Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-103952/23

25 декабря 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>,  дата регистрации в качестве ИП: 03.10.2019, адрес: 171843, 

<

...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТИТАН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 01.04.2016, юридический адрес: 142307, Московская область, Чехов город, ФИО2 

<

...>)

третье лицо: ФИО3 (адрес: 142307, 

<

...>)

о взыскании упущенной выгоды по Договорам купли-продажи будущей вещи № б/н от 29.04.2021 и от 01.10.2021 за период с 14.06.2021 по 17.04.2024 в размере 6 142 118 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.06.2021 по 17.04.2024 в размере 1 009 154 руб. 31 коп.,; об утверждении даты истечения срока действия опциона по договору купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 – 407 день с даты фактической передачи будущей вещи; об обязании выплачивать компенсацию упущенной прибыли из расчета 2 500 руб. 00 коп. в месяц за каждый квадратный метр с 18.04.2024 и до момента фактического выполнения с установкой регулярной индексации величины ставки +10% каждый 6 месяцев, при взыскании упущенной выгоды зачесть в счет упущенной выгоды стоимость приобретенной оставшейся части здания площадью 40 кв.м, о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. 00 коп., расходов на проведение экспертного исследования в размере 110 000 руб. 00 коп. и расходов на нотариальное заверение переписки в размере 21 200 руб. 00 коп.  

и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ТИТАН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 01.04.2016, юридический адрес: 142307, Московская область, Чехов город, ФИО2 

<

...>)

к Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>,  дата регистрации в качестве ИП: 03.10.2019, адрес: 171843, 

<

...>)

о прекращении обязательств по договору купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 и договору купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021; о признании расторгнутым договора купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 с 18.10.2022 и признании расторгнутым договора купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021  с 18.10.2022    

третьи лица: Администрация городского округа Чехов (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 08.09.2000, юридический адрес: 142306, 

<

...>) Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 24.08.2000, адрес: 143407, Московская область, г. Красногорск, булл. Строителей, 1)

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО4 представитель по доверенности от 03.10.2023 № 77 АД 3870987, удостоверение адвоката № 13564.

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО5 представитель по доверенности от 09.02.2024 № б/н, паспорт РФ, Диплом. 

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом. 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец)  обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ТИТАН" (далее – ответчик) в котором с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ просит суд:

1. Взыскать с ответчика в пользу истца упущенную выгоду по Договору купли-продажи будущей вещи б/н от 29.04.2021, а также Договору купли-продажи будущей вещи б/н от 01.10.2021, в общем размере 6 142 118 руб. 00 коп. за период с 14.06.2021 по 17.04.2024. 

2. Взыскать с ответчика в пользу истца проценты по ст. 395 ГК за пользование чужими средствами, которыми является упущенная Истцом выгода, по ставке ЦБ РФ, в общем размере 1 009 154 руб. 31 коп. за период с 14.06.2021 по 17.04.2024.

3. Утвердить датой истечения срока действия опциона по Договору купли-продажи будущей вещи б/н от 01.10.2021 407й (четыреста седьмой) день с даты фактической передачи будущей вещи Истцу Ответчиком.

4. Обязать ответчика ежемесячно выплачивать истцу компенсацию упущенной прибыли из расчёта ставки 2 500 (две тысячи пятьсот) рублей в месяц за каждый квадратный метр не переданной будущей вещи подлежащей передаче по условиям договора за период с 18 апреля 2024 года и до момента фактического выполнения ответчиком всех обязательств Продавца по не исполненным договорам с истцом, а также установить регулярную индексацию величины ставки +10% (на десять процентов) каждые 6 (шесть) месяцев;

5. Возложить на ответчика расходы истца по оплате государственной пошлины.

6. Возложить на ответчика расходы на оплату представителя истца в размере 100 000 руб. 00 коп., расходы на проведение экспертного исследования 110 000 руб. 00 коп., на нотариальное заверение переписки сторон - 21 200 руб. 00 коп., всего 231 200 руб. 00 коп.

7. При взыскании с ответчика в пользу истца упущенной выгоды в общем размере 6 142 118 руб. 00 коп. за период с 14.06.2021 по 17.04.2024 – зачесть в счет упущенной выгоды стоимость приобретенного истцом оставшейся части здания общей площадью 40 кв.м, предусмотренной договором купли-продажи будущей вещи б/н от 01.10.2021 с ответчиком о создании вещи на земельном участке площадью 70 кв.м, который будет выделен из общего массива земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:7869.

Определением суда от 10.06.2024 для совместного рассмотрения с первоначальными требованиями к производству принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТИТАН" к Индивидуальному предпринимателю  ФИО1 со следующими требованиями, с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ: 

- прекратить обязательства Общества с ограниченной ответственностью "ТИТАН" по договору купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021, заключенному с Индивидуальным предпринимателем  ФИО1 в связи с невозможностью их исполнения;

- признать расторгнутым договор купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021, заключенный с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 с 18.10.2022;

- прекратить обязательства Общества с ограниченной ответственностью "ТИТАН" по договору купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021, заключенному с Индивидуальным предпринимателем  ФИО1 в связи с невозможностью их исполнения;

- признать расторгнутым договор купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021, заключенный с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 с 18.10.2022.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО3, Администрация городского округа Чехов и Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Судебное заседание проводилось в отсутствии представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства. 

В судебном заседании представитель истца первоначальные исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал. Представитель ответчика возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований и поддержала встречный иск. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении арбитражный суд пришел к следующему.    

Как следует из материалов дела между ООО "Титан" (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель) заключен Договор купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 (далее – договор от 01.10.2021) в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить вещь, которая будет создана в будущем на земельном участке площадью 70 кв.м, выделенном из земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:7869, а именно объект недвижимости – помещение площадью 30 кв.м (характеристики объекта указаны в п. 1 договора от 01.10.2021). 

Срок изготовления 50 (пятьдесят) календарных дней с момента заключения договора (п. 3 договора от 01.10.2021).

Указанная вещь, которая будет создана в будущем, оценена по соглашению сторон и продается за 1 500 000 руб. 00 коп. Расчеты между сторонами произведены полностью в момент подписания договора (п. 2 договора от 01.10.2021).

Согласно п. 4 договора от 01.10.2021 стороны пришли к соглашению, что указанное помещение возводится в составе здания общей площадью 70 кв.м, покупатель имеет опцион (право преимущественного) выкупа оставшейся части здания площадью 40 кв.м, действующий до 31.12.2022 по цене 3 500 000 руб. 00 коп. 

В этот же день между ООО "Титан" (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель) заключен Договор купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи от 01.10.2021) в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок площадью 70 кв.м, который будет выделен из общего массива земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:7869 площадью 937 кв.м, находящегося по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилых и нежилых строений.

Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0020501:7869 принадлежит на праве собственности продавцу.

Земельный участок оценен по соглашению сторон и продается за 1 000 000 руб. 00 коп. Расчеты между сторонами произведены полностью в момент подписания договора. (п. 3 договора купли-продажи от 01.10.2021).

Также между ООО "Титан" (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель) заключен Договор купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 (далее – договор от 29.04.2021) в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить вещь, которая будет создана в будущем на земельном участке площадью 65 кв.м, выделенном из земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:7950, а именно объект недвижимости – площадью 65 кв.м (характеристики объекта указаны в п. 1 договора от 29.04.2021).

Срок изготовления 45 (сорок пять) календарных дней с момента заключения договора (п. 3 договора от 29.04.2021).

Указанная вещь, которая будет создана в будущем, оценена по соглашению сторон и продается за 3 000 000 руб. 00 коп. Расчеты между сторонами произведены полностью в момент подписания договора (п. 2 договора от 29.04.2021).

В этот же день между ООО "Титан" (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель) заключен Договор купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи от 29.04.2021) в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок площадью 65 кв.м, который будет выделен из общего массива земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:7950 площадью 3 390 кв.м, находящегося по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилых и нежилых строений.

Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0020501:7950 принадлежит на праве собственности продавцу.

Земельный участок оценен по соглашению сторон и продается за 1 000 000 руб. 00 коп. Расчеты между сторонами произведены полностью в момент подписания договора. (п. 3 договора купли-продажи от 29.04.2021).

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств послужило основанием для направления в его адрес претензии с требованием о компенсации упущенной выгоды, процентов и расходов.

Оставление претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд.

Согласно позиции истца, указанные договоры позволяли истцу стать в будущем собственником двух земельных участков площадью 70 кв.м и 65 кв.м, образованных из участков с кадастровыми номерами 50:31:0020501:7869 и 50:31:0020501:7950, а также собственником двух объектов: помещения площадью 30 кв.м и здания площадью 65 кв.м и получать соответствующий доход от сдачи указанных объектов в аренду.

Ранее, аналогичные договоры были заключены между сторонами, в соответствии с которыми истец является собственником 4 земельных участков (кадастровые номера 50:31:0020501:7876, 50:31:0020501:7877, 50:31:0020501:7879, 50:31:0020501:7878) с расположенными на них нежилыми зданиями (торговыми павильонами)  (кадастровые номера объектов 50:31:0020501:7846, 50:31:0020501:7838, 50:31:0020501:7845, 50:31:0020501:7837).

По договору аренды нежилого помещения от 25.08.2021 № 2108-7846-7838 (павильоны с кадастровыми номерами 50:31:0020501:7846, 50:31:0020501:7838 на участке 50:31:0020501:7876) и от 10.03.2021 № 2103-7846-7845 (павильоны с кадастровыми номерами 50:31:0020501:7846, 50:31:0020501:7838 на участке с кадастровым номером 50:31:0020501:7876) в аренду сроком на 11 месяцев истцом сданы объекты (торговый павильон площадью 50 кв.м и торговый павильон площадью 50 кв.м), базовая часть арендной платы составляет 100 000 руб. 00 коп. и установлена регулярная индексация на 10% каждые последующие 11 месяцев.  

Согласно расчету истца размер упущенной выгоды за период с 14.06.2021 по 17.04.2024 составил в размере 6 142 118 руб. 00 коп.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из сделок и договоров, вследствие причинения вреда другому лицу.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Оценив условия спорных договоров по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о квалификации их как договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N 54), если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, зафиксированной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, для реализации предусмотренной Гражданского кодекса Российской Федерации меры защиты в виде взыскания убытков требуется установление ряда обстоятельств, а именно: невыполнение установленных обязательств, противоправный характер поведения, возникновение убытков, причинная связь между противоправным поведением и наступившими вредоносными последствиями, а также вина причинителя. Недоказанность хотя бы одного из указанных обстоятельств исключает удовлетворение иска о взыскании убытков.

Согласно взаимосвязанным положениям статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления N 25, по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные разъяснения указывают на необходимость соблюдения льготного стандарта доказывания в делах о взыскании упущенной выгоды, что объясняется спецификой и содержательными характеристиками такого рода убытков.

Одновременно с этим, положения статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения, данные в Постановлении N 25, не исключают обязанности истца подтвердить положенные в основу расчета исходные финансово-экономические и хозяйственные данные с разумной степенью достоверности, а также доказать наличие фундаментальных условий для выдвижения соответствующих требований.

Положения названных норм материального права, с учетом практики их толкования и применения, позволяют констатировать, что базовым условием для взыскания упущенной выгоды выступает реальность получения потерпевшим доходов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013).

Исходя из приведенных предписаний и разъяснений, истец должен документально подтвердить сохранение фактической возможности извлечения прибыли в заявленный им период, совершение конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены исключительно в связи с допущенным должником нарушением, доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим получить упущенную выгоду.

В подтверждение размера упущенной выгоды истец изначально привел заключенные с ФИО6 и ФИО7 договоры аренды нежилого помещения от 25.08.2021 № 2108-7846-7838 (павильоны с кадастровыми номерами 50:31:0020501:7846, 50:31:0020501:7838 на участке 50:31:0020501:7876) и от 10.03.2021 № 2103-7846-7845 (павильоны с кадастровыми номерами 50:31:0020501:7846, 50:31:0020501:7838 на участке с кадастровым номером 50:31:0020501:7876), а также представил предварительный договор аренды нежилого помещения в будущем от 09.10.2021 № 2110-78НД заключенный с ФИО8 

Ответчик в письменном виде заявил о фальсификации предварительного договора аренды нежилого помещения в будущем от 09.10.2021 № 2110-78НД.

Суд разъяснил сторонам уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств. 

Суд в порядке статьи 161 АПК РФ и с согласия представителя истца исключил из числа доказательств предварительный договор аренды нежилого помещения в будущем от 09.10.2021 № 2110-78НД. 

Также в подтверждение размера упущенной выгоды истец представил заключение эксперта № 65.17.02.24 в соответствии с которым, размер упущенный за период с 14.06.2021 по 19.03.2024 составляет 5 433 881 руб. 56 коп.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.1997 N 3924/97 и от 21.05.2013 N 16674/12, сумма убытков в виде упущенной выгоды должна быть определена исходя из размера дохода, который мог бы получить истец при нормальном ведении деятельности за конкретный временной интервал (период), за вычетом затрат, не понесенных им в результате препятствий осуществления такой деятельности.

Учитывая изложенное, при исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности и неизбежности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.

При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения дохода. Ничем не подтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, в обоснование заявленных требований истец должен представить доказательства реальности и неизбежности получения дохода (наличия условий для извлечения дохода, проведения приготовлений, достижения договоренностей с контрагентами и пр.). 

В данном конкретном случае совокупность установленных законом условий для констатации того, что заявленные имущественные потери в виде недополученного дохода от потенциальной возможности сдачи в аренду не переданного ответчиком объекта должны быть отнесены к сфере ответственности ответчика, своего подтверждения не получила.

Суд также обращает внимание, что в соответствии с абзацем 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что фактически торговые павильоны по Договору купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 и Договору купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 созданы, что подтверждается фотоматериалами представленными в материалы дела, при этом истец не обращался в адрес ответчика с требованием о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющихся предметом договоров.

Доводы ответчика во встречном иске о невозможности исполнения обязательств по Договору купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 и Договору купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 и признании указанных договоров расторгнутыми с 18.10.2022 в связи с невозможностью образования земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 50:31:0020501:7869 и с кадастровым номером 50:31:0020501:7950 подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36, 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление Пленума N 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

На момент заключения Договора купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 на территории городского округа Чехов действовали Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Чехов Московской области, утверждённые постановлением администрации городского округа Чехов МО от 29.07.2021 № 1263/13-01.

Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0020501:7869 на котором построен объект по Договору купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 располагался в зоне О-1 (многофункциональная общественно-деловая зона) и для вида разрешенного использования земельного участка "деловое управление" минимальный размер земельного участка установлен 1000 кв.м.

На момент заключения Договора купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 на территории городского округа Чехов действовали Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Чехов Московской области, утверждённые решением Совета депутатов городского округа Чехов МО от 28.12.2017 N 137/9-2017.

Земельный участок с кадастровым номером 50:31:0020501:7950 на котором построен объект по Договору купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 также располагался в зоне О-1 (многофункциональная общественно-деловая зона) и для вида разрешенного использования земельного участка "деловое управление" минимальный размер земельного участка был установлен 1000 кв.м., а для "Магазины" – 500 кв.м

Однако, в дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 50:31:0020501:7950 снят с кадастрового учета – 07.07.2023, из него образован земельный участок с кадастровым номером 50:31:0020501:9360, который принадлежит на праве собственности ФИО9  

В настоящий момент на территории городского округа Чехов действуют Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Чехов Московской области, утверждённые постановлением администрации городского округа Чехов МО от 29.07.2021 № 1263/13-01.

Постановление администрации городского округа Чехов МО от 18.10.2022 № 2064-ПА "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Чехов Московской области, утвержденные постановлением Администрации городского округа Чехов от 29.07.2021 N 1263/13-01" внесены изменения, в соответствии с которыми для земельных участков расположенных в зоне О-1 (многофункциональная общественно-деловая зона) для вида разрешенного использования земельного участка "деловое управление" "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)", "рынки" минимальный и максимальный размер земельного участка не подлежит установлению, а для вида разрешенного использования "магазины" минимальный размер 200 кв.м.

Таким образом, в настоящий момент в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Чехов Московской области для земельных участков расположенных в зоне О-1 (многофункциональная общественно-деловая зона) и для вида разрешенного использования земельного участка "деловое управление" "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)", "рынки" минимальный и максимальный размер земельного участка не подлежат установлению, в связи с чем обязательство по Договору купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 и Договору купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 сохраняется.

Более того, предметом Договора купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 и Договора купли-продажи будущей вещи от 29.04.2021 является не земельный участок подлежащий образованию, а создание и передача помещения площадью 30 кв.м и здания площадью 65 кв.м. на определенном земельном участке. 

Так же суд обращается внимание, что в силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В настоящем случае указанных обстоятельств судом не установлено и сторонами не заявлено. 

Требование истца об утверждении даты истечения срока действия опциона по Договору купли-продажи будущей вещи б/н от 01.10.2021 407й (четыреста седьмой) день с даты фактической передачи будущей вещи подлежат отклонению, так как согласно п. 4 договора купли-продажи будущей вещи от 01.10.2021 стороны пришли к соглашению, что указанное помещение (площадью 30 кв.м) возводится в составе здания общей площадью 70 кв.м, покупатель имеет опцион (право преимущественного) выкупа оставшейся части здания площадью 40 кв.м, действующий до 31.12.2022 по цене 3 500 000 руб. 00 коп.

Иные доводы судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ.

Поскольку требование о взыскании упущенной выгоды не подлежит удовлетворению, требования производные от основного: о взыскании процентов по ст. 395 ГК, о ежемесячной компенсации упущенной выгоды с установлением индексации, зачета, взыскании расходов (юридические услуги, экспертное исследование, нотариальное заверение, госпошлина)  также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.  

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ТИТАН" отказать. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                    Е.В. Самороковская