ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;

факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-1178/2018

г. Саратов

14 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2018 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Борисовой Т.С., Волковой Т.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 13.07.2016, 

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Астраханской области от 15 июня 2018 года по делу №А06-1178/2018 (судья  Богатыренко С.В.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО5,     

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, ИП ФИО6 о) обратился в арбитражный суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО4) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 20.10.2016 в размере 600 000 рублей  и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 54 633 рублей.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 15 июня 2018 года заявленные требования удовлетворены частично, - с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору от 20.10.2016 в сумме 490 322 рублей 57 копеек и пени в сумме 50 516 рублей 12 копеек. В остальной части иска отказано. Также, в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина:

-  с истца в сумме 2 797 рублей, 

-  с ответчика в сумме 13 296 рублей.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, в судебное заседание не прибыл,  о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещён надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.

Истец, в нарушение требований статьи 262 АПК РФ и определения  Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 02.07.2018, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них  доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 20 октября 2016 года, между ИП ФИО6 о (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) сроком с 20.10.2016 по 20.10.2017 заключён договор аренды кафе, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование и во владение следующее имущество: помещение, нежилое, общей площадью 529,9 кв.м.. Этаж 2,3, согласно поэтажному плану строения Литер Н, этаж 2 и этаж 3.

Согласно пункту 1.2 договор аренды вступает в силу с момента передачи ключей от арендуемого помещения, указанного в пункте 1.1 договора от арендодателя арендатору.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 100 000 рублей в месяц.

Арендная плата перечисляется на расчётный счёт арендодателя ежемесячно не позднее 1-го числа текущего месяца или вносится в кассу арендодателя наличными (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом  3.2  договора при неуплате арендатором в срок арендной платы с арендатора взыскивается штраф в размере 1% от суммы задолженности образовавшийся за арендодателем на отчётный период времени образования задолженности. Арендодатель вправе взыскать неустойку из расчёта 0,1 % от суммы штрафа за пользованием чужими денежными средствами.

За неуплату арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки со штрафом, неустойкой за пользование чужими денежными средствами (пункт 4.2 договора).

Арендуемое нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приёма-передачи недвижимости (нежилого помещения) от 20.10.2016.

В дальнейшем, 16.03.2017, стороны заключили соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды с 16.03.2017, в связи с чем, арендуемое помещение было возвращено арендатором арендодателю по акту от 16.10.2017. 

При этом, пунктами 2, 3 данного соглашения стороны установили обязанность арендатора оплаты арендной платы с 01.12.2016 по 16.03.2017 в общей сумме 345 865 рублей 96 копеек согласно графику.

В связи с неисполнением арендатором обязательств оплаты арендной платы по согласованному графику, арендодатель направил в его адрес претензию от 22.06.2017, оставленную последним без удовлетворения, что  явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Астраханской области, руководствуясь положениями статей 329, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), признав неверным произведённый истцом расчёт задолженности по арендной плате за период с октября 2016 года по март 2017 года по периоду взыскания как за полный месяц, в виду заключения спорного договора аренды 20.10.2016 и его расторжения 16.03.2017, произведя перерасчёт размера арендной латы за период с 20.10.2016 по 16.03.2017 в сумме 490 322 рублей 57 копеек и неустойки за период с 01.11.2016 по 31.03.2017 в сумме 50 516 рублей 12 копеек, пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований в указанном размере.

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неправомерность удовлетворения заявленных требований, в виду недействительности договора аренды по основаниям отсутствия у истца права на сдачу в аренду спорного нежилого помещения и отсутствия согласия на его передачу в аренду залогодержателя - ОАО «Сбербанк России», в пользу которого зарегистрирована ипотека.

            Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, являющийся повторением возражений на настоящее исковое заявление, обоснованно отклонённый арбитражным судом первой инстанции, на основании следующего.

            Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено имеющейся в материалах дела выпиской  из Единого государственного реестра недвижимости  (листы дела 59 – 63 тома 1), собственником здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в котором расположено спорное нежилое помещение, является ФИО5. В отношении здания также зарегистрирована ипотека в пользу ОАО «Сбербанк России».

            Вместе с тем, указанные обстоятельства не свидетельствуют о недействительности договора и не являются основанием для освобождения арендатора об обязанности по уплате аренды.

Согласно  абзацу 2 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее по тексту – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учётом этого договор аренды, заключённый лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Согласно пункту Постановления Пленума ВАС РФ № 73, положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Исходя из вышеизложенного, обстоятельства отсутствия у истца права на сдачу в аренду нежилого помещения, а также отсутствия согласие залогодержателя на заключение договора аренды не имеет правового значения при рассмотрении данного спора и не может являться основанием для освобождения ответчика, фактически пользовавшегося спорным имуществом, от оплаты арендных платежей и, как следствие, отказа в удовлетворении заявленных требования.

Также подлежат отклонению доводы жалобы о невозможности использования арендуемого помещения по причине его ненадлежащего отопления, исходя из следующего.

По общим правилам статей 606, 614 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем 2 указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Таким образом, из анализа названных норм права следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Ответчик ни одним из вышеперечисленных способов защиты гражданских прав арендатора, в установленном законом порядке не воспользовался, в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ действий, предоставленных для возмещения недостатков имущества не совершил, как и действий к досрочному расторжению договора и возврату арендодателю недвижимого имущества в связи с невозможностью его использования по целевому назначению в спорный период не  предпринял, в связи с чем, у него отсутствуют правовые основания для одностороннего отказа от уплаты арендных платежей за период его фактического использования с момента передачи арендодателем по акту приёма-передачи до расторжения спорного договора аренды.

Ссылка заявителя жалобы на обстоятельства произведённых в арендуемом помещении строительных и ремонтных работ, также отклоняется апелляционным судом, как не являющаяся основанием для освобождения арендатора от оплаты арендных платежей в определённые договором размере и сроки, как и ответственности, установленной условиями пункта договора и положениями статей 329, 330 ГК РФ.

При этом, судебная коллегия отмечает, что, в силу положений статьи 616, 623  ГК РФ, ответчик, в случае проведения ремонтных работ в арендуемом помещении, относящихся к отделимым или неотделимыми улучшениями, вправе обратиться в арбитражный суд с самостоятельным исковым требованием.

Иных доводов и оснований к отмене обжалуемого судебного акта апелляционная жалоба не содержит.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями  для изменения или отмены  решения арбитражного суда первой инстанции являются:

            1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

            2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

            3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

            4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении,  соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда – отмене.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

                                                              ПОСТАНОВИЛ:

 

            Решение арбитражного суда Астраханской области от 15 июня 2018 года по делу №А06-1178/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4, - без удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                         О.А. Дубровина

 

Судьи                                                                                                          Т.С. Борисова 

 

Т.В. Волкова