﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 марта 2020 года

Дело №

А56-92129/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,                    Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью                           «Райз Девелопмент» Титковой Д.А. (доверенность от 12.07.2019), Зуевой Е.В. (доверенность от 06.07.2018), от Макарова Д.В. (доверенность от 12.07.2019),              от акционерного общества «Биотранс СП» Зубковой А.В. (доверенность                    от 17.03.2020),

рассмотрев 18.03.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А56-91129/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент», адрес: 199106, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 80, лит. Р, офис 605,                       ОГРН 11147847362057, ИНН 7816597190 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Биотранс СП», адрес: 198261, Санкт-Петербург,                   пр. Маршала Жукова, д. 54, корп. 6, лит. А, пом. 15Н, ОГРН 5067847362633,      ИНН 7801417617 (далее - Компания), об установлении в интересах Общества права ограниченного пользования (бессрочного частного сервитута) в отношении части площадью 1024 кв.м принадлежащего Компании земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3418 за плату в размере 5 руб. за 1 кв.м для осуществления прохода (проезда), строительства автодороги и прокладки инженерных коммуникаций (сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, сетей связи) и осуществления эксплуатации Обществом принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511501:88.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург,                          ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее -   Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 данное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 25.12.2019.

Суд апелляционной инстанции, по мнению подателя жалобы, не учел, что установление сервитута испрашивалось Обществом в том числе для целей прохода (проезда) к принадлежащему ему земельному участку, на который не имеется доступа с земель общего пользования, не принял во внимание выводы эксперта, приведенные в заключении, составленном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Компании возражал против ее удовлетворения, просил оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

Управление Росреестра извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                     АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником земельного участка площадью 97 873+/-109 кв.м с кадастровым номером 78:42:15115А:88 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 182 (далее - Участок 182), относящегося к категории земель населенных пунктов и имеющего вид разрешенного использования -                                         «для сельскохозяйственного использования», и земельного участка площадью                   77088+/-97 кв. м с кадастровым номером 78:42:1511501:133 по адресу:                Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 132.

Между указанными земельными участками расположен принадлежащий Компании на праве собственности земельный участок площадью                              64944 +/-89 кв. м с кадастровым номером 78:42:1511501:3418 по адресу:                    Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 3418 (далее - Участок 3418).

На Участке 182 Обществом планируется строительство оптово-распределительного продуктового торгового центра (ОРТЦ), для приема на хранение и продажу (оптовая и мелкооптовая торговля) сельхозпродукции, мясной и рыбной продукции, поступающей от сельхозпроизводителей, оптовых поставщиков и фермерских хозяйств.

Общество, ссылаясь на то, что Участок 182 расположен внутри квартала и к нему не имеется установленного прохода или проезда с земель общего пользования, а также указывая на необходимость прокладки инженерных коммуникаций в связи с планируемым строительством, обратилось к Компании с предложением об установлении частного бессрочного сервитута в отношении части принадлежащего ей Участка 3418.

Ввиду недостижения сторонами соглашения по вопросу установления права ограниченного пользования Участком 3418, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции на основании выводов, изложенных в представленном истцом заключении общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Терра» от 25.06.2018, посчитал, что                Участок 182 не обеспечен проездом (проходом) для нужд собственника, и что наиболее оптимальным вариантом установления сервитута является часть Участка 3418  площадью 1024 кв.м в границах в соответствии с указанными в заключении координатами, в связи чем признал требования Общества об установлении права ограниченного бессрочного пользования соответствующей частью Участка 3418 обоснованными и удовлетворил иск.

Апелляционный суд определением от 10.04.2019 назначил судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил экспертам                   ООО «Центр судебной экспертизы» Ленскому Владимиру Валентиновичу, Королеву Владимиру Леонидовичу, Молчанову Дмитрию Валерьевичу, Стояловскому Константину Иванову. Перед экспертами были постановлены вопросы о возможности прохода/проезда, строительства автодороги, прокладки инженерных коммуникаций и эксплуатации Участка 182 без установления сервитута в отношении Участка 3418, об определении наиболее предпочтительного варианта установления сервитута и размере платы за него.

Экспертами подготовлено заключение от 06.09.2019 № 276/16.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что целью установления сервитута является обеспечения процесса строительства на Участке 182,  и исходя из установленного в отношении этого участка вида разрешенного использования (для сельскохозяйственных целей), а также отсутствия разрешительной документации на строительство, пришел к выводу о том, что право истца на осуществление строительства не возникло и не может считаться нарушенным, в связи с чем отменил решение от 22.11.2018 и отказал в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

 Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

  Согласно пунктам 7, 8, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – обзор ВС РФ от 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, прежде всего, наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

С учетом приведенного сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. При этом сервитут должен быть наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка (ответчика). При определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. 

Компания, возражая против удовлетворения заявленных Обществом требованиям, в отзыве на исковое заявление указывала на наличие иных вариантов обеспечения нужд истца в связи с использованием Участка 182, ходатайствовала о назначении судебной землеустроительной экспертизы               (т.д. 1, л. 103-114).

Удовлетворяя исковые требования Общества, суд первой инстанции не исследовал и не оценил приведенные ответчиком доводы, не указал мотивы их отклонения, не рассмотрел ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, указав в решении от 22.11.2018, что такое ходатайство ответчиком не заявлено.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что сервитут испрашивается Обществом для целей обеспечения строительства ОРТЦ на Участке 182, и при этом не учел, что в данном случае, обращаясь в арбитражный суд, Общество помимо намерения использовать Участок 182 для строительства указывало на то, что на соответствующий участок отсутствует непосредственный доступ с земель общего пользования и установленный проход (проезд).

Проход и проезд от земельного участка к землям общего пользования относится к основным потребностям собственника земельного участка, поскольку без обеспечения такого прохода (проезда) земельный участок не может полноценно использоваться, прямо отнесен пунктом 1 статьи 274 ГК РФ к основным потребностям, для удовлетворения которых возможно предоставление собственнику такого земельного участка права ограниченного пользования соседним земельным участком.

Согласно просительной части иска Общество просило установить сервитут в отношении части принадлежащего Компании Участка 3418 для осуществления прохода (проезда) к принадлежащему ему Участку 182, строительства автодороги, прокладки инженерных коммуникаций и эксплуатации названного участка.

Вопрос о наличии правовых оснований для установления сервитута применительно к указанным истцом в просительной части иска нуждам судом апелляционной инстанции не исследован.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству Компании была назначена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам проведения которой экспертами подготовлено от 06.09.2019                        № 276/16. 

В заключении эксперты указали на наличие нескольких вариантов обеспечения прохода (проезда) к принадлежащему истцу Участку 182, признали один из вариантов  установления сервитута для соответствующий целей наиболее оптимальным, указав на невозможность определения схемы действия сервитута для обеспечения нужд по прокладке инженерных коммуникаций ввиду отсутствия информации о проектных решениях устройства инженерных коммуникаций.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 7 Обзора ВС РФ от 26.04.2017, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Заключение экспертов от 06.09.2019 № 276/16 судом апелляционной инстанции не оценено, обстоятельства наличия или отсутствия иных вариантов проезда (прохода) к Участку 182 с земель общего пользования не исследованы.

Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере и не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешение спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 22.11.2018 и постановление от 25.12.2019 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам                             статьи 71 АПК РФ, разрешить вопросы: на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута; возможно ли использование истцом Участка 182 без установления сервитута, если невозможно, то какие имеются варианты его установления и каковы оптимальные условия сервитута; в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права принять законное и обоснованное решение, распределив судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А56-92129/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Т.Г. Преснецова