ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, e-mail: i № fo@16aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>, факс: 

<

***> 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки Дело № А77-183/2025 24.09.2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 17.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 24.09.2025 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Счетчикова А.В., судей: Мишина А.А., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Левкиным А.С., при участии в судебном заседании представителя войсковой части 6790 Северо-Кавказского округа Войск национальной гвардии России - ФИО1 (по доверенности № 26 от 02.09.2025), представителя общества с ограниченной ответственностью «Феникс-12» - ФИО2 (директор лично), рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб- конференции апелляционную жалобу войсковой части 6790 Северо-Кавказского округа Войск национальной гвардии России на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.05.2025 по делу № А77-183/2025,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Феникс-12» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к войсковой части 6790 (далее – ответчик, Войсковая часть) о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных на объекте аренды в размере 1 002 746,74 руб. и возмещении судебных расходов в размере 55 082 руб.  

Решением суда от 23.05.2025 иск удовлетворен. С ответчика в пользу истца взыскана стоимость неотделимых улучшений по объекту аренды в размере 1 002 746,74 руб. и 55 082 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ответчик указывает, что военная прокуратура в интересах Российской Федерации обратилась в суд с иском о признании недействительным договора от 16.12.2020 № 161 о передаче в аренду недвижимого имущества, заключенного между Войсковой частью и ООО «Феникс-12». В рамках дела № А77-1729/2021 суд признал недействительным договор № 161 о передаче в аренду недвижимого имущества от 16.12.2020, заключенный между войсковой частью 6790 и обществом. Суд также применил последствия недействительности сделки в виде обязания общества возвратить войсковой части 6790 нежилое здание - котельную с оборудованием. Определением суда от 28.12.2023 по делу № А77-1729/2021 определено предоставить Войсковой части 6790 отсрочку исполнения постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.202 мая 2022 года по делу А77-1729/2021 до 29.05.2024. Впоследствии договор аренды от 16.12.2020 № 161 был расторгнут по соглашению сторон и все обязательства по нему прекращены. Возврат остатка денежных средств, затраченных истцом на капитальный ремонт, соглашением о расторжении предусмотрен не был. Апеллянт указывает, что у войсковой части 6790 отсутствуют правовые основания для выплаты остатка денежных средств за капитальный ремонт трубы в размере 1 002 746,74 руб.  

Рассмотрение жалобы откладывалось на 17.09.2025 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях предоставления сторонами письменных позиций по спору.  

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.  

В отзыве на апелляционную жалобу, истец, отклоняя изложенные в ней доводы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.  

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу в полном объеме, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без - удовлетворения.  

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.  

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзывы, заслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого решения в апелляционном порядке в соответствии с нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу что решение подлежит отмене по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.12.2020 между истцом (арендатор) и ответчиком (титульный владелец) заключен договор № 161 (далее – договор № 161) о передаче в аренду федерального имущества, а именно: котельной с оборудованием и складом топлива на 40 куб.м. Войсковой части 4156 г. Грозный, общей площадью 313,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>  

Цель использования объекта - первоочередное обеспечение тепловой энергией для нужд отопления, горячего водоснабжения и пароснабжения, потребителей войсковой части 4156 войск национальной гвардии России, а также иных потребителей (пункт 1.2 договора).  

 Согласно пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается на 9 лет и 6 месяцев – до 30.06.2023.  

Согласно пункту 4.3.5 Арендатор обязан поддерживать переданное имущество и оборудование в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт (плановый, согласно утвержденного сторонами плана капитального ремонта, и аварийный) с предоставлением актов и накладных на материалы.  

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды согласно отчету об оценки № 46-20-3 «Определение рыночной стоимости права пользования объектами недвижимого и движимого имущества на условиях, определенных договором аренды, сумма арендной платы за год без учета НДС составляет 518 830 руб.»  

Пунктом 5.3 договора аренды стороны предусмотрели, что внесение арендной платы по основному договору производится Арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа  

оплачиваемого месяца в размере 1/12 суммы, указанной в пункте 5.1. Договора, что составляет 43 235,83 руб.  

Арендная плата по договору исчисляется с 01.01.2021 

ООО «Феникс-12» в 2021 году в соответствии с пунктом 4.3.5 был произведен капитальный ремонт дымовой трубы, установленной на котельной войсковой части.  

Согласно локальному сметному расчету от 15.12.2021, справке о стоимости выполненных работ и затрат от 13.12.2021, акту о приемке выполненных работ от 13.12.2021, стоимость произведенного капитального ремонта составила 1 359 889, 20 руб.  

В соответствии с письмом Войсковой части от 04.04.2022 в 2021 ООО «Феникс-12» был произведен капитальный ремонт дымовой трубы войсковой части за свой счет с дальнейшим его зачислением в счет арендной платы по договору аренды № 161 от 16.12.2020, а также представлена в адрес войсковой части документация по капитальному ремонту. В связи с этим, позиция войсковой части 6790 по учету произведенных затрат на капитальный ремонт состояла в обязательстве компенсировать арендатору указанные расходы на капитальный ремонт путем соответствующего уменьшения размера ежемесячной арендной платы до момента их полного возмещения. Затраты на капитальный ремонт будут зачтены в общую сумму Договора аренды (9,5 лет), в результате ежемесячный платеж за арендованное имущество будет пропорционально уменьшен. Изменение ежемесячного платежа будет отражено в дополнительном соглашении к Договору аренды.  

Согласно дополнительному соглашению № 3 от 06.04.2022 к договору аренды № 161 от 16.12.2020 пункт 3 договора аренды изложен в редакции, согласно которой внесение арендной платы по основному договору производится Арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в размере 1/12 суммы, указанной в пункте 5.1 договора, что составляет 29 499,58 руб.  

В рамках дела № А77-1729/2021, возбужденного по иску военной прокуратуры о признании недействительной сделки договора аренды № 161 от 16.12.2020 суд признал недействительным договор № 161 от 16.12.2020 о передаче в аренду недвижимого имущества, заключенный между войсковой частью 6790 и ООО «Феникс-12». Судом применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Феникс-12» возвратить войсковой части 6790 нежилое здание - котельную с оборудованием со складом топлива на 40мЗ войсковой части 4156 г. Грозный, мощностью 11, 16 МВт, общей площадью 313,9 м2, литер У, кадастровый номер 20:17:0000000:29906, расположенную по адресу: 

<

...>.  

Согласно определению Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.12.2023 по делу № А77-1729/2021 Войсковой части 6790 предоставлена отсрочка исполнения  

постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 по делу А77-1729/2021 до 29 мая 2024 года.  

Таким образом, ООО «Феникс-12», как арендатору, до 29.05.2024 производились арендные платежи (26 месяцев) в соответствии с условием дополнительного соглашения к договору аренды.  

Между тем, после 29.05.2024 арендные отношения прекращены, в связи с чем, прекращено компенсирование ООО «Феникс-12» расходов на капитальный ремонт трубы.  

Претензиями от 07.06.2024 № 20 и от 04.10.2024 № 24 истец просил ответчика в порядке досудебного урегулирования вернуть остаток в размере 1 002 746,74 руб.  

В ответе на претензию от 04.10.2024 № 24 войсковая часть в письме « 10112/24-1769 от 22.10.2024 указала, что в связи с признанием государственного контракта от 16.12.2020 № 161 ничтожным (недействительным) полагает, что принятие правомерного решения по данному вопросу возможно только в судебном порядке.  

Поскольку меры досудебного урегулирования спора не привели к его разрешению, общество обратилось в суд с настоящим иском.  

Обращаясь с иском, общество указало, что остаток некомпенсированных расходов на капитальный ремонт составляет 1 002 746,74 руб. (1 359 889, 20 руб. (стоимость капремонта) - 357 142, 46 руб. (сумма возмещенных расходов на капремонт через уменьшение размера арендной платы).  

Суд первой инстанции руководствуясь частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды удовлетворил заявленные требования.  

Вместе с тем, с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия не соглашается по следующим основаниям.  

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

ООО «Феникс-12» обратилось с иском, ссылаясь на статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что на стороне Войсковой части возникло  

неосновательное обогащение в размере денежной суммы, составляющей стоимость произведенного капитального ремонта.  

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).  

Согласно пункту 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  

Под улучшениями арендуемого имущества следует понимать качественное изменение характеристик объекта аренды, обычно связанное с его модернизацией, достройкой, дооборудованием, капитальным ремонтом.  

Вместе с тем, как следует из информации, размещенной в Картотеке арбитражных дел в рамках дела № А77-1729/2021 прокурор обратился в Арбитражный суд Чеченской Республики с иском к Войсковой части и обществу о признании недействительным договора от 16.12.2020 № 161 о передаче в аренду недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить войсковой части нежилое здание – котельную с оборудованием со складом топлива на 40 м 3 войсковой части 4156, г. Грозный, мощностью 11,16 МВт, общей площадью 313,9 м 2 , литера У, кадастровый номер 20:17:0000000:29906, расположенную по адресу: 

<

...> Делу присвоен № А77-1735/12021.  

Решением от 28.02.2022 в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционного суда от 18.05.2022 решение от 28.02.2022 отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд признал недействительными договоры от 16.12.2020 № 161 и 163, от 14.03.2017 № 40; применил последствия недействительности сделок, возложив на общество обязанность возвратить войсковой части арендуемое имущество.  

В рамках указанного дела установлено следующее. 

В силу пункта 8 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении  

государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженернотехнического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.  

Данный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях (часть 2 статьи 17.1 Закона № 135- ФЗ).  

К числу объектов концессионного соглашения пункты 10, 11 части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее – Закон № 115-ФЗ) относят объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии; системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в частности, объекты тепло-, газо- и энергоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем.  

В силу части 3 статьи 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон о теплоснабжении) передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, обладающими указанными в этой норме характеристиками, осуществляется только по концессионному соглашению.  

Договор аренды объекта теплоснабжения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный с нарушением названных требований, является ничтожным.  

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 13 Закона о концессионных соглашениях, концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения.  

Суд апелляционной инстанции установил, что переданные в аренду объекты теплоснабжения введены в эксплуатацию в 2006 – 2008 годах, в то время как договоры о передаче в аренду нежилых зданий № 161 и 163 заключены 16.12.2020, а договор о передаче в аренду нежилых зданий № 40 заключен 14.03.2017.  

Таким образом, срок между вводом объектов в эксплуатацию и заключением договоров аренды превышает 5 лет.  

Кроме того, в рамках дела № А77-695/2021 рассматривались требования войсковой части к обществу о возложении обязанности произвести капитальный ремонт на спорных объектах в рамках договоров аренды от 16.12.2020 № 161 и 163.  

Решением от 02.08.2021 по делу № А77-695/2021, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 01.11.2021 и кассационного суда от 28.03.2022, в удовлетворении требований отказано в связи со следующим.  

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, изучив условия договоров аренды от 16.12.2020 № 161 и 163, установив даты ввода в эксплуатации переданных обществу объектов, руководствуясь статьями 166, 168, 421, 422, 606, 616 Гражданского кодекса, а также пунктом 2 части 1, частями 3 и 33 статьи 28.1 Закона № 190-ФЗ, сделали вывод о том, что заключенные сторонами договоры от 16.12.2020 № 161 и 163 не соответствуют императивным положениям специального закона, регулирующего теплоснабжение потребителей. Нарушение предписанного законом порядка передачи спорных объектов влечет недействительность (ничтожность) соответствующих сделок, которые не могут служить основанием для возложения на ответчика требуемой истцом обязанности. Наличие названных в части 3 статьи 28.1 Закона № 190-ФЗ условий, исключающих необходимость заключения концессионного соглашения, истец не доказал. По данному делу суды указали, что переложение расходов на проведение капитального ремонта на общество без возможности их дальнейшей компенсации, в том числе и путем включения в плату за услуги теплоснабжения, недопустимо. Основанием для начисления теплоснабжающей организацией амортизации за основные фонды могло бы явиться концессионное соглашение, обязательным условием которого является наличие инвестиционной программы, отсутствующее у войсковой части. Отсутствие соглашения (договора), определяющего порядок проведения капитального ремонта котельных, состоящих на балансе воинской части, может негативно отразиться на бесперебойности теплоснабжения объектов, обеспечивающих безопасность и обороноспособность государства.  

В рамках дела № А77-1729/2021 кассационный суд указал, что суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о ничтожности оспариваемых сделок и применил последствия их недействительности, указав, что основания для отказа в возврате спорного арендованного имущества войсковой части отсутствуют; напротив, заявленные прокурором требования направлены на защиту публичных интересов.  

Рассмотрев требования в рамках настоящего дела судебная коллегия исходит из следующего.  

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Отклоняя позицию истца о необходимости взыскания стоимости неотделимых улучшений в период действия признанного ничтожным договора аренды, суд апелляционной инстанции отмечает, что основанием для признания договора аренды недействительным № 161 по делу № А77-1729/2021 явилось то, что в соответствии с частью 3 статьи 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» передача прав владения и (или) пользования сетями теплоснабжения осуществляется только по концессионному соглашению.  

Суд пришел к выводу, что передача спорных объектов систем теплоснабжения в аренду не на условиях концессионного соглашения посягает на публичный интерес.  

Специфика концессионного соглашения, отличающая его от договора аренды, состоит в привлечении инвестиций в имущество энергетического назначения, эксплуатация которого направлена на эффективное, бесперебойное снабжение потребителей (неопределенного круга лиц) ресурсами жизнеобеспечения  

Следовательно, коль скоро единственно возможным способом получения данного имущества в пользование является заключение концессионного соглашения, обязательным условием которого является вложение инвестиций в сети, фактическое использование объектов систем теплоснабжения на условиях, предполагающих возврат понесенных расходов, поставит подобного пользователя в более выгодные условия в сравнении с теми, которые бы существовали при законном использовании имущества.  

Однако в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  

Следовательно, признание недействительным (ничтожным) договора аренды № 161 от 16.12.2020 не порождает у истца права на получение тех выгод, которые он не имел бы при добросовестной реализации гражданских прав, ввиду чего суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.  

С учетом установленных обстоятельств у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца.  

Согласно пункту 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или норм процессуального права.  

Учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального привели к принятию незаконного и необоснованного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права отменить решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.05.2025 по делу № А77-183/2025 и в соответствии с требованиями статей 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.  

Таким образом, апелляционная жалоба войсковой части 6790 Северо-Кавказского округа Войск национальной гвардии России подлежит удовлетворению.  

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание результат рассмотрения апелляционной жалобы войсковой части 6790 Северо-Кавказского округа Войск национальной гвардии России, с истца в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 30 000 руб.  

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 270-271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.05.2025 по делу № А77-183/2025 отменить, принять по делу новый судебный акт.  

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Феникс-12» отказать в полном объеме.  

Апелляционную жалобу войсковой части 6790 Северо-Кавказского округа Войск национальной гвардии России удовлетворить.  

С публичного общества с ограниченной ответственностью «Феникс-12» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета взыскать 30 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий А.В. Счетчиков Судьи А.А. Мишин З.М. Сулейманов