АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«27» декабря 2018 годаДело № А53-20097/2018

Резолютивная часть решения объявлена «20» декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен «27» декабря 2018 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черножуковой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению жилищно-строительного кооператива «Усадьба» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

к Управлению по архитектуре и градостроительству города Батайска ИНН 

<

***>, ОГРН 1026101845406

о признании незаконным отказа, выраженного в форме письма от 01.06.2018 №501,

об обязании продлить разрешение на строительство от 08.10.2012 №RU 613020002000-60 (изменение) сроком на один год,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 (доверенность от 16.07.2018)

от органа, чей ненормативный правовой акт оспаривается: представитель ФИО3 (доверенность от 10.01.2018)

установил:

жилищно-строительный кооператив «Усадьба» (далее - ЖСК «Усадьба») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению по архитектуре и градостроительству города Батайска (далее – Управление) о признании незаконным отказа в продлении срока действия разрешения на строительство №RU613020002000-60 (изменение) от 08 октября 2012 года сроком до 27 апреля 2019 года.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель органа, чей ненормативный правовой акт оспаривается, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Возражения мотивированы тем, что в силу положений части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства, которая должна быть выполнения в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 №802; кроме того, действие разрешения на строительство неоднократно продлевалось, несмотря на то, что данный объект является малоэтажной застройкой, первоначальный срок строительства составлял 27 месяцев (строительство ведется с 08.10.2012).

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, суд установил следующее.

28.12.2011 на основании постановления администрации города Батайска от 21.12.2011 №2379 о предоставлении в аренду земельного участка между комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №5126.

22.02.2013 права и обязанности по указанному договору аренды были переданы ЖСК «Усадьба».

19.12.2013 между комитетом по управлению имуществом города Батайска (далее – КУИ г. Батайска) и ЖСК «Усадьба» было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды от 28.12.2011 №5126, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – участок), разрешенное использование земельного участка – жилые дома блокированной застройки, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, общей площадью 4 600 кв.м. (пункт 1.1).

Пунктом 2.1 соглашения установлен срок аренды земельного участка с 21.12.2011 до 21.12.2014.

Согласно письму КУИ г. Батайска от 24.05.2016 №51/14/1034 в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 28.12.2011 №5126 считается заключенным на неопределенный срок.

13.10.2017 ЖСК «Усадьба» обратилось в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

13.10.2017 Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска направило в адрес ЖСК «Усадьба» ответ за №5153-1.12/221, согласно которому действие разрешения на строительство №RU613020002000-60 (изменение) от 08.10.2012 продлено до 30.06.2017.

22.05.2018 ЖСК «Усадьба» обратилось в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство №RU613020002000-60 (изменение) от 08.10.2012 жилого комплекса малоэтажной застройки: 2-х этажного блокированного 6-ти квартирного жилого дома, 2-х этажного блокированного 4-х квартирного жилого дома, 2-3х этажного блокированного 12-ти квартирного жилого дома на земельном участке площадью 4 600 кв.м. по ул. Грузинской, 152-б.

01.06.2018 Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска в адрес ответчика направило ответ за исх. №501, согласно которому отказало в продлении срока действия разрешения на строительство №RU613020002000-60 (изменение) от 08.10.2012 на основании пункта 20 статьи 51 и пункта 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с отказом Управления по архитектуре и градостроительству города Батайска, выраженным в форме письма от 01.06.2018 №501, воспользовавшись правом на обжалование, предусмотренным статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ЖСК «Усадьба» оспорило его в судебном порядке.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы представителей заявителя и заинтересованного лица, суд пришел к выводу о том, что заявленные ЖСК «Усадьба» требования не подлежат удовлетворению.  

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создаёт иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для их совершения, возлагается на орган или лицо, которые совершили такие действия (бездействие). 

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов. 

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на его выдачу орган с приложением документов. К заявлению прилагаются, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; проект организации строительства объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; 2) проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям.

В части 11 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ приведен исчерпывающий перечень полномочий органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство. В соответствии с частью 10 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в части 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ. Также, в соответствии с частью 6 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ не допускается проведение иных экспертиз проектной документации, за исключением экспертизы проектной документации, предусмотренной статьей 49.

В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 указанной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Отказывая в выдаче разрешения Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска сослалось на пункт 20 статьи 51 и пункт 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации заявление застройщика о продлении срока действия разрешения на строительство должно быть подано не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения.

В силу пункта 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Материалами дела подтвержден и сторонами не оспаривается факт того, что на момент подачи заявления о продлении срока разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010308:574 располагаются объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламента, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением, обладателей сервитутов, осуществляют те же права. 

Из пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются, в частности правоустанавливающие документы на земельный участок.

Действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки (пункт 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу норм статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в системном их истолковании с приведенными положениями Гражданского кодекса, Российской Федерации возможность продления уполномоченным органом срока действия разрешения, ранее выданного застройщику, обусловлена не только доказанностью последним обстоятельств, свидетельствующих о возведении объекта капитального строительства до истечения срока подачи соответствующего заявления. Для положительного решения вопроса о продлении срока действия разрешения необходимо также подтвердить, что у застройщика имеются законные права на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта. Продление уполномоченным органом срока действия разрешения в условиях отсутствия у застройщика правоустанавливающего документа на земельный участок недопустимо.

Судом установлено, что на момент подачи заявления о продлении срока разрешения на строительство в Арбитражном суде Ростовской области находилось дело по иску КУИ г. Батайска к ЖСК «Усадьба» о взыскании задолженности в размере 152 118,78 руб., пени в размере 27 711,44 руб., расторжении договора аренды от 28.12.2011 №5126, об обязании освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние.

Решением суда от 17.02.2016 по делу №А53-33569/2015 иск был удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016, решение в части взыскания задолженности в размере 152 118,78 руб. отменено, производство в указанной части прекращено, поскольку истец отказался в данной части; в остальной части решение суда от 17.02.2016 было оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2017 договор аренды от 28.12.2011 № 5156 земельного участка площадью 4 600 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 61:46:0010308:574, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Батайска и жилищно-строительным кооперативом «Усадьба» расторгнут. В отношении требования об освобождении земельного участка производство по делу прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в указанной части.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2018 № 15АП-1213/2018 по делу №А53-25094/2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2017 по делу №А53-25094/2017 отменено. В удовлетворении исковых требований комитета по управлению имуществом города Батайска отказано.

В постановлении суд апелляционной инстанции указал на то, что поскольку договор аренды спорного земельного участка подписан 28.12.2011, т.е. после 30.12.2007, отсутствовали основания предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) без соблюдения установленного Земельным кодексом Российской Федерации действовавшего на момент подписания договора аренды порядка предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период, предусматривают предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства посредством продажи права аренды на аукционе. Без проведения торгов земельные участки предоставляются в аренду только лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории.

Следовательно, у комитета отсутствовали основания предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) без соблюдения установленного Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 30.1, 30.2) действовавшего на момент подписания договора порядка предоставления в аренду, находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 180 Гражданского кодекса).

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. 

Поскольку доказательств предоставления спорного земельного участка ФИО4 в соответствии с нормами земельного законодательства не предоставлено, суд пришел к выводу, что договор аренды от 28.12.2011 № 5126 является недействительной (ничтожной) сделкой. Недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.12.2011 №5126 исключает возможность удовлетворения заявленного комитетом требования о его расторжении в судебном порядке (статьи 166 - 168 Гражданского кодекса).

Таким образом, договор аренды от 28.12.2011 №5126 является недействительным с момента его заключения, то есть с 28.12.2011.

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, на момент обращения в уполномоченный орган застройщик не являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010308:574, расположенного по адресу: 

<

...>.

Поэтому у суда отсутствует правовое основание для вывода о незаконности отказа управления архитектуры и градостроительства города Батайска в продлении ЖСК «Усадьба» срока действия разрешения на строительство №RU613020002000-60 (изменение) от 08.10.2012. 

Ссылка заявителя на положения подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ошибочна. Обстоятельства, связанные с наличием (либо отсутствием) у ЖСК «Усадьба» права на получение в аренду без торгов (однократно) земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства, для завершения его строительства, не относятся к существу рассматриваемого спора. 

Между тем предусмотренное законом право застройщика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, на предоставление в аренду земельного участка для указанных целей, само по себе не влечет обязанность уполномоченного органа выдать разрешение на строительство (продлить срок действия ранее выданного разрешения). Такая обязанность может возникнуть у Управления архитектуры только после оформления обществом арендных отношений на соответствующий земельный участок в порядке, установленном действующим законодательством.

Суд считает необходимым указать на то, что вопрос о выдаче ЖСК «Усадьба» разрешения на строительство может быть решен уполномоченным органом (либо судом) после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении участка с кадастровым номером 61:46:0010308:574 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требование о признании недействительным ненормативного правового акта (отказа в продлении срока действия разрешения на строительство) может быть удовлетворено судом лишь в случае одновременного наличия двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что оспариваемый отказ в продлении срока действия разрешения на строительство №RU613020002000-60 (изменение) от 08 октября 2012 года 

соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, кроме того, заявитель не доказал, что оспариваемым отказом нарушаются его права и интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, суд пришел к выводу о том, что требования ЖСК «Усадьба» удовлетворению не подлежат. 

При вынесении судебного акта суд руководствовался позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 13.11.2017 №308-КГ17-16206 по делу №А32-32004/2016.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

При подаче заявления ЖСК «Усадьба» по чеку-ордеру от 02.07.2018 была уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, поскольку по данной категории дел государственная пошлина составляет 3 000 рублей, то излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-168, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить жилищно-строительному кооперативу «Усадьба» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> из федерального бюджета 3 000 руб. госпошлины, уплаченной по чеку-ордеру Ростовского отделения №5221 филиал 330, от 02.07.2018 (плательщик ФИО2)

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЛ.Н. ФИО1