Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-102225/22-93-771

г. Москва

12 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2022 года.                                                                          

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ЧАОО «Вейклин Промоушнз Лимитед» (Посейдонос, 1 ЛЕДРА БИЗНЕС ЦЕНТР, Эгкоми, 2406, Никосия, Кипр) в лице Представительства Частной акционерной компании с ограниченной ответственность «Вейклин Промоушнз Лимитед» в Российской Федерации (127562, г. Москва, ул. Декабристов, д. 12 (ИНН 9909023386, КПП 774792001))

к Управление Росреестра по Москве (115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, 15, ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745, КПП: 772601001)

третьи лица:

1.ПАО "Сбербанк России" (117312, ГОРОД МОСКВА, ВАВИЛОВА УЛИЦА, 19, ОГРН: 1027700132195, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: 7707083893, КПП: 773601001)

2.Северо-Западный банк ПАО "Сбербанк России" (191124, г. Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.2)

3. Департамент городского имущества г. Москвы (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001)

о признании незаконным действия, о признании незаконным действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации прав и внесения соответствующих изменений в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 8 от 09.07.2021 г. к Договору ипотеки от 14.11.2017.

при участии:

от заявителя – Иванова И.Ю. дов. 11.01.2022, диплом

от ответчика – Корнешов К.В. дов. от 17.01.2022 №Д-32/2022, диплом

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ЧАОО «Вейклин Промоушнз Лимитед» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным действия, выразившегося в отказе в государственной регистрации прав и внесения соответствующих изменений в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 8 от 09.07.2021 г. к Договору ипотеки от 14.11.2017.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в отзыве.

От ПАО "Сбербанк России" поступил письменный отзыв, согласно которому поддерживал заявленные требования.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ч. 5  ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ЧАОО «Вейклин Промоушнз Лимитед» (далее - «Компания», «Заявитель») заключила с ПАО Сбербанк Договор ипотеки  от 14.11.2017(далее - Договор ипотеки) в обеспечение исполнения кредитных обязательств третьего лица - ООО «Форт Групп Строительство» (учрежденным в соответствии с законодательством Российской Федерации под основным государственным регистрационным номером 1097847147683 и расположенным по адресу: 195220, Санкт-Петербург, Гражданский проспект, д. 41, корп. 2, литер Б, помещение 1-Н).

В связи с заключением между ПАО Сбербанк и ООО «Форт Групп Строительство» Дополнительного соглашения № 9 от 09.07.2021 к Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017, которым был увеличен размер основного обязательства, также было заключено Дополнительное соглашение № 8 от 09.07.2021 к Договору ипотеки от 14.11.2017. 

15.07.2021 Заявителем представлены в Управление документы для внесения соответствующих изменений в регистрационные записи об ипотеках:

нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12; далее - «Здание») (вх. № MFC-0558/2021-1152396-1 от 15.07.2021) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12; далее - «Земельный участок») (вх. № MFC-0558/2021-1152229-1 от 15.07.2021).

Позже, в целях устранения замечаний Управления, было заключено Дополнительное соглашение № 9 от 08.12.2021 к Договору ипотеки от 14.11.2017, которым не вносились изменения в основное обязательство.

06.04.2022 Управлением отказано в совершении регистрационных действий. 

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (Далее - Закон о недвижимости) обязательным этапом государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости на государственную регистрацию к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

На основании п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

В силу требований ч. 1 ст. 21 Закона о недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Вышеуказанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о недвижимости, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок.

В силу требований п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. 

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в ЕГРН. 

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Исходя из п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии со ст. 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Как предусматривают п.п. 1, 2 ст. 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены, в том числе посредством ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в пп. 1 п. 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с ЗК РФ (п. 3 ст. 56 ЗК РФ).

Согласно п. 4 ст. 1 ГрК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно -бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», до января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН.

По сведениям, имеющимся в Управлении, земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009007:42, являющийся предметом Соглашения, заключенного 09.07.2021, частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: - санитарно-защитной зоны, установленной на основании: решение об установлении санитарно-защитной зоны от 15.10.2020 77-00626 и содержание которого заключается в следующем: «Площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории. 

В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования».

Как указывает Общество сведения о том, что земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, установленной на основании Решение об установлении санитарно-защитной зоны от 15.10.2020 77-00626.

В свою очередь, представленный в Управление Договор ипотеки не содержит сведения об ограничениях в отношении земельных участков, связанных с расположением земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Не содержит такие сведения и Дополнительное соглашение № 9 от 08.12.2021, поскольку не раскрыты содержания ограничений.

Как было указано выше площадь в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2016 дело А40-110487/15.

Таким образом, довод Компании, согласно которому данное замечание регистрирующего органа было устранено необоснованный.

Более того, в случае уступки прав требований по Договору ипотеки новый залогодержатель не будет знать о наличии ограничений, поскольку в Договоре ипотеки и дополнительном соглашении не указано его содержание, как того требует законодатель в ст. 12 Закона об ипотеке.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В частности, гражданские права могут быть реализованы субъектами гражданских правоотношений лично или через представителей.

Определение представительства содержится в п. 1 ст. 182 ГК. Представительство - это совершение сделки одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на указании закона; на указании акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления; на доверенности. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено непосредственно соответствующему третьему лицу (п. 1 ст. 185 ГК).

Доверенность может быть выдана как на заключение сделок, так и на совершение иных юридически значимых действий.

Доверенность является сделкой и, как любая иная сделка, должна соответствовать всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством к сделкам.

Так, доверенность может быть выдана только на совершение правомерных юридических действий.

Воля доверителя (представляемого) должна соответствовать его волеизъявлению.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

При этом пунктом 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя, в т.ч, на установление ограниченных вещных прав на имущество (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Представленная в материалы реестрового дела доверенность от 06.07.2021 содержат отметку удостоверяющего должностного лица Республики Кипр -Христоса А., которой свидетельствует только подпись доверителя, но не удостоверяет факты, изложенные в документе, не устанавливает полномочия доверителя.

В данной связи необходимо учитывать, что в силу требований пункта 1 статьи 1209 ГК РФ форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Это правило применяется и к форме доверенности.

В случае, если полномочие предоставлено представителю для совершения сделки в отношении недвижимого имущества и при этом сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимое имущество внесено в государственный реестр (пункт 3 статьи 1217.1 ГКРФ).

Между тем, доверенность от 06.07.2021 на право подписания дополнительного соглашения № 8, не отвечает признакам нотариального удостоверения в контексте действующего российского законодательства, а доверенность от 09.11.2021 на право подписания Дополнительного соглашения № 9 от 08.12.2021 для целей осуществления правовой экспертизы, не представлена к рассмотрению.

Необходимость представления доверенности на государственную регистрацию прав наравне с иными правоустанавливающими документами подтверждается судебной практикой.

Таким образом, отказ регистрирующего органа является законным и соответствует  ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 199-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  – отказать в полном  объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                   В.Д. Поздняков