АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7074/2022

г. Владивосток

19 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2023 года . 

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2023 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокудиной Р.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Приморская гидрогеологическая экспедиция» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фастгарант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 303 500 рублей основного долга по договору аренды недвижимости №2017/1-АН от 10.04.2017, 

третьи лица: ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 доверенность от 18.04.2022, удостоверение; 

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 06.06.2022, диплом, ФИО4 паспорт, диплом, доверенность от 06.06.2022.

установил:

открытое акционерное общество «Приморская гидрогеологическая экспедиция» (далее – ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фастгарант» (далее – ООО «Фастгарант») о взыскании 940 500 рублей основного долга по договору аренды недвижимости №2017/1-АН от 10.04.2017. 

Истец неоднократно уточнял заявленные требования. В судебном заседании 30.05.2023 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении требований, в котором истец просит взыскать 1 284 592 рубля 74 копейки основного долга по договору аренды недвижимости № 2017/1-АН от 10.04.2017 за период 21.04.2020 по 07.09.2022.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Истец уточненные требования поддержал, настаивает на их удовлетворении.

Ответчик против иска возразил.

Истец уточненные требования поддержал, настаивает на их удовлетворении.

Ответчик против иска возразил, в отзыве на исковое заявление пояснил, что в его фактическом пользовании с 2019 находилась лишь часть имущества – нежилое здание лит. Д, поскольку 12.06.2019 в ходе проведения совместного осмотра сторонами объектов аренды установлено, что кабинеты в здании лит. Б, здание ремонтно-механической мастерской лит. В являются непригодными для фактического использования арендатором, а их использование по назначению невозможно в связи с существенным ухудшением состояния объектов, установлено, что капитальный и текущий ремонт данных объектов сторонами производиться не будет ввиду экономической нецелесообразности. Полагает, что арендная плата подлежит уменьшению соразмерно площади фактически используемого недвижимого имущества. Кроме того, полагает, что арендная плата подлежит уменьшению на расходы ответчика на проведение ремонта и на вознаграждение в связи с оказанием услуг по охране объектов.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд установил следующее 

10.04.2017 ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» (арендодатель) и ООО «Фастгарант» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости № 2017/1-АН (далее – договор) в отношении нежилого здания площадью 536,2 кв.м, инв. № 05:223:002:000027160, лит. Д, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:10:180001:2328; кабинетов № 14 и 15, 16 общей площадью 28,8 кв.м в здании конторы инв. № 05:223:002:000027150 лит. Б по адресу: 

<

...>, условный номер 25-25-20/020/2008-023; здания ремонтно-механической мастерской площадью 235,5 кв.м, инв. № 05:223:002:000027150, лит. В по адресу: 

<

...>, условный номер 25-25-20/020/2008-124, сроком на 6 лет (пункты 1.1, 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора передаваемые объекты находятся в аварийном состоянии и нуждаются в проведении капитального ремонта. Помимо объектов арендатору передается в пользование земельный участок, прилегающий к ним и необходимый для их эксплуатации.

Пункт 3.3.3 договора предусматривает среди прочего обязанность арендатора осуществить за свой счет капитальный ремонт объектов в течение 1 года со дня заключения договора, осуществлять за свой счет текущий ремонт объектов. 

Размер арендной платы определен сторонами в пункте 5.1 договора в 49 500 рублей за все объекты, вносимых не позднее 5 рабочих дней по истечение месяца, за который производится оплата (пункт 5.4 договора).

Стоимость производимого арендатором капитального ремонта объектов не может превышать для объекта с кадастровым номером 25:10:180001:2328 2 000 000 рублей, для остальных объектов – в сумме 500 000 рублей (пункт 5.2 договора).

Стоимость капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы. При этом, стоимость произведенного капитального ремонта подтверждается отчетными документами, а также заключением товароведческой оценки стоимости произведенных работ (пункт 5.2.1 договора). 

Согласно пунктам 5.3, 5.3.1 договора арендатор осуществляет охрану здания конторы и обеспечивает сохранность находящегося в нем имущества. Также на арендатора возлагается обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии всего земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:101. За выполнение указанных функций арендатор имеет право на компенсацию в размере 9000 рублей ежемесячно. На указанную сумму уменьшается общий размер арендных платежей, подлежащих уплате арендатором за пользование арендуемыми объектами.

После того, как арендатор зачтет суммы, вложенные в капитальный ремонт арендуемых объектов в счет арендных платежей в период действия договора, у него возникает обязанность вносить арендодателю денежные средства в счет арендной платы (пункт 5.5 договора).

По акту приема-передачи 10.04.2017 объекты, а также земельный участок, необходимый для их эксплуатации, переданы арендатору. В пункте 2  акта приема-передачи указано, что объекты находятся в аварийном состоянии и нуждаются в проведении капительного ремонта.

02.04.2018 ООО «Фастгарант» как заказчиком и ООО «Градсройгрупп» как подрядчиком заключен договор подряда № РрН-02/18 на выполнение ремонтных работ нежилого здания по адресу: с. Вольно-Надеждинское, согласно условиям которого, подрядчик обязуется выполнить на свой риск ремонтные работы нежилого здания по адресу: 

<

...>, лит. Д, в соответствии со сметной документацией  заказчика, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить обусловленную договором стоимость (пункт 1.1 договора).

Раздел 2 договора предусматривает начала работ с даты заключения договора, окончание – не позднее 01.12.2018.

В соответствии с актами о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 15.05.2018, 04.02.2019, справками о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 15.05.2018, 04.02.2019 общая стоимость выполненных по договору подряда № РрН-02/18 работ составила 1 800 877,85 рублей.

12.06.2019 сторонами составлен акт о непригодности недвижимого имущества по договору аренды, в соответствии с которым в ходе проведения совместного осмотра уполномоченными представителями сторон перечня объектов, согласно пункту 1.1 договора, сторонами установлено, что непригодными для фактического использования арендатором являются следующие объекты: кабинеты № 14 и 15, 16 общей площадью 28,8 кв.м в здании конторы инв. № 05:223:002:000027150 лит. Б по адресу: 

<

...>, условный номер 25-25-20/020/2008-023; здание ремонтно-механической мастерской площадью 235,5 кв.м, инв. № 05:223:002:000027150, лит. В по адресу: 

<

...>, условный номер 25-25-20/020/2008-124. Стороны признали, что на момент подписания указанные объекты использовать по назначению невозможно, их состояние значительно ухудшилось, капитальный и текущий ремонт указанных объектов производиться не будет ввиду экономической нецелесообразности. В пользовании арендатора находится нежилое здание площадью 536,2 кв.м, инв. № 05:223:002:000027160, лит. Д, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 25:10:180001:2328. 

Поскольку стоимость ремонта покрывала арендную плату за 36 месяцев и 11 дней, то есть по 20.04.2020, истец произвел начисление арендной платы с 21.04.2020. В связи с невнесением  арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию от 06.10.2021 с требованием об оплате 841 500 рублей основного долга, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца и возражения ответчика, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (в ред. от 25.01.2013) установлено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Суд отмечает обстоятельство фактической передачи спорного имущества по акту от 10.04.2017 на основании договора аренды от этой же даты, определение в спорном договоре существенных условий в виде его предмета, исполнение договора сторонами без замечаний. Изложенные обстоятельства с учетом приведенных обязательных разъяснений Пленума ВАС РФ являются основанием для рассмотрения заявленных требований по правилам об аренде недвижимого имущества безотносительно факта отсутствия государственной регистрации договора от 10.04.2017.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, разделом 5 договора аренды арендатор обязался вносить ежемесячно не позднее 5 рабочих дней по истечении месяца, за который производится оплата, арендную плату в размере 49 500 рублей.

Кроме того, условия договора предусматривают, что стоимость капитального ремонта, обязанность по проведению которого возложена на арендатора, подлежит зачету в счет арендной платы. При этом, стоимость произведенного капитального ремонта подтверждается отчетными документами, а также заключением товароведческой оценки стоимости произведенных работ (пункт 5.2.1 договора). 

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, арендатор произвел ремонтные работы на общую сумму 1 800 877,85 рублей, что соответствует арендной плате за 36 месяцев и 11 дней, в связи с чем истец правомерно производит начисление арендной платы с 21.04.2020.

Доказательств проведения ремонтных работ на остальных объектах ответчиком не представлено.

Вместе с тем обязанность указанная обязанность была возложена договором.

В отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы в спорный период (с 21.04.2020 по 07.09.2022) в полном объеме, помимо платежа в 129 457,26 рублей, совершенного 01.09.2022, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с общества 1 284 592 рубля 74 копейки задолженности .

Отклоняя возражения ответчика относительно того, что он использовал только один объект – здание лит. Д, поскольку иные объекты непригодны для использования, суд исходит из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Факт передачи имущества арендатору удостоверен актом от 10.04.2017, замечаний арендатора касательно состояния имущества акт не содержит.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно ответчику. Согласно указанному подходу от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, указанных обстоятельств судом не установлено.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Договор аренды и акт приема-передачи подписаны сторонами без замечаний к техническому состоянию объекта, более того, на арендатора была возложена обязанность по проведению капитального ремонта объектов и осуществление их охраны, арендатором не было заявлено требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий другой стороной в порядке, предусмотренном статьей 620 ГК РФ, договор сторонами исполнялся, отсутствие государственной регистрации договора аренды не влечет прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы (пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Оценивая представленный в материалы дела акт о непригодности недвижимого имущества по договору аренды от 12.06.2019, суд приходит к выводу о том, что указанный акт не содержит сведений о возврате имущества арендатором арендодателю.

Таким образом, весь спорный период объекты аренды находились в пользование арендатора, который, в свою очередь не обращался к истцу как арендодателю с требованием о приеме неиспользуемого арендатором имущества, уменьшения арендной платы.

При таких обстоятельствах оснований для снижения уже начисленной арендной платы пропорционально занимаемой площади не имеется.

Также не имеется оснований для применения положений пункта 5.3.1 договора о уменьшении арендной платы на сумму компенсации стоимости охраны здания и обеспечения сохранности находящегося в нем имущества в связи с неисполнением арендатором данной обязанности.

Так, третье лицо ФИО1 в судебном заседании 05.06.2023 пояснил, что актом от 12.09.2019 спорное имущество признано непригодным, еще в 2018 году в ходе осмотра объектов было установлено, что часть объектов была разграблена, о чем им было направлено обращение в правоохранительные органы.

Таким образом, со стороны арендатора не были предприняты необходимые меры к обеспечению сохранности переданного ему имущества, что привело к его хищению.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец в возражениях на отзыв ответчика заявил о злоупотреблении ответчиком своим правом с учетом положений статьи 10 ГК РФ.

Согласно статье 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Положения статьи 10 ГК РФ применяются при недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) прежде всего при заключении сделки, которая оспаривается в суде (в том числе в деле о банкротстве), а также при осуществлении права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из обстоятельств дела, а также пояснений истца и третьего  лица, суд поведение ответчика в рамках спорных правоотношений признает недобросовестным, поскольку действия ответчика по изменению условий договора в части перечня объектов, представленных в пользование, путем подписания 12.06.2019 акта о непригодности недвижимого имущества по договору, свидетельствуют об уклонении от обязательств по оплате по спорному договору. ООО «Фастгарант» как арендатор принял на себя обязательства по договору по осуществлению капитального и текущего ремонта всех объектов переданных по договору, по обеспечению сохранности переданного ему имущества, вместе с тем указанные обязательства им неисполнены в полном объеме.

Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств возврата объектов, которые он, по его утверждению, не использует, доказательств исполнения обязанности по охране зданий и обеспечению сохранности находящегося в них имущества, оснований для снижения размера подлежащей взысканию арендной платы не имеется.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств дела требования истца подлежат удовлетворению в заявленном размере.

С учетом результатов рассмотрения дела расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями  110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фастгарант» 1 284 592 рубля 74 копейки основного долга, а также 21 810 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фастгарант» в доход федерального бюджета 4 36 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.