ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А39-2986/2024

24 октября 2024 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2024 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Лидер-Компаунд» на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.08.2024 по делу № А39-2986/2024,

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу «Лидер-Компаунд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора купли продажи земельного участка, 

 

и по встречному иску Акционерного общества «Лидер-Компаунд» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021,,

 

при участии представителей в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя ФИО1 –  адвоката Крючковой С.П. по доверенности от 10.06.2024 сроком на 3 года; 

от  акционерного общества «Лидер-Компаунд» (заявителя) – ФИО2 по доверенности от 27.08.2024 сроком на 1 год, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

 

установил.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –ИП ФИО1, Предприниматель, истец) обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к акционерному обществу «Лидер-Компаунд» (далее – АО «Лидер-Компаунд», Общество, ответчик) о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31 августа 2021 г., и содержащихся в проекте договора купли-продажи земельного участка, прилагаемом к иску.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.05.2024  принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление АО «Лидер-Компаунд» к ИП ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021.

Решением от 13.08.2024  Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил иск ИП ФИО1, в удовлетворил встречного иска АО «Лидер-Компаунд» отказал. Взыскал с Общества в пользу Предпринимателя судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 4.2 договора; суд обязал Общество заключить с Предпринимателем договор на иных условиях, чем согласовано в предварительном договоре, в части площади земельного участка, тем самым признав наличие между сторонами наличие разногласий; требования первоначального иска имеют признаки злоупотребления правом, поскольку масса специальных транспортных средств для предотвращения чрезвычайных ситуаций, которые будут следовать к производственной базе Предпринимателя, значительно выше массы техники, которая предполагалась к проезду по условиям проекта договора, предложенного Обществом; заявитель обратил внимание на то, что существенными условиями договора, являются в том числе гарантии покупателя по беспрепятственному и бесплатному проезду спецтехники, а также условия о прокладке подземного пожарного водопровода и его бесплатного совместного использования сторонами с отнесением расходов по прокладке на продавца; пункты 10 и 11 проекта основанного договора, предложенного Обществом, не направлены на узкокорыстные цели получения имущественной выгоды, напротив направлены на работоспособность акционерного общества и интересов государства; суд отказался от установления всех дополнительных условий, по которым между сторонами возникли разногласия.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил новый довод о том, что срок заключения основного договора, предусмотренный пунктом 1.2. предварительного договора от 31.08.2021, пропущен. Поскольку согласно указанному пункту предварительного договора срок начинает течь с момента государственной регистрации права собственности Продавца на земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:1008032:161 и 13:23:1008032:331, то есть с 13.12.2023, что следует из выписок из ЕГРН, следовательно срок прекращен (истек) 27.01.2024. Поскольку в указанный период между сторонами не велась переписка по заключению основного договора, то обязательства прекращены.

Кроме того от ответчика поступило заявление, согласно которому он уточняет пределы обжалования, обжалует часть решения об удовлетворении иска Предпринимателя. 

Представитель Предпринимателя в судебном заседании и отзыве  возразил против доводов заявителя, просил жалобу оставить без удовлетворения, решение без изменения.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Между сторонами спора 31 августа 2021 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого они договорились заключить в будущем договор купли-продажи (далее – Основной договор) на часть земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:161, и часть земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:331 расположенных по адресу: 

<

...> (далее - земельный участок), вграницах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 670 кв. м. (далее по тексту – земельный участок). Площадь земельного участка может быть скорректирована сторонами при заключении основного договора (пункт 1.1. предварительного договора).

В пункте 1.2. предварительного договора указано, что Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее 45 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:161 и земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:331 .

Продавец передает земельный участок в собственность Покупателя на условиях, которые предусмотрены разделом 2 настоящего договора (пункт 1.3. предварительного договора).  

На момент подписания настоящего договора земельный участок принадлежит Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:161 от 12.04.2021 № 17407 и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:331 от 31.08.2021 № 17525, заключенным между Продавцом и Администрацией го Саранск. Указанные земельные участки предоставлены Продавцу Администрацией го Саранск в рамках реализации инвестиционного проекта АО «Лидер-Компаунд» и включения его в Республиканскую целевую программу развития Республики Мордовия на 2013 - 2022 годы. При успешной реализации инвестиционного проекта земельные участки переходят в собственность Продавца (пункт 1.4. предварительного договора). 

В пункте 2.2. предварительного договора стороны определили, что цена земельного участка определяется Сторонами по стоимости, установленнойАдминистрацией го Саранск при осуществлении сделки купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 13:23:1008032:161 и 13:23:1008032:331 между Продавцом и Администрацией го Саранск пропорционально фактической площади земельного участка, передаваемого Покупателю Продавцом по Основному договору. 

При этом право собственности на  земельный  участок   возникает  у   Покупателя   с  момента государственной   регистрации   перехода   права   собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением Основного договора, в том числе регистрирует переход права собственности. 

Положениями пункта 3.1. предварительного договора предусматривается, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор.  

К предварительному договору купли-продажи прилагался план земельного участка, с указанием границ и местоположения земельного участка, предполагаемого к отчуждению. 

На основании договора купли-продажи земельного участка №13427, заключенного 23.11.2023 с Администрацией городского округа Саранск, акционерное общество «Лидер-Компаунд» приобрело в собственность земельные участки с кадастровым номером 13:23:1008032:161 площадью 910 кв.м и с кадастровым номером 13:23:1008032:331 площадью 1352 кв.м, с выкупной стоимостью 593613 кв.м.

В ходе проведения ООО «Кадастровый центр» кадастровых работ, заказчиком и плательщиком которых выступил ИП ФИО1 на основании договора подряда от 28.12.2023 №506/23 (Акт сдачи-приемки выполненных работ №10 от 23.01.2024, платежное поручение от 28.12.2023 №1194 на сумму 25000 руб.), произведено перераспределение земельных участков, в результате чего вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет. 

При этом образован земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, расположенный по адресу: Республика Мордовия, ул.1-я Промышленная, площадью 445 кв.м, кадастровой стоимостью 457962,85 руб., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нефтехимическая промышленность. Дата регистрации права собственности АО «Лидер-Компаунд» на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, - 08.02.2024.     

Как указывает в своем иске ИП ФИО1, в адрес АО «Лидер-Компаунд» направлялся проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 13:23:1008032:350, который возвращен последним на условиях, существенно отличающихся от ранее согласованных в предварительном договоре. 

В проекте договора купли-продажи земельного участка, предложенного ИП ФИО1, указана стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 – 186600 руб. При этом ИП ФИО1 предлагал вариант пункта 11 договора купли-продажи следующего содержания: 

«Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок пожарный проезд, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 и граничащий с земельным участком с кадастровым номером 13:23:1008032:351 будет свободен для экстренного проезда специальных служб при возникновении чрезвычайных ситуаций.». 

Не согласившись с предложенной ИП ФИО1 редакцией договора купли-продажи земельного участка, АО «Лидер-Компаунд» предложило свой вариант договора купли-продажи. 

Не согласившись с редакцией первоначального ответчика договора купли-продажи земельного участка, указывая на необходимость обеспечить доступ к собственной производственной базе, ИП ФИО1 обратился в суд с рассматриваемым иском.  

В свою очередь АО «Лидер-Компаунд» обратилось в суд с встречным иском о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований Предпринимателя, в связи с чем, обязал Общество  заключить с Предпринимателем основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31 августа 2021 г., признал существенные условия договора купли-продажи земельного участка: кадастровый номер земельного участка 13:23:1008032:350, площадь земельного участка: 445 кв.м. Продажная цена земельного участка – 186600 руб. В удовлетворении встречного искового заявления АО «Лидер-Компаунд» отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части о понуждении ответчика к заключении основного договора.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Доводы жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Ссылка ответчика на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования споров подлежит отклонению как противоречащая материалам дела. В материалах дела имеется переписка между сторонами по вопросам согласования основного договора купли-продажи, включающая различные условия и разногласия, в частности, варианты основного договора купли-продажи земельного участка, предложенные ответчиком, содержащие условия, ранее не согласованные сторонами, что в силу пункту 4.2 предварительного договора купли-продажи является претензионным порядком урегулирования споров. Более того  в ходе рассмотрении дела в суде первой инстанции, Общество не указывало на отсутствие досудебного порядка урегулирования спора. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 Кодекса).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе содержание предварительного договора, информацию о предлагаемом товаре, переписку сторон, суд первой инстанции установил, что разногласия сторон по поводу предмета договора купли-продажи земельного участка (земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, площадью 445 кв.м), выкупной цены земельного участка (186600 руб.) отсутствовали.

Как следует из позиции Общества, оно не возражало по поводу заключения основного договора купли-продажи земельного участка, с учетом включения в такой договор условий следующего характера:

 «Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок пожарный проезд, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 и граничащий с земельным участком с кадастровым номером 13:23:1008032:351 размером 4 метра на 4 метра будет свободен для экстренного проезда специальных служб при возникновении чрезвычайных ситуаций.

При необходимости для Продавца воспользоваться пожарным проездом при осуществлении производственной деятельности, Покупатель не будет возражать против проезда по земельному участку с кадастровым номером 13:23:1008032:350. Покупатель не вправе требовать от Продавца платы за проезд по земельному участку.

Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок Покупатель вправе использовать его для прокладки подземного пожарного водопровода и его совместного использования с Покупателем, для целей пожаротушения. При осуществлении прокладки водопровода по земельному участку с кадастровым номером 13:23:1008032:351, расходы по его строительству полностью несет Продавец. После завершения строительства водопровода Продавец дает согласие Покупателю на подключение к сетям водопровода на безвозмездной основе трубы сечением не менее 100мм. После завершения строительных работ по строительству водопровода, Продавец и Покупатель обязуются в равных долях совместно благоустроить земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, в том числе с последующим его асфальтированием.».

При рассмотрении предлагаемых АО «Лидер-Компаунд» для включения в основной договор купли-продажи земельного участка условий, суд первой инстанции пришел к верному  выводу о том, что такие условия ограничивают права ИП ФИО1 на осуществление деятельности на приобретаемом земельном участке, поскольку Общество фактически требует установления бессрочного и бесплатного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 в целях беспрепятственного проезда по нему. Вопреки доводам жалобы такие условия, не были специально оговорены в предварительном договоре купли-продажи от 31.08.2021, согласия на их включение ИП ФИО1 не заявлял, в том числе ходе рассмотрения дела, соответственно соглашение в отношении указанных условий между сторонами отсутствует.

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что АО «Лидер-Компаунд», заключая предварительный договор купли-продажи, мог и должен был предвидеть необходимость устройства на отчуждаемом земельном участке каких-либо объектов, в том числе пожарного водопровода и необходимости обеспечить проезд к его зданиям, строениям, при этом, зная о существовании такого предварительного договора купли-продажи земельного участка, о его условиях, ответчик мог запланировать, запроектировать строительство здания и иных объектов инженерно-технического обеспечения с учетом выбытия из его собственности земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350. Также АО «Лидер-Компаунд» могло обеспечить устройство экстренного проезда в ином варианте исполнения, а не через земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350.    

Общество в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представило убедительных доказательств о том, что иных вариантов размещения экстренного проезда и противопожарного водопровода, кроме как через земельный участок с кадастровым номером 13:23:108032:350, не существует.

Устройство водопровода для АО «Лидер-Компаунд» уже должно было быть полностью завершено 02 июля 2024 г., о чем свидетельствуют сроки завершения строительства наружного водопровода цеха №7 АО «Лидер-Компаунд» по разрешению (ордеру) на производство работ Администрации городского округа Саранск от 03.04.2024 №10582, сроки завершения строительства подводящего водопровода производственного здания АО «Лидер-Компаунд» по разрешению (ордеру) на производство работ Администрации городского округа Саранск от 07.06.2024 №10826.

Судом первой инстанции правомерно обращено внимание ответчика на возможность Общества в целях обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации на нем линейных объектов потребовать от ИП ФИО1 предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В ходе судебного разбирательства фактов о существенных нарушениях со стороны ИП ФИО1 условий предварительного договора купли-продажи от 31.08.2021 установлено не было, Обществом не приведено. 

Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что фактически регистрация земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350, который был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1008032:161 и 13:23:1008032:331, состоялась 08.02.2024. Суд апелляционной инстанции полагает, что именно с данного момента исчисляется срок для заключения основного договора, который согласно пункту 1.2. предварительного договора составляет 45 календарных дней. Следовательно, к моменту обращения в суд за понуждением к заключению договора, с учетом предусмотренного предварительным договором 14 дневного срока для соблюдения досудебного порядка,  не истек.

Доводы о наличии противоречий в условиях предварительного договора и мотивировочной и резолютивной частях решения Арбитражного суда Республики Мордовия полежат отклонению, поскольку судом рассматривались разногласия сторон по условиям основного договора и эти разногласия были устранены итоговым выводом суда, изложенным в резолютивной части решения.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции на основании статей 429, 445 ГК РФ правомерно и обоснованно возложил на АО «Лидер-Компаунд» обязанность заключить с ИП ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31 августа 2021 г. (существенные условия договора купли-продажи земельного участка: кадастровый номер земельного участка 13:23:1008032:350, площадь земельного участка: 445 кв.м. Продажная цена земельного участка – 186600 руб.) и поскольку условия, предложенные АО «Лидер-Компаунд» для включения в основной договор купли-продажи земельного участка, ранее не были оговорены в предварительном договоре купли-продажи земельного участка, суд исключил их необходимость включения в основной договор купли-продажи земельного участка.

Несогласие заявителя с выводом суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом нормы права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.08.2024 по делу № А39-2986/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Лидер-Компаунд» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

А.Н. Ковбасюк

 

Судьи

Д.Г. Малькова

 

Н.В. Устинова