АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-13451/2019

г. Уфа

04 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.11.2019

Полный текст решения изготовлен 04.12.2019

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***> 

к ООО "РОДНЫЕ ПРОСТОРЫ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

Третьи лица: 

1)                    ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "ПОИНТ И К" (ИНН 

<

***>) 620075, 

<

...>, ОФИС 15.03.

2)    Общество с ограниченной ответственностью «Доходный дом»

о взыскании задолженности по договору от 22.03.2007 № 3-996 в размере 67013 руб. 82 коп., неустойки в размере 5 939 руб. 63 коп. 

 

при участии в судебном заседании: 

от истца, третьих лиц: не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

от ответчика: ФИО2 доверенность №1 от 09.01.2019 г., паспорт;

 

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО "РОДНЫЕ ПРОСТОРЫ" о взыскании задолженности по договору от 22.03.2007 № 3-996 в размере 67 013 руб. 82 коп., неустойки в размере 5 939 руб. 63 коп. 

Определением суда от 08.05.2019 исковое заявление оставлено без движения в порядке статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судом установлен срок для устранения недостатков иска, препятствующих его принятию к производству до 14.06.2019 г.

Определением от 21.05.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

28.06.2019 судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства,  назначении судебного заседания

29.08.2019 суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ФИРМА "ПОИНТ И К" (ИНН 

<

***>) 620075, 

<

...>, ОФИС 15.03.

07.10.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Общество с ограниченной ответственностью «Доходный дом»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

22.10.2019 от общества с ограниченной ответственностью «Доходный дом»  поступили письменные пояснения, в которых было указано, что Общество с ограниченной ответственностью «Доходный дом»  не является управляющей компания здания, а является собственником нежилых помещений, расположенных в здании № 7 по Верх-Исетскому бульвару г. Екатеринбурга, к управлению зданием общество отношения не имеет. 

Представитель ответчика пояснил, что, так как он является собственником помещения, а не здания, требования не подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, о завершении подготовки дела к судебному разбирательству, суд считает возможным завершить предварительное судебное заседание и перейти к судебному разбирательству. 

Суд учитывает, что информация о времени и месте судебного разбирательства дополнительно размещена на интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Часть 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Учитывая отсутствие возражений участвующих в деле лиц, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству в порядке ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы и обстоятельства дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО Фирма «Поинт и К» заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2007 № 3-996, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>. Общая площадь участка 2 274 м2. Кадастровый номер 66:41:0303043:0059. Земельный участок передан для строительства и дальнейшей эксплуатации 7-этажного административно-общественного здания с подземной автопарковкой (пункт 2.1.5 договора аренды).

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи 15.02.2007.

Договор аренды заключен на определенный срок - с 15.02.2007 по 14.02.2010 (пункт 6.1 договора), в связи с чем, договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 13.04.200766-66-01/330/2007-107).

Согласно выписке из ЕГРН одним из собственников объектов недвижимости на указанном земельном участке является ООО «Родные просторы», которому на праве собственности принадлежит подземная автопарковка с кадастровым номером 66:41:0303043:1347 площадью 2 320,1 кв. м (гос. per. права от 04.03.2016 №66-66/001-66/001/608/2016-94/2).

Поскольку ООО «Родные просторы» зарегистрировало право собственности, Администрация города Екатеринбурга считает ответчика стороной по договору аренды земельного участка от 22.03.2007 № 3-996 ввиду следующего.

Для ООО «Родные просторы» размер арендной платы в соответствии с договором аренды определялся арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург».

Размер арендной платы для ООО «Родные просторы» устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика к общей площади помещений в здании, находящегося на земельном участке.

Общая сумма начисленной арендной платы по договору для ООО «Родные просторы» за период с марта 2016 по декабрь 2018 составляет 67013 руб. 82 коп. Ответчик какую-либо оплату не произвел.

Задолженность по основному долгу по расчету истца составляет 67 013 руб. 82 коп. Период задолженности - с марта 2016 по декабрь 2018.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка за нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору арендатору начисляется пени в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы истец производит начисление неустойки за период с 11.10.2018 по 09.01.2019 на сумму  5939,63 руб.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв. Несогласие с предъявленными требованиями мотивировал следующим.

Ответчик является собственником доли в праве собственности на недвижимое имущество: помещение, кадастровый номер 66:41:0303043:1347, назначение объекта нежилое, адрес объекта: 

<

...>, общая долевая собственность: 32/100.

Ответчик не является стороной договора аренды земельного участка № 3-996 от 22.03.2007, заключенного между Истцом и ООО Фирма «Пойнт и К», каких- либо дополнительных соглашений к указанному договору не подписывал, иных действий, влекущих присоединение к указанному договору, не совершал. Указанное свидетельствует, о том, что обязанность по внесению арендной платы у Ответчика отсутствует.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО Фирма «Поинт и К» заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2007 № 3-996, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>. Общая площадь участка 2 274 м2. Кадастровый номер 66:41:0303043:0059. Земельный участок передан для строительства и дальнейшей эксплуатации 7-этажного административно-общественного здания с подземной автопарковкой (пункт 2.1.5 договора аренды).

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи 15.02.2007.

Договор аренды заключен на определенный срок - с 15.02.2007 по 14.02.2010 (пункт 6.1 договора), в связи с чем, договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 13.04.200766-66-01/330/2007-107).

Ответчик является собственником доли в праве собственности на недвижимое имущество: помещение, кадастровый номер 66:41:0303043:1347, назначение объекта нежилое, адрес объекта: 

<

...>, общая долевая собственность: 32/100.

Отклоняется довод ответчика о том, что обязанности по внесению арендной платы у него не имеется, ввиду того, что ответчик не является стороной договора аренды земельного участка № 3-996 от 22.03.2007, заключенного между Истцом и ООО Фирма «Пойнт и К», и каких- либо дополнительных соглашений к указанному договору не подписывал, иных действий, влекущих присоединение к указанному договору не совершено.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно выписке из ЕГРН одним из собственников объекта недвижимости (помещения) на указанном земельном участке является ООО «Родные просторы», которому на праве собственности принадлежит подземная автопарковка с кадастровым номером 66:41:0303043:1347 площадью 2 320,1 кв. м (гос. peг. права от 04.03.2016 №66-66/001-66/001/608/2016-94/2).

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

С учетом изложенного, с момента государственной регистрации ООО "РОДНЫЕ ПРОСТОРЫ" права собственности на объект: подземная автопарковка с кадастровым номером 66:41:0303043:1347 площадью 2 320,1 кв. м (гос. per. права от 04.03.2016 №66-66/001-66/001/608/2016-94/2) к нему в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 22.03.2007 № 3-996 пропорционально площади приобретенного объекта недвижимости от общей площади недвижимости, расположенной на земельном участке.

Истец, предъявляя настоящий иск ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с марта 2016 по декабрь 2018 составляет 67 013 руб. 82 коп. (расчет задолженности л.д. 23-25)

В силу п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы для ООО «Родные просторы» устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика к общей площади помещений в здании, находящегося на земельном участке.

Общая сумма начисленной арендной платы по договору для ООО «Родные просторы» за период с марта 2016 по декабрь 2018 составляет 67 013 руб. 82 коп. Доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено.

Таким образом, с ответчика в пользу истца на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию задолженность по арендной плате за землю за период с марта 2016 по декабрь 2018 составляет 67 013 руб. 82 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В таких случаях заключение нового договора не требуется.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Ответчик в спорный период пользовался спорным земельным участком, при этом доказательств внесения своевременной платы за его пользование за данный период в материалах дела не имеется.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка за нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору арендатору начисляется пени в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 11.10.2018 по 09.01.2019 и составляет 5 939 руб. 63 коп.

Учитывая, что со стороны ответчика была допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, заявленные исковые требования в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку истец на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 2 918 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО "РОДНЫЕ ПРОСТОРЫ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) сумму долга в размере  67013 руб. 82 коп., неустойку в размере 5 939 руб. 63 коп., в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере  2 918 руб.

Исполнительный лист истцу выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать после вступления решения в законную силу .

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                 Э.Р. Абдуллина