АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7956/2020

г. Ярославль

11 января 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена  14 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СА РИЭЛТИ & ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о взыскании 52560.00  руб.

и встречный иск о взыскании 283 438, 64 руб.

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика – не явился,

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СА РИЭЛТИ & ДЕВЕЛОПМЕНТ" о взыскании 61 200 руб. неосновательного обогащения.

Общество с ограниченной ответственностью "СА РИЭЛТИ & ДЕВЕЛОПМЕНТ" заявило встречный иск о взыскании 283 438, 64 руб., в том числе 194 239, 93 руб. задолженности по арендной плате, 89 198, 71 руб. пени за период с 06.05.2020 по 03.09.2020.

Определением от 15.09.2020 встречный иск принят к производству.

В ходе судебного разбирательства истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования, просил взыскать 52 560 руб. долга. Уточнение иска принято судом.

Стороны, надлежащим образом извещенные своих представителей судебное заседание не направили.

Истец встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Требование о начислении пени считает необоснованным в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 439 от 03.04.2020.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 30.11.2020 до 11 час. 40 мин. 07.12.2020, 10 час 50 мин. 14.12.2020.

Дело рассматривается судом без участия представителей сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил.

Между обществом с ограниченной ответственностью "СА РИЭЛТИ & ДЕВЕЛОПМЕНТ" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды № 2-57-35,7 от 23.12.2019, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование с целью организации магазина розничной торговли нижнего белья нежилое помещение № 57, расположенное в КРТЦ «Яркий» по адресу: 

<

...>. Помещение передано по акту приема – передачи 09.01.2020.

Срок договора аренды согласно пункту 3.1 договора составляет 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

Размер постоянной части арендной платы установлен сторонами в пункте 4.3 договора.

Согласно пункту 4.11 договора арендная плата подлежит уплате ежемесячно до 05-го числа расчетного месяца. Оплату за коммунальные услуги арендатор должен производить в течение 5 календарных дней со дня получения счета.

Также пунктом 4.8 договора предусмотрена обязанность арендатора внести на счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 72 000 руб. включая НДС.

Письмом от 23.03.2020 арендатор обратился к арендодателю с предложением о расторжении договора аренды в связи со спадом покупательской способности на фоне распространения коронавирусной инфекции. В ответ на данное обращение арендодатель письмом от 25.03.2020 отказал в расторжении договора.

В последствие предприниматель письмом от 13.04.2020, в связи с принятием Указа Президента Российской Федерации  № 206 от 25.03.2020, Указа Президента Российской Федерации № 239 от 02.04.2020, постановления Правительства Ярославской области № 302-п от 03.04.2020, обратился к арендодателю с предложением об освобождении от арендной платы «на период действия государственных ограничений, вызванных эпидемией (коронавирус)» в связи с невозможностью использования имущества по назначению, в последующем – о снижении размера арендной платы на 50 %, в случае отказа - с предложением о расторжении договора аренды с 22.04.2020. Письмо получено арендодателем 13.04.2020.

Соглашения об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера между сторонами договора достигнуто не было. Письмом от 13.04.2020 арендодатель отказал арендатору в снижении размера арендной платы и расторжении договора аренды. 

Истец в одностороннем порядке с участием свидетелей составил акт возврата нежилого помещения 25.04.2020, ключи от помещения были направлены в адрес арендодателя транспортной компанией. 

Платежными поручениями № 3 от 14.01.2020, № 40 от 04.03.2020, № 118 от 26.03.2020, № 138 от 22.04.2020 арендатором в полном объеме внесена постоянная часть арендой платы за март 2020 года и обеспечительный платеж.

В связи с тем, что соглашения об уменьшении размера арендной платы сторонами договора не достигнуто, истец обратился в суд с соответствующим требованиями (с учетом уточнения).

Ответчик, свою очередь, обратился со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2020 по 19.07.2020 в сумме 194 239, 93 руб., пени в сумме 89 198, 71 руб. за период с 06.05.2020 по 03.09.2020.

При этом арендодатель полагает, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке арендодателем на основании пункта 6.2 договора с 20.07.2020.  

Суд, оценив материалы дела и представленные доказательства, считает, что оба иска подлежат удовлетворению частично. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, о чем свидетельствуют подписанные сторонами договора акты приема-передачи. 

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020). 

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом. 

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Ярославской области Указом Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 № 47 введен режим повышенной готовности с 18.03.2020. 

На основании Указа Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 № 47 (в редакции Указов Губернатора Ярославской области от 26.03.2020 № 63, от 27.03.2020 № 66, от 31.03.2020 № 70, от 01.04.2020 № 76, от 03.04.2020 № 80, от 30.04.2020 № 106, от 08.05.2020 № 109, постановления Правительства Ярославской области от 09.04.2020 № 304-п) на территории Ярославской области введены ограничительные мероприятия (карантин), действовавшие в спорный период; в том числе в период с 31.03.2020 по 11.05.2020.

Кроме того, Указами Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294, рабочие дни с 04 по 30 апреля, с 06 по 08 мая 2020 года объявлены нерабочими днями в целях санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. 

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 в спорный период являлась субъектом малого предпринимательства, осуществляла деятельность по продаже нижнего белья. Данная категория товаров не отнесена к категории товаров первой необходимости. 

Поскольку, начиная с 30.03.2020, была приостановлена работа магазинов розничной торговли, за исключением объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи, и организаций, обеспечивающих население продуктами питания и товарами первой необходимости, целевая деятельность в арендованных помещениях в период с 30.03.2020 не осуществлялась. 

При указанных обстоятельствах, оценивая их в совокупности с представленными предпринимателем доказательствами о ведении торгово-розничной деятельности, суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ. 

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с 30.03.2020, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 4.2 договора, на 70%, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора. 

Перечисление арендатором предусмотренной договором платы в период фактического неосуществления деятельности и действия ограничительных мер свидетельствует о добросовестном поведении арендатора, на тот момент не получившего согласования с арендодателем на освобождение от арендной платы (уменьшение ее размера), и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, лишающего арендатора предусмотренного законом права на снижение размера арендных платежей при наличии к тому оснований.

Таким образом, исходя из установленного размера ежемесячной арендной платы, арендные платежи подлежат уменьшению и составят: - за март 2020 года – 68 748, 38 руб.  (67 354, 82 руб. за период с 01 по 29 марта (без уменьшения) + 1 393, 55 руб. за период с 30 по 31 марта (по новому размеру арендной платы, с учетом уменьшения на 70%)); - за апрель 2020 года – 21 600 руб. (с учетом уменьшения), за май 2020 (с 01.05.2020 по 14.05.2020) – 9 754, 84 руб. (с учетом уменьшения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку арендная плата была внесена арендатором в полном объеме, переплата арендатора с учетом уменьшения размера арендной платы, составила 53 651, 55 руб.  в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что договор аренды сторонами расторгнут с 20.07.2020.

В соответствии со статьей 19 Закона № 98-ФЗ (в редакции от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Следовательно, договор аренды расторгнут с 14.05.2020.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств внесения арендной платы арендатором за май 2020 года, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания платы в сумме 9 754, 84 руб. (с учетом уменьшения) за период с 01.05.2020 по 13.05.2020. 

Кроме того, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты арендатором переменной части арендной платы за апрель, май 2020 года, встречные исковые требования в данной части подлежат удовлетворению в сумме 2 435, 25 руб.

В остальной части встречный иск удовлетворению не подлежит.

В пункте 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

В соответствии с разъяснениями по вопросу 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвежденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Следовательно, в отношении арендной платы, подлежащей взысканию в рамках настоящего иска, предоставлена отсрочка оплаты в силу закона.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СА РИЭЛТИ & ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) 52 560 руб. неосновательного обогащения, а также 2 102 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Истцу возвратить из федерального бюджета уплаченную квитанцией банка от 28.04.2020 государственную пошлину в сумме 898 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СА РИЭЛТИ & ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) 12 190, 09 руб. долга, а также 373 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

В остальной части встречного иска отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.