Четвертый арбитражный апелляционный суд

672007, Чита, ул. Ленина 145

http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-15516/2022

г. Чита

20 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года. 

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Будаевой Е.А.,

судей Басаева Д.В., Подшиваловой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кварц» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 14 августа 2023 года по делу № А78-15516/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Кварц» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственности «Забайкальская угольная компания» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании договора купли продажи №012.0822.10828 от 08.09.2022 с предметом договора - нежилое помещение площадью 280,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030811:183 ничтожной сделкой о применении последствий недействительности ничтожной сделки - возвратить ООО «УК Кварц» нежилое помещение 8, площадью 280,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030811:183, о возврате обществу с ограниченной ответственности «Забайкальская угольная компания» 11 981 226 руб., уплаченных по договору № 012.0822.10828 от 08.09.2022, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Прокуратуры Забайкальского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 14.03.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Кварц» (далее - истец, ООО «УК Кварц») обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (далее - ответчик 1, МТУ Росимущество в Забайкальском крае и Республике Бурятия), обществу с ограниченной ответственности «Забайкальская угольная компания» (далее - ответчик 2, ООО «Забайкальская угольная компания») о признании договора купли продажи №012.0822.10828 от 08.09.2022 с предметом договора-нежилое помещение площадью 280,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030811:183 ничтожной сделкой, о применении последствий недействительности ничтожной сделки - возвратить ООО «УК Кварц» нежилое помещение 8, площадью 280,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030811:183, о возврате ООО «Забайкальская угольная компания» денежных средств в сумме 11 981 226 руб., уплаченных по договору № 012.0822.10828 от 08.09.2022.

Определением суда от 30.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (далее –третье лицо -1, УФССП по Забайкальскому краю).

Определением суда от 27.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Забайкальского края (далее – третье лицо -2, прокуратура).

Решением суда от 14 августа 2023 года в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обжаловал его в апелляционном порядке, указав, что судом не применены положения пунктов 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых права на земельный участок подлежат передачи при реализации находящихся на них зданий, помещений. 

В отзыве на апелляционную жалобу МТУ Росимущество в Забайкальском крае выразило согласие с решением суда первой инстанции. 

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал. 

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судом первой инстанции установлены следующие фактические обстоятельства.

05.04.2022 в МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия поступили документы от УФССП России по Забайкальскому краю на реализацию недвижимого имущества нежилого помещения площадью 280,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030811:183, в отношении должника ООО «УК Кварц», по заявке №117-А от 03.03.2022. ООО «УК Кварц» являлось собственником вышеуказанного помещения. МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия издало распоряжения о приеме и реализации вышеуказанных нежилых помещений. Согласно данным распоряжениям, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия совершило юридические действия по организации торгов; разместило в информационно - телекоммуникационных-сетях общего пользования информацию (объявление) о реализуемом имуществе; реализовало имущество по цене ни ниже указанной в приложении к поручению. По итогам проведения торгов объявлен победитель в лице ООО «Забайкальская угольная компания», с которым МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия заключило договор купли-продажи продажи №012.0822.10828 от 08 сентября 2022 года.

Предметом заключенного договора указано: нежилое помещение, площадью 2 80,90 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:030811:183.

Истец, ссылаясь на статьи 167, 168, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, считая заключенный договор купли продажи с предметом договора - нежилое помещение без земельного участка, на котором расположено здание, ничтожной сделкой, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив приведенные лицами, участвующими в деле, доводы,  не установил основания для отмены судебного акта.

Суд апелляционной инстанции согласен с судом первой инстанции в том, что оснований для удовлетворения иска не имеется, по следующим мотивам. 

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обоснование иска о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности сделки ООО «УК Кварц» указало на заключение договора купли-продажи нежилого помещения с нарушением требований пунктов 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, установлен Земельным кодексом Российской Федерации среди основных принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Кодекса. 

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Положения пунктов 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора, предусматривают, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Суд апелляционной инстанции, исходя из того, что в рассматриваемом случае земельный участок, на котором расположено здание, нежилое помещение в котором являлось предметом договора купли-продажи от 08.09.2022, не принадлежит ООО «УК Кварц» на праве собственности, что прямо следует из выписки из ЕГРН, в связи с чем в обороте объект недвижимости (нежилое помещение в здании) и земельный участок, на котором расположено здание, не выступают совместно, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора недействительным. 

При этом суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что приведенные положения гражданского и земельного законодательства не применимы в отношении помещений, находящихся в зданиях (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020). 

Вместе с тем, неправильный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного по существу спора решению.

Таким образом, в иске отказано судом первой инстанции правомерно. 

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по изложенным в постановлении мотивам. 

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции не установлены.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 14 августа 2023 года по делу № А78-15516/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий  Е.А. Будаева 

Судьи Д.В. Басаев

Н.С. Подшивалова