№09АП-9944/2019-ГК

Дело №А40-154824/17

г.Москва

28 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 28 мая 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Веклича Б.С.,

судей: Гармаева Б.П., Поповой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы, ГБУ г.Москвы «Агентство инноваций г.Москвы» 

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 18.01.2019 по делу №А40-154824/17, принятое судьей Михайловой Е.В. (шифр 133-1397)

по иску НП «Центр культуры, кино и социальных мероприятий «35 мм»

к ГБУ г.Москвы «Агентство инноваций г.Москвы»

третье лицо: Департамент городского имущества г.Москвы, Управление Россрееста г.Москвы

о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности б/н от 22.01.2019, ФИО3 по доверенности б/н от 10.01.2019;

от ответчика: ФИО4 по доверенности №АИМ-19/2 от 29.12.2018;

от третьих лиц: от Департамента городского имущества г.Москвы - ФИО5 по доверенности №33-Д-1030/18 от 29.11.2018, от Управления Россрееста г.Москвы - не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

НП «Центр культуры, кино и социальных мероприятий «35 ММ» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ГБУ г.Москвы «Агентство инноваций г.Москвы» о признании недействительным уведомления от 04.07.2017 №АИМ/17-620 ГБУ г.Москвы «Агентство инноваций г.Москвы» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.12.2013 по предоставлению в аренду нежилых помещений площадью 602,1 кв.м., расположенных в здании по адресу: 

<

...>. 

Решением суда от 18.12.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя указанные судебные акты и передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Арбитражный суд Московского округа указал, что судами в рамках настоящего дела не выяснены обстоятельства окончания ремонтных работ и фактической возможности пользования арендованным имуществом по назначению в соответствии с условиями заключенного договора с учетом капитального ремонта здания.

Решением суда от 18.01.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик и Департамент городского имущества г.Москвы обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Истец возражает против доводов апелляционных жалоб, просит отказать в их удовлетворении. Представил письменные отзывы на жалобы.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Управление Россрееста г.Москвы, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 19.12.2013. 

05.07.2017 ответчик направил арендатору уведомление от 04.07.2017 №АИМ/17-620 о расторжении договора аренды нежилого помещения. 

В уведомлении ответчик указал, что в соответствии с п.4.4.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные договором. 

Также указано, что арендатор в нарушение условий договора аренды не исполняет обязанность по оплате арендной платы, выставленные счета не оплачивает, письменно в адрес арендодателя не обращался, продолжает пользоваться нежилыми помещениями, осуществляя предпринимательскую деятельность (показ фильмов), в силу чего уведомляет НП «35ММ» о том, что договор аренды от 19.12.2013 в соответствии с п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ и п.п.7.1, 7.3, 7.4 договора считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления настоящего уведомления. 

Также требует в срок до 03.08.2017 передать (вернуть) в освобожденном виде объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 602,1 кв.м по адресу: ул.Покровка, д.47/24, стр.1. 

02.08.2017 ответчик направил повторное уведомление №АИМ/ 17-801 о расторжении договора, в котором указал, что договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления уведомления от 04.07.2017 №АИМ/17-620. 

11.08.2017 ответчик направил уведомление №АИМ/17-841 о том, что он воспользовался правом на одностороннее расторжение договора, о чем уведомил письмом от 04.07.2017 №АИМ/17-620, просил освободить арендуемые помещения в срок не позднее 19.08.2017, указал, что имущество истца будет удержано в счет погашения долга по арендной плате перед арендодателем ответчиком и будет ограничен доступ в помещения третьих лиц, не являющихся сотрудниками ответчика. 

По мнению истца, односторонний отказ ответчика от договора неправомерен и нарушает права арендатора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на стороне ответчика право расторжения договора отсутствует, исходя из буквального толкования условий п.п.5.5, 5.6 договора по правилам ст.431 Гражданского кодекса РФ, следует, что на время проведения ремонтных работ производится освобождение арендатора от оплаты арендных платежей, договором не предусмотрено составление акта приема-передачи, либо акта освобождения арендатором арендуемых помещений при проведении ремонтных работ, следовательно, у арендатора обязанности по внесению арендной платы в период проведения ремонтных работ не имелось и у ответчика право на одностороннее расторжение договора в случае неуплаты арендной платы в данном случае не возникло.

Рассматривая спор, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы материального права.

Ответчик ссылается на то, что постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу №А40-244597/15 отказано в признании недействительным уведомления от 24.11.2015 ГБУ «Малый бизнес Москвы» (первоначальный арендодатель) о расторжении договора аренды от 19.12.2013.

Между тем смена арендодателя произошла 06.07.2016, кроме того, ГБУ «Малый бизнес Москвы» письмом от 27.05.2016 №МБМисх-317/16 отозвало уведомления от 24.11.2015 №МБМисх-2560/5 и от 20.01.2016 №МБМисх-24/6.

После того, как арендодатель сменился, ответчик выставил первый счет на оплату от 15.03.2017 №10 письмом от 24.03.2016 №АИМ/17-279-3, чем подтвердил действительность договора аренды от 19.12.2013.

Ни первоначальный арендодатель, ни нынешний (истец) не уведомляли арендатора о проведении ремонтных работ в период с 17.09.2014 по 25.07.2017 (письмо ответчика от 25.07.2017 № АИМ/17-775) и не требовали освободить арендуемые помещения вплоть до 04.07.2017.

Также, если первоначальный арендодатель ГБУ «Малый бизнес Москвы» сохранил интерес в досрочном расторжении договора аренды после вступления в законную силу судебного акта об отказе в удовлетворении иска о признании уведомления о расторжении договора аренды недействительным, то он должен был обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРН.

Указанные действия ГБУ «Малый бизнес Москвы» не совершило, НП «35 мм» продолжало пользоваться арендуемыми помещениями, находящимися в неудовлетворительном состоянии и не соответствующими условиям договора аренды, ожидая скорейшего завершения ремонтных работ (продолжались с 17.09.2014 по 28.12.2017) и продолжения осуществления своей финансово-хозяйственной деятельности при благоприятных условиях.

Судами отказано во взыскании арендной платы в период проведения ремонтных работ как первоначальному арендодателю ГБУ «Малый бизнес Москвы», так и ответчику по делам №А40-236919/15, №А40-221012/17 и № А40-247606/18) и, следовательно, у НП «35 мм» обязанности уплачивать арендную плату в указанный период не возникло.

Настоящее дело суд кассационной инстанции направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, так как судами первой и апелляционной инстанции не была дана оценка обстоятельствам, которые установлены судами по делу №А40-236919/15 и судебные акты по этому делу ими не были проанализированы. 

Рассмотрение дела №А40-244597/15, на которое ссылается ответчик, было приостановлено до рассмотрения дела №А40-236919/15.

Ответчик приводит доводы о том, что суд неправомерно указывает на непрерывность ремонтных работ с 2014 года по 28.12.2017 лишь на основании акта приема-передачи по одному контракту и представленных письменных доказательств - контрактов.

Между тем в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие неоконченный капитальный ремонт на дату перехода права оперативного управления на здание (06.07.2016) и проведение ремонтных работ ответчиком вплоть до 28.12.2017, а именно; заключение эксперта от 21.04.2017 peг. №065/СТЭ-17 по делу №А40-236919/15 с указанием выводов, сделанных экспертом о незавершенном капитальном ремонте вплоть до окончания экспертного исследования объектной экспертизы 02.12.2016; копия контракта от 30.08.2016 № 05-СМР-СЗ/ 16; копия акта сдачи-приемки выполненных работ от 18.10.2016; копия акта сдачи-приемки выполненных работ от 05.12.2016; копия контракта от 20.09.2016 № ЕД/2016-А1; копия акта сдачи-приемки выполненных работ от 08.11.2016; копия контракта от 19.10.2016 № 07-СМР-СЗ/16; копия акта сдачи-приемки выполненных работ от 30.11.2016; копия контракта от 09.01.2017 № СМР-2017/691; копия акта сдачи-приемки выполненных работ от 28.12.2017; копия решения УФАС по г.Москве от 21.12.2017 по делу №2-17-16383/77-17 которым подтверждается факт не завершения капитального ремонта по контракту от 12.09.2014 № 90-09/14 по состоянию на 21.12.2017; копия решения Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 по делу №А40-151721/17, которым подтверждается неоконченный капитальный ремонт по контракту от 12.09.2014 № 90-09/14 по состоянию на 1812.2017; копия решения Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2017 по делу №А40-196007/16; копия постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 №09АП-18989/2017 по делу №А40-196007/16; скриншот интернет страницы с официального сайта www.zakupki.gov.ru по исполнению контракта №0373200598714000035 (контракт от 12.09.2014 №90-09/14 заключенный между ГБУ «Малый бизнес Москвы» и ООО СК «Защита Строительных Конструкций») на которой отображена дата завершения исполнения контракта - 30.01.2018.

Ответчик принял здание в состоянии незавершенного капитального ремонта, который начался 17.09.2014, что установлено Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-236919/15, и продолжался вплоть до 28.12.2017 включительно.

Ответчик же не представил доказательств, подтверждающих окончание капитального ремонта и окончание проведения ремонтных работ на дату направления уведомления о расторжении договора аренды.

Доводы жалобы относительно пользования арендатором нежилыми помещениями также подлежат отклонению.

Как верно указал суд в своем решении, в рамках дела №А40-64360/18 по исковому заявлению Общероссийской общественной организации «Российское Авторское Общество» (РАО) к НП «35 мм» о взыскании задолженности по выплате авторского вознаграждения не исследовались обстоятельства пользования имуществом по договору аренды. 

Таким образом, не исследовались условия договора аренды от 19.12.2013, обстоятельства проведения ремонтных работ, состояние арендуемых помещений и возможность их использования по целевому и функциональному назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Вопреки этому доводу ответчика, сторонами договора аренды от 19.12.2013 согласовано условие об освобождении арендатора НП «35 мм» от уплаты арендной платы во время проведения ремонтных работ и в связи с этим у арендатора обязательств по уплате арендной платы в период их проведения не имелось. 

Судом по делу №А40-236919/15 установлено, что условием п.5.6 договора аренды не предусмотрено составление акта приема-передачи, либо освобождение арендатором арендуемых помещений при проведении ремонтных работ.

Довод ответчика о доходе истца в размере 37 млн. руб. за период с 01.02.2016 по 31.07.2017 несостоятелен, так как данная сумма представляет собой валовый сбор, под которым подразумевается вся сумма выручки, полученная в качестве платы за просмотр аудиовизуального произведения за весь срок показа на всех сеансах без каких-либо изъятий. 

Кроме того, арендодателем ответчик стал с 06.07.2016, а не с 01.02.2016.

Довод ответчика со ссылкой на судебную практику о том, что он передавал объект аренды 19.12.2013 и НП «35 мм» не уведомил арендодателя о невозможности использовать арендуемые помещения, подлежит отклонению.

Ответчик не передавал объект аренды арендатору, при смене арендодателя в соответствии со ст.617 Гражданского кодекса РФ арендуемое имущество не возвращалось первоначальному арендодателю ГБУ «Малый бизнес Москвы» и не принималось от нынешнего арендодателя - ответчика. 

Акты приема-передачи сторонами договора аренды не составлялись и не подписывались.

При заключении договора 19.12.2013 состояние арендуемого имущества было в удовлетворительном состоянии и позволяло использовать его по целевому и функциональному назначению в соответствии с условиями договора.

При смене арендодателя условия договора аренды не изменились. 

Условия об освобождении арендатора от уплаты арендной платы в период проведения ремонтных работ остались прежними, заключение какого-либо дополнительного соглашения к договору, возврата арендуемых помещений на этот период договором ни законом, ни договором не предусмотрено.

С 17.09.2014 по 28.12.2017 в здании в котором расположены арендуемые помещения производился сначала капитальный ремонт, затем аварийные работы и в последующем строительно-монтажные работы.

В период проведения ремонтных работ ответчиком состояние арендуемого имущества также находилось в неудовлетворительном состоянии и не соответствовало условиям договора аренды от 19.12.2013.

В три отопительных сезона 2014-2017 гг. централизованное теплоснабжение и горячее водоснабжение в здании отсутствовало, арендуемые истцом помещения обогревались с использованием электрических тепловых пушек, тепловых завес и электрических обогревателей.

Судебная строительно-техническая экспертиза по делу №А40-236919/15 подтвердила проведение ремонтных работ в здании в целом и в арендуемых помещениях в отдельности, отключение систем инженерно-технического обеспечения (за исключением холодного водоснабжения и водоотведения, электроснабжения отдельных помещений), что вследствие этого техническое состояние арендуемых помещений ухудшилось и затруднено их использование по целевому и функциональному назначению, а помещения 2-го этажа № 7 и 7а не могут быть использованы в соответствии с целевым назначением по причине того, что в них демонтировано технологическое оборудование и инженерные системы (листы 41-45 заключения эксперта).

При ответе на четвертый и пятый вопрос эксперт дал ответ, какие работы проводились в арендуемых помещениях и помещениях, смежных с ними: демонтаж строительных конструкций, проведение перепланировки и переустройства, демонтаж технологического оборудования и инженерных систем, вскрытие кровли, и т.д. 

Также эксперт указал, что контрактом от 12.09.2014 № 90-09/14 была предусмотрена полная замена существующих инженерных систем здания и создание новых систем, ранее непредусмотренных.

Изначально капитальный ремонт здания должен был быть выполнен в период с 12.09.2014 по 22.12.2014, но фактически ремонт здания завершился только 28.12.2017.

Также, вопреки доводу ответчика, признаков злоупотребления правом по смыслу ст.10 Гражданского кодекса РФ судом в действиях истца не усматривается.

В настоящем отзыве подробно изложена наша позиция по освобождению арендатора от уплаты арендной платы, основанная на п.4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ и п.5.6 договора аренды.

Довод третьего лица о неправомерности ссылок суда первой инстанции на обстоятельства, установленные при рассмотрении дел №А40-244597/15 и №А40-196007/16, подлежит отклонению.

ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» в силу ст.617 Гражданского кодекса РФ стало правопреемником по договору аренды от 19.12.2013 и приняло здание 06.07.2016 от ГБУ «Малый бизнес Москвы», в котором расположено арендуемое помещение, в состоянии незавершенного капитального ремонта.

Согласно п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника (владельца) арендованного имущества, то договор и право арендатора сохраняется в силе на прежних условиях, арендные отношения не изменяются, меняется лишь в порядке сингулярного правопреемства сторона в договоре.

Следовательно, юридические факты в части проведения ремонтных работ, установленные по делу №А40-236919/15, имеют юридическую силу для ответчика.

Рассмотрение дела №А40-236919/15 судом первой инстанции проходило с 07.12.2015 по 06.07.2017, о его рассмотрении ответчику было известно, право оперативного управления на здание к нему перешло 06.07.2016 по распоряжению Департамента городского имущества города Москвы (также как и первоначальному арендодателю ГБУ «Малый бизнес Москвы»).

Учредителем истца и первоначального арендодателя, согласно их уставам, является город Москва в лице Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы (прежнее наименование - Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы). 

Прекращение права оперативного управления на здание, в котором расположены арендуемые помещения, ГБУ «Малый бизнес Москвы» и закрепление на праве оперативного управления за ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» произошло на основании одного документа - распоряжения Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы от 27.06.2016 №17216.

Следовательно, ответчик знал о судебном разбирательстве между истцом и первоначальным арендодателем, ему были известны и условия договора аренды от 19.12.2013.

Из судебных актов по делу №А40-196007/16 следует, что подрядчик - ООО «СК «Защита Строительных Конструкций» выполнил столько работ, сколько оплачено заказчиком ГБУ «Малый бизнес Москвы» и не следует, что подрядчиком был завершен капитальный ремонт.

Сроки проведения экспертного исследования объекта находились за пределами даты перехода прав на здание от ГБУ «Малый бизнес Москвы» к ответчику, а подписание заказчиком актов КС-2 и справок КС-3 не свидетельствуют об окончании капитального ремонта, а лишь были использованы сторонами контракта для промежуточных расчетов (п.п.3.5 и 3.6. контракта от 12.09.2014 № 90-09/14).

Заявитель жалобы ссылается на письмо от 18.05.2017 №1805/17-02, которое не является относимым доказательством, поскольку не имеет отношения к установлению обстоятельств по настоящему делу, так как переговоры по возможному расторжению договора аренды от 19.12.2013 в добровольном порядке и приобретению в аренду здания по адресу: 

<

...> (переезд в случае согласования условий) велись с собственником здания - Департаментом городского имущества города Москвы, а не с ответчиком.

Довод о том, что ремонтные работы на объекте не велись, также отклоняется апелляционным судом.

Ответчик принял здание в состоянии незавершенного капитального ремонта, который начался 17.09.2014, что установлено Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-236919/15 и продолжался до 28.12.2017.

Судебная строительно-техническая экспертиза, проведенная по делу №А40-236919/15, подтвердила проведение ремонтных работ в здании в целом и в арендуемых помещениях в отдельности, отключение систем инженерно-технического обеспечения (за исключением холодного водоснабжения и водоотведения, электроснабжения отдельных помещений), что вследствие этого техническое состояние арендуемых помещений ухудшилось и затруднено их использование по целевому и функциональному назначению, а помещения 2-го этажа №7 и 7а не могут быть использованы в соответствии с целевым назначением по причине того, что в них демонтировано технологическое оборудование и инженерные системы.

В период проведения ремонтных работ истцом состояние арендуемого имущества также находилось в неудовлетворительном состоянии и не соответствовало условиям договора аренды от 19.12.2013.

Вопреки доводу третьего лица, сторонами договора аренды от 19.12.2013 согласовано условие об освобождении арендатора НП «35 мм» от уплаты арендной платы во время проведения ремонтных работ и в связи с этим у арендатора обязательств по уплате арендной платы в период их проведения не имелось. 

Судом по делу №А40-236919/15 установлено, что условием п.5.6 договора аренды не предусмотрено составление акта приема-передачи, либо освобождение арендатором арендуемых помещений при проведении ремонтных работ.

При этом фактическая возможность использовать арендуемые помещения по целевому и функциональному назначению в соответствии с условиями договора аренды возникла у арендатора только после 28.12.2017, то есть после окончания ремонтных работ и сдачи объекта в эксплуатацию (акт ГБУ «Агентство инноваций города Москвы» и ООО «Концерн МонАрх» от 28.12.2017 с приложением акта о приемке в эксплуатацию приемочной комиссией законченного ремонтом объекта). 

До этого момента объект, подвергшийся ремонту с 17.09.2014 в эксплуатацию не вводился, и ни первоначальным арендодателем, ни ответчиком никаких доказательств об окончании ремонта суду представлено не было.

Иные доводы третьего лица аналогичны доводам жалобы ответчика и отклоняются судом по вышеизложенным основаниям.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется. Указания кассационной инстанции судом выполнены.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 18.01.2019 по делу №А40-154824/17 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:Б.С. Веклич

Судьи:Б.П. Гармаев

Г.Н. Попова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00