именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-53578/18-35-388

г. Москва

30 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2018 года

Арбитражный суд в составе: 

председательствующего: Панфиловой Г.Е. 

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в судебном заседании

дело по иску ИП ФИО2 

к ответчику ИП ФИО3 

третьи лица: 

1) ООО «ВБ-Сервис»

2) ЗАО «Башня федерации»

3) ООО Управляющая компания «ФЕДЕРЕЙШН ТРУП» 

о взыскании 1 782 418 руб.

с участием:

от истца - ФИО4 по доверенности от 11.01.18г. № 77 АВ 6801126; ФИО5 по доверенности от 22.08.18г. №77 АВ 8471206 

от ответчика - не явился, извещен 

от 1-го третьего лица - не явился, извещен

от 2-го третьего лица - ФИО6 по доверенности от 26.03.18г. №679 

от 3-го третьего лица - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ИП ФИО3 о взыскании 1 782 418 руб., в том числе: сумму задолженности в размере 1 382 418,00 рублей 00 коп. по возврату оплаты первого месяца аренды и обеспечительного платежа ввиду неисполнения обязательства по представлению в аренду помещения, соответствующего целевому назначению, установленному Договором, и не наступления момента, с которого арендная плата подлежит начислению в соответствии с п. 4.2 Договора аренды №МСК-ВШ-ДДА-040917 ОТ 04.09.2017; сумму процентов, установленных ст. 395 ГК РФ, за пользование денежными средствами в размере 1 382 418,00 рублей, рассчитанных за период с 08.09.2017 года по день фактической уплаты суммы долга; компенсацию убытков в размере 400 000,00  рублей., возникших ввиду оплаты аванса за строительно-монтажные работы по Договору подряда №38/iMOKO-17 от 30.11.2017 года.

Ответчик требования Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требования Истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

04.09.2017 г. между ИП Воробьевой Е.В. (Ответчик) и ИП Моршневым К.В. был подписан договор аренды №МСК-ВШ-ДДА-040917 (далее - Договор) нежилого помещения общей площадью 53 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0004034:5535) с номерами комнат пом.1 ком.22а, 226 (далее по тексту «Помещение»), расположенных на 1 этаже башни «Запад» (кадастровый номер 77:01:0004054:1013), расположенной по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 12. 

Ответчик являлся собственником вышеуказанного помещения, что на момент подписания Договора подтверждалось выпиской ЕГРН Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии города Москвы от 14.08.2017 года. 

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 18.10.2017 года. 

Ранее, 04.09.2017 года помещение принято Ответчиком, что подтверждается Актом приема-передачи помещения от 04.09.2017 года к указанному Договору.

После подписания Договора, Истцом в пользу Ответчика 07.09.2017 года оплачены сумма основной части арендной платы за первый месяц аренды в размере 691 209,00 рублей 00 коп. во исполнение требований п. 4.2.1 Договора, а также сумма обеспечительного платежа, установленного п. 7.6 Договора, в размере 691 209,00 рублей 00 коп., что подтверждается платежными поручениями 04 07.09.2017 года и 14.09.2017 года.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон от 28.02.2018 г. Помещение возвращено арендодателю (соглашение является одновременно актом приема-передачи (возврата)). 

Соглашение о расторжении зарегистрировано в ЕГРН 02.04.2018 г.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Истец ссылается на то, что ИП ФИО3 передала ему по вышеуказанному Договору аренды помещение, которое не соответствовало условиям Договора аренды. 

Тем не менее, в соответствии с п. 1.1. Договора аренды ИП ФИО3 обязана передать ИП ФИО2 вышеуказанное помещение.

Согласно пункту 5.1.1. Договора аренды Помещение должно быть передано без отделки в состоянии, пригодном для его последующей эксплуатации по целевому назначению и в соответствии с условиями Договора.

Согласно п. 1.2. Договора аренды Помещение передается для размещения в нем пункта общественного питания.

Согласно приложению 1 к Договору аренды Помещение оборудовано точками подключения к инженерным системам здания (теплоснабжения, холодоснабжения, дренаж фанкойлов, водоснабжение, электроснабжение, СКС, розетки RJ-45, интернет, телефония).

Как видно, никаких конкретных требований к состоянию и содержанию Помещения Договор аренды не предусматривает.

Согласно и. 3.1. Договора аренды и согласно акту приема-передачи помещения от 04.09.2017 г. помещение было принято ИП ФИО2 от ПП ФИО3 без замечаний. В акте прямо указано, что «помещение соответствует условиям Договора» и, что «претензий к его состоянию у Арендатора нет».

В соответствии с ч. 2 ст. 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В исковом заявлении ИП ФИО2 не приводит ни одного недостатка Помещения, который не мог бы быть выявлен при приемке Помещения и проверке его исправности. В частности, арендатор не мог не обнаружить отсутствие или неработоспособность системы пожаротушения.

ИП ФИО2 заявляет, что использованию Помещения по назначению препятствовало отсутствие разрешения ИП ФИО3 на ремонтные работы, которые ИП ФИО2 хотел сделать в Помещении.

Между тем, согласно пункту 5.2.3. Договора аренды разрешение арендодателя требуется не на любые ремонтные работы, а только на те, в результате которых меняется площадь, строительный объем, планировка помещения, ликвидируются или переносятся перегородки или несущие стены.

Арендодатель как собственник не обязан давать свое согласие на такие изменения, в результате которых происходит перепланировка помещения. 

С учетом того, что помещение находится в здании, помещения в котором принадлежат также и другим лицам, то ИП ФИО3 не имеет право разрешать ИП ФИО2 проведение какой-либо реконструкции помещения, которая может затронуть несущие конструкции здания.

Согласно пункту 5.2.4. Договора аренды разрешение требуется на проведение ремонта только, если при этом меняются элементы отделки, напольные покрытия, окна, двери и др. элементы.

Как следует из Договора аренды Помещение передано арендатору без отделки. 

Следовательно, у арендатора отсутствовала обязанность получить от арендодателя разрешение согласно пункту 5.2.4. Договора аренды на изменение того, чего в Помещении не было (отделки).

Кроме того, из договора аренды не усматривается обязанность арендодателя давать свое разрешение на ремонтные работы арендатора.

Как видно, ИП ФИО3 не обязана была давать ИП ФИО2 никаких разрешений на ремонтные работы в Помещении. 

ИП ФИО2 вправе был делать необходимую ему отделку Помещения без разрешения арендодателя.

Требуя возврата арендной платы, уплаченной арендатором за первый месяц аренды, ИП ФИО2 ссылается на то, что не наступили обстоятельства, с которыми договор (п. 4.2.) связывает начало начисления арендной платы.

Согласно п. 4.2. Договора основная арендная плата начинает начисляться по истечении 30 календарных дней со дня передачи (включительно) Арендодателем помещения Арендатору и при условии завершения ремонтных работ в лобби 1 этажа (свободный доступ посетителей к помещению, открытие входных групп, снятие занавеса, отсутствие ограждений).

Доводы ИП ФИО2 о невыполнении данных условий материалами дела не подтверждены. 

Напротив, согласно письму ЗАО «Башня Федерация» от 16.0Е2018 г. завершение ремонтных работ в лобби 1 этажа (свободный доступ посетителей к помещению, открытие входных групп, снятие занавеса, отсутствие ограждений) в «Башне «Запад» Комплекса Федерация (в здании с кадастровым номером 77:01:0004034:1013, расположенном по адресу: 

<

...>) состоялось 26 октября 2017 г.

Даже если и предположить, что та или иная входная группа на 1 этаже в тот или иной период могла быть закрыта управляющей компанией по соображениям безопасности, экономии и иным причинам, связанным с условиями эксплуатации здания, при условии функционирования других входных групп, то это не могло препятствовать арендатору в использовании Помещения, как и не препятствовало посетителям в доступе к Помещению. 

В исковом заявлении Истец признает, что одна входная группа 26.10.2017 г. была открыта.

При этом, Стороны не подписывали никаких соглашений о переносе начисления арендной платы с 26.10.17 г. на 01.12.17 г.

ИП ФИО2 утверждает, что эксплуатации Помещения препятствовало отсутствие или неработоспособность системы пожаротушения в здании и в помещении.

Между тем, отсутствие или неработоспособность системы пожаротушения в здании ничем не подтверждено.

Наличие отдельной системы пожаротушения в Помещении договором аренды не предусмотрено. Помещение вводилось в эксплуатацию в составе здания и факт ввода здания в эксплуатацию подтверждает соответствие здания и всех его помещений нормам пожарной безопасности. Если бы здание не было введено в эксплуатацию, то на него не было бы зарегистрировано право собственности застройщика и застройщик не смог бы продать ИП ФИО3 помещение.

Истец ссылается на то, что управляющие компании препятствовали ему в проведении необходимых ему ремонтных работ в помещении, отказывались согласовывать проект реконструкции помещения.

Тем не менее, Арендатор не представил доказательств представления соответствующего проекта на согласование в управляющие компании, не доказал получение отказа в согласовании проекта и не доказал соответствие проекта соответствующим техническим нормам.

Письма самого ИП ФИО2 не могут быть объективными доказательствами невозможности использовать помещение по назначению.

Как видно из письма ООО «ВБ-Сервис» № 902 от 22.12.2017 г. (представлено в дело ФИО2), ООО «ВБ-Сервис» указало на наличие в представленной ФИО2 проектной документации недочетов, после устранения которых она была бы согласована. Правомерность сделанных замечаний ФИО2 не оспаривает.

Также из этого письма видно, что сам ФИО2 представил проектную документацию в ООО «ВБ-Сервис» только 14.12.2017 г. (письмо ООО «ВБ- Сервис» № 902 от 22.12.2017 г. дано в ответ на письмо ФИО2 № 97 от 14.12.2017 г.).

Кроме того, ФИО2 не представил доказательства того, что он не имел возможности выполнить в помещении необходимые ему работы без согласованного проекта или что управляющая компания препятствовала ему в выполнении таких работ.

По состоянию на 15.12.17 г. ФИО2 уже дважды нарушил обязательства по оплате арендной платы: арендная плата не была уплачена за декабрь 2017 г. (подлежала оплате до 15 ноября, согласно п. 4.2.1.) и за январь 2018 г. (подлежала оплате до 15 декабря).

Таким образом, не подлежат удовлетворению требования Истца о взыскании суммы задолженности в размере 1 382 418,00 рублей 00 коп. по возврату оплаты первого месяца аренды и обеспечительного платежа ввиду неисполнения обязательства по представлению в аренду помещения, соответствующего целевому назначению, установленному Договором, и не наступления момента, с которого арендная плата подлежит начислению в соответствии с п. 4.2 Договора аренды №МСК-ВШ-ДДА-040917 ОТ 04.09.2017 г.

Истец утверждает, что заключил с подрядчиком договор на выполнение работ в Помещении и уплатил ему аванс.

Поскольку, как утверждает сам истец, подрядчик не преступал к выполнению никаких работ в Помещении, то данный аванс подрядчик должен возвратить (ст. 717 ГК РФ).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Тем не менее, Истцом не доказано, что Ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб. Доказательств того, что Ответчик препятствовал Истцу или его подрядчику в выполнении работ в материалы дела не предоставлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании 1 782 418 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде. 

      Судья                                                                        Панфилова Г.Е.