АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-8994/2021

02 сентября 2021 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2021 года 

Решение в полном объеме изготовлено 02 сентября 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з - ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании   26 августа 2021 года дело по иску

Акционерного общества "Газбанк"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Майс-Маркет"

о взыскании 1 413 122 руб. 50 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 19.03.2021, диплом

от ответчика – ФИО4, доверенность от 23.04.2021, диплом

Установил:

Акционерное общество "Газбанк" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (с учетом увеличения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Майс-Маркет"  суммы основной задолженности по арендной плате в размере 1 413 122 руб. 50 коп.

Истцом заявлено ходатайство об уменьшении суммы иска, в соответствии с которым истец просил суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Майс-Маркет"  сумму основной задолженности по арендной плате в размере 1 412 663 руб. 54 коп.

Данное ходатайство судом удовлетворено в силу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании обстоятельства наличия задолженности по арендной плате не оспорил, на вопрос суда о правильности начисления арендной платы указал, что расчет произведен истцом верно, в соответствии с условиями договора, что занесено в протокол судебного заседания, однако возражал относительно взыскиваемой суммы,  предоставив контррасчет и указав на необходимость снижения арендной платы на 50% по договору аренды № 3/2015 в соответствии с положениями п.3 ст.19  Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) о праве арендатора на уменьшение арендной платы, поскольку его деятельность Правительством Российской Федерации отнесена к отраслям экономики, наиболее пострадавшим в пандемию (л.д. 141, т.2).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 02.10.2018 по делу № А55-21551/2018 акционерное общество Коммерческий банк «Газбанк» (далее АО АКБ «Газбанк»), ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, расположенный по адресу: 443100, 

<

...> признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов». Представителем конкурсного управляющего АО АКБ «Газбанк» назначен ФИО5.

Между ООО «Майс-Маркет» (далее-Арендатор) и АО АКБ «ГАЗБАНК» (далее- Арендодатель) был заключен договор аренды № 5/2015 от 03.11.2015  (Акт возврата недвижимого имущества от 23.03.2020), согласно условиям Договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 93,20 кв.м., кадастровый номер: 63:01:0815001:999, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, квартал 35, ул. Самарская, д.51-53, поз. №№ 23,24,25,26,27,28,28,28,32 (далее – Договор-1). Указанный Договор в настоящее время расторгнут.

В соответствии с п.3.1 Договора-1 Арендатор обязан ежемесячно уплачивать Арендодателю арендную плату. Размер арендной платы составляет рублей 45 000 руб. (Сорок пять тысяч рублей) в месяц (ранее сумма составляла 62 250 руб. (Шестьдесят две тысячи двести пятьдесят рублей до заключения Дополнительного соглашения от 10.03.2017 к Договору 5/2015 от 03.11.2015). 

Согласно п. 3.3 Договора-1  оплата арендной платы производится Арендатором с 20 по 30 число каждого месяца за текущий месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или в кассу Арендодателя. 

В п.3.4 Договора-1 закреплено положение об оплате коммунальных платежей, которые не включены в арендную плату, при этом затраты за коммунальное обслуживание возмещается Арендатором до конца месяца, следующего за расчетным.

Согласно уточненному расчету истца задолженность по Договору № 5/2015 от 03.11.2015 составляет 975 351 руб. 84 коп.

Кроме того, между ООО «Майс-Маркет» (далее -Арендатор) и АО АКБ «ГАЗБАНК» (далее-Арендодатель) был заключен Договор аренды № 3/2015 от 03.11.2015 г., заключен сроком действия до 31.10.2022, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование за плату жилое помещение - квартиру, общей площадью 61,40 кв.м., кадастровый номер: 63:01:0815001:600, расположенную по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Самарская, д.51, кв. 4 (далее – Догвоор-2).

В соответствии с п.3.1 Договора-2 Арендатор обязан ежемесячно уплачивать Арендодателю арендную плату. Размер арендной платы составляет 30 000 рублей (Тридцать тысяч рублей) в месяц ранее сумма составляла 42 840 рублей (Сорок две тысячи восемьсот сорок рублей до заключения Дополнительного соглашения от 10.03.2017 к Договору 3/2015 от 03.11.2015. 

Согласно п 3.3. Договора-2 оплата арендной платы производится Арендатором с 20 по 30 число каждого месяца за текущий месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или в кассу Арендодателя. 

В п.3.4 Договора-2 закреплено положение об оплате коммунальных платежей, которые не включены в арендную плату, при этом затраты за коммунальное обслуживание возмещается Арендатором до конца месяца, следующего за расчетным.

Согласно уточненному расчету истца задолженность по Договору № 3/2015 от 03.11.2015 составляет 437 311 руб. 70 коп.

Таким образом, как указал истец, ответчик, фактически пользуясь (по договору №3/2015 от 03.11.2015) переданным ему в аренду имуществом, не исполняет свои обязательства перед арендатором и не производит оплату арендных платежей (которые должны быть исполнены до 30 числа каждого месяца, за который производится оплата) и оплату за коммунальное обслуживание (которое возмещается Арендатором до конца месяца, следующего за расчетным) за предоставленные в аренду помещения по Договорам аренды недвижимого имущества №3/2015 от 03.11.2015 и №5/2015 от 03.11.2015.

С целью досудебного урегулирования спора АО АКБ «ГАЗБАНК» в адрес ООО «Майс-Маркет» была направлена претензия о погашении задолженности (№40-14исх-31011 от 16.03.2021). Указанное уведомление было получено ответчиком 24.03.2021. Однако, на момент подачи искового заявления обязательство по оплате арендной платы не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Анализ условий договоров позволяет квалифицировать его в качестве договора аренды, к которому подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. 

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателей имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Действующим гражданским законодательством Российской Федерации установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами. Для отказа от оплаты у арендатора должны быть обоснованные причины, предусмотренные законом. Между тем, из материалов дела не усматривается наличие оснований, которые позволяли бы ответчику не производить отплату.

Судом установлено, что размер задолженности по договору № 5/2015 от 03.11.2015, рассчитанный до момента возврата арендодателю имущества – 23.03.2020 в размере 975 351 руб. 84 коп. ответчиком не оспаривается.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая отсутствие спора по размеру задолженности по договору № 5/2015 от 03.11.2015 в размере 975 351 руб. 84 коп., требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, в части задолженности по арендной плате по договору № 3/2015 просил суд снизить размер арендной платы за период с апреля 2020 года по октябрь 2020 года на 50% в силу п.3 ст. 19 Закон N 98-ФЗ.

При этом сам расчет задолженности не оспорил.

Указанные доводы ответчика суд считает частично обоснованными ввиду следующего.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по  обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ, в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 гоа N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Истец входит в перечень отраслей Российской экономики, пострадавшей от короновирусной инфекции по ОКВЭД 79 (79.11) – деятельность туристических агентств и является субъектом малого и среднего предпринимательства. 

В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 15.04.2020 N Д13и-11577 каждая отрасль (сфера деятельности) в Перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД 2, структура которых отражает отдельные классы (XX), подклассы (XX.X), группы (XX.XX), подгруппы (XX.XX.X) и виды (XX.XX.XX). В случае, если в перечне приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень.

Таким образом, необходимо учитывать, что на организации и индивидуальных предпринимателей, включенных по состоянию на 01.03.2020 в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, с одним из кодов основного вида деятельности 79 распространяются меры поддержки, предусмотренные пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 N 409.

При таких обстоятельствах, учитывая, что помещение арендовалось истцом, являющимся субъектом малого или среднего предпринимательства, для осуществления деятельности в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и включенной в перечень, утвержденный Правительством Российской Федерации,  суд не может согласиться с доводом истца со ссылкой на п.4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), о том что Ответчик не обращался с требованием расторгнуть договор, а, следовательно, принял существенные условия договора.

На основании изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не может согласиться с расчетом истца задолженности ответчика по арендной плате за предъявленный ко взысканию период, так как  ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор COVID-19 N 2), согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года  N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Истцом – арендодателем не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре COVID-19 № 2, обязательства сторон договора аренды в части предоставления отсрочки и уменьшения размера арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной  готовности и с момента, когда наступила указанная невозможность использования  арендованного имущества.

Кроме того, суд принимает во внимание, что указание на возможность снижения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, является частным случаем общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющих арендатору право требовать снижения арендной платы за период, в который объект аренды не мог быть использован.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации  применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации  должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406  ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 N 39 "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCoV" на территории Самарской области для органов управления и сил территориальной подсистемы Самарской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций введен режим повышенной готовности. 27 марта 2020 года Постановлением Губернатора №62 в Постановление №39 внесены изменения. С 28 марта по 05 апреля 2020 года приостановлена работа ресторанов, предприятий общественного питания, работа организаций торговли, ограничено передвижение граждан. 

Постановлением Губернатора Самарской области от 03.04.2020 N 70 до 12 апреля 2020 года приостановлена работа ресторанов, кафе, других предприятий общественного питания, работа организаций торговли. Граждан обязали не покидать места проживания (пребывания). Передвижение по территории Самарской области разрешили только, если это связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с Указом Президента РФ и постановлением №212.

Постановлением №82 от 10 апреля 2020 года приостановление деятельности указанных организаций продлено до 19 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №89 от 16 апреля 2020 года работа организаций приостановлена до 30 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №104 от 29 апреля 2020 года  деятельность приостановлена до 11 мая 2020 года включительно.

Постановлением Губернатора Самарской области №110 от 11 мая 2020 года до 31 мая 2020 года включительно приостановлена деятельность развлекательных и досуговых заведений, работа бассейнов и иных объектов физкультуры и спорта. Постановление Губернатора №70 от 03.04.2020 дополнено пунктом 2.5.1, которым ограничена до 18 мая 2020 года включительно работа ресторанов, других предприятий общественного питания, организаций розничной торговли.

Указанные ограничения введены до 2 июля 2020 года постановлением Губернатора № 146 от 23.06.2020.

Таким образом, поскольку арендатор не мог использовать помещение в том объеме, в котором он рассчитывал его использовать при заключении договора аренды, при этом такое неиспользование не связано в волей арендатора, задолженность за период с 28.03.2020 по 02.07.2020, подлежит взысканию в меньшем размере, чем это предусмотрено договором.

В то же время расчет ответчика также является неверным, поскольку ООО "Майс-Маркет" может рассчитывать на уменьшение размера арендной платы только в период повышенной готовности, введенной в субъекте Российской Федерации, то есть с 28.03.2020 по 02.07.2020.

Арендная плата согласно условиям Договора составляет 30 000 руб. в месяц.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзор COVID-19 N 2, размер сниженной арендной платы определяется судом.

Суд считает, что уменьшение арендной платы на 50 % соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Таким образом, задолженность ответчика по постоянной части арендной платы по договору № 3/2015 от 03.11.2015 составляет 389 408 руб. 48 коп. за период с 01.07.2018 по 28.02.2021 с учетом уменьшения на 50% в период с 28.03.2020 по 02.07.2020 (составляет за март – 1935,48 руб. (3870,97/2 (50%) – за 4 дня;  за апрель-июнь 2020 года 30 000 руб./2; за 2 дня в июле 2020 года 1935,48 руб./2 = 967,74 руб.) За период с 03 июля  2020 года задолженность подлежит взысканию в полном объеме без уменьшения на 50%, поскольку отпало основание невозможности использования арендованного помещения, связанное с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пунктом 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (подпункт а).

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит выплате в размере половины ежемесячной арендной платы, начиная с 1 января 2021 г.

Поскольку стороны в добровольном порядке не определили сроки погашения задолженности, установленная судом задолженность по арендной плате за период с марта по сентябрь 2020 года подлежала уплате, начиная с 01.01.2021г. с учетом условий договора с 20 по 30 число текущего месяца.

Судом установлена задолженность по арендной плате в размере 50% от суммы арендной платы, определенной договором аренды, за период с 28.03.2020 по 02.07.2020, а также задолженность за последующий период, включая задолженность по 01.10.2020.

На основании изложенного, указанная задолженность подлежала уплате в срок до марта 2021г. (за 2 дня марта и апрель 2020г. – по 30.01.2021.; за май 2020. –по 30.02.2021.; за июнь 2020г. – по 30.03.2021, за июль по 30.04.2021, за август с 30.05 по 30.06.2021, за сентябрь  с 30.07.2021 по 30.08.2021).

При таких обстоятельствах на момент вынесения решения суда срок предоставления отсрочки погашения задолженности по арендной плате истек, следовательно, оснований для установления отсрочки погашения взысканной судом задолженности по арендной плате не имеется.

В связи с изложенным с Общества с ограниченной ответственностью "Майс-Маркет" в пользу Акционерного общества "Газбанк" подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере  1 364 760 руб. 32 коп., в том числе: по договору аренды № 5/2015 от 03.11.2015 в размере 975 351 руб. 84 коп., по договору № 3/2015 от 03.11.2015 в размере 389 408 руб. 48 коп.,

В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Кроме того, акционерному обществу "Газбанк" из бюджета Российской Федерации подлежит возврату государственная пошлина в сумме 14 763 руб., уплаченная платежным поручением от 16.04.2021 № 174511.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Уменьшение размера исковых требований принять. Считать иск заявленным в сумме 1 412 663 руб. 54 коп.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Майс-Маркет" в пользу Акционерного общества "Газбанк" задолженность по арендной плате в размере  1 364 760 руб. 32 коп., в том числе: по договору аренды № 5/2015 от 03.11.2015 в размере 975 351 руб. 84 коп., по договору № 3/2015 от 03.11.2015 в размере 389 408 руб. 48 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 207 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить Акционерному обществу "Газбанк" из бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 14 763 руб., уплаченную платежным поручением от 16.04.2021 № 174511.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1