АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 октября 2018 года

Дело №

А56-34641/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 28.12.2017 № 122594-42), от общества с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база» Малтыза И.Н. (доверенность от 10.10.2018), от Комитета по физической культуре и спорту Беловой М.Н. (доверенность от 16.10.2018),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2018 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 (судьи Тимухина И.А., Бармина И.Н., Желтянников В.И.) по делу № А56-34641/2014,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чимган», место нахождения: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, пр. Ленина, д. 9/15, пом. 2-Н, ОГРН 1107847398933, ИНН 7817321269 (далее – ООО «Чимган»), обществу с ограниченной ответственностью «АРАЗ», место нахождения: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, ОГРН 1027808754577, ИНН 7817001300 (далее – ООО «АРАЗ»), о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «АРАЗ» и ООО «Чимган» на здание общей площадью 3580,7 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017113:4601, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400; Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760 (далее – Служба); Комитет по физической культуре и спорту, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Миллионная ул., д. 22, ОГРН 1037843031214, ИНН 7803050795.

Определением от 29.08.2017 в порядке процессуального правопреемства истец заменен на правопреемника  - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также Комитет); к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база», место нахождения: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1107847337707, ИНН 7804446937 (далее – База).

До принятия судом решения истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил суд признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «АРАЗ», ООО «Чимган», Базы на нежилое двухэтажное здание общей площадью 3580,7 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017113:4601, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А. 

Решением от 26.01.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 данное решение оставлено без изменения.

База в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, истцом выбран ненадлежащий способ защиты; удовлетворение настоящего иска лишает ООО «АРАЗ» как застройщика права в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на не завершенный строительством объект; по окончании работ по перепланировке спорное здание пригодно для использования по целевому назначению – для оказания услуг в области спорта; отсутствуют основания, по которым здание может быть признано самовольной постройкой; наличие объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для строительства капитального объекта, не нарушает прав собственника этого участка; в действиях истца усматриваются признаки недобросовестности.

Комитет по физической культуре и спорту в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что в связи с отменой судебного акта, на основании которого ООО «АРАЗ» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, право собственности на объект недвижимости у застройщика не возникло; совершение ответчиками при наличии судебного спора сделок купли-продажи объекта свидетельствует об их недобросовестности. 

В судебном заседании представитель Базы поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Комитета и Комитета по физической культуре и спорту против удовлетворения жалобы возражали, считая, что в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регистрация права собственности на здание является незаконной.  

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1232 Комитет (арендодатель) и ООО «АРАЗ» (арендатор) заключили договор от 30.09.2011 № 06/ЗКС-03367 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 6575 кв. м с кадастровым номером 78:37:17113:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, участок 1 (юго-западнее пересечения с Пролетарской улицей), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивный комплекс) площадью застройки не более 2064 кв. м сроком действия до 08.08.2013 с последующей пролонгацией на сорок девять лет при выполнении арендатором условий договора на период строительства.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2.2 договора реализация инвестиционного проекта начинается 09.09.2011 и оканчивается получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию не позднее 08.08.2013.

По акту приема-передачи от 09.09.2011 участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2011.

Служба выдала ООО «АРАЗ» разрешение от 29.11.2012                           № 78-06007220-2012 на строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей. По окончании строительства Служба выдала застройщику заключение от 18.04.2013 № 04-13/015 о соответствии построенного объекта капитального строительства – крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей -  требованиям технических регламентов и проектной документации, в соответствии с которыми осуществлялось строительство.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2013 по делу № А56-42719/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014, признан незаконным отказ Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; на Службу возложена обязанность выдать такое разрешение.

Во исполнение указанных судебных актов Служба выдала ООО «АРАЗ» разрешение от 03.02.2014 № 78-0406в-2014 на ввод объекта в эксплуатацию

На основании договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением к нему, разрешения на строительство от 29.11.2012 и разрешения от 03.02.2014 на ввод объекта в эксплуатацию за ООО «АРАЗ» зарегистрировано 08.04.2014 право собственности на двухэтажное нежилое здание общей площадью 3580,7 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017113:4601 по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А.

Приказом Службы от 14.04.2014 № 62-П отменено ранее выданное заключение от 18.04.2013 № 04-13/015 в связи с отклонением строительного объема построенного объекта капитального строительства от установленного в разрешении на строительство. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2014 по делу № А56-35169/2014 отказано в удовлетворении заявления ООО «АРАЗ» о признании данного приказа незаконным. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 решение арбитражного суда первой инстанции отменено; оспариваемый приказ признан незаконным. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2015 постановление апелляционного суда отменено, оставлено в силе решение от 08.08.2014.  

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2014, резолютивная часть которого объявлена 16.04.2014, по делу № А56-42719/2013 отменены решение арбитражного суда первой инстанции от 25.09.2013 и постановление апелляционного суда от 16.01.2014 по названному делу, во исполнение которых Службой было выдано разрешение от 03.02.2014 на ввод объекта в эксплуатацию; дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

Приказом Службы от 17.04.2014 № 64-П прекращено с 03.02.2014 действие выданного ООО «АРАЗ» разрешения от 03.02.2014 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства  

По результатам повторного рассмотрения дела № А56-42719/2013 постановлением суда апелляционной инстанции от 05.07.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2017, отказано в удовлетворении заявления ООО «АРАЗ» о признании незаконным отказа Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

25.04.2014 на основании договора купли-продажи от 10.04.2014 зарегистрирован переход к ООО «Чимган» права собственности на двухэтажное нежилое здание общей площадью 3580,7 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017113:4601 по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А. 

В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 06.05.2014 зарегистрирован 20.05.2014 переход к Базе права собственности на тот же объект недвижимости.

 На основании передаточного распоряжения Комитета открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующее от имени Комитета, заключило с Базой договор от 01.08.2014 № 7649-ЗУ купли-продажи в процессе приватизации земельного участка площадью 6575 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017113:11, на котором расположено спорное нежилое здание. Переход к Базе права собственности на земельный участок на основании данного договора не регистрировался. 

Комитет, считая, что в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающего правомерность создания объекта, право собственности на двухэтажное нежилое здание у ООО «АРАЗ» не возникло и было незаконно зарегистрировано за ним, в связи с чем ООО «АРАЗ» не могло распорядиться этим объектом путем отчуждения его ООО «Чимган», а то, в свою очередь, - Базе, обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении всех трех ответчиков, исходили из следующего. Возведенный на земельном участке объект не соответствует условиям договора аренды земельного участка. В связи с отменой судебных актов, на основании которых было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающее правомерность создания объекта, право собственности на данный объект у ООО «АРАЗ» не возникло, и, следовательно, оно было не вправе распоряжаться указанным имуществом путем его отчуждения ООО «Чимган», которое затем продало здание Базе. Совершение ответчиками сделок в отношении здания в период рассмотрения арбитражным судом спора, связанного с отказом в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков. Наличием зарегистрированного права нарушаются права Комитета как органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении государственного имущества. При этом обе судебные инстанции посчитали избранный Комитетом способ защиты надлежащим.

Между тем судами не учтено следующее. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом.  

Если законом в случае конкретного правонарушения предусмотрен определенный способ защиты, применению подлежит этот способ защиты.

Применение испрашиваемого истцом способа защиты должно привести к реальной защите или восстановлению нарушенного, по его мнению, права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, оспаривание зарегистрированного права путем предъявления иска о признании права отсутствующим представляет собой исключительный способ защиты права, применяемый в исключительных случаях, когда право истца нарушается именно записью в Едином государственном реестре недвижимости и не может быть защищено другими способами (путем признания права или истребования имущества).          

В качестве оснований настоящего иска Комитет указал отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (отмена судебных актов, во исполнение которых было выдано это разрешение) как документа, подтверждающего правомерность создания объекта.     

Исходя из положений статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о наличии у этого объекта признаков самовольной постройки. 

Последствия возведения самовольной постройки установлены статьей 222 Кодекса (в редакции, действовавшей на момент возведения здания и рассмотрения настоящего иска), предусматривающей либо, по общему правилу, снос постройки, либо при определенных условиях – признание права собственности на нее. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления от 29.04.2010 № 10/22, наличие зарегистрированного права на объект, имеющий признаки самовольной постройки, не исключает возможности распространения на него правового режима самовольной постройки с указанием в таком случае в мотивировочной части решения суда оснований, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Как видно из материалов дела и это не отрицалось Комитетом, в данном случае земельный участок был предоставлен в аренду ООО «АРАЗ» в порядке, установленном действовавшим в тот период законодательством для предоставления земельных участков под строительство, в целях реализации инвестиционного проекта по возведению спортивного комплекса как объекта капитального типа; строительство объекта на земельном участке осуществлялось ООО «АРАЗ» на основании разрешения на строительство, то есть также в порядке, предусмотренном для создания капитальных объектов. Согласно пункту 7.5 договора аренды по окончании реализации инвестиционного проекта срок аренды земельного участка в установленном порядке пролонгируется на 49 лет, что свидетельствует о согласии собственника земельного участка с размещением на участке объекта недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах, установленных в ходе рассмотрения настоящего дела, признание отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое здание, причем как за Базой, являвшейся на момент вынесения судебных актов актуальным зарегистрированным правообладателем, так и за ООО «АРАЗ» и ООО «Чимган» - предыдущими зарегистрированными правообладателями, не вносит определенности в правоотношения сторон, а создает предпосылки для предъявления Комитетом требования об освобождении земельного участка от находящегося на нем объекта, в отношении которого не установлено, что он имеет признаки движимого имущества, и в отсутствие судебного акта о признании объекта самовольной постройкой.         

Кроме того, суды в обоснование несоответствия расположенного на земельном участке здания инвестиционным условиям договора от 30.09.2011 аренды земельного участка, разрешению на строительство и нормативным требованиям к проектированию и строительству физкультурно-спортивных зданий сослались на вступившие в законную силу судебные акты по ранее рассмотренным делам (№ А56-35169/2014, А56-42719/2013). Однако в рамках названных дел состояние спорного объекта определялось на момент рассмотрения указанных дел; при этом в деле имеются сведения о намерениях Базы провести работы по перепланировке здания в целях приведения его в соответствие с нормативными требованиями. Вопрос о соответствии здания установленным критериям на момент рассмотрения настоящего дела судами не выяснялся, оценка его состояния на указанный момент не проводилась.

С учетом изложенного следует признать, что в сложившейся ситуации Комитетом избран ненадлежащий способ защиты, не соответствующий характеру спорных правоотношений, а применение этого способа защиты может привести к тому, что вопрос о судьбе находящегося на участке объекта будет разрешен с нарушением положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К тому же суды, усмотрев недобросовестность в поведении ответчиков, совершивших в период рассмотрения спора арбитражным судом сделки по отчуждению спорного объекта, не приняли во внимание непоследовательность поведения Комитета, который уже после предъявления настоящих исковых требований, в период рассмотрения настоящего дела, оспаривая зарегистрированное право собственности застройщика и последующих приобретателей на объект, заключил с Базой как собственником объекта недвижимого имущества договор купли-продажи земельного участка, занятого этим объектом.     

Таким образом, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, так как при их принятии судами неправильно применены номы материального права. Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В связи с отменой обжалуемых судебных актов и удовлетворением кассационной жалобы судебные расходы в сумме 3000 руб., понесенные Базой при ее подаче, в соответствии со статьей 110 названного Кодекса подлежат отнесению на Комитет.         

Вопрос о распределении судебных расходов, понесенных Базой при подаче апелляционной жалобы, не может быть разрешен судом кассационной инстанции, поскольку в материалах дела отсутствует платежный документ с подлинными отметками банка о перечислении Базой в федеральный бюджет денежных средств в качестве государственной пошлины по апелляционной жалобе. В деле имеется электронная копия платежного поручения от 21.02.2018 № 75 (том 5, лист 24) на сумму 6000 руб., где в назначении платежа указано «государственная пошлина за рассмотрение иска в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде».    

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу № А56-34641/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база», место нахождения: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А, пом.    1-Н, ОГРН 1107847337707, ИНН 7804446937, 3000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе. 

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин