АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-17645/2022

Дело № А12-26349/2020

г. Казань

29 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 28.04.2022.

Полный текст постановления изготовлен – 29.04.2022.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А..

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энерком» 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022

по делу №А12-26349/2020 

по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Энерком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с привлечением к участию в деле потребительского гаражно-строительного кооператива «Ткачевский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании задолженности арендной платы, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Энерком» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.11.2005 по 31.07.2020 в размере 662 192 руб. 58 коп., неустойки за период с 11.11.2005 по 31.07.2020 в размере 333 779 руб. 57 коп. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022, иск удовлетворен частично, с общества в пользу департамента взыскана задолженность арендной платы за период с 15.09.2017 по 31.07.2020 в размере 184 984 руб. 68 коп., неустойка за период с 15.09.2017 по 31.07.2020 в размере 23 585 руб. 89 коп., в остальной части иска отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе департаменту в иске, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

ООО «Энерком» с 2005 года является собственником нежилого помещения (гаражные боксы) площадью 233 кв. м с кадастровым номером 34:34:040014:3673, расположенное по адресу: 

<

...>, гаражные боксы №№ 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43. 

Письмом от 18.06.2020 департамент направил обществу требование об оплате задолженности за пользование земельным участком, которое оставлено без удовлетворения.

Учитывая, что ООО «Энерком» плату в заявленный период за пользование земельным участком не вносило, департамент обратился в арбитражный суд с настоящими иском. 

Суды двух инстанций, удовлетворяя иск частично, исходили из установленного факта нарушения обществом обязательств оплаты арендованного имущества, применив срок исковой давности.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат. 

Между администрацией Волгограда (арендодатель) и ПГСК «Ткачевский» (арендатор) заключен договор аренды от 10.12.1999 № 2764 земельного участка с кадастровым номером 34:34:040014:36, площадью 938,3 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 34:34:040014:37, площадью 362,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, для эксплуатации гаражей боксового типа. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в период с 10.11.2005 право собственности на нежилое помещение (гаражные боксы) площадью 233 кв. м с кадастровым номером 34:34:040014:3673, расположенное по адресу: 

<

...>, гаражные боксы № 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 зарегистрировано за ООО «Энерком». 

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Согласно разъяснениям в пункте 25 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.12.2013) по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, общество став собственником гаражных боксов в названном гаражном кооперативе в силу закона стало арендатором земельного участка и обязано было оплатить арендные платежи пропорционально своей доли в земельном участке.

В силу пункта 2.8 договора от 10.12.1999 арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения базовой ставки арендной платы установленной в городе, а также на основании принятых Российской Федерации законодательных актов. Аналогичное право также предоставлено арендодателю в дополнительном соглашении к названному договору от 12.11.2014. Следовательно, арендная плата по названному договору является нормативно-регулируемой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с нормативными актами Волгоградской области и решений Волгоградской городской Думы.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. 

В соответствии со статьёй 1 Закона Волгоградской области от 26.12.2016 № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа - город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется администрацией Волгограда. 

Согласно Положению о департаменте утверждённого решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда» департамент осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя. 

Таким образом, арендодателем спорных земельных участков является департамент. 

Доводы общества о том, что спорные земельные участки фактически обременены арендными отношениями на основании договора аренды земельного участка от 10.12.1999, согласно которого ПГСК «Ткачевский» обязан оплачивать арендную плату, судами отклонены.

Судами установлено, и данное обстоятельство кассатором не оспаривается, что гаражные боксы, расположенные на территории кооператива принадлежат на праве собственности физическим лицам и юридическому лицу – ООО «Энерком». Доказательств, указывающих на то, что кооператив является владельцем объектов недвижимости на спорном земельном участке материалы дела не содержат. ПГСК «Ткачевский» не является правообладателем ни одного гаражного бокса или иного объекта недвижимости на данном земельном участке. 

При отсутствии объектов недвижимости, принадлежащих гаражно-строительному кооперативу, деятельность которого, после ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещения, направлена на оказание услуг по содержанию имущества, принадлежащего его членам, такой кооператив не является землепользователем, поскольку права на земельный участок в силу закона перешли к собственникам объектов недвижимости. 

Данные выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики № 2 (2020).

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2020 по делу № А55-23218/2019, от 10.06.2021 по делу № А55-6553/2020, от 19.07.2021 по делу № А12-2455/2020. 

Таким образом, общество как собственник объекта недвижимости, обязано производить оплату за пользование земельным участком. 

Также суды отклонили доводы ответчика об имеющих преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора состоявшихся судебных актах Центрального районного суда г. Волгограда по искам департамента к физическим лицам, владельцам гаражных боксов, о взыскании платы за пользование земельным участком, признавших кооператив обязанным лицом оплачивать арендные платежи за земельный участок. Поскольку общество не принимало участия при рассмотрении гражданских дел № 2-5584/2020, 2-602/2021, 2-627/2021 суды пришли к выводу об отсутствии преюдициального значения судебных актов по указанным делам при рассмотрении настоящего спора. 

Обществом указано, что общая площадь нежилого помещения составляет 233 кв. м. Конструктивная особенность гаражных боксов не предполагает заезд/выезд с территории общего пользования земельного участка с кадастровым номером 34:34:040014:36, поскольку гаражные боксы расположены на втором уровне. 

В связи с чем, по мнению общества, с целью расчёта арендной платы должна быть принята доля ООО «Энерком» в общей площади земельного участка, что составляет 233 кв. м (площадь гаражных боксов), а размер платы  подлежащий взысканию 93 383 руб. 98 коп. 

Данные возражения судами верно отклонены, постольку пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Каких-либо соглашений между собственниками объектов недвижимости на данном  земельном участке в материалы дела не представитено.

Из вышеуказанных положений законодательства следует, что размер арендной платы должен быть соразмерен доле в праве на здание. При этом не имеет значения отсутствие (наличие) возможности пользования территорией общего пользования земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким собственникам. 

Представленный департаментом расчёт задолженности, судами проверен и признан соответствующим положениям статьей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Доказательств оплаты кооперативом арендных платежей в спорный период, за исключением оплаты членских взносов, в материалах дела не имеется.

На основании положений статей 65, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 329, 330 Гражданского кодекса  Российской Федерации, с учётом неисполненного обществом на момент рассмотрения спора обязательств оплаты основного долга, суд взыскал с последнего задолженность по арендной плате в сумме 184 984 руб. 68 коп. за период с 15.09.2017 по 31.07.2020 и неустойку в размере 23 585 руб. 89 коп. за тот же период.

Доводы о том, что взыскание неустойки является неправомерным, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения, судами также отклонены, поскольку при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник, то есть ПГСК «Ткачевский».

Таким образом, с даты регистрации права собственности на нежилое помещение (10.11.2005), ООО «Энерком» является арендатором по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на тех же условиях и в том же объёме, что и ПГСК «Ткачевский». 

Согласно пункту 6.2. договора аренды земельного участка от 10.12.1999 № 2764 (в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2014) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от суммы невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Проверив представленный расчёт неустойки, суды признали его арифметически верным и соответствующим условиям договора. 

К установленным обстоятельствам нормы права применены судами правильно.

В кассационной жалобе кассатор повторяет доводы, которым судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022 по делу № А12-26349/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судьяС.Ю. Муравьев

СудьиР.В. Ананьев

В.А. Карпова