения", с сохранением его в измененных границах площадью 11 470 кв. м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4 313 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9 425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9 425 кв. м. На департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки

В рамках дела №А32-26288/2018 установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв. м на основании договора от 07.04.2004 № 4900003096 на праве аренды сроком до 01.04.2052 предоставлен ОАО "Морпорт Сочи". В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение кооператива поступила часть участка площадью 9 440 кв. м, а именно: по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с ФИО6, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО "СМТП", во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7 500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО7, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО8, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м.

Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9 440 кв. м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу № 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 № 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления от 27.09.2012 № 2025 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9 425 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в территориальной зоне Ж-5. В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен до 01.04.2052.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 № 99/2017/47625937.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 по делу №А32-26288/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2020, администрации отказано в расторжении договора аренды от 26.12.2014 №4900009702. Суды оценили договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный участком с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (передан обществу по договору от 26.12.2014 № 49000009702), относится к курортам федерального значения и является особо охраняемой природной территорией федерального значения. В свою очередь органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче ОАО "Морпорт Сочи" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в аренду. Администрация не имела права на предоставление данного участка в аренду. Кроме того, решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 установлено, что администрация распорядилась названным участком, не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом. Таким образом, договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой. Суды подтвердили истечение срока исковой давности по требованию о признании ничтожным договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и последующих сделок со спорным земельным участком, о применении последствий недействительности ничтожных сделок, однако, отметили, что в настоящем деле рассматриваются требования о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, все последующие сделки с земельными участками, образованными из участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, также являются ничтожными, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702. Поскольку ничтожный договор не может быть расторгнут, основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

В силу ничтожности договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702, истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 5 статьи 1 Закона Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (действует с 1 января 2017 года), пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 ("О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 постановления № 10/22).

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 52 постановления № 10/22 разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (пункты 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Поскольку избираемый способ защиты должен приводить к восстановлению права собственника, иск о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлен невладеющим собственником, так как удовлетворение такого иска не приведет к восстановлению владения.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, также зарегистрирована аренда в пользу ООО "Югтехинвест" на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2014 № 4900009702.

Как указано выше, в рамках дела №А32-26288/2018 суды оценили договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный участком с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (передан обществу по договору от 26.12.2014 № 49000009702), относится к курортам федерального значения и является особо охраняемой природной территорией федерального значения. В свою очередь органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче ОАО "Морпорт Сочи" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в аренду. Администрация не имела права на предоставление данного участка в аренду. Кроме того, решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 установлено, что администрация распорядилась названным участком, не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом. Таким образом, договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой. Суды подтвердили истечение срока исковой давности по требованию о признании ничтожным договора аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и последующих сделок со спорным земельным участком, о применении последствий недействительности ничтожных сделок, однако, отметили, что в настоящем деле рассматриваются требования о расторжении договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, все последующие сделки с земельными участками, образованными из участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, также являются ничтожными, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702.

Признание отсутствующим права аренды, зарегистрированного на земельный участок на основании недействительной (ничтожной) сделки, рассматривается в арбитражной практике как способ применения последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка.

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим, соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 7781/10, сформулированной в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 сформулировал правовую позицию, согласно которой требование о признании зарегистрированного обременения отсутствующим (об аннулировании соответствующей записи в реестре) может быть расценено как одно из последствий недействительности сделки (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2018 по делу № А32-25445/2017, оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2019 по делу № А32-25445/2017; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2019 по делу № А32-11731/2017; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2017 по делу № А32-39360/2012; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2019 по делу № А32-1100/2019).

При этом, согласно представленных в материалы дела актов осмотра в границах спорного участка отсутствуют объекты недвижимости, что в свою очередь освобождает администрацию от необходимости восстанавливать свое владение земельным участком в рамках виндикационного иска, у администрации отсутствует необходимость защищать свое фактическое владение земельным участком. Металлический забор (некапитальный объект) не создает на стороне общества исключительного владения земельным участком, которое может быть противопоставлено собственнику земельного участка и защищено исковой давностью.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доход федерального бюджета с ответчика надлежит взыскать 6 000,00 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 71, 82, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим в Едином государственном реестре недвижимости право аренды общества с ограниченной ответственностью "Югтехинвест" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), город Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, в виде договора от 26.12.2014 № 4900009702;

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды от 20.06.2018 № 23:49:0203005:112-23/050/2018-4 ООО "Юггехинвест" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Югтехинвест" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), город Сочи в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000,00 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко