АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А45-4617/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                              Дерхо Д.С.,

судей                                                                              Демидовой Е.Ю.,

ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании при введении протокола помощником судьи Прусс Е.С. кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» на решение от 12.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-4617/2022 по заявлению закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (630007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации города Оби Новосибирской области (633102, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)об обязании предоставить в аренду земельный участок для завершения строительства.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», общество с ограниченной ответственностью «Уютный город», общество с ограниченной ответственностью «Капитал».

В судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Ануфриева О.В., до отложения) и  системы веб-конференции (в режиме онлайн, после отложения) приняли участие представители: администрации города Оби Новосибирской области – ФИО2 по доверенности от 01.04.2020; закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» в лице конкурсного управляющего ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 23.11.2022.

Суд установил:

 

закрытое акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания» (далее – компания) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации города Оби Новосибирской области (далее – администрация) об обязании в срок, не превышающий месяц с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу, предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36021063:323 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324 (далее – объект незавершенного строительства).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Новосибирской области (далее – Росреестр), общество с ограниченной ответственностью «Уютный город» (далее – общество «Уютный город»), общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – общество «Каптал»).

Решением от 12.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, компания обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы, ее заявитель указывает, что в мотивировочной части решения суда первой инстанции не приведены выводы о соответствии закону отказа администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36021063:323 и мотивы отклонения доводов компании о несоответствии такого отказа пункту 5 статьи 39.6 и статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); право собственности компании зарегистрировано в установленном законом порядке, не прекращено и не передано третьим лицам; сам факт заключения соглашения об отступном от 21.02.2015 (далее – соглашение об отступном) не подтверждает переход права собственности на объект недвижимости к обществу «Капитал», поскольку оно не было исполнено, смена титульного владельца не произведена; приведенные судами ссылки на судебные акты (определение от 07.07.2015 и решение от 10.08.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17802/2014) и установленные в них обстоятельства не являются преюдициальными для настоящего дела, поскольку администрация, Россреестр и общество «Уютный город» не являются участниками дела о банкротстве компании.

Определением от 04.04.2023 судом округа объявлено об отложении судебного заседания до 18.04.2023. Сторонам предложено представить письменные пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а именно: администрации – со ссылкой на подлежащие применению нормы права и представленные в дело доказательства обосновать мотивы отказа в предоставлении земельного участка заявителю для завершения строительства объекта; каким образом эти основания соотносятся с фактом государственной регистрации за заявителем права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:323; из каких представленных в материалы дела документов следует, что этот земельный участок обременен правами собственников многоквартирного дома (далее – МКД) по адресу: 

<

...>; компании – обосновать материально-правовой интерес в предоставлении земельного участка для завершения строительства, в том числе: раскрыть юридическую судьбу этого объекта применительно к процедурам, регламентированным § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (включая статьи 201.8-1, 201.10); возможность (допустимость) существования правового состояния, в котором объект незавершенного строительства остается в собственности банкротящегося застройщика и достраивается им, но при этом не поступает в конкурсную массу, не учитывается в деле о банкротстве в качестве актива должника и не подчиняется правилам погашения требований участников строительства.

В период отложения администрацией и компанией представлены письменные пояснения по поставленным в определении суда округа вопросам, от общества «Уютный город» поступили возражения на кассационную жалобу.

В судебном заседании, представитель компании поддержал доводы кассационной жалобы, представитель администрации настаивал на отсутствии достаточных оснований для ее удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Проверив в порядке статей 274, 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах доводов, которые изложены заявителем в кассационной жалобе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между администрацией (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 19.06.2012 №1/4-12а (далее – договор аренды от 19.06.2012), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, площадью 8 170,70 кв. м с кадастровым номером 54:36:020163:54, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира 

<

...> разрешенное использование – жилищное строительство, сроком до 13.06.2013 (пункт 2.1 настоящего договора).

Договор аренды от 19.06.2012 зарегистрирован в Росреестре 04.03.2013. Дополнительными соглашениями от 12.02.2013 № 1 и от 03.03.2014 № 1/1 срок аренды продлен по 28.02.2017.

В период действия арендных отношений (10.12.2012) компанией получено разрешение на строительство № RU 543040000-026-12 «5-ти этажного жилого дома с нежилыми помещениями по улице Октябрьская в городе Оби» на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54, площадью 8 170,70 кв. м.

Кроме того, 20.12.2013 компанией получено разрешение на строительство № RU 54304000-060-13 в отношении объекта «Жилой дом по улице Октябрьская, город Обь, Новосибирская область»; шифр проекта 101/2-2013; площадь застройки – 291,28 кв. м, количество этажей – 3; на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54, площадью 8 170,70 кв. м.

На основании межевого плана от 14.07.2017 № 30-1159272 компанией произведено межевание земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54, площадью 8 170,70 кв. м для цели выделения из него земельного участка площадью 1 420 кв. м, который 29.07.2014 поставлен на кадастровый учет под номером 54:36:020163:323 (с присвоением статуса «временный»). В настоящее время согласно обладающим публичной достоверностью сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1 420 кв. м имеет статус «учтенный».

Возведенный в соответствии с разрешением на строительство от 20.12.2013 № RU 54304000-060-13 объект незавершенного строительства общей площадью 1 115,70 кв. м (степень готовности – 30 %) 26.08.2014 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 54:36:020163:324. Государственная регистрация права собственности на него за компанией произведена 16.11.2021.

Определением от 29.09.2014 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17802/2014 в отношении компании введена процедура наблюдения, утвержден временный управляющий.

В целях осуществления мероприятий по завершению строительства спорного объекта недвижимости, между компанией и обществом «Капитал» (инвестор) с согласия временного управляющего заключен инвестиционный договор от 05.12.2014 № 1 (далее – инвестиционный договор) с целью финансирования строительства трехэтажного МКД.

Согласно пункту 2.1 инвестиционного договора общество «Капитал» в размере стоимости своей доли, составляющей 100% от стоимости объекта, инвестирует строительство спорного объекта недвижимости, осуществляемое компанией, уплачивая цену договора. Стороны признали, что весь объект в целом приобретается обществом «Капитал».

Разделом 8 инвестиционного договора предусмотрена возможность прекращения обязательств должника путем предоставления отступного в соответствии с согласованными сторонами условиями.

В соответствии с пунктом 8.3 инвестиционного договора «отступное» означает, что компания передает обществу «Капитал» все свои права и полномочия, необходимые для завершения строительства объекта, получения разрешения на ввод в эксплуатацию, и передачу помещений инвестору, что включает в себя, но не ограничивается – передачу объекта, площадки по акту передачи строительной площадки, технических условий, функций застройщика, функций заказчика, проекта, исполнительной документации, материалы и оборудование, выдает обществу «Капитал» по его требованию в трехдневный срок необходимые разовые доверенности и безотзывную доверенность (с правом передоверия) сроком на 3 года со всеми правами и полномочиями, необходимыми для завершения строительства объекта, выполнения технических условий, исполнения функции застройщика, функции заказчика, ввода его в эксплуатацию, получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Между компанией в лице временного управляющего (должник) и обществом «Капитал» (кредитор) 21.02.2015 заключено соглашение об отступном (далее – соглашение об отступном), в целях урегулирования разногласий, возникших из инвестиционного договора, компания обязалась провести за счет общества «Капитал» самостоятельно, либо с привлечением иных компетентных лиц, все необходимые мероприятия по завершению строительства и вводу в эксплуатацию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324, с последующей передачей готового объекта недвижимости (пункт 1.1 настоящего соглашения).

В соответствии с пунктом 1.2 соглашения об отступном общество «Капитал» обязалось предоставить денежные средства компании в размере необходимом для исполнения обязательства, указанного в пункте 1.1, включая оплату услуг привлеченных лиц, но не более 10 000 000 руб., а компания – использовать денежные средства только для целей по совершению требуемых мероприятий для исполнения принятого обязательства.

Определением от 25.02.2015 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17802/2014 в отношении должника введена процедура внешнего управления, назначен внешний управляющий.

Определением от 07.07.2015 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17802/2014 в удовлетворении заявления внешнего управляющего компанией о признании соглашения об отступном недействительным и применении последствий недействительности отказано. Судом констатировано отсутствие доказательств неравноценности встречного предоставления и указано, что на основании оспариваемой сделки произведена передача прав, позволяющих установить право собственности на спорный объект, а не самого объекта.

В период производства по делу о банкротстве компании (№ А45-17802/2014) 18.01.2016 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию оконченного строительством пятиэтажного МКД, возведенного на основании разрешения на строительство от 10.12.2012 № RU 543040000-026-12 на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:54.

Решением от 10.08.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17802/2014 компания признана несостоятельной (банкротом), открыто конкурсное производство.

Компания 07.12.2021 обратилась к администрации с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324, в аренду без проведения аукциона в целях завершения строительства.

Администрация письмом от 22.01.2021 № 428/69-Исх отказала в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 в аренду, сославшись на то, что указанный земельный участок имеет статус «временный», также как и объект незавершенного строительства, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54, являющегося общим имуществом собственников введенного в эксплуатацию пятиэтажного МКД.

Полагая, что отказ администрации является незаконным, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением, фактически направленным на оспаривание состоявшегося отказа с понуждением к восстановлению прав заявителя путем возложения на орган публичной власти обязанности по принятию решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 39.6 ЗК РФ, принял во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А45-17802/2014 определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.07.2015 об отказе в признании соглашения об отступном недействительной сделкой и определением от 06.04.2015 Арбитражного суда Новосибирской области от 07.07.2015 об отмене обеспечительных мер, пришел к выводу о том, что из содержания указанных судебных актов, имеющих для настоящего дела преюдициальное значение, следует передача прав и обязанностей застройщика обществу «Капитал», в связи с чем указал, что объект незавершенного строительства фактически не принадлежит компании, которая в связи с этим не вправе требовать предоставление земельного участка для завершения его строительства, вследствие чего признал отказ администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 в аренду обоснованным и не нарушающим права и законные интересы компании.

Довод о наличии у компании зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, как об основании для предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, судом отклонены с указанием на то, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о принадлежности компании права собственности в отсутствие соответствующего основания для возникновения вещного права не является подтверждением его правомочий в отношении спорного объекта недвижимости.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно отклонил довод компании о том, что при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции фактически разрешил спор о праве на спорный объект недвижимости, отметив, что суд первой инстанции при оценке заявленных аргументов о нарушении прав компании констатировал лишь факт утраты права собственности на спорный объект недвижимости, учитывая наличие соглашения об отступном.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Совокупное толкование норм части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» показывает, что для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Как следует из положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

В данном случае суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований компании, связанных с оспариванием отказа в предоставлении земельного участка однократно для завершения строительства, фактически исходили из отсутствия у компании законного материально-правового интереса в получении земельного участка в аренду, поскольку: права застройщика на объект, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:323 (трехэтажный жилой дом) переданы обществу «Капитал»; несмотря на наличие в ЕГРН сведений о праве собственности компании на спорный объект недвижимости, при рассмотрении дела подтвержден переход этого права к третьему лицу (обществу «Капитал») по соглашению об отступном, а отсутствие действий по регистрации перехода права не создает для органа местного самоуправления обязанности по предоставлению земельного участка лицу, право собственности которого прекратилось.

Во-первых, приходя к соответствующим выводам, суды не дали какой-либо оценки основаниям отказа в предоставлении земельного участка, изложенным администрацией в письме от 22.01.2021 (невозможность предоставления земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 в аренду для завершения строительства трехэтажного МКД в связи с наличием у спорного земельного участка статуса «временный» и вхождение его вместе с объектом незавершенного строительства в состав земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54, являющегося общим имуществом собственников помещений введенного в эксплуатацию пятиэтажного МКД), которое является предметом оспаривания в настоящем деле. Тем самым суды допустили нарушение норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» (о том, что решение суда является актом правосудия, окончательно разрешающим дело).

Во-вторых, выводы судов в соответствующей части противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам права, регулирующим спорные отношения.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации)  государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

Частью 10 статьи 40 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим (часть 2.1 статьи 40 Закона о регистрации).

В силу статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В настоящем случае право собственности компании на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324, общей площадью 1115,70 кв. м и степенью готовности – 30 % зарегистрировано в ЕГРН и не оспорено в судебном порядке.

Соответственно, на день обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства и на момент рассмотрения настоящего дела в суде компания является собственником указанного объекта.

Ссылки судов на выводы, содержащиеся в судебных актах по делу о банкротстве компании (№ А45-17802/2014), а именно, на определение от 07.07.2015 Арбитражного суда Новосибирской области об отказе в признании соглашения об отступном недействительной сделкой (где судом констатировано отсутствие доказательств неравноценности встречного предоставления и указано, что на основании оспариваемой сделки произведена передача прав, позволяющих установить право собственности на спорный объект, а не самого объекта) и на определение от 06.04.2015 Арбитражного суда Новосибирской области об отмене обеспечительных мер (где указано на то, что объект, в отношении которого приняты обеспечительные меры, в настоящий момент должнику не принадлежит), являются необоснованными и не позволяют игнорировать факт регистрации за компанией права собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих Постановлениях от 21.12.2011 № 30-П, от 08.06.2015 № 14-П и Определениях от 06.11.2014 № 2528-О, от 25.04.2019 № 1044-О, от 25.03.2021 № 521-О, от 20.07.2021 № 1554-О, от 28.09.2021 № 1841-О указывал на то, что часть 2 статьи 69 АПК РФ, закрепляющая преюдициальное значение обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, конкретизирует общие положения арбитражного процессуального законодательства об обязательности вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов и служит гарантией обеспечения в условиях действия принципа состязательности законности выносимых судом актов.

При этом в системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 АПК РФ основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 АПК РФ означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, и имеющие значение для разрешения данного дела, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Соответственно правовые выводы суда подобным значением не обладают.

Иными словами, часть 2 статьи 69 АПК РФ освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 № 2528-О).

В данном случае определение от 06.04.2015 от № А45-17802/2014 Арбитражного суда Новосибирской области об отмене обеспечительных мер является лишь промежуточным судебным актом и не устанавливает фактических обстоятельств, преюдициально фиксирующих факт утраты компанией права собственности на объект недвижимости по какому-либо конкретному основанию, предусмотренному гражданским законодательством. При вынесении определения от 07.07.2015 Арбитражного суда Новосибирской области об отказе в признании соглашения об отступном недействительной сделкой предметом исследования и оценки являлись обстоятельства совершения такой сделки и критерии ее соответствия договору, совершенному с предпочтением. В этом случае выводы судов о юридическом отношении компании к объекту недвижимости носили исключительно правовой характер, при этом в самом определении суда отсутствует указание на утрату застройщиком права собственности на такой объект.

Более того, право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за компанией в ЕГРН лишь 16.11.2021, то есть после вынесения соответствующих судебных актов, которыми не решался спор о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела следует исходить из наличия у компании права собственности на объект незавершенного строительства и связанных с этим правомочий, в том числе, в сфере земельного законодательства.

Рассматривая по существу мотивы отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, изложенные в письме от 22.01.2021, суд округа находит их не соответствующими требованиям закона.

Специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума от 29.04.2010 Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Положения ЗК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, регулирующих спорные отношения, не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

По смыслу правовых позиций, содержащихся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570, соответствующие обстоятельства могут иметь место в ситуации, когда реализуемый строительный проект предусматривает создание недвижимых вещей на едином земельном участке, в частности, когда: в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на одном участке предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух или более корпусов МКД с общей территорией и элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории); проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;  уполномоченный орган выдал разрешение на ввод в эксплуатацию МКД, состоящего из двух или более корпусов.

Из фактических обстоятельств, установленных судами в настоящем деле, следует, что: спорный объект незавершенного строительства возведен на основании самостоятельного разрешения на строительство, не содержащего в себе указания на очереди строительства и конструктивную связь с пятиэтажным МКД; аналогичным образом разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию пятиэтажного МКД содержат сведения о нем как о самостоятельном объекте недвижимости, не связанном со строительством трехэтажного МКД; на момент ввода в эксплуатацию пятиэтажного МКД и приобретения собственниками помещений в нем земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЖК РФ компанией проведено межевание, по результатам которого образован земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:323, площадью 1 420 кв. м, который в настоящее время имеет статус «учтенный».

В таких условиях отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 для цели завершения строительства принадлежащего компании объекта недвижимости не соответствует требованиям приведенных выше норм материального права и создает не предусмотренные земельным и градостроительным законодательством препятствия к совершению действий по окончанию строительных мероприятий, вводу объекта в эксплуатацию и в хозяйственный оборот.

При этом обстоятельства нахождения компании в процедуре банкротства, обуславливающие определенный порядок распределения активов должника между его кредиторами, не охватываются пределами настоящего административного дела и при наличии спора соответствующий вопрос (о юридической судьбе объекта незавершенного строительства или трехэтажного МКД и его отдельных помещений после ввода в эксплуатацию) подлежит разрешению в ином деле, что не исключает необходимости внесения правовой определенности в земельные отношения.

Таким образом обжалуемые судебные акты подлежат отмене в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права, отменяя принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции принимает новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований компании (вытекающих из фактической направленности материально-правового интереса заявителя) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 в аренду для завершения строительства, выраженного в письме от 22.01.2021.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения и связано с оценкой спорных правоотношений, совокупностью установленных по делу обстоятельств. Соответствующий выбор конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем мерой.

При этом арбитражный суд не вправе подменять в своей деятельности органы исполнительной власти в части осуществления соответствующих функций, в том числе по проверке представленных документов и установлению (оценке) юридически значимых обстоятельств.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 АПК РФ).

Учитывая, что помимо ошибочного указания на нахождение земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 и расположенного на нем незавершенного строительством объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54, входящего в состав общего имущества пятиэтажного МКД, администрация не оценивала совокупность иных значимых для предоставления земельного участка обстоятельств, по мнению суда округа надлежащим способом восстановления нарушенного права в данном случае будет являться возложение на администрацию обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов компании путем повторного рассмотрения заявления о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 12.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-4617/2022 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать незаконным отказ администрации города Оби Новосибирской области в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, расположенного по адресу: 

<

...> выраженный в письме от 22.01.2021 № 428/69-Исх.

Обязать администрацию города Оби Новосибирской области повторно рассмотреть заявление закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» от 07.12.2021 исх. № 07/21 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, расположенного по адресу: 

<

...>.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                       Д.С. Дерхо

Судьи                                                                                                    Е.Ю. Демидова

ФИО1