АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А13-10894/2025

город Вологда

19 января 2026 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 19 января 2026 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о применении последствий недействительной сделки, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области, Общества с ограниченной ответственностью «Домклик»,

при участии от истца ФИО3 по доверенности от 16.09.2025, от ответчика ФИО4 по доверенности от 07.11.2025, ФИО5 по доверенности от 07.11.2025,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о применении последствий недействительной сделки, а именно: договора купли-продажи от 16 апреля 2025 года, заключенного между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, нежилого здания с кадастровым номером 35:21:0401010:3687, площадью 67,1 кв.м. и земельный участок площадью 207 кв.м. с кадастровым номером 35:21:0401010:194, просил обязать индивидуального предпринимателя ответчика возвратить истцу 14 000 000 (четырнадцать миллионов) руб., обязать истца возвратить ответчику нежилое здание с кадастровым номером 35:21:0401010:3687, площадью 67,1 кв.м. и земельный участок площадью 207 кв.м. с кадастровым номером 35:21:0401010:194; прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности истца на нежилое здание с кадастровым номером 35:21:0401010:3687, площадью 67,1 кв.м. и земельный участок площадью 207 кв.м. с кадастровым номером 35:21:0401010:194.

В обоснование заявленных требований истец сослался на ничтожность договора, ввиду несоблюдения требований закона к его содержанию в отношении существенного условия договора в части требований, предусмотренных охранным обязательством.

В качестве правового обоснования иска истец указал статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Определением суда от 14 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Главное управление охраны объектов культурного наследия Вологодской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением суда от 01 декабря 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Домклик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возразил против удовлетворения иска по доводам отзыва, заявил ходатайство об истребовании доказательств, просил вызвать и допросить свидетелей ФИО6, ФИО1, ФИО7

Ходатайство об истребовании доказательств и ходатайство о вызове и допросе свидетелей судом рассмотрены и отклонены в соответствии с пунктом 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) как необоснованные и влекущие затягивание судебного разбирательства; истребуемые доказательства и обстоятельства, о которых могут дать показания свидетели, не имеют непосредственного отношения к предмету спора.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили, возражений на иск не представили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 16 апреля 2025 года (далее – договор) ответчик (ПРОДАВЕЦ) взял обязательство передать в собственность истца (ПОКУПАТЕЛЬ) нежилое здание с кадастровым номером 35:21:0401010:3687, площадью 67,1 кв.м, и земельный участок площадью 207 кв.м, с кадастровым номером 35:21:0401010:194 по цене итого 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей.

Договор сторонами исполнен.

В пункте 2 договора указано, что ФИО2 информирует гр. ФИО1, что нежилое здание (магазин), площадью 67,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> является объектом культурного наследия, вид объекта: Памятник, наименование объекта: Слесарные мастерские XIX века, на основании решения от 19.11.1987 г., за № 586.

В соответствии с пунктом 8 договора ПОКУПАТЕЛЬ обязуется переоформить охранное обязательство в отношении объектов культурного наследия регионального значения, указанного в пункте 1 настоящего договора в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». ПОКУПАТЕЛЬ несет ответственность за нарушение требований сохранения объекта культурного наследия в соответствии с действующим законодательством. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств, предусмотренных охранным обязательством, государственные органы в соответствии с действующим законодательством РФ, вправе взыскивать с ПОКУПАТЕЛЯ штраф, за каждый случай нарушения. Охранное обязательство прекращает свое действие при прекращении права ПОКУПАТЕЛЯ на объект культурного наследия. В соответствии с описью предметов охраны объект культурного наследия регионального значения предметами охраны являются: границы территории, историческая-планировочная структура участка, архитектурная охрана, исторические габариты и высотные отметки фасадов здания, стилистическое оформление фасадов.

В обоснование иска истец указывает, что в нарушение положений пункта 7 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, договор не предусматривает обязанность ПОКУПАТЕЛЯ по выполнению требований, предусмотренных действующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения; само охранное обязательство покупателю не передавалось и приложением к договору купли-продажи не оформлялось.

Охранное обязательство на данный объект культурного наследия было направлено Главным управлением охраны объектов культурного наследия Вологодской области письмом от 02.06.2025 за № 53-3023/25 на основании запроса истца.

Из охранного обязательства истец узнал, что в отношении данного здания, как объекта культурного наследия, он должен выполнить следующие работы по его сохранению:

разработать научно-проектную документацию, включающую в себя проведение следующих ремонтно-реставрационных работ:

докомпоновка/вычинка кирпичной кладки на наружных стенах, устранение выветривания раствора и трещин в аттике;

замена оконных заполнений, выполненных из ПВХ, на деревянные, с сохранением исторического рисунка расстекловки;

демонтажа построек, расположенных со стороны западного фасада объекта культурного наследия – в срок до 01.09.2024;

провести вышеуказанные реставрационные работы – в срок до 01.09.2026.

На момент заключения договора сроки выполнения работ по разработке научно-проектной документации истекли; стоимость предусмотренных охранным обязательством работ приводит к отсутствию для истца экономического смысла в совершенной сделке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 5 статьи 48 Закона 73-ФЗ распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

В силу пункта 7 статьи 48 Закона 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор не содержит существенного условия – обязательств, возникших из охранного обязательства, порядка и условий их выполнения.

Охранное обязательство не является неотъемлемой частью договора.

Доказательств передачи ответчиком охранного обязательства истцу в материалы дела не представлено.

Таким образом, указанная сделка в силу прямого указания пункта 7 статьи 48 Закона 73-ФЗ является ничтожной ввиду отсутствия существенного условия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к спорным отношениям в качестве последствий недействительности сделки подлежит применению двустороння реституция в виде возврата ответчиком истцу уплаченной цены договора и возврата истцом ответчику спорного объекта недвижимости.

Довод ответчика о злоупотреблении истцом правом не находят подтверждения материалами дела, поскольку само по себе направление истцом в адрес проектных организаций запросов о возможности проведения работ подготовке научно-проектной документации и стоимости указанных работ не свидетельствует о противоречивости поведения истца.

Ссылка ответчика на пункт 5 статьи 166 ГК РФ, в соответствии с которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, отклоняется судом, поскольку применительно к спорным отношениям именно продавец (ответчик) должен был включить в договор предусмотренные законом положения о порядке и условиях исполнения охранного обязательства, в целях надлежащего информирования покупателя о передаваемых обязательствах. Такие положения необходимы, в частности, в целях обеспечения публичных интересов в части сохранения объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению в соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ.

Требование о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости права собственности истца на объект недвижимости также признается подлежащим удовлетворению, поскольку в силу ничтожности сделки право собственности истца на объект не возникло.

Существующая в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности истца на спорный объект недвижимости не отвечает принципу достоверности, установленному статьями 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права истца.

В связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат возмещению за счет ответчика. Недоплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

применить последствия недействительности сделки, а именно: договора купли-продажи от 16 апреля 2025 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>):

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 14 000 000 (четырнадцать миллионов) руб.;

обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) нежилое здание с кадастровым номером 35:21:0401010:3687, площадью 67,1 кв.м. и земельный участок площадью 207 кв.м. с кадастровым номером 35:21:0401010:194.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) на нежилое здание с кадастровым номером 35:21:0401010:3687, площадью 67,1 кв.м. и земельный участок площадью 207 кв.м. с кадастровым номером 35:21:0401010:194.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 365 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Корепин