АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19179/2018

05 марта 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 26.02.2019.

Полный текст решения изготовлен 05.03.2019.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Третинник М.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Леонтьевой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Элита» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Государственной жилищной инспекции Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительным предписания от 03.08.2018 № 05-02-07/69,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя – ФИО1 по доверенности от 20.02.2018 (личность удостоверена паспортом);

представителя заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 06.12.2018 № 928ю (личность удостоверена паспортом);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Элита» (далее - заявитель, ООО «УК «Элита») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Омской области (далее - заинтересованное лицо, ГЖИ Омской области) о признании незаконным предписания от 03.08.2018 № 05-02-07/69.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.11.2018 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 17.01.2019 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.02.2019 судебное заседание отложено на 26.02.2019 в связи с необходимостью изучения представленных в судебное заседание дополнительных возражений и документов.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, дал пояснения в обоснование своих доводов, отметил, что попадание атмосферных осадков внутрь помещения лоджии  квартиры № 119 является следствием архитектурно-проектного решения  многоквартирного дома с целью обеспечения надлежащей работы системы вентиляции, а не строительным дефектом.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требования возражал, высказался согласно представленному ранее отзыву, полагал оспариваемое предписание законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, выслушав мнение явившихся представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

Из заявления следует, что по обращению собственника кв. № 119 на основании распоряжения № 000002313 от 30.07.2018 уполномоченным должностным лицом  - государственным жилищным инспектором ФИО3 03.08.2018 проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО «Управляющая компания «Элита» по адресу: 

<

...>, по результатам которой составлен акт № 05-03-07/132 и выдано предписание № 05-02-07/69 от 03.08.2018, которым заявителю предписано в срок до 13.08.2018 организовать осмотр козырька балкона квартиры № 119 многоквартирного дома после выпадения атмосферных осадков в виде дождя для определения места проникновения атмосферных осадков; принять меры и обеспечить недопущение увлажнения строительных конструкций внутренних поверхностей балкона квартиры № 119 многоквартирного дома.

Полагая, что указанное предписание не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящие требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

В силу статьи 158 ЖК РФ и пунктов 28 и 31 Правил содержания, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. 

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В указанном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также обозначены параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Кроме того, статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенного в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Более того, согласно разделу II Правил эксплуатации, техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии его элементов. 

В силу пункта 4.2.1.1 Правил, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность), а также устранение по мере выявления повреждения стен, не допуская дальнейшего развития повреждений. 

По мнению заявителя, возлагая на последнего обязанность обеспечить недопущение увлажнения строительных конструкций внутренних поверхностей балкона квартиры № 119 многоквартирного дома № 17/2 по ул. Бульвар Архитекторов в г. Омске, надзорный орган требует герметизации стыка панелей лоджии и стеновых панелей дома, что, по сути, означает изменение проекта. Изменение проекта повлечет нарушение температурно-влажностного режима в квартире и, как следствие, к возникновению иных дефектов.

Между тем, по убеждению суда, обязанность обеспечить недопущение увлажнения  строительных конструкций внутренних поверхностей балкона вследствие проникновения атмосферных осадков в эксплуатируемом жилом здании возлагается на управляющую организацию, то есть, в данном случае на ООО «УК «Элита».

Ссылка заявителя на то, что это не балкон, а приставная конструкция, которая не является герметичной, отсутствие герметизации – не дефект, который обязана выявлять и устранять управляющая компания, это проектное решение и герметизация приведет к нарушению функционирования инженерного оборудования и возникновению иных дефектов, судом отклоняется.

Так, являясь приставной конструкцией, лоджия подлежит креплению к стене многоквартирного дома, которая, в свою очередь, входит в состав общего имущества многоквартирного дома, а осадки, попадающие на кровлю лоджии и стену многоквартирного дома, влекут увлажнение строительных конструкций, может вызвать разрушение общего имущества многоквартирного дома.

Абзац 3 пункта 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России 27.09.2003 N 170 прямо возлагает на обслуживающую организацию обязанность обеспечить защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. 

В соответствии с пунктом 4.6.1.2 Правил следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных конструкциях. Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (п. 4.2.4.3. Правил).

По правилам пункта 4.2.1.1 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен. 

Согласно пункту 4.2.1.6 Правил, чтобы предотвратить разрушения облицовки, штукатурки и окрасочных слоев фасада следует не допустить увлажнение стен атмосферной, технологической, бытовой влагой. 

Согласно статье 39 ЖК РФ Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с пунктом 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из акта проверки от 03.08.2018, в ходе визуального осмотра многоквартирного дома установлено, что в сопряжении козырька балкона и внутренней стороны помещения балкона имеются повреждения отделки, свидетельствующие о ранее допущенном увлажнении конструкций (стен, потолка) помещения балкона квартиры № 119 МКД.

Причиной попадания внутрь помещения лоджии влаги является отсутствие герметичности панелей лоджии и внешних поверхностей стен.

В соответствии с пунктом 2 приложения № 7 к Правилам № 170 герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов относятся к текущему ремонту.

Пунктом 2.2. "ВСН 58-88 (р). "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, предусмотрено: система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Пунктом 3.1 "ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Из указанного следует, что герметизация внешних стен дома и панелей лоджии может быть обеспечена осуществлением работ по текущему ремонту дома, соответственно, указанные работы проводятся управляющей организацией в рамках полученных ими средств на содержание дома.

Таким образом, Правилами прямо установлены обязанности управляющей организации по обеспечению исправного состояния жилого дома, в том числе, недопущение увлажнения (попадания осадков) строительных конструкций внутренних поверхностей балкона, в целях  предотвращения дальнейшего разрушения общего имущества многоквартирного дома.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил).

Между тем, управляющей компанией, как профессиональным субъектом деятельности по управлению объектом недвижимости, не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанностей по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту МКД, в том числе, герметизации, которая должна обеспечивать защиту от проникновения атмосферных осадков, дождевой и талой воды.

Суд отмечает, что все текущие, неотложные, работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу технических норм содержания здания как объекта управления и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений, следовательно, управляющая организация, в силу закона, обязана обеспечивать проведение профилактических работ, периодических осмотров и контрольных проверок с целью обеспечения бесперебойной работы элементов общего имущества.

Принимая во внимание ненадлежащее состояние общедомового имущества, наличие у заявителя обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, по его текущему ремонту, по приведению его в нормативное состояние для целей устранения причин увлажнения строительных конструкций внутренних поверхностей балкона, учитывая, что оспариваемое предписание соответствует действующему законодательству и не возлагает на заявителя дополнительных, не предусмотренных законом обязанностей, которые нарушали бы интересы ООО «УК «Элита» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд не усматривает оснований для признания предписания недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

требование общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Элита» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>). 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                М.А. Третинник