Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12311/2020

28 сентября 2021 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2021 г.

В полном объеме решение изготовлено 28 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аркада» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628401, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> д. 28/1, оф. 1) к обществу с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628401, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о взыскании 826 000 руб. 00 коп, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Капитал групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>),

при участии представителей:

-от общества с ограниченной ответственностью «Аркада» – ФИО2 по доверенности от 01.01.2021 (с использованием он-лайн сервиса),

-от общества с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» – ФИО3 по доверенности 03.09.2021 (с использованием он-лайн сервиса),

-от общества с ограниченной ответственностью «Капитал групп» – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аркада» (далее – истец, с учетом процессуального правопреемства) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» (далее - ответчик) о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 826 000 руб. 00 коп.

Исковые требования со ссылкой на статьи 15, 307, 309, 310, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы возвращением ответчиком в ненадлежащем состоянии имущества по окончанию договора аренды нежилого помещения от 31.08.2019 № А-14.

Определением от 29.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Капитал групп».

Определением от 09.09.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 21.09.2021 на 15 час. 30 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве на иск (том 1 л.д. 42).

Заслушав представителей сторон, изучив доводы иска и отзыва на него, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Обществом с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» (арендатор) и закрытым акционерным обществом «Аркада» (арендодатель, правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Аркада») подписан договор аренды нежилого помещения от 31.08.2019 № А-14 (далее – договор, том 1 л.д. 9), предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора нежилого встроенного помещения (далее - помещение) общей площадью 199,9 кв.м., находящегося на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: 

<

...>, секция № 8. Кадастровый (или условный) номер помещения 86:09:10:00100:000/291:0076.

В силу пункта 1.2. договора помещение используется арендатором для размещения цеха по производству полуфабрикатов и готовых блюд.

Арендная плата и порядок расчетов определены в разделе 2 договора.

Разделом 4 договора определены обязанности арендатора.

В силу пункта 4.3. договора арендатор обязан обеспечивать надлежащее функционирование вентиляционного оборудования, установленного в арендованном нежилом помещении. Нести возникающие расходы в связи с коммерческой эксплуатацией вентиляционного оборудования, в том числе расходы на оплату текущего ремонта, поддерживать данное оборудование в исправном состоянии. Обеспечивать планово-профилактическое обслуживание не менее одного раза в месяц, а именно - обеспечивать чистку лопастей и электродвигателя вытяжного оборудования от нагара и жира.

Пунктом 4.5. договора арендатор обязался не производить капитальные и временные перепланировки помещения, электромонтажные и сантехнические, работы коммуникаций водоснабжения, отопления, энергоснабжения, размещения рекламных материалов/вывесок без письменного согласия арендодателя.

В течение одних суток со дня прекращения арендных отношений, регулируемых настоящим договором, арендатор обязан вернуть арендодателю помещение по акту приема-передачи с учетом нормального износа и всех внесенных изменений, и улучшений учитывая пункты 4.4., 8.1., 8.2. (пункт 4.9. договора).

В силу пункта 4.12. договора арендатор обязан возместить арендодателю убытки, причиненные в случае гибели или повреждения помещения, если гибель или повреждение помещения произошли в результате наступления обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством или условиями договора аренды. Виновная сторона и степень, вины в случае чрезвычайных событий, гибели или повреждения арендованного помещения определяются уполномоченными структурами и органами власти Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 31.08.2019, подписанному обеими сторонами договора нежилое встроенное помещение было передано арендатору (том 1 л.д. 12), согласно которому помещение принято арендатором в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора. Арендатор подтверждает:

-санитарное состояние и электротехническое оборудование в исправном состоянии;

-система теплоснабжения: центральное;

-система электроснабжения - в исправном состоянии;

-система водоснабжения - в исправном состоянии;

-система канализации - в исправном состоянии;

-вентиляционная система - в исправном состоянии;

-помещение - в исправном состоянии.

Все системы проверены арендатором, арендатор ознакомлен с правилами эксплуатации систем жизнеобеспечения помещения.

Соглашением от 24.04.2020 стороны расторгли договор.

26.05.2020 в 11 час. 00 мин. состоялся осмотр помещения, по результатам которого составлен акт приема-передачи подписанный в одностороннем порядке арендодателем (том 1 л.д. 14).

По сведениям истца нежилое помещение находится в несоответствующем санитарном и техническом состоянии, требует капитального ремонта и переустройства планировки помещения в соответствии с техническим паспортом.

Закрытое акционерное общество «Аркада» заключило договор на оказание услуг по оценке причиненного ущерба помещению и имуществу со стороны арендатора, с обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Групп».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> от 11.06.2020 № 0370.1 ущерб нежилому помещению составляет 826 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 25)

Ответчик направил истцу письмо от 16.06.2020, в котором сообщил, что помещение было возвращено в состоянии, в котором было принято по акту 31.08.2019.

Претензией от 25.06.2020 № 73 истец потребовал от ответчика оплатить ущерб и стоимость восстановительного ремонта помещения. 

Поскольку общество с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» в добровольном порядке требования не исполнило, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Исходя из анализа условий договора и сложившихся между сторонами правоотношений, суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из договора аренды.

Стороны согласовали все существенные условия, присущие для данного вида договоров, в том числе о предмете и размере арендной платы (статьи 432, 606, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предусмотренная пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форма договора сторонами соблюдена.

Поскольку он заключен на срок менее одного года (с 31.08.2019 по 30.06.2020), его государственная регистрация не требовалась.

С учетом изложенного, суд признает договор заключенным.

К правоотношениям сторон суд применяет нормы параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий и сооружений), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условия заключенного договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения предусмотренных в нем прав и обязанностей для сторон.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истец свои обязательства по передаче объекта аренды исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи.

Как отмечено выше, соглашением от 24.04.2020 стороны расторгли договор.

По сведениям истца помещение возвращено ответчиком в ненадлежащем состоянии.

В отзыве ответчик указывает, что договор аренды перезаключался между сторонами каждый год, что позволяло арендодателю проводить мониторинг состояния помещения регулярно. Также, в рамках договора аренды за истцом было закреплено право проведения проверок эксплуатации помещения ответчиком. На протяжении всего периода совместной работы у истца не возникало претензий. Каких-либо перепланировок, улучшений ответчиком в помещении не производилось. В соответствии с соглашением о расторжении договора аренды от 24.04.2020 стороны договорились об освобождении помещения ответчиком и проведении за его счет клининговых работ (уборки помещения). Однако истец до окончания клининговых работ удалил из помещения клининговую компанию и заблокировал ответчику доступ в помещение путем замены замков. После этого от истца по почте поступил акт приема-передачи нежилого помещения в его редакции, в котором указывается на якобы причиненный ущерб, подписанный истцом в одностороннем порядке, при том, что совместный осмотр помещения не производился, а нормальной передачи помещения не произошло ввиду блокировки доступа в помещение. Переданное  истцом помещение находилось в исправном состоянии. В таком же состоянии, указанное помещение было фактически возвращено арендодателю в исправном состоянии. 

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

По правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

По общему правилу, по требованию о взыскании убытков обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенных убытков, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца.

При этом в предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вина ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как отмечено выше, истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> от 11.06.2020 № 0370.1, согласно которому ущерб нежилому помещению составляет 826 000 руб. 00 коп.

Ответчик с размером убытков не согласился.

Определением от 18.12.2020 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспертиза» ФИО4.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы в отношении объекта: нежилое встроенное помещение, площадью 199,9 кв.м., расположенное на перовом этаже здания по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, секция № 8:

1. Установить наличие недостатков помещения, перечисленных в одностороннем акте приема-передачи от 26.05.2020 и зафиксированных в фотоматериалах.

В случае выявления наличия недостатков помещения, указать их перечень и причины образования, а именно являются ли они следствием естественного (нормального) износа либо являются эксплуатационными?

В отношении эксплуатационных недостатков указать, для устранения каких из них необходим текущий (восстановительный) ремонт, а для каких капитальный ремонт.

2. С учетом недостатков помещения, перечисленных в одностороннем акте приема-передачи от 26.05.2020 и зафиксированных в фотоматериалах, определить стоимость восстановительного ремонта помещения по состоянию на май 2020 года (без учета износа материалов и с учетом износа материалов), составив смету работ по устранению выявленных недостатков.

3. Определить, соответствует ли объем и стоимость выполненных работ по устранению недостатков помещения, перечисленных в одностороннем акте приема-передачи от 26.05.2020 и зафиксированных в фотоматериалах, тем, что указаны в локальном сметном расчете № 8 к договору оказания подрядных услуг по производству ремонтно-отделочных работ от 08.06.2020 № 4, а также установить, являются ли выполненные работы текущим или капитальным ремонтом помещения.

В рамках проведения экспертизы осуществить непосредственное обследование спорного объекта на предмет установления обстоятельств фактического выполнения работ, отраженных в акте о приемке выполненных работ от 15.11.2020 № 8 (форма КС-2) и в справке о стоимости выполненных работ от 15.11.2020 № 9 (форма КС-3), а также на момент проведения экспертизы.

Также при проведении экспертизы предписано осуществить соотнесение перечня недостатков, работ по их устранению и стоимости этих работ, между установленными экспертом визуально и документально, с тем перечнем недостатков, работ по их устранению и стоимости этих работ, которые фигурируют в представленных истцом первичных документах, которые, по его мнению, свидетельствуют о фактически понесенных расходах (реальном ущербе).

В случае расхождения между стоимостью восстановительных работ, произведенных истцом (826 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 11.06.2020 № 0370.1) и определенных экспертом, пояснить, чем это обусловлено, установить, являются ли заложенные истцом в локальном сметном расчете № 8 расходы завышенными, если да, то почему.

В распоряжение суда поступило экспертное заключение от 20.05.2021 № 21/02-0037 (том 2 л.д. 2).

Согласно выводам эксперта:

По вопросу 1. Установить наличие недостатков помещения, перечисленных в односторонних актах: 

-Копия. Приложение № 2 к договору № А-14 аренды нежилого помещения от 31.08.2019. Акт приема передачи от 26.05.2020, подписанный генеральным директором закрытого акционерного общества «Аркада» ФИО5. Подпись арендатора общество с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» отсутствует.

-Копия. Акт приема передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения от 31.08.2019 № -14 от 26.05.2020 подписанный генеральным директором общества с ограниченной ответственностью «Профит Фут» ФИО6. Подпись арендодателя закрытого акционерного общества «Аркада» отсутствует. 

Не представляется возможным, так как на момент проведения экспертизы в помещении произведен текущий ремонт.

Ввиду отсутствия выявленных недостатков помещения, указать их перечень и причины образования, а именно являются ли они следствием естественного (нормального) износа либо являются эксплуатационными не представляется возможным.

По вопросу 2. Установить стоимость восстановительного ремонта помещения по состоянию на май 2020 года (без учета износа материалов и с учетом износа материалов), составив смету работ по устранению выявленных недостатков и перечисленных в односторонних актах:

-Копия. Приложение № 2 к договору № А-14 аренды нежилого помещения от 31.08.2019 года. Акт приема передачи от 26.05.2020, подписанный генеральным директором закрытого акционерного общества «Аркада» ФИО5. Подпись арендатора общества с ограниченной ответственностью  «Профит Фуд» отсутствует.

-Копия. Акт приема передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения от 31.08.2019 № -14 от 26.05.2020, подписанный генеральным директором общества с ограниченной ответственностью «Профит Фут» ФИО6. Подпись арендодателя закрытого акционерного общества «Аркада» отсутствует.

Не представляется возможным так как на момент проведения экспертизы в помещении произведен текущий ремонт, а фотоматериалы свидетельствующие о техническом состоянии помещения на момент передачи помещения не предоставлены. Фотоматериалы, приложенные к отчету № 0370.1 об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> от 11.07.2020 черно-белые, неинформативные.

Единственные фотоматериалы пригодные для идентификации объекта экспертизы приложены к одностороннему акту совместного осмотра нежилого помещения от 16.12.2020, подписанный представителем по доверенности общества с ограниченной ответственностью «Профит Фут» ФИО7. Подпись со стороны закрытого акционерного общества «Аркада» отсутствует.

По вопросу 3. Определить, соответствует ли объем и стоимость выполненных работ по устранению недостатков помещения, перечисленных в одностороннем акте приложение № 2 к договору № А-14 аренды нежилого помещения от 31.08.2019. Акт приема передачи от 26.05.2020 подписанный генеральным директором закрытого акционерного общества «Аркада» ФИО5. Подпись арендатора общества с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» и зафиксированных в фотоматериалах, тем что указаны в локальном сметном расчете № 8 к договору оказания подрядных услуг по производству ремонтно-отделочных работ от 08.06.2020 № 4 не представляется возможным из-за отсутствия фотоматериалов подтверждающих наличие дефектов или их отсутствие, а также возможности произвести повторный осмотр помещения после получения и изучения документов для проведения фактических замеров помещений и расчета строительного объема по отраженным работам в локальном сметном расчете № 8 к договору оказания подрядных услуг по производству ремонтно-отделочных работ от 08.06.2020 № 4. В рамках проведения экспертизы осуществить непосредственное обследование спорного объекта на предмет установления обстоятельств фактического выполнения работ, отображенных в акте о приемке выполненных работ от 15.11.2020 (форма КС-2) и в справке о стоимости выполненных работ от 15.11.2020 № 9 (форма КС-3), а также на момент проведения экспертизы не представляется возможным в полном объеме, так как после получения и изучения копий акта о приемке выполненных работ от 15.11.2020 (форма КС-2) и в справки о стоимости выполненных работ от 15. 11 2020 № 9 (форма КС-3) был назначен дополнительный осмотр на 26.04.2021, но истец на осмотр не явился, доступ к помещению не был организован, на осмотре 26.04.2021 присутствовал только представитель ответчика по доверенности ФИО7, который дал пояснения по вопросам касаемо внутренней отделки помещения на момент передачи помещения (26.05.2020), что отраженно в акте осмотра от 26.04.2021 в особых мнениях сторон, (приложения № 3). Данные пояснения не будут учитываться при проведении экспертизы и соотношение перечня недостатков, работ по их устранению и стоимости этих работ, между визуальным осмотром и документально зафиксированным состоянием внутренней отделки нежилого помещения, с тем перечнем недостатков, работ по их устранению и стоимости этих работ, которые фигурируют в представленных истцом первичных документах (826 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 11.06.2020 № 0370.1), которые, по его мнению, свидетельствуют о фактически понесенных расходах (реальном ущербе), так как давались без присутствия второй стороны.

Соотношение перечня недостатков, работ по их устранению и стоимости этих работ, между визуальным осмотром и документально зафиксированным состоянием внутренней отделки нежилого помещения в Локально-сметном расчете № 8 к договору оказания подрядных услуг по производству ремонтно-отделочных работ от 08.06.2020 № 4, Акте о приемке выполненных работ от 15.11.2020 (форма КС-2), Отчете об оценке рыночной стоимости от 11.06.2020 № 0370.1

Произвести расчет стоимости восстановительного ремонта нежилого встроенного помещение, площадью 199,9 кв.м., этаж-1 на поэтажном плане п.п. 1-27, адрес (местоположение): Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> этаж 5-этажного жилого дома. Нежилое встроенное помещение. Домовая кухня. не представляется возможным из-за отсутствия доступа к помещению.

Определением от 03.06.2021, с учетом уточнения вопросов определением от 29.06.2021, по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой также поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «СургутГлав Экспертза» ФИО4.

На разрешение экспертизы поставлены вопросы в отношении объекта: нежилое встроенное помещение, площадью 199,9 кв.м., расположенное на перовом этаже здания по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, секция № 8:

1) Посредством соотнесения представленных сторонами односторонних актов приема-передачи от 26.05.2020 с представленными фотоматериалами из отчета № 0370.1 об оценке общества с ограниченной ответственностью «Капитал групп» к акту осмотра от 01.06.2020, установить фактическое состояние спорного имущества на момент его возврата и определить стоимость восстановительного ремонта, в том числе с учетом фактически выполненных работ по устранению недостатков помещения, указанных в первичных документов формы КС-2 и КС-3 в рамках договора оказания подрядных услуг по производству ремонтно-отделочных работ от 08.06.2020 № 4 и зафиксированных при осмотре, а также установить, являются ли выполненные работы, направленными на осуществление восстановительного ремонта или связаны с капитальным ремонтом помещения;

2) Установить осуществлена ли в помещении перепланировка, если да, то определить стоимость восстановительного ремонта с учетом приведения помещения в состояние, существовавшее до перепланировки, и без учета приведения помещения в состояние, существовавшее до перепланировки.

В рамках проведения экспертизы предписано осуществить непосредственное обследование спорного объекта, которое назначается судом на 22 июня 2021 года на 10 час. 00 мин.

В распоряжение суда поступило заключение эксперта от 16.08.2021 № 21/01-0037-1 (том 4 л.д. 2).

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость фактически выполненных по устранению недостатков помещения, перечисленных в одностороннем акте приема-передачи от 26.05.2020 и зафиксированных в фотоматериалах, с учетом строительных и отделочных  материалов 131 071 руб. 89 коп.

Рыночная стоимость строительно-монтажных работ по приведению помещения № 11 в соответствии с техническим планом с учетом стоимости строительных и отделочных материалов составляет 34 111 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость строительно-монтажных работ по приведению помещений №№ 19, 20, 22 и 23 в соответствии с техническим планом в соответствии с техническим планом составляет, с учетом стоимости строительных и отделочных материалов составляет: 107 403 руб. 78 коп.

В рамках проведения экспертизы было осуществлено непосредственное обследование спорного объекта на предмет установления обстоятельств фактического выполнения работ, отображенных в акте о приемке выполненных работ от 15.11.2020 (форма КС-2) и в справке о стоимости выполненных работ от 15.11.2020 № 9 (форма КС-3) 22.06.2021.

В помещении произведен текущий (косметический) ремонт, помещения №№ 19, 20, 22 и 23 объединены. 

В силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав экспертные заключения, суд находит, что они отвечают признакам допустимости, при этом, сторонами ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

С учетом результатов дополнительной экспертизы, общий размер произведенного текущего ремонта и устранения перепланировки составил 272 586 руб. 67 коп.

Ответчик отрицает осуществление перепланировки.

Суд отклоняет данные доводы ответчика, в связи со следующим.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено надлежащих доказательств осуществления перепланировки именно арендодателем.

Ответ Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута от 06.05.2011 № 02-06-2663/11 с разъяснениями об отсутствии необходимости получения разрешения на перепланировку в соответствии представленной проектной документацией, к таким доказательствам не относится.

Так, в материалы дела представлен заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения от 01.04.2012 № А-14 (том 1 л.д. 17), приложением № 1 к которому является выкопировка из технического плана, где спорные помещения зафиксированы в первоначальном состоянии, их перечень указан в экспликации пункте 1.3. договора.

Помещения приняты ответчиком по передаточному акту от 01.04.2012 без замечаний.

Таким образом, доказательства перепланировки на момент заключения договора аренды нежилого помещения от 01.04.2012 № А-14 отсутствуют.

При этом, имущество, вплоть до расторжения договора, не выбывало их владения ответчика.

При этом, судебной экспертизой факт наличия перепланировки был установлен.

Как отмечено выше, пунктом 4.5. договора арендатор обязался не производить капитальные и временные перепланировки помещения без письменного согласия арендодателя.

Доказательств согласия истца на перепланировку суду не представлено.

Таким образом, после прекращения действия договора, помещения подлежат приведению в первоначальное состояние за счет арендатора.

Истец заявил возражения относительно результатов проведенной судебной экспертизы, настаивает на результатах представленного отчета об оценке.

По ходатайству истца, в судебном заседании 21.09.2021 в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушан эксперт ФИО4.

С учетом пояснения эксперта и представленных в материалы дела доказательств, суд отклоняет доводы истца, по следующим основаниям.

Как указано выше, отчетом об оценке, представленным истцом, стоимость ущерба определена в размере 826 000 руб. 00 коп.

В ходе судебного разбирательства, в период рассмотрения вопроса о назначении судебной экспертизы, истец возражал относительно ее проведения, мотивируя тем, что работы по приведению помещений в нормальное состояние уде осуществлено.

При этом, в материалы дела представлены: договор оказания подрядных услуг по производству ремонтно-отделочных работ от 08.06.2020 № 4, локально-сметный расчет № 8, а также справка о стоимости выполненных работ (формы КС-3) от 15.11.2020 № 9 на сумму 851 483 руб. 00 коп.

По мнению суда, выполнение работ по восстановительному ремонту, не должно являться препятствием для ответчика оспаривать в установленном порядке размер убытков.

В этой связи, суд, удовлетворяя ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, скорректировал вопросы с учетом фактических обстоятельств, в том числе поручив эксперту определить стоимость выполненных работ.

При этом, учитывая, что истец в одностороннем порядке принял имущество, а впоследствии приступил к производству ремонта помещений, именно ему было предложено представить эксперту все необходимые материалы, в том числе фотодокументы, которые бы подтверждали состояние объекта до проведения в нем ремонта (то есть на момент приема помещений из аренды). Также истцу предлагалось обеспечить доступ эксперта для проведения обследования объекта.

В ходе осмотра 12.02.2021 (том 3 л.д. 43) представитель истца утверждал, что строительно-ремонтные работы осуществлены, приведен их перечень.

При этом, данное утверждение согласуется с фактом подписания истцом справки формы КС-3 от 15.11.2020.

В соответствии с положениями Альбома унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ, утвержденных Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11.11.1999 № 100, справка по форме № КС-3 составляется на выполненные в отчетном периоде строительные и монтажные работы, работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, другие подрядные работы и представляется субподрядчиком генподрядчику, генподрядчиком заказчику (застройщику).

Таким образом, истец позиционировал выполнение восстановительных работ.

На последующий смотр, назначенный на 26.04.2021 истец не явился (том 3 л.д. 51).

При этом, эксперт в акте от 26.04.2021 указал, что фотоматериалы к передаточному акту от 26.05.2020 не представлены.

В этой связи, в том числе, эксперту не представилось возможным ответить на большинство вопросов суда, что повлекло назначение дополнительной судебной экспертизы и корректировки вопросов.

При этом, судом в определении были согласованы конкретная дата и время проведения осмотра.

Представители истца на осмотр не явились, что отражено в акте от 22.06.2021. При этом, помещение было открыто, экспертом зафиксировано проведение ремонтных работ. Актом эксперт детально зафиксировал произведенные работы по текущему ремонту помещения и приведению его в первоначально состояние, на основании чего и сделаны выводы об общей стоимости восстановительного ремонта на сумму 272 586 руб. 67 коп.

Доводы истца о том, что в помещение было совершено несанкционированное проникновение неустановленными лицами, по мнению суда, правового значения не имеют.

Доказательств того, что неустановленные лица привели помещение в непригодное состояние, суду не представлено, в правоохранительные органы истец не обращался, данный факт никак не зафиксирован. При этом, суд также полагает, что данные обстоятельства не находятся в области ответственности ответчика.

Выслушав эксперта и изучив результаты судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что она полно и объективно отражает реальную стоимость восстановительного ремонта.

Учитывая, что судом установлен факт возвращения ответчиком арендованного объекта не в том состоянии, в котором он его получил, требование истца о взыскании с ответчика убытков в размере 272 586 руб. 67 коп. является правомерным и доказанным, в связи с чем исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 19 520 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пропорционально удовлетворенным требованиям, относит расходы по уплате государственной пошлины на ответчика в размере 6 441 руб. 76 коп., а на истца в размере 13 078 руб. 24 коп.

За проведение экспертизы ответчиком на депозитный счет суда перечислено 142 100 руб. 00 коп.

Согласно счету общества с ограниченной ответственностью «СургутГлав Экспертза» стоимость экспертизы составила 120 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 106, 108, 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пропорционально удовлетворенным требованиям относит расходы ответчика на проведение судебной экспертизы на истца в размере 80 399 руб. 03 коп., на ответчика в сумме 39 600 руб. 97 коп.

Применительно к положениям части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным произвести зачет. 

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Аркада» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аркада» убытки в размере 272 586 руб. 67 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 441 руб. 76 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аркада» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» судебные издержки в размере 80 399 руб. 03 коп.

Произвести зачет встречных требований, по результатам которого взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профит Фуд» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аркада» 198 629 руб. 40 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья    П.А. Сердюков