﻿﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-4619/2019

24 января 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     16 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 января 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самсоновой Е. В., 

при участии:  

от Общества: Потоцкая Е. А., по доверенности от 08.08.2018; Гак В. В., по доверенности от 10.01.2019; 

от администрации: Манукин Д. В., по доверенности от 26.02.2019; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-32124/2019)  Администрации МО "Зеленоградский городской округ" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2019 по делу № А21-4619/2019 (судья Талалас Е.А.), 

принятое по заявлению ООО "Гостевой дом "Зеленоградск" об оспаривании постановления Администрации МО "Зеленоградский городской округ" от 12.03.2019 № 399, об обязании Администрацию предоставить Обществу без проведения торгов земельный участок, 

по иску Администрации МО "Зеленоградский городской округ" к ООО "Гостевой дом "Зеленоградск" о признании отсутствующим права собственности на объект строительства, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о  признании незаконным Постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019               № 399, об обязании Администрацию предоставить Обществу  без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м  с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Гагарина, 16а, в аренду сроком на три года,  для   завершения   строительства  принадлежащего заявителю на праве собственности  объекта незавершенного строительства  с   кадастровым   номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке.

Определением от 30.04.2019 заявление принято к производству, делу присвоен номер №А21-4619/2019.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Калининградской области  с исковым заявлением к Обществу о признании отсутствующим  права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества с кадастровым номером  39:05:010323:324, площадью 301,6 кв.м, процентом готовности 10%, об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО «Гостевой дом «Зеленоградск» на объект незавершенного строительства, площадью 301,6 кв.м., процентом готовности 10%, с кадастровым номером 39:05:010323:324.

Делу присвоен номер №А21-7844/2019.

Определением от 12.07.2019 дело №А21-4619/2019 объединено с делом №А21-7844/2019  для совместного рассмотрения, делу присвоен номер                            №А21-4619/2019.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2019 по делу № А21-4619/2019 заявление ООО «Гостевой дом Зеленоградск» удовлетворено. Признано  незаконным Постановление Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 года № 399. Суд обязал Администрацию муниципального образования Зеленоградский городской округ» предоставить ООО «Гостевой дом Зеленоградск» без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Гагарина, 16а, в аренду сроком на три года, для завершения строительства принадлежащего заявителю на праве собственности объекта с кадастровым номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке.

В удовлетворении иска Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» отказано.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления Обществу отказать, иск Администрации удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. 

Оспаривая право собственности ООО «Гостевой дом «Зеленоградск» на объект с кадастровым номером 39:05:010323:324, Администрация ссылается на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 28.11.2016 по делу № 2-806/2016, в соответствии с которым прекращено право собственности Крузмана А.Х. на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 39:05:010323:95. 

По мнению подателя жалобы, решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 28.11.2016 по делу № 2-806/2016 является основанием для признания отсутствующим права ООО «Гостевой дом «Зеленоградск» на иной объект недвижимости: с кадастровым номером 39:05:010323:324. Кроме того, Администрация указывает на строительство данного объекта за пределами срока действия разрешения на строительство. 

Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, заявил частичный отказ от заявления в части признания незаконным постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 № 399.

Представитель Администрации не возражала против принятия отказа от заявления в указанной части.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявление Общества о частичном отказе от заявленных требований, руководствуясь нормой статьи 49 АПК РФ, считает возможным принять отказ Общества от заявления в части признания незаконным постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 № 399.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 24.02.2014 № 72-КЗО/2014, по условиям которого арендодатель – Администрация предоставила арендатору – Обществу во временное пользование под реконструкцию кафе на 40 мест земельный участок с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Гагарина, д. 16 а.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 23.02.2019.

Согласно пункту 4.3.3 договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю.

На указанном земельном участке находится принадлежащий Обществу на праве собственности незавершенный строительством объект недвижимого имущества, площадью 301,6 кв.м., с кадастровым номером 39:05:010323:324, процентом готовности 10%.

Общество указало, что до истечения срока действия договора обращалось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

Однако, в начале февраля 2019 года Обществом   получено уведомление Администрации от 22.01.2019, в котором Администрация сообщила  арендатору о прекращении с   23.02.2019  договора аренды от 24.02.2014 № 72-КЗО/2014. 

Общество, не согласившись с указанным уведомлением, вновь обратилось в Администрацию с заявлением от 21.02.2019  о продлении договора аренды или заключении договора аренды на новый срок  в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона  № 137-ФЗ в связи с наличием на земельном участке принадлежащего арендатору на праве собственности  незавершенного строительством объекта недвижимого имущества для завершения его строительства.

Постановлением  Администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 № 399 договора аренды от 24.02.2014 № 72-КЗО/2014, заключенный с ООО «Гостевой дом «Зеленоградск», признан прекращенным с 23.02.2019.  

Ссылаясь на то, что постановление является незаконным, нарушающим права Общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный  суд с настоящим заявлением.

В ходе рассмотрения дела апелляционным судом Общество заявило частичный отказ от заявления в части признания незаконным постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 № 399.

Таким образом, судом рассматривается требование Общества об обязании Администрации предоставить Обществу  без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м  с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Гагарина, 16а, в аренду сроком на три года,  для   завершения   строительства  принадлежащего заявителю на праве собственности  объекта незавершенного строительства  с   кадастровым   номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке.

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском  о признании отсутствующим  права собственности Общества на незавершенный строительством объект недвижимого имущества площадью 301,6 кв.м, с кадастровым номером 39:05:010323:324, процентом готовности 10%.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения заявления Общества в части обязания Администрации муниципального образования Зеленоградский городской округ» предоставить               ООО «Гостевой дом Зеленоградск» без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Гагарина, 16а, в аренду сроком на три года, для завершения строительства принадлежащего заявителю на праве собственности объекта с кадастровым номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке.

В удовлетворении иска Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» отказано.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, необходимые для реализации такого права условия установлены в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях, если:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом по смыслу указанных положений названные лица имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии всей совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с  кадастровым номером  39:05:010323:24 предоставлен Обществу по договору аренды от 24.02.2014  № 72-КЗО/2014.

На испрашиваемом земельном участке находится незавершенный строительством объект  с кадастровым номером 39:05:010323:324,  зарегистрированный  за Обществом на праве собственности 19.02.2019.

Задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.02.2014  № 72-КЗО/2014 у Общества перед Администрацией отсутствует. 

Установив, что земельный участок предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов, суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что Общество имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Ссылка подателя жалобы на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 28.11.2016 по делу № 2-806/2016, отклоняется апелляционным судом, поскольку указанным решением прекращено право собственности иного лица - Крузмана Алекса Хуговича на объект незавершенного строительства с кадастровым номером  39:05:010323:95, степенью готовности 18%, тогда как Общество  обращалось с заявлением от 21.02.2019 о заключении договора  аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером  39:05:010323:24 сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимого имущества площадью 301,6 кв.м, с кадастровым номером 39:05:010323:324, процентом готовности 10%, то есть иного объекта.  

Кроме того, в материалах дела имеются  чертежи градостроительного плана, подтверждающие, что конфигурация двух объектов различная.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно обязал Администрацию муниципального образования Зеленоградский городской округ» предоставить ООО «Гостевой дом Зеленоградск» без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Гагарина, 16а, в аренду сроком на три года, для завершения строительства принадлежащего заявителю на праве собственности объекта с кадастровым номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке.

Что касается требований Администрации  о признании отсутствующим  права собственности Общества на незавершенный строительством объект недвижимого имущества площадью 301,6 кв.м, с кадастровым номером 39:05:010323:324, процентом готовности 10%. 

В обоснование исковых требований Администрация ссылалась на возведение данного объекта после истечения срока действия разрешения на строительство.

Постановлением  Администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 № 399 договора аренды от 24.02.2014 № 72-КЗО/2014, заключенный с ООО «Гостевой дом «Зеленоградск», признан прекращенным с 23.02.2019.  

Судом установлено, что основанием для государственной регистрации за Обществом права собственности на объект явилось выданное Администрацией разрешение на строительство от 30.10.2014 № RU 39520101-0081 сроком действия до 30.10.2016 года и действующий на дату регистрации права договор аренды земельного участка от 24.02.2014 № 72-КЗО/2014.

В нарушение нормы статьи 65 АПК РФ Администрация не представила доказательств, что Общество осуществляло строительство спорного объекта после истечения срока действия разрешения на строительство, или объект не соответствует утвержденной проектной документации. 

Ссылка подателя жалобы на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 28.11.2016 по делу № 2-806/2016, не принимается апелляционным судом, поскольку обстоятельства, установленные данным решением, не имеют преюдициального значения для разрешения  настоящего спора.

Предметом исследования по делу  №2-806/16 являлся иной объект недвижимости – кадастровым номером  39:05:010323:95, степенью готовности 18%, принадлежащий иному лицу – Крузману Алексу Хуговичу.

С учетом изложенного, в удовлетворении иска Администрации отказано правомерно. 

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

 

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 49, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ от иска в части признания незаконным постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 № 399, решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2019 в указанной части отменить, производство по делу в данной части прекратить. 

В остальной части решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2019 по делу № А21-4619/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

Ю.С. Баженова

 Н.С. Полубехина