Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-18582/2017

18 сентября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  18 сентября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Капитал-Сервис Люкс» (адрес:  Россия 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д.82, лит. А, пом. 12-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный,  д. 1, лит. Б, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес:  Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 32, корпус 11-Н, ОГРН:  )

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права, обязании заключить договор купли-продажи помещения

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.02.2017), ФИО3 (доверенность от 01.07.2017),

- от ответчика: не явился, извещен;

- от третьего лица: ФИО4 (доверенность от 31.07.2017),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал-Сервис Люкс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным  отказа в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:40:0009112:84, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,  Красное село, Можайский, ул. Советская, д.6, лит А., пом. 1-Н (далее – помещение), выраженного в уведомлении Комитета от 23.12.2016 № 138482-32; а также требованием об обязании Комитет заключить с Обществом договор  купли-продажи помещения на следующих условиях:

- цена продажи Объекта составляет 748 309,53 руб.;

- оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на два года (восемь кварталов) с даты заключения Договора равными долями в размере 93 538,69 руб., уплачиваемых ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на счет, указанный Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

В последующем истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил об уточнении исковых и просил обязать Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения по цене 908 600 руб.

По ходатайству Комитета к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», поскольку именно к этой организации после реорганизации Комитета перешли полномочия по контролю за договорами аренды.

Комитет, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства под роспись в протоколе судебного заседания от 02.08.2017, явку представителя в суд не обеспечил, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель третьего лица до начала судебного заседания ходатайствовал об отложении слушания дела, ссылаясь на то, что у него не было возможности провести сверку расчетов с Обществом.

Вместе с тем определением суда от 02.08.2017 ответчику и третьему лицу было предписано провести сверку с Обществом до 13.09.2017. Общество неоднократно представляло в Комитет все сведения и документы, необходимые для проведения сверки. Таким образом, у ответчика и третьего лица имелось достаточное время для оценки представленных Обществом документов, в связи с чем оснований для дополнительного отложения судебного разбирательства суд не усматривает.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, также пояснил, что проект договора купли-продажи помещения им в Комитет не направлялся.

Заслушав пояснения Общества, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между ООО «Капитал-Сервис» и Комитетом 09.07.2012 заключен договор аренды №08-А001967 части здания (помещения 1,2,3,4,5,6 помещения 1-Н площадью 90,6 кв.м.), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Красное Село, Можайский, Советская ул., д.6, литера А, кадастровый номер 78:40:9112:58.

Дополнительным соглашением от 09.07.2012 №1 срок действия договора аренды установлен до 22.07.2022.

В последующем ООО «Капитал-Сервис» было реорганизовано и из него выделилось ООО «Капитал-Сервис Люкс», к которому согласно разделительному балансу перешли права и обязанности по договору аренды от 09.07.2012.

Указанный объект находится у Общества в аренде по настоящее время.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество 24.11.2016 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Комитет письмом от 23.12.2016 отказал Обществу в выкупе объекта, ссылаясь на то, что арендуемая часть помещения не является самостоятельным объектом недвижимости, а также указывая на наличие задолженности по арендным платежам.

Посчитав отказ Комитета в выкупе земельного участка не соответствующим требованиям Закона №159-ФЗ, заявитель оспорил отказ Комитета в арбитражный суд. Помимо этого Общество полагает, что в качестве способа устранения допущенных прав и интересов Общества на Комитет должна быть возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи по цене 908 600 руб.

Суд считает требования Общества подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего закона.

Согласно части 2 статьи  9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как указано в пункте 3 статьи 9 Закона №159, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Делая вывод о невозможности приобретения арендуемого здания в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, Комитет ссылается на то, что спорный объект не является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого за Комитетом зарегистрировано право собственности.

Между тем, на основании кадастрового паспорта судом установлено, что арендуемое Обществом помещение является обособленным помещением, поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:40:0009112:84. В отношении указанного объекта между Комитетом и Обществом заключен договор аренды на срок до 2022 года. Следовательно, в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ такой объект может быть предметом договора купли-продажи, и у Общества, относящегося к субъектам малого предпринимательства, и арендующего помещение более 3 лет имеется преимущественное право на выкуп этого помещения.

Тот факт, что за Комитетом зарегистрировано право собственности на здание в целом, не может быть основанием для отказа в реализации преимущественного права в отношении выкупа части помещения, поскольку, во-первых, такое основание для отказа не предусмотрено положениями Закона №159-ФЗ, во-вторых, Комитетом не представлено доказательств невозможности реализации арендуемой Обществом части помещения.

Также Комитет ссылается на наличие у Общества задолженности по уплате пеней в размере 967,15 руб., что отражено в справке для выкупа от 24.11.2016 (листы дела 57-59). Между тем, согласно расчетам, приведенным в самой справке по состоянию на 24.11.2016 переплата Общества составляет 37 507,68 руб. Однако согласно письменному пояснению к справке, не подтвержденному расчетом, в связи с введением корректирующих условий выплат, долг по пени составил 967,15 руб. При этом расчет, обосновывающий этот вывод Комитетом не представлен, период возникновения задолженности и причины ее возникновения не отражены, пояснения относительно того, каким образом сформировалась задолженность, ответчиком не даны. Согласно представленным Обществом платежным поручениям арендная плата поступила в полном размере, все пени оплачены.

Следовательно, наличие у Общества неоплаченной задолженности Комитетом не доказано.

Комитет также ссылается в отзыве на то, что Обществом одновременно с заявлением не были представлены выписка из списка участников Общества по состоянию на дату подачи заявления с учетом всех изменений в составе участников Общества, а также выписка из списка участников правопредшественников Общества по состоянию за период с 01.07.2013 по 01.07.2015 с учетом всех изменений в составе участников Общества.

Необходимость предоставления одновременно с заявлением о выкупе помещения выписки из списка участников общества с ограниченной ответственностью по состоянию за период с 01.07.2013 по 01.07.2015 либо с 01.07.2012 по 01.07.2015 с учетом всех изменений в составе участников общества и на дату подачи заявления, предусмотрена в приложении №1 к Распоряжению Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 №233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».

Указанный документ, как и отражено в его наименовании, определяет порядок взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и в предусмотренных действующим законодательством случаях земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, на которых они расположены.

В то же время названный документ не относится к числу документов, определяющих основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп помещений и не может устанавливать дополнительных ограничений для реализации преимущественного права.

Положения Закона №159-ФЗ не содержат такого основания для отказа в реализации преимущественного права как непредоставление выписки из списка участников общества с ограниченной ответственностью. Более того, с учетом положений Распоряжения №233 такие сведения могли быть получены Комитетом в результате направления запроса в Федеральную налоговую службу, либо посредством запроса указанных сведений у самого Общества.

Следовательно, у Комитета не было оснований отказывать Обществу в реализации права на выкуп помещения, в связи с чем требования Общества о признании отказа незаконным являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Одновременно Общество в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов просит обязать Комитет заключить с ним договор купли-продажи объекта по цене 908 600 руб.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При этом в соответствии с положениями названной статьи заключению договора должно предшествовать направление оферты.

Закон №159-ФЗ также содержит строгую процедуру установления цены выкупаемого помещения, которая определяется на основании заключения независимого оценщика, а также требование о направлении заявителю проекта договора купли-продажи для подписания.

Следовательно, требованию о понуждении Комитета заключить договор купли-продажи должно предшествовать направление Комитету предложения о заключении договора купли-продажи с определением всех его существенных условий, включая цену, установленную на основании независимой оценки.

Судом установлено, что оценка помещения на дату подачи заявки Комитетом не производилась, проект договора купли-продажи Комитетом Обществу не направлялся. Также и Общество проект договора купли-продажи Комитету не направляло.

Следовательно, досудебный порядок заключения договора ни одной из сторон не исполнен, что является основанием для оставления данного требования Общества без рассмотрения.

В то же время, поскольку судом установлен факт незаконного отказа Комитетом Обществу в реализации преимущественного права на выкуп помещения, с целью восстановления нарушенных прав и интересов Общества Комитет обязан в соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Закона №159 обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом удовлетворения требований Общества в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ понесенные Обществом судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. подлежат отнесению на Комитет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Каптал-Сервис Люкс» на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:40:0009112:84, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное село, Можайский, ул. Советская, д. 6, лит. А, пом. 1-Н, выраженный в уведомлении от 23.12.2016 года № 138482-32.

2. Требования об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Каптал-Сервис Люкс» договор купли-продажи нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:40:0009112:84, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное село, Можайский, ул. Советская, д. 6, лит. А оставить без рассмотрения.

3. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга выполнить предусмотренные Федеральным Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ действия, направленные на реализацию ООО «Каптал-Сервис Люкс» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

4. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Каптал-Сервис Люкс» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.