Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело№А61-4731/2017

г. Владикавказ

24 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.07.2018

Решение в полном объеме изготовлено 24.07.2018

Арбитражный суд  Республики Северная Осетия-Алания в составе  судьи Коптевой М.Б., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации местного самоуправления г.Владикавказ  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Государственному унитарному предприятию Республики Северная Осетия – Алания «Безопасность» в лице конкурсного управляющего (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

с участием третьего лица - Закрытого акционерного общества «КРОК инкорпорейтед»

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка (с учетом уточнений)

при участии: 

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 12.01.2018;

от ответчика – не явились;

от третьего лица - не явились;

установил:

Администрация местного самоуправления г.Владикавказа (далее – АМС г.Владикавказа, истец) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к Государственному унитарному предприятию Республики Северная Осетия – Алания «Безопасность» в лице конкурсного управляющего (далее – ГУП РСО-Алания «Безопасность», предприятие, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате (с учетом принятых судом уточнений) по договору аренды земельного участка № 4888 от 15.07.2013 за период с 14.11.2015 по 30.06.2017 в размере 1 710 760 рублей 76 копеек, в том числе: основной долг – 1 247 248 рублей 31 копейка, пеня за несвоевременную оплату платежей  - 463 512 рублей 45 копеек и  о расторжении договора аренды.

Определением суда от 07.03.2018 по ходатайству ЗАО «КРОК инкорпорейтед» от 13.02.2018 оно привлечено к производству в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

           Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

           Представитель заявителя в ходе судебного заседания просит удовлетворить заявленные требования (с учетом принятых судом уточнений от 27.12.2017) по доводам искового заявления, мотивируя заявление на неисполнение ответчиком в течение длительного времени обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 4888.

           Ответчик в отзыве и письменных пояснениях на заявленные требования просит прекратить производство по делу, указав, что ГУП РСО-Алания «Безопасность» решением Арбитражного суда от 28.06.2016 по делу №А61-3853/2015 признано несостоятельным (банкротом) и предъявленная ко взысканию задолженность была включена в реестр требований кредиторов должника.

         ЗАО «КРОК инкорпорейтед» в ходатайстве о вступлении в дело в качестве третьего лица от 13.02.2018 просит в исковых требованиях отказать, считает, что в случае их удовлетворения это приведет  к невозможности получения выплат конкурсными кредиторами в рамках дела о банкротстве № А61-3853/15, либо существенно уменьшит их размер, в случае признания их текущими, что затрагивает его права, как кредитора.

Изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления АМС г.Владикавказа № 424 от 19.03.2012 Администрация предоставила ГУП РСО-Алания «Безопасность» согласно заключенному договору аренды № 4888 от 15.07.2013 земельный участок  с кадастровым номером 15:09:0040701:12 площадью 0,3 га, находящийся по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, район Северо-Западного кладбища для строительства административного здания. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РСО-Алания 29.08.2013 №15-15-01/128/2013-497.

Срок договора установлен сторонами с 15.07.2013 по 19.03.2015.

Земельный участок передан согласно акту приема - передачи от 15.07.2013.

Согласно пункту 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартальными частями от указанной в п.3.2 договора суммы до 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года (п.3.3. договора).

В соответствии с п. 4.4.3.договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Ответчик, в нарушение условий договоров систематически не исполняет обязанность по оплате арендной платы.

По договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период 15.07.2013 по 30.06.2017 в размере 2 754 207,94 руб., в том числе: основной долг – 2 230 190,3 руб., пеня за несвоевременную оплату платежей  - 524 017,64 руб.

В адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления об имеющейся задолженности.

Уведомлением от 29.06.2017 №27/925 исх. общество было извещено о необходимости в двухнедельный срок погасить образовавшуюся задолженность и о намерении администрации расторгнуть договор аренды. Уведомление ответчиком получено.

Уведомлениями от 06.07.2017 №27/978исх. общество было извещено о  необходимости в двухнедельный срок погасить образовавшуюся задолженность и о намерении администрации расторгнуть договора аренды. Уведомление ответчиком получено.

Однако ответчиком не предприняты меры по оплате долга, что и послужило обращением Администрации с настоящим иском в суд.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, установленном договором. 

Статья 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В пункте 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы арендатор обязан вносить арендную плату по ставкам, установленным нормативными правовыми актами уполномоченных органов на очередной период.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Содержащееся в названном постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

 

Доказательств оплаты задолженности должником не представлено.

Согласно первоначальному расчету истца задолженность должника по арендной плате за период с 15.07.2013 по 30.06.2017 составил 2 754 207,94 руб., в том числе: основной долг – 2 230 190,3 руб., пеня за несвоевременную оплату платежей  - 524 017,64 руб.

Вместе с тем, истец до окончания рассмотрения настоящего дела по существу в судебном заседании в порядке статьи 49 АПК РФ  уточнил расчет суммы взыскиваемой задолженности в сторону уменьшения, которые были приняты судом: ко взысканию истцом предъявлена задолженность за период с 14.11.2015 по 30.06.2017 в размере 1 710 760,76 руб.: основной долг – 1 247 248,31 руб., пеня – 463 512,45 руб. 

Суд считает, что задолженность в размере (с учетом принятых уточнений), заявленном Администрацией, подтверждена материалами дела на основании следующего.

К производству Арбитражного суда РСО-Алания 13.11.2015 принято заявление по делу №А61-3853/15 о возбуждения дела о банкротстве в отношении ГУП РСО-Алания «Безопасность».

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон N 127-ФЗ) в целях этого Закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Исходя из положений статьи 63 Закона о банкротстве текущими являются только денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после возбуждения дела о банкротстве. 

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве (пункт 2 названной статьи).

Поскольку, заявление о признании ГУП РСО-Алания "Безопасность" несостоятельным (банкротом), было принято к производству Арбитражного суда РСО-Алания 13.11.2015, то датой возбуждения дела о банкротстве должника следует считать  13.11.2015.

Таким образом, исходя их вышеизложенного, суд считает, что исковые требования Администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Суд, проверив расчет задолженности и пени, установил, что с ответчика в пользу Администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4888 от 15.07.2013 за период с 14.11.2015 по 30.06.2017 в размере 2 754 207,94 руб., в том числе: основной долг – 2 230 190,3 руб., пеня за несвоевременную оплату платежей  - 524 017,64 руб.

Расчеты истца судом проверены и признаны правильными.

Кроме того, истец в соответствии со статьей 619 ГК РФ и согласно п.4.1.1 договора просит суд расторгнуть договора аренды №4888 от 15.07.2013. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности. 

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а при невыполнении данного требования - направить предложение расторгнуть договор. 

В п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

Так как, статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в статье 452 ГК РФ. 

Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжении договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан – в тридцатидневный срок после получения названного предложения). 

Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обстоятельств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора. 

В качестве доказательств соблюдения требований статьи 452 ГК РФ, истец представил уведомления от 29.06.2017 и от 06.07.2017, которым истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды земельного участка №4888 от 15.07.2013.

Таким образом, истцом представлено доказательств направления предложения о расторжении договоров аренды ответчику. Вышеизложенное свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Таким образом, требования заявителя о расторжении договора аренды земельного участка также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.21 Налогового кодекса РФ на ответчика должны быть отнесены расходы по уплате государственной пошлины, которая подлежит взысканию в доход бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р е ш и л:

Заявленные требования Администрации местного самоуправления г.Владикавказ  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Республики Северная Осетия – Алания «Безопасность» в лице конкурсного управляющего (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4888 от 15.07.2013 за период с 14.11.2015 по 30.06.2017 в размере 1 710 760 рублей 76 копеек, в том числе: основной долг – 1 247 248 рублей 31 копейка, пеня за несвоевременную оплату платежей  - 463 512 рублей 45 копеек.

Расторгнуть договор аренды № 4888 от 15.07.2013 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040701:12 площадью 0,3 га, находящийся по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, район Северо-Западного кладбища.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Республики Северная Осетия – Алания «Безопасность» в лице конкурсного управляющего (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 30 108 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд РСО-Алания  в течение месячного срока со дня его принятия.

 

         Судья                                                                                           М.Б. Коптева